Текст книги "Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время"

«Фазенда» как ПМЖ и СКВ

Во всем мире спекуляции на рынке загородной недвижимости приносят значительный доход. В России, похоже, этот бизнес завоевывает все большую популярность. Кроме того, он имеет свойственный славянской душе оттенок азартности.

Надо отметить, что пионеры этого движения уже успели заработать свой первый миллион в валюте. У предприимчивых людей были такие же шансы сколотить состояние, как и в первые годы перестройки. Сейчас в этот процесс вовлечены практически все крупные компании (иногда через дочерние структуры), занимающиеся финансами, строительством элитной недвижимости, и простые труженики, сумевшие скопить кое-какой капитал. «Когда мой давний знакомый, отличающийся взвешенными решениями, попросил подобрать ему для последующей перепродажи земельный участок (средства собирались для покупки квартиры), – говорит одна сотрудница агентства недвижимости, – я поняла: “процесс пошел”».

Преимущества загородного дома нельзя не учитывать, собираясь вложить свои деньги в недвижимость. Каждое благо и каждый «плюс» имеют свою цену. И эта цена может меняться со временем. В нашем случае – то есть при инвестировании в недвижимость – нам ни в коем случае не нужно падения цены всех благ вместе и каждого из них в отдельности. Это ясно. А вот поначалу, когда за городской чертой стали расти первые коттеджи, это было ясно не всем.

Ведь что получилось? Еще в начале 1990-х стало возможным покупать землю и строить дома, не оглядываясь на парткомы и завистливые взгляды соседей. Характерные для того времени быстрые деньги и отсутствие контроля давали пищу для буйной фантазии и полета мысли. Каждый был сам себе архитектор, прораб и бухгалтер. По сути, конец прошлого века открыл для горожан коттедж как строение, отличное от стен из силикатного кирпича с шиферной крышей. Оказалось, индивидуальные жилые дома могут быть не похожими друг на друга. Правда, справедливости ради отметим, что сначала различия выражались чаще всего в огромных размерах дома и наличии башенок с окнами-бойницами да и еще цокольных этажей из бутового камня. Хотя первые строители загородных домов конца прошлого века мало задумывались об архитектуре и инженерной инфраструктуре и еще меньше об энергосберегающих новинках и инвестиционной ценности этих жилых зданий.

Потом, увы, деньги у застройщиков кончились, а огромные кирпичные монстры до сих пор глядят на мир пустыми окнами, отзываясь гулким эхом на лай бродячих собак. Печальная картина… Бездумное строительство привело к тому, что через несколько лет в пригородах буквально всех больших городов остались стоять недостроенными и пустующими чуть ли не половина новоиспеченных «замков». Со временем их реальная стоимость падает, и продать недострой по цене, хотя бы окупающей вложения в возведение этих объектов до существующего уровня готовности, становится проблематично. Их хозяева пытаются вернуть хоть что-нибудь, продавая эти владения. Однако сегодня мало находится желающих потратить свои сбережения на реанимацию подобного строения. Ведь понятие «загородный дом» успело претерпеть существенные изменения.

От чего зависит цена загородного дома

Совершенно понятно, что, желая получать от недвижимости дивиденды, нужно правильно учесть все факторы, которые влияют сейчас и будут влиять потом на стоимость жилых зданий.

Инвестиционная привлекательность жилья имеет определенную динамику. Если верно рассчитать, вполне реально получить такую скорость прироста дивидендов, которая будет превосходить даже доходность ваших банковских депозитов.

Надо помнить вот о чем. Любое строение и его «начинка» с течением времени подвергаются износу, причем как физическому, так и моральному. Поэтому может оказаться так, что через несколько лет участок земли под домом (и вокруг него) будет стоить в несколько, возможно даже во много, раз больше, чем само строение.

Какие же факторы оказывают влияние на инвестиционную привлекательность индивидуального жилого дома? Большинство риэлтеров, отвечая на этот далеко не праздный вопрос, выделяют следующие наиболее важные факторы, или, говоря профессиональным языком, ликвидные качества недвижимости.

1. Удаленность от города

Понятно, что наибольшим спросом на рынке пользуются загородные дома и коттеджи, находящиеся не слишком далеко от черты города. Чем больше расстояние от города, тем ниже цена на дом. Однако риэлтеры уточняют вот какой момент. В каждом конкретном случае она может зависеть от цели, с которой недвижимость приобретается покупателем.

