Текст книги "Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время"

Чтобы арендный бизнес превратился по-настоящему в доходный, собственнику, прежде чем приобретать квартиру, следует обратиться за консультацией либо в риэлтерские, либо в консалтинговые компании, которые проведут экспертизу квартиры или дома и его инвестиционной привлекательности, а также определят уровень арендных ставок, сдавая объект по которым можно получить максимальную прибыль.

Риски собственника в элитном сегменте связаны в основном с тем, что предложение квартир превышает спрос, но не настолько, чтобы цены на аренду элитной недвижимости не продолжали расти.

Наибольшим спросом в сегменте элитной недвижимости в Москве во втором полугодии 2005 года пользовались двухкомнатные и трехкомнатные квартиры площадью до 100 м² (37 % запросов) и 100–150 м² (32 % запросов). Что касается распределения спроса по стоимости аренды, то 30 % и 29 % потенциальных клиентов располагали бюджетами в диапазонах 1000–1500 и 1500–3000 долларов в месяц соответственно. По 14 % запросов поступило от клиентов с бюджетами 3000–4500 долларов и 4500–6000 долларов в месяц, а доля клиентов, желающих арендовать квартиру по цене более 6000 долларов в месяц, составила менее 10 %. Отчасти подтверждаются эти данные и статистикой сдачи элитных квартир.

По оценкам экспертов одной из компаний, около 40 % сделок по аренде элитного жилья составляли сделки с апартаментами с уровнем арендных ставок 1000–1500 долларов в месяц, еще 36 % пришлось на апартаменты стоимостью 1500–3000 долларов в месяц. Сделки в ценовых диапазонах 3000–4500 долларов и 4500–6000 долларов составили 10 % и 7 % соответственно. Доля сделок с апартаментами стоимостью более 6000 долларов в месяц составила менее 10 % от общего объема.

Элитную недвижимость можно очень выгодно сдавать в аренду. Участков под застройку в Москве из года в год становится все меньше, поэтому в ближайшее время большое распространение может получить строительство элитных домов, предназначенных специально для сдачи в аренду, что позволит девелоперу получать фиксированную прибыль, не теряя объект. Однако эксперты обращают внимание потенциальных инвесторов на тот факт, что сроки окупаемости таких инвестиций составляют 5–7 и более лет.

Говорить о массовой застройке участков элитными домами, предназначенными специально для сдачи в аренду, пока рано. Эксперты связывают это в основном с тем, что инвестиции в доходный бизнес окупаются значительно дольше вложений в строительство и продажу квартир. Никто так и не решился пока на массовое строительство доходных домов из-за слишком большого срока окупаемости проекта. При существующих ценах на элитную недвижимость застройщикам гораздо выгоднее продавать квартиры, так они сразу получают прибыль и не замораживают активы как минимум на 5–7 лет.

Процесс сдерживают правовые обстоятельства. Закрепление за домом статуса доходного, то есть предназначенного только для сдачи в аренду, возлагает на владельца жилья «бремя пожизненной налоговой ответственности» и требует функционирования юридического лица, владеющего объектом или арендующего его. Значительная часть арендодателей (сектор элитного жилья) является предпринимателями без статуса юридического лица и, соответственно, платит налог по упрощенной системе налогообложения, то есть 6 %. Те, кто работают по другим схемам (как юридические лица) и являются арендодателями жилых помещений, хоть и освобождены от уплаты НДС (в отличие от арендаторов нежилых помещений), обязательно оплачивают налог на прибыль размером 24 %.

В настоящее время на рынке аренды элитной недвижимости практически не осталось арендодателей, работающих «по-черному», в отличие от других сегментов рынка, где пока еще популярностью пользуется сдача квартир напрямую арендатору без официальной регистрации сделки.

Чаще всего на протяжении уже более 10 лет элитное жилье арендуют иностранцы – дипломаты или топ-менеджеры российских отделений международных компаний. Как правило, эти люди сами за квартиру не платят: в первом случае аренду оплачивает государство той страны, которую представляет дипломат, во втором – компания, в которой работает квартиросъемщик. Вторая большая группа арендаторов элитных квартир – высококвалифицированные специалисты, приезжающие в Москву из регионов. Также арендаторами элитных квартир являются крупные бизнесмены, которые по долгу службы вынуждены постоянно перемещаться по стране и миру, и поэтому им нет особого смысла приобретать собственную квартиру. Кроме бизнесменов жилье такого уровня снимают дети богатых родителей, так называемая «золотая молодежь».

