Текст книги "Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время"

Краткосрочная аренда как разновидность гостиничного бизнеса

Новых дешевых гостиниц в России не строят по той же простой причине, по какой не строят доходные дома, – сроки окупаемости таких объектов слишком высоки для избалованного ажиотажным спросом на жилье и офисы российского инвестора. Поэтому дефицит «корпоративного» предложения приводит к тому, что эту нишу рынка заполняют частники. Если в сфере аренды частники доминируют почти полностью, то частные квартиры-гостиницы в крупных городах лишь начинают завоевывать место под солнцем, причем завоевывают они его почти без боя – конкуренции, считай, нет.

Сервисные квартиры – это нечто среднее между квартирой и мини-отелем, одним из новых явлений на российском рынке. Все они принадлежат к элитному сектору. Это более дешевый заменитель гостиницы на срок, который для отеля слишком велик (из-за дороговизны), а для обычной аренды слишком мал – от нескольких недель до нескольких месяцев. «Кому это нужно?» – спросите вы. Как ни странно, многим, хотя в основном иностранцам, которые хотят комфорта и не желают транжирить деньги на наши весьма недешевые отели приличного уровня. В итоге они получают то, что на Западе весьма распространено – «апартаменты» по цене гостиниц типа «совок жив».

По размеру сервисная квартира должна быть не слишком большой. Большая элитная квартира стоит слишком дорого, а в сервисном сегменте клиентов интересует не только элитность, но и возможность сэкономить. Сервисные квартиры – это не просто квартиры с элементарным набором мебели. В апартаментах имеется все, что нужно для жизни: занавески, настольные лампы, подставки для газет, мыло, белье, полотенца и туалетная бумага, ковры… И, конечно, вся необходимая бытовая техника: кондиционер, бойлер (на случай отключения воды), кофеварка, чайник, стиральная машина, телевизор…

Конечно, сервисная квартира предполагает базовые гостиничные услуги – уборку и замену белья. Периодичность – по договоренности. Более продвинутые услуги (подать в номер свежую газету и свежевыжатый сок манго в постель и лимузин к подъезду) здесь не востребованы, поскольку это все-таки своего рода эконом-класс, хотя и с некоторым шиком. К тому же, клиенты стремятся к некоторой автономности, а для «продвинутого сервиса» нужно, чтобы кто-то все время стоял над душой в ожидании указаний. Короче, лишний сервис просто находится за пределами жанра. Да и вообще сервис, несмотря на название, не главное. Главное – гибкость срока, цена и оснащенность квартиры для проживания на протяжении нескольких суток.

Основное достояние фирм, делающих деньги в этом сегменте рынка, – знание клиентуры. Впрочем, и подбор подходящих квартир – дело не простое. Часто владельцы ориентируются на собственные представления о «крутости» жилья, которые не совпадают с мнением западных клиентов, поэтому компания, берущая в управление элитное жилье, вынуждена образовывать и самих владельцев, рассказывая им, что нужно сделать, чтобы их квартира была востребована в качестве сервисной.

Бывают случаи, когда у владельца квартиры нет не только понимания, что надо сделать, но и денег на дорогостоящую реновацию. На этот случай существуют компании, которые проведут все работы за свой счет, а владелец может расплатиться, дав фирме возможность частично или полностью получать доход от сдачи квартиры в течение оговоренного времени.

Сервисная квартира хороша для владельца тем, что не доставляет ему никаких забот, и именно за это он и отдает часть своих доходов. Ему ищут арендаторов, обслуживают их, содержат квартиру на должном уровне, занимаются расчетами и… ищут новых арендаторов. Для компании, управляющей квартирой, бизнес это хлопотный, но и прибыльный. Для арендодателя же самое важное, что независимо от финансовых результатов, то есть от того, сдана квартира в данный момент или нет, владелец получает фиксированный ежемесячный доход.

Кто сдает сервисные квартиры? Помимо отъезжающих за рубеж есть и те, кому просто некогда заниматься сдачей в аренду из-за интенсивной работы. Наконец, можно не только заниматься сдачей внаем квартиры в свободное от работы время, но и просто сделать это занятие своей работой или бизнесом. Есть люди, имеющие по пять и более квартир, каждая из которых сдается по три и более тысяч долларов в месяц; это профессиональные рантье. Уследить за таким большим хозяйством и эффективно его использовать нелегко. К тому же неработающий человек с высокими доходами не склонен перенапрягаться и готов поделиться с теми, кто обеспечит его безмятежное и безбедное существование на долгие годы – воплощение давней мечты нашего народа: лежать на печи и есть пирожки с черной икрой. Что же касается формулы «мало денег и никаких проблем», на которой построена эта схема получения дохода, то «мало» – понятие относительное. Две-три тысячи долларов в месяц не так уж и мало, хотя, конечно, меньше, чем три-четыре. Но тут уж ничего не попишешь, желаешь отсутствия проблем – привлекай помощников.