Например, покупатель ищет загородный дом, чтобы проводить там только лето. Практика показывает, что в этом случае он скорее всего заинтересуется недвижимостью в пределах 30–80 км от мегаполиса. Если же покупателю требуется загородный дом для постоянного проживания, то расстояние от него до города должна быть меньше. Для Москвы, к примеру, оно в таких случаях составляет примерно от 15 до 50 км.

Если же вы покупаете дом за городом чисто в инвестиционных целях, помните в первую очередь, что чем ближе к городской черте, тем он дороже. Чтобы выгоднее вложить деньги, как раз далеко ехать и не надо.

Традиционно дорогими являются объекты в городской черте. К так называемой «зоне комфортного проживания» обычно относят участки в радиусе 30 км от городской черты.

2. Расстояние до леса и водоема

Любой риэлтер скажет вам, что у покупателей загородных домов особый интерес вызывают места, где имеются водоемы. Это и понятно, ведь наличие водоема означает возможность для купания в теплое время года, а значит, полноценный отдых на природе. В первую очередь пользуются спросом побережья морских заливов, во вторую – берега рек и озер. Люди готовы приобретать землю и дома на ней по высоким ценам, чтобы иметь дополнительные возможности для отдыха. Стоимость земли в таких поселках примерно в полтора раза превышает стоимость обычных участков на том же расстоянии и направлении.

Особенно ценится первая линия домов от воды, то есть дома с видом на водоем. Стоимость таких жилых зданий и участков по сравнению с аналогичными, но находящимися в одном километре от реки, озера или моря, в два, а то и в несколько раз выше. Во сколько именно, зависит уже от конкретного места. Если же говорить в общем, то близким к водоему считается участок, находящийся на расстоянии до 500 м от него. Если имеющийся рядом с домом водоем к тому же является известным местом отдыха, если это не локальный курорт, а собирающий отдыхающих даже издалека, то цена участка и всего, что на нем, увеличивается еще больше.

3. Близость транспортной инфраструктуры

На цену дома сильно влияет и то, насколько удобно до него добираться из города. Принципиальное значение имеет близость железной дороги, станции, автобусной остановки, автомобильной дороги. Если есть все перечисленное и доехать до дома можно практически любым видом транспорта (машиной, поездом и автобусом), его цена будет выше, чем в случае, когда добраться можно только на машине или, скажем, нужно несколько километров идти пешком с остановки автобуса. Тем более если общественный транспорт ходит в это место дважды в сутки, а не каждые полчаса-час… В общем, вы понимаете, что вариантов тут может быть сколько угодно.

Оптимальным считается расстояние в 300–500 м, максимум 1 км от железнодорожной станции или автобусной остановки. Лучше всего, если можно дойти до дома пешком за 5—10 минут, неплохой вариант, если пешая прогулка продлится минут 15. Как правило, покупатели живо интересуются и домами, удаленными от остановки транспорта на расстояние около 2 км, то есть считается вполне приемлемым идти пешком приблизительно 20–25 минут.

Конечно, существуют и жилые объекты, находящиеся еще ближе к автомобильной или железной дороге. В этом случае многое зависит от того, какая именно это дорога. Чем она оживленнее, тем хуже. Обычно дома возле шумных дорог теряют в цене, и риэлтеры объясняют это не только дополнительным шумом, выхлопными газами и пылью. Есть еще и опасность попадания под авто– или железнодорожный транспорт детей или домашних животных, которые будут жить в доме у дороги. Вот почему при расстоянии до железной дороги и особенно автотрасс общегосударственного (федерального) значения меньше 200 м спрос на дом и ликвидность его как объекта существенно падают.

4. Размеры загородного дома и земельного участка

Агенты по недвижимости вычислили, какие дома и наделы земли пользуются на рынке недвижимости наибольшим спросом. По их данным, для индивидуального жилого сектора оптимальным является участок площадью 20–35 соток, несколько уступает ему участок площадью 12–15 соток. Что касается собственно загородных домов, то популярнее всего на рынке дома площадью примерно 6×8 м. Однако в этих наблюдениях речь идет не о цене, а скорее о возможностях самых широких слоев населения. Естественно, чем больше этажность и общая площадь дома, чем больше при нем земельный участок, тем дороже он стоит. Купив одноэтажный дом и надстроив в нем второй этаж, разумеется, вы продадите его дороже. То же самое, если к владению в несколько соток вы присоедините со временем еще один довольно обширный участок земли.