Минимальная ставка аренды в данном сегменте рынка в среднем по Москве начинается с 3000 долларов и может доходить до 25 000 долларов. Средняя стоимость аренды квартир в домах в пределах Садового кольца в 2004 году составляла 1500–4700 долларов в месяц, но были сделки и по более высокой цене.

Цена и качество предлагаемых в аренду квартир далеко не всегда соответствуют друг другу. Увеличить плату хозяева не забывают, а вот благоустроить сдаваемое жилье не торопятся. А тем временем арендаторы все менее охотно соглашаются поселиться, пусть даже и временно, в домах старой постройки, где многие квартиры десятилетиями сдаются без ремонта, с характерными продавленными диванами и обшарпанными стенами, а их коммуникации изношены до состояния, угрожающего нормальному проживанию.

Особенно низок спрос на пятиэтажные дома, которые, например в Москве, обещали снести до 2010 года. Здесь нет лифта и мусоропровода, низкий уровень безопасности, нет места для консьержа. В некоторых пятиэтажках нет балкона ни на одном из этажей, повсюду, как правило, сильно изношены сантехнические и газовые трубы. Но самое неприятное в пятиэтажках – это маленькие кухни и старая система электропроводки, не выдерживающая нагрузку современного стандартного набора бытовой техники.

В девяти– и двенадцатиэтажных домах ситуация ненамного лучше. Конечно, в них уже наличествует лифт и мусоропровод, но износ коммуникаций ничуть не меньше, чем в пятиэтажках, а кухни такие же крохотные: как правило, от 5 до 7 м².

Если говорить о жилье эконом-класса, то чаще всего клиенты запрашивают квартиры в шестнадцатиэтажных домах: они относительно недороги (от 550 долларов в месяц), а планировка и уровень безопасности существенно лучше, чем в домах меньшей этажности. Тамбурная система, наличие двух лифтов, в том числе грузового, консьерж-пост, большой двор (как правило, с детской площадкой) и развитая инфраструктура района – все это делает предложение в шестнадцатиэтажках привлекательнее остальных в нижнем ценовом сегменте.

Интересные предложения появились за последний год в новостройках. Сейчас за 500–600 долларов в месяц можно снять однокомнатную квартиру в новом доме относительно недалеко от станции метро – правда, пустую. Квартира с мебелью и бытовой техникой там же будет стоить уже не менее 600 долларов. Но поскольку далеко не все коренные москвичи – а они довольно часто предпочитают снимать квартиру со своей собственной мебелью – обеспечены жильем, то и на квартиры без мебели желающие находятся довольно быстро. Кроме того, при вселении в новостройку могут применяться разные схемы оплаты.

На цену квартиры в новостройке влияет также наличие телефона: как правило, при вселении его нет, и цена аренды поэтому может быть дополнительно снижена. Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов фактор шума: въезжающие в новые квартиры жильцы первым делом принимаются за ремонт, поэтому любая недавно сданная в эксплуатацию новостройка долгое время напоминает жужжащий мегаулей. Для семьи с маленьким ребенком это может быть совершенно неприемлемо.

Квартиры в новостройках бизнес-класса стоят на порядок дороже, чем в старых и новых панельных домах. Здесь нанимателей привлекают благоустроенная огороженная территория, охрана, подземный паркинг, фитнес-центр, а также большие размеры и новые планировки квартир. Цены в таких жилых комплексах начинаются с 800 долларов в месяц. Иногда встречаются предложения и за 600 долларов, но это, как правило, квартиры с ремонтом от застройщика, без мебели. Если же в квартире сделан дизайнерский ремонт, в ней стоит новая современная мебель и бытовая техника, то стоимость месячной аренды будет не менее 3000 долларов.

Последний, самый высокий ценовой сегмент – «хай»-класс, клубные дома с минимальным количеством квартир (12–15 на весь дом, не более двух квартир на этаже). Квартиры в них выбирают самые состоятельные и самые придирчивые клиенты. Стоимость месячной аренды здесь начинается с 4500 долларов. Если хозяева торопятся сдать квартиру или просят предоплату за несколько месяцев, то цена снижается.