Квартира-гостиница – возможность выжать из своего жилья максимум финансовых средств. Правда, для этого она не должна пустовать, так что обеспечить приток новых гостей – главная задача в достижении успеха. Эта форма краткосрочного найма внешне напоминает сервисные квартиры, но у нее есть два ключевых отличия: гораздо более короткий срок (вплоть до одного дня)

проживания и иной подход к подбору клиентов; здесь возможны случайные люди, а контакты с представительствами западных компаний не столь продуктивны. Разумеется, речь не идет об открытии настоящей гостиницы. Кто хочет полжизни потратить на составление отчетности, а половину дохода – на налоги? Нет, по форме это всего лишь краткосрочная сдача внаем. Ничего нового в этой форме бизнеса нет; на Западе легко можно подыскать на любой срок апартаменты с кухней и мебелью. Национальная особенность – то, что подобный бизнес в основном является теневым (впрочем, то же можно сказать и обо всей сфере жилищного найма, не считая единичных доходных домов).

В самом факте существования сервисных квартир и квартир-гостиниц нет ничего нового и для России – еще при советской власти в любом курортном городе хозяйки квартир осаждали вокзалы и прочие злачные места, предлагая приезжающим разместить их на отдых. Как правило, условия там были далеки от стандартных представлений о гостиничном сервисе – койки, как в пионерлагере, стол, удобства во дворе, горячая вода в чайнике. Но за последние годы появились квартиры, не уступающие по уровню номерам трех-четырехзвездочных отелей.

В России есть три региона, в которых спрос на частный гостиничный бизнес наиболее высок: Черноморское побережье, Санкт-Петербург и Москва.

Краснодарский край славится наибольшим опытом в мини-гостиничном бизнесе еще с советских времен. Теперь эта деятельность на рыночной волне вышла из тени, не только в смысле налогов, но и в смысле открытости рекламы. Как и прежде, частники здесь ориентируются на россиян и граждан СНГ (иностранцы сюда просто не едут). Краснодар испещрен объявлениями типа: «Сдам комнату (квартиру, дом) люкс с гаражом и душем». Вдоль дороги на раскладных стульчиках несут вахту многочисленные агенты по аренде.

В Петербурге треть Невского проспекта сдается на короткий срок туристам, здесь иностранцев намного больше, чем на юге. В связи со спецификой северной столицы там появилось и множество частных мини-гостиниц. В Москве до сих пор доминировали гостиничные комплексы-гиганты.

Сравнивать сервисные квартиры с отелями не совсем корректно – это совершенно разные вещи. В квартире, конечно, нет привычной гостиничной сервисной инфраструктуры, но многим она и не нужна; люди хотят в поездке ощутить себя как дома, со всеми атрибутами привычного домашнего комфорта. Сервис здесь ненавязчив, но при желании можно заказать все то же самое, что в настоящем отеле. Успеху таких квартир на сутки способствует и то, что сервис даже в самых лучших отелях или недостаточно хорош, или неадекватно дорог. Доброжелательность персонала российских гостиниц неестественна, а по отношению к иностранцам граничит с подобострастием.

Квартира-гостиница, состоящая из просторной кухни, гостиной и одной спальни вблизи туристических достопримечательностей с качественной отделкой, мебелью и оборудованием в Москве или Петербурге может стоить 70—100 долларов в сутки в зависимости от сезона. Номер аналогичного уровня (хотя без кухни) в отеле обойдется минимум в 200, а скорее в 300 долларов. А за 80 долларов можно получить нечто совершенно непрезентабельное в отеле без профессионального менеджмента и без персонала, говорящего на иностранных языках.

Рядовому собственнику одной «лишней» квартиры сложно беспрерывно искать постояльцев, тем более, если речь идет о высоком классе жилья: с табличкой в аэропорту не встанешь – несолидно. Преимущество имеют те, у кого квартир несколько, три или пять, чтобы всегда было что предложить, если кто-то проявит интерес. Информация распространяется через Интернет. Красочные веб-сайты рассказывают обо всех преимуществах сдаваемых в аренду квартир и демонстрируют профессионально сделанные снимки.