5. Проект дома

Как показывает практика работы отечественных риэлтеров, стабильно высоким остается спрос на коттеджи, которые строятся по типовым проектам и незначительно дорабатываются в каждом конкретном случае. Конечно, кто-то поспешит возразить, что оригинальные проекты, разработанные индивидуально и эксклюзивно, должны в реализованном виде опережать остальные дома по стоимости именно потому, что они оригинальны и непохожи на соседей. Но гениальные творения архитекторов, как показывает мировой опыт, ценят по достоинству скорее потомки, чем инвестиционный рынок. Сами же архитекторы, занимающиеся проектированием частных загородных домов, не без сожаления отмечают: отечественный домовладелец пока мало готов довериться зодчему и чаще хочет иметь дом, «как у соседа» или «как сам придумал в порыве вдохновенья». Причем первое – гораздо чаще. Повторяем, это свидетельство самих архитекторов… Отсюда и выводы. Вкладывая деньги, не стоит слишком увлекаться эксклюзивностью.

6. Стройматериалы и их качество

Чем дороже строительные материалы, используемые при строительстве и отделке, чем новее они по технологиям, тем дороже будет стоить в итоге готовый дом. Это ясно каждому. Казалось бы, вкладывай, сколько можешь, и продавай как можно дороже. Но вот вопрос: купят ли? Насколько это самое «подороже» окажется продаваемым?

Если составить своеобразный рейтинг строительных материалов, расположив их в порядке убывания популярности, то список получится таким.

Популярнее всего в последнее время стали рубленые материалы: брус, бревно. Деревянные дома так и не сдали своих позиций перед более современными кирпичными. В последнее время об экологических свойствах и пользе деревянных зданий заговорили ученые. И воздух в таких строениях сам собою меняется, и «дышат» в них стены, в то же время удерживая зимой тепло, а летом – прохладу… Кстати, необходимо отметить, что все это правда, проверенная на себе не одним владельцем и гостем такого дома. Играет роль в популярности и относительная дешевизна в наших краях стройматериалов на основе дерева (имеются в виду европейская часть России и близлежащие регионы Восточной Европы).

На втором месте каменные стройматериалы. Это не только кирпич, но и бетонные конструкции, пеноблоки, хотя последние не столь популярны, как кирпич. В нашей местности люди традиционно питают страсть к кирпичным строениям. Консерваторов трудно убедить в несомненных преимуществах использования пенобетона и других современных материалов и технологий, в «плюсах» каркасных строений, которые в нашем рейтинге занимают места не выше третьего. За ними следуют каркасно-засыпные и, наконец, легкие, но мало пригодные для жизни зимой щитовые дома.

Часто при строительстве или покупке собственного дома хочется выбрать «вечный» материал, который бы в наименьшей степени подвергался физическому износу. Как ни странно, эта «вечность» таит в себе ловушку. Эксперты рекомендуют помнить, что необдуманное стремление к использованию таких материалов приводит к неадекватному удорожанию дома. А повышение стоимости не может не повлиять на ликвидность, то есть резко снизить спрос на такой дом на рынке недвижимости.

7. Наличие коммуникаций

С какой бы целью вы ни покупали дом, нужно отдавать себе отчет в том, что для полноценной жизни на участке обязательно должны быть коммуникации. Чем меньше их имеется, тем дешевле вы это строение купите и продадите. Итак, весьма желательны:

1) электричество (его наличие, возможность подключения, согласование с электросетями); 2) водоснабжение (центральное или местное, колодец, скважина); 3) канализация (может быть центральная, локальная или «удобства» во дворе).

Наличие всех «городских» удобств в доме повышает цену дома. Чем больше коммуникаций вынесено во двор (например, туалет) или за пределы участка (например, скважина, колодец, колонка), тем дешевле стоит загородное жилье.

Покупатель обращает на коммуникации не меньше внимания, чем, например, на технологию возведения объекта. От типа инженерных коммуникаций и технической оснащенности жилого здания слишком сильно зависят и качество жизни, и стоимость эксплуатации дома.

Если есть возможность комплексного обеспечения индивидуального дома электричеством, природным газом, водой, канализацией, отоплением, телекоммуникациями – вам повезло. Все это позволяет во много раз повысить стоимость дома, а если вы покупаете участок, – построенного на нем будущего здания.