Абсолютное большинство потенциальных нанимателей – люди в возрасте от 23 до 35 лет. Это поколение предпочитает светлые просторные интерьеры. Мебели в квартиру можно ставить немного, но она должна быть современной и удобной. Диванчик прабабушки хозяина квартиры может быть дорог ему лично, но не тем людям, которые собираются платить ежемесячно немалую сумму за аренду.

Большинство элитных домов расположено в центре. Градация столичных районов по престижности достаточно четкая, но существует множество нюансов, которые знают лишь специалисты. Чтобы квартира принадлежала к разряду «элиты», она должна находиться как минимум в сталинской высотке, доме ЦК или как максимум в жилом комплексе с соответствующей инфраструктурой – подземным паркингом и охраняемой территорией. К категории элитного жилья относятся и апартаменты в старинных особняках исторического центра Москвы. Квартиры в них после полной реконструкции отвечают всем требованиям, предъявляемым к жилью VIP-класса.

Важнейшей особенностью элитных квартир является их уединенность. Поэтому обязательным требованием к жилью данного класса является узкий круг жильцов и, соответственно, небольшое количество квартир в доме, не более 20–30. У такого дома должен быть неповторимый архитектурный облик. Также дом должен располагать полным набором услуг социальной инфраструктуры: тренажерный зал, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей, индивидуальные кладовые, охраняемая парковка с расчетом не менее двух машиномест на квартиру. Здесь также проводится фейс-контроль потенциальных покупателей.

Наиболее востребованными являются апартаменты площадью от 150 до 200 м². Обычно такие квартиры состоят из 2–3 комнат с двумя полными санузлами. Цена на них варьируется приблизительно в диапазоне от 2500 долларов (в панельных домах центра или «сталинке», без парковки и охраны) до 12 000 долларов (в новом комплексе или реконструированном дореволюционном особняке с охраняемой парковкой).

При обустройстве элитной квартиры важно руководствоваться прежде всего удобством проживания жильцов. Несмотря на большой спрос элитных квартир, процент предложения сегодня все же выше, а из 5—10 вариантов арендатор должен выбрать лишь один. Несомненно, при равных прочих условиях он выберет более удобный для себя.

Специалисты рекомендуют меблировать квартиры площадью не больше 120 м². Более дорогие варианты апартаментов жильцы предпочитают обставлять сами. Но если все же апартаменты сдаются с мебелью, хозяин должен быть готов к тому, что ее придется вывозить. Исключение составляет лишь кухонный гарнитур со встроенной бытовой техникой, наличие которого необходимо всегда.

Для большинства VIP-арендаторов евроремонт – обязательное условие. Лучше, если это высококачественный дизайнерский ремонт. Но можно обойтись и ремонтом хорошего качества в стиле современного «минимализма». Такие квартиры сдаются лучше всего, так как отвечают требованиям большинства потенциальных клиентов.

Стены специалисты советуют окрасить в пастельные тона: кремовый, приглушенный белый, бежевый. Если обоев не избежать, то они должны быть светлыми, однотонными; обои в «цветочек» и ромбик могут отпугнуть не одного богатого клиента. Правильнее придерживаться строгости и простоты во всем. Только простота эта должна быть высококачественная, дорогая и современная. Хрустальные люстры, особенно с золотом, кстати, как и цветные обои, не найдут одобрения у большинства VIP-публики. Золото в интерьере вообще лучше исключить, конечно, если потенциальным клиентом не является арабский султан – выходцы из стран Азии любят тяжеловесную классику с коврами и хрусталем.

На окнах должны быть стеклопакеты, как минимум пластиковые, но лучше деревянные рамы. Наличие кондиционера – дополнительный плюс. Наборный паркет ценится выше, чем паркетная доска, а доска предпочтительнее ламината. Про линолеум следует вообще забыть, даже на кухне, где уместна лишь плитка, желательно с подогревом. Межкомнатные двери должны быть максимально дорогими из тех, которые можно себе позволить. В ванной комнате для удобства в сезон летнего отключения горячей воды обязателен водонагреватель (от 100 л). Плитка в ванной комнате должна быть светлых тонов до потолка, джакузи увеличит стоимость квартиры.

Большое значение иностранцы придают инфраструктуре района. Основными плюсами может стать наличие поблизости крупного супермаркета, а также иностранной школы. Именно из-за специализированных школ французы предпочитают Чистые Пруды, а англичане и американцы – северо-запад столицы.