В ближайшие годы можно предвидеть бурное развитие такого рода частного предпринимательства, причем, вероятно, наиболее конкурентоспособными окажутся не частники, а небольшие компании, владеющие несколькими квартирами. Благоприятная среда для развития этого бизнеса создается «вымыванием» относительно дешевых гостиниц в Москве. Препятствием становится то, что власти начинают уделять пристальное внимание легализации и налогообложению теневых сфер бизнеса, в частности связанных с наймом жилья. Из-за невозможности четко отследить доходы в туристической сфере существует вероятность перевода подобных услуг на патент. Вполне вероятно через несколько лет увидеть рекламу вроде: «Сдаются на любой срок гостиничные номера в частном доме с видом на Кремль».

У компаний, сделавших предложение койкомест в сервисных квартирах своим бизнесом, предусмотрены и дополнительные, включенные в стоимость аренды услуги: возможность забронировать авиа– и железнодорожные билеты, заказать экскурсии и такси, вызвать переводчика.

Впрочем, постоялец сервисной квартиры всегда может сократить и без того не слишком большие расходы: отказаться от услуг горничной или от ежедневной смены постельного белья, что актуально для граждан, приезжающих в Москву ненадолго. Экономия жильцов таких квартир может достичь 30–50 % по сравнению со стоимостью номера в отеле такого же уровня.

Часто встречается вариант заселения сервисного жилья двумя-тремя постояльцами, а если это туристы, да еще и молодежь, квартиру могут арендовать и трое-четверо. (При краткосрочном съеме квартиры кроме оплаты взимается еще страховой депозит в размере двухнедельной арендной платы.)

Риэлтеры любят повторять, что именно они были первопроходцами этого вида бизнеса в Москве, начав эксплуатировать сервисные квартиры в конце 1990-х годов, хотя еще при советской власти чиновники осознали потенциальную выгоду инвестиций в подобное жилье. В начале 1980-х годов в Центре международной торговли на базе отеля «Международная-2» появились первые в Москве сервисные квартиры.

В такие квартиры с большой радостью вселялись иностранные специалисты – простых советских командировочных и людей с улицы туда не пускали. Квартиры с краткосрочной арендой существуют в «Международной-2» и сегодня. Арендная плата исчисляется по методике, принятой на Западе, с каждого квадратного метра. Сейчас плата составляет 40–50 долларов за квадратный метр в месяц (в Берлине или Вене аренда подобной квартиры стоит в среднем 20–25 евро за квадратный метр). Так, самая маленькая квартира в 25 м², равная по площади номеру в трехзвездном отеле, обойдется в 45 долларов в день. Найти трехзвездную гостиницу в Москве с такой ценой номера невозможно.

Единственным существенным «минусом» сервисных квартир в «Международной-2» является наличие минимального срока аренды, от трех месяцев. Именно в этом гостиница и проигрывает молодым и агрессивным игрокам рынка. Почти двадцать лет назад первым на привлекательность сервисных квартир обратил внимание знаменитый и уважаемый офтальмолог Святослав Федоров, который построил апарт-отель «Ирис» на 45 номеров, где была предусмотрена краткосрочная аренда апартаментов, не менее чем на неделю, стоимость аренды составляла всего 30–35 долларов в сутки. Но у проекта нашлись свои недостатки. Прежде всего преимущественное право заселения в «Ирисе» получали пациенты офтальмолога. Кроме того, это был все же отель, пусть и с кухней в номере. И наконец, после трагической смерти Святослава Федорова его правопреемники расширили сферу деятельности апарт-отеля, отдав часть номеров в аренду под офисы.

Приватизация и сопутствующий рост российского фондового рынка вызвали массовый приток иностранных специалистов. Только в Минимущества постоянно (а чаще временно) в 1990-х годах работали около трех тысяч иностранных граждан, позже это число выросло до 70–80 тысяч. Разумеется, ни четырех– и пятизвездочные гостиницы, ни серийные дома их не интересовали: в первых было слишком накладно жить, а вторые просто не рассматривались как человеческое жилье. Какое-то время иностранцы арендовали сталинские квартиры, «цековки» или жилье в исторических домах, а с конца 1990-х годов предпочитали снимать апартаменты в новых элитных домах.

Однако потребность в краткосрочной аренде (до трех месяцев) никуда не делась, хотя ни хозяева дорогих квартир, ни подавляющее большинство риэлтерских агентств не желали предоставлять такую услугу: слишком велик был «разрыв» между сменяющими друг друга арендаторами. Поэтому практически незанятую нишу захватили представители разных полюсов риэлтерского мира – черные маклеры и иностранные агентства. Одни, очень мобильные и активные, были готовы поступиться «кассовым разрывом» и приспосабливаться под каждого клиента. Другие привнесли из-за границы бесценный опыт и стандарты качества этого бизнеса.