8. Благоустроенность участка

Играет роль и качество того, что находится непосредственно вокруг дома. Может, это и очень навороченная суперсовременная новостройка, но вокруг пустырь с бурьяном, грязь или кучи щебня… А может, наоборот, рядом разбиты дорожки и рассажены цветы, не говоря уж о том, что неустанно бьют фонтаны и по вечерам включаются фонари в саду…

Главное отличие индивидуального дома от квартиры – наличие прилегающего земельного участка. Исходя из этого, нужно понять, что инвестируется не только само строение и его квадратные метры, но и благоустройство участка. Безусловно, привлекательности загородному дому всегда добавляют дополнительные постройки на участке, причем самые различные. Гостевой домик или летняя кухня, гараж, беседка, скамейки, погреб для хранения заготовок, прочие хозяйственные постройки, детская площадка с песочницей и качелями… Варианты благоустройства участка могут быть самыми разнообразными. Что касается цены, то решающую роль здесь играют не столько площадь участка, сколько добротность, с которой выполнено благоустройство, ландшафтный дизайн, наличие бассейна или, например, искусственных прудов, садовых беседок, мощенных камнем дорожек, стоков для дождевой воды, системы полива клумб или грядок и других нужных и приятных мелочей. Вплоть до вида и качества ограждений и ворот.

9. Соседи

Окружение дома – нередко не постоянный, переменный фактор. Ваши соседи могут меняться (или может меняться ваше отношение к ним).

Многие покупатели загородных домов ищут для будущих собственных владений уединенные участки. Это особенно характерно для тех, кто собирается приезжать на дачу для отдыха от городского шума и суеты. Для постоянного проживания люди предпочитают иметь соседей, хотя и селиться на некотором расстоянии от их участка. Слишком близкое соседство большинство покупателей считает неудобным.

Для многих людей важно и то, что представляют собой будущие соседи, что это вообще за люди, чаще в смысле характера и степени конфликтности, но порой и социального статуса. Для некоторых людей очень некомфортно соседствовать с теми, чей статус сильно отличается в ту или иную сторону. Мол, бедные – значит, воры, а богатые – капризные и вечно недовольные скандалисты. Не будем здесь затрагивать тему стереотипов и попадания в их плен, мы говорим о деньгах и инвестиционной привлекательности.

Для большинства людей наиболее комфортно соседство с людьми, приблизительно равными с ними по общественному статусу, уровню образования и прочим социальным показателям. В этот перечень может входить даже круг интересов, но тут уж в качестве идеального примера можно вспомнить ведомственные дачи, когда рядом жили одни писатели, художники или строители. На самом деле вопрос соседей достаточно индивидуален. Но принцип равного или более высокого статуса остается в силе как самый рациональный. Подумайте, что бы вы сами оценили выше: домик в коттеджном поселке, заселенном людьми вашего уровня достатка и профессии, или точно такой же домик в деревне, где вокруг вас расселены малообразованные пенсионеры? Да, последние вполне могут оказаться при ближайшем знакомстве прекрасными людьми, но также могут настороженно считать, сколько к вашему гаражу подъехало за вечер «мерседесов» или старых «опелей», а потом из вредности унести любимый ноутбук с подоконника кухни… Может быть всякое.

Впрочем, не исключено, что вы вообще не склонны общаться с соседями. Любыми. Поэтому роль данного фактора может быть чисто индивидуальной. Однако не стоит забывать, что уединенно расположенный коттедж при неблагоприятных погодных условиях может превратиться в неприступную крепость.

10. Престижность места расположения

В окрестностях практически любого большого города есть места, имеющие репутацию наиболее престижных и даже элитных. И проживание в одном из таких мест либо одно только владение недвижимостью в нем является показателем состоятельности и социального статуса.

Как правило, престижные места расположены недалеко от городской черты: либо и вовсе рядом с городом, либо на расстоянии 5—15 км. Впрочем, встречаются и несколько иные варианты расстояний, если речь идет о недвижимости в зоне отдыха, особенно на популярном курорте. Домик в горах, на взморье или на берегу озера в этом случае может находиться довольно далеко от города, где вы живете постоянно, но стоить не меньше, чем сразу за кольцевой дорогой. К тому же, как правило, чем престижнее место, тем больше среди соседей оказывается представителей элиты. С течением времени цены на недвижимость в подобных местах обычно остаются стабильно высокими.

11. Характер населенного пункта

Наиболее престижное жилье за городом обычно находится в коттеджных поселках. Не стоит забывать, что и эти поселки также могут быть как самыми обычными, так и элитными. Статус поселка означает уровень его охраняемости, закрытости от посторонних, а также наличие современных технических средств типа Интернета, видеокамер наблюдения (за безопасностью), центрального спутникового телевидения и т. д.

Домик в обычной деревне, в том числе и огромный коттедж, может стоить меньше, но может и почти не отличаться в цене. Здесь на первый план выходит качество быта в данном населенном пункте. Особенно это важно для постоянного проживания. В любом случае есть возможность продать свою недвижимость дороже, если неподалеку имеются магазины, почта, служба быта, детские учреждения, поликлиника и прочие жизненно необходимые объекты. Добротные дома в малонаселенных деревнях без магазинов или на хуторах мало кого устроят как место постоянного проживания. Они обычно приобретаются для сезонного отдыха в уединении либо как способ вложения капиталов.