Но любые прелести квартиры и района могут быть перечеркнуты неблагополучным состоянием дома, подъезда и двора. Поэтому, расселяя коммуналку, хозяину придется позаботиться и о подъезде. Причем не только о его стенах, но и о соседях. «Неблагополучные» обитатели дома могут свести к нулю все благие начинания, а чистый, отремонтированный, хорошо освещенный подъезд существенно влияет на сумму оплаты. Кроме того, для состоятельного арендатора очень важна безопасность. Наличие охранника или хотя бы консьержа значительно повысит привлекательность квартиры в глазах будущего жильца. Как минимум в апартаментах должны быть видеодомофон и/или охранная сигнализация.

Стоит учитывать, что затраты на ремонт и обустройство апартаментов порой составляют 50 % от стоимости самой квартиры, а иногда и превышают ее. Но при грамотном ведении дел затраты окупятся в среднем через 6–8 лет.

На рынке аренды сформировались негласные, но устойчивые правила расчетов нанимателей с хозяевами. Оплата производится вперед, обычно за месяц, но бывает и за больший срок.

Если наниматель просит о регистрации, это автоматически добавляет к цене 13 % (плюс компенсацию потерь на коммунальных услугах), но даже в этом случае хозяева редко дают согласие на такой вариант, потому что следующему нанимателю регистрация может быть не нужна, однако и милиция, и налоговая инспекция уже будут в курсе, что квартира сдается.

Когда платежи задерживаются, риэлтеры советуют занимать по отношению к нанимателю жесткую позицию и безоговорочно его выселять. Если вовремя этого не сделать в надежде получить долг, то хозяин квартиры невольно попадает в зависимость от клиента, и чем дольше хозяин позволяет жить неплатежеспособному клиенту, тем сильнее он затягивает на себе эту петлю.

В период же повышения цен профессионалы не рекомендуют хозяевам торопиться со сменой нанимателя ради лишних 50 долларов, особенно, если с ним сложились нормальные отношения – надежность тоже стоит денег.

При наличии двух клиентов, скажем на 600 долларов и на 650 долларов, полезно постараться понять, почему один из них согласен платить больше, чем квартира того стоит. Возможно, это человек, которому сложно снять квартиру по каким-то особым причинам.

Как и любое другое предпринимательство, сдача жилья в аренду связана с рисками, но характерной особенностью арендного бизнеса (и вообще бизнеса с недвижимостью) является тенденция, в соответствии с которой чем дешевле квартира, тем больше рисков.

Это нормально – у обеспеченных людей выше культура потребления, имеется меньшая опасность того, что они начнут забивать гвозди в стены или мебель.

Наиболее распространенная неприятность – воровство. Арендатор может вывезти всю мебель и исчезнуть. В подтверждение тезиса можно привести такую найденную в Интернете «рекомендацию» нанимателям: «Сначала требуйте залог, а потом ключи отдавайте. А еще лучше берите из квартиры все ценное на сумму залога и бегите. Хозяину агентство все выплатит».

Далее в списке рисков идут несчастные случаи. Арендатор может совершенно случайно квартиру просто сжечь или залить семь нижних этажей и благополучно «испариться». Поэтому риэлтеры все настойчивее поднимают вопрос о страховании аренды. О других неприятностях и способах их избежания будет сказано ниже, но эту информацию полезно принять к сведению еще на этапе решения вопроса: сдавать или не сдавать?

Цена аренды, вообще говоря, не пропорциональна стоимости квартиры. Отдельным параметрам жилья покупатель и наниматель придают разное значение. Риэлтеры настойчиво рекомендуют не только нанимателям, но и хозяевам обращаться к их, риэлтеров, помощи, утверждая, что их оплачиваемое участие в вашем бизнесе никак не уменьшит его доходность, а, напротив, поможет ее существенно поднять. Надо сказать, в некоторых случаях с их мнением трудно не согласиться.

Риэлтеры различают три уровня оказания услуг. Высший, но на практике наименее распространенный, – передача квартиры в управление; этот способ выбирают обычно собственники, в основном длительно отсутствующие по месту расположения своей собственности. В этом случае фирма берет на себя все хлопоты, связанные со сдачей квартиры: подбирает клиентов, собирает платежи, следит за квартирой, оплачивает коммунальные расходы, отвечает перед соседями и даже занимается ремонтом. На долю хозяев остается только получать с фирмы деньги вне зависимости от того, занята квартира или нет. Эта услуга обходится в 25–40 % стоимости всей аренды.