Большинство иностранцев, вселяющихся в сервисные квартиры на срок до месяца, вообще предъявляет только минимум требований: наличие Интернета, приличной ванной комнаты, оборудованной кухни, новой кровати. А вот российские постояльцы, которых пока не так много (в основном менеджеры среднего звена из сырьевых регионов), напротив, любят роскошь, которой они лишены у себя дома. Отсюда риэлтеры сделали простой вывод: сервисных квартир не только должно быть много в собственной базе, но и их начинка должна быть на любой вкус.

Зато иностранцы придирчивы к одной, но очень важной для них услуге. При выборе сервисной квартиры они требуют официального заключения договора аренды. Причина проста: проживание иностранных сотрудников в Москве в большинстве случаев оплачивается их работодателями, каждая должностная ставка имеет свой лимит расходов на жилье, а доплачивать из собственного кармана даже за понравившееся жилье не принято.

Командировочные, в первую очередь иностранцы, требуют подтверждения оплаты через специальную справку-счет, которую они представляют в свои бухгалтерии. В Москве такие справки выдает небольшое число компаний, в основном западные. Потому иностранные арендаторы и предпочитают селиться в отелях, которые оформляют бумаги соответствующим образом, либо у тех немногих риэлтеров, которые работают по западным технологиям.

Сервисная квартира хороша и для владельца, в первую очередь тем, что она не доставляет ему никаких забот. Хозяин жилья гарантированно получает плату за него, ничуть не меньшую, чем при классической сдаче в аренду.

Недостатком этого рода деятельности является невозможность ведения его в одиночку; но при успешной организации дела это способ максимально выгодно использовать жилую собственность с минимальным сроком окупаемости ее приобретения.

Как купить дачу в России

Антиурбанизация

Оказавшись в далекой деревне или пригороде, особенно остро чувствуешь, насколько же издерган современный человек, насколько раздражают его психику большой город, рев моторов бесчисленных машин, шум, теснота, духота… А в деревне солнце просвечивает сквозь листву, шумит ветер в верхушках сосен, а самые громкие звуки – стрекот кузнечиков и пение птиц. Прозрачное небо напоминает о том, что душа бессмертна, а самое большое богатство – это любовь к тем, кто рядом, кто живет с тобой в одном доме…

Прервем лирическое отступление. Поговорим о не менее вечном. О деньгах. О том, что загородное жилье в последние годы стало предметом престижа, а потому – объектом спроса. Современным людям все больше нравится жить за городом, а работать в городе. Построить или купить свой собственный дом и переехать из суматошного города в симпатичный поселок, ближе к природе, наслаждаться чистым воздухом и тишиной, просыпаться под пение птиц… Пока вся эта романтика в стиле «Домик окнами в сад» востребована, можно смело говорить о выгодности вложения средств в недвижимость.

Став хозяином загородного дома, вы сможете его позднее выгодно продать, ибо цены на недвижимость растут не только в городах. При этом речь идет не только о собственно жилых зданиях за городом. Постепенно возрастает и ценность земельных участков в пригороде.

Казалось бы, парадокс: несмотря на падение престижа дачи как места работы в выходной, дачи-огорода, дачи-кормилицы, появилась и год от года крепнет модная тенденция быть землевладельцем. Однако ничего парадоксального здесь нет. Просто новое поколение горожан, в отличие от поколения родителей, предпочитает за городом отдыхать, а не выращивать корнеплоды. Мода на владение загородными участками и домами сменила ориентиры, став приоритетом так называемого среднего класса и самых обеспеченных слоев населения.

Известно, что человек, владеющий землей, чувствует себя настоящим обладателем недвижимости, истинным хозяином. Так что спрос на жилье в коттеджах велик, а вот людей, меняющих загородный дом на городскую квартиру, практически нет.

Образ дачи в сознании людей во многом изменился в постсоветский период новейшей истории. Кажется, еще недавно собственная загородная недвижимость представлялась большинству населения нашей страны либо хижиной среди грядок с лебедой, либо подобием некой «американской мечты». Стереотипное восприятие шарахалось из одной крайности в другую. Либо вы не снимаете валенки и даже спите с мотыгой в руках, либо круглосуточно курите сигары в белом шезлонге, плюя в изысканно оттеняющий белую же виллу океан.

Еще каких-нибудь 15–20 лет назад понятие «загородный дом» сводилось к выкрашенному масляной краской дощатому сараюшке на шести сотках с укропом. Размеры подобного «дома», как правило, ограничивались строгими советскими правилами, не позволяющими буржуазной обывательщине проникнуть в оплот социализма, да грядками, обступающими строение со всех сторон. И если находился кто-то, кто неосмотрительно строил себе дом для отдыха, чьи шесть соток оказывались засаженными зеленой травой, а вся дачная деятельность сводилась к чтению книжек, лежа в гамаке, то, неровен час, человек мог попасть и