Немаловажную роль играет характер застройки окрестностей домовладения. Вряд ли добавит цену коттеджу открывающийся из его окон вид на соседские курятники. В отличие от вида на лес и водоем (см. п. 2) или как минимум на улицу с хорошим асфальтовым покрытием и красивыми строениями.

12. Экологическая привлекательность

Этот фактор стал более значимым в последнее время. Кажется, в этом вопросе мы начали успешно догонять Запад. Во всем мире люди готовы вкладывать деньги в экологическую безопасность, стремясь обеспечить благоприятные для своего здоровья условия.

В развитых городах Европы и Америки наблюдается странная картина. Люди все дороже платят за строительство коттеджей, но покупать загородные дома им приходится все дальше от городов. С каждым десятилетием и в странах бывшего СССР все больше людей понимает преимущества здоровой среды обитания. Но пока это поймут все, места, находящиеся в непосредственной близости от городов, скорее всего будут полностью застроены. Как долго будет происходить этот процесс, спрогнозировать пока сложно, но после этого должен повыситься спрос на более отдаленные от городов экологически безопасные дома. Однако это достаточно отдаленная перспектива – в первую очередь следует ожидать обратный процесс: рост городов, вхождение в них части пригородов, в связи с чем недвижимость на прилегающих к городу участках будет дорожать намного быстрее.

13. Перспективы

Выбирая загородный дом для инвестиций, необходимо делать это с «прицелом» на дальнейшие перспективы. С самого начала постарайтесь предугадать развитие ситуации вокруг вашей недвижимости. Что вас ждет в этой местности в будущем? Чтобы определить это, пользуйтесь любыми источниками информации, и чем их будет больше, тем лучше.

Изменения могут подстерегать самые разные: проведение центрального природного газа, вхождение деревни в городскую черту, возведение в местности новых объектов инфраструктуры, оборудование зоны отдыха со всеми сопутствующими объектами сервиса. Понятно, что все эти перспективы для вас как владельца дома и инвестора благоприятны, поскольку они будут способствовать росту стоимости жилья.

Но все может быть иначе. Скажем, если город расширится ценой построения рядом с вашим коттеджем завода, который испоганит в этом месте природу. Или близлежащее озеро загрязняется и постепенно приходит в запустение, в нем перестают купаться люди из соседних поселков… Что будет с этим пляжем дальше? Каковы планы местных властей на эту зону отдыха? Хорошо, если ее приведут в порядок муниципальными силами. Неплохо, если у озера появится хозяин… Хотя и непонятно, как он распорядится своим правом собственности. Если рядом выстроят частный пансионат, ваш дом вырастет в цене.

Если соседнюю зону огородят забором с колючей проволокой, чтобы совершать вокруг пробежки в одиночестве, цена может особо и не измениться, а может и упасть. В общем, вкладывая деньги и желая иметь с них дивиденды, нелишне быть внимательными и осторожными.

А теперь попробуем суммировать все вышесказанное. Итак, каким же должно быть идеальное индивидуальное загородное жилье? 1. Оно должно располагаться за пределами высотной застройки. 2. Должно иметь надежное сообщение с одной из главных ведущих в мегаполис автомагистралей. 3. Дорога к центру города на автомобиле должна занимать не более 30–40 минут. 4. Поблизости должны находиться объекты социальной инфраструктуры. 5. Дом должен быть окружен домовладениями аналогичного или более высокого класса. 6. Дом должен находиться в экологически чистых местах вдали от промышленных предприятий, других источников шума и загрязнений, лучше вблизи лесных массивов, парков и водоемов.

Какие дома наиболее прогнозируемы в смысле инвестиционной отдачи? Нетрудно сориентироваться и понять, что это индивидуальные домовладения, оснащенные современной бытовой техникой, расположенные не далее 10–15 км от городского центра, вписанные в соответствующую и однородную среду социального окружения.

Специалисты рекомендуют очень взвешенно подходить к планированию инвестиционных программ, связанных с недвижимостью. Если абстрагироваться от крайних вариантов частного домовладения, можно свести мнения профессионалов примерно к следующему набору рекомендаций. 1. Новое готовое жилье предпочтительнее устаревшего.

2. При операциях с малоэтажным жильем едва ли не решающим фактором выбора является оптимальная удаленность от городского центра и наличие хороших дорог.

3. Отсутствие хотя бы одного из обязательных элементов инженерной инфраструктуры может свести инвестиционную привлекательность домовладения к нулю.