Вторая форма сотрудничества с риэлтерским агентством – заключение эксклюзивного договора. Если хозяевам недосуг заниматься своей квартирой, они подписывают соглашение с фирмой, отдают ключи, и риэлтер сам рекламирует квартиру, показывает ее, юридически оформляет отношения владельца с нанимателем, а в течение срока аренды, по крайней мере, морально поддерживает хозяев. Цена услуги колеблется от половины до целой месячной ставки аренды.

Третий случай типичен – хозяин звонит во все агентства и предлагает сдать жилье, ничего за помощь не платит, но и риэлтер хозяину ничем не обязан.

На чьей стороне выступает риэлтер в отношениях между хозяином и нанимателем? Чаще всего – на своей собственной, стараясь придерживаться нейтралитета. Риэлтеру не интересно завысить или занизить цену сдаваемой квартиры: если завысит, не сможет найти желающих; если занизит, сработает в интересах арендатора, и через некоторое время произойдет конфликт: хозяин поймет, что цена маленькая, начнет ее поднимать, выгонять арендатора, арендатор предъявит претензию риэлтеру и потребует, чтобы ему бесплатно подобрали другой аналогичный вариант. Поэтому риэлтеры любят повторять: «Нам не нужны неприятности, поскольку мы заинтересованы в росте вторичной клиентуры».

Оппоненты на это утверждение возражают следующим образом: что бы ни говорил риэлтер о своей непредвзятости, плюньте и забудьте. В действительности он защищает ту сторону, которая ему реально платит. В любом случае риэлтеры сходятся на том, что для хозяев лучше работать эксклюзивно. Заплатите небольшую сумму, чтобы агент фильтровал нанимателей, и работайте с ним постоянно, тогда обретете уверенность в том, что никогда не «наколетесь» на клиенте.

Уезжая на срок более месяца, найдите «доверенное лицо», агентство или просто человека, которому вы полностью доверяете присмотр за квартирой, и сразу поставьте жильцов перед фактом, что все проблемы, если таковые возникнут, они будут решать с вот этой Марьей Ивановной. Но доверенное лицо должно быть полностью дееспособным как юридически, так и физически – никаких стареньких бабушек и болеющих родителей.

Не надо бояться сдавать квартиру: все угрозы «настучать» в налоговую инспекцию не должны никого пугать. В конце концов вы тоже можете отправить донос по тому же адресу, так как источники дохода ваших жильцов вызывают у вас большие вопросы, и еще не факт, что жильцы – не пособники международного терроризма.

Если же вы хотите сдать комнату, тут нужно учитывать следующие моменты. Подумайте, сможете ли вы сосуществовать в своей квартире с чужим человеком. Определите для себя, кого именно вы готовы впустить в свое жизненное пространство. Одного человека или двоих? Если вы хотите сдать комнату более чем одному человеку, то пусть лучше это будет семейная пара. Не сдавайте комнаты в своей квартире чужим друг другу людям, незачем превращать свою квартиру в общежитие.

Сдавать комнату опять же лучше через агентство недвижимости. Это более безопасно. К тому же агенту проще будет подобрать нужный именно для вас вариант.

Если вам жилец не понравился, лучше сказать ему об этом сразу, так как совместное проживание – дело нешуточное.

Сдавая комнату, вы имеете право взять с жильца задаток, равный сумме одной оплаты, а также предоплату за месяц вперед.

В свою очередь вы обязаны предоставить жильцу ключи от квартиры, по истечении арендного срока их, разумеется, можно будет забрать, но замки после съезда жильца все равно лучше поменять.

Не забудьте заключить договор об аренде, в котором нужно будет указать, на какой срок вы сдаете комнату, обговорите с вашим будущим жильцом этот срок заранее.

Сдать комнату, как бы банально это ни звучало, – шаг ответственный. Обдумайте, насколько необходимо вам это, и, коль уж вы решились, будьте готовы к трудностям, вполне, впрочем, преодолимым. Главное – миролюбие, коммуникабельность и, конечно, терпение.

Собственность, даже если вы сдали ее в аренду не совсем законно, все равно ваша, и закон, равно как и его служители в лице милиции и других служб, должны защищать именно ваши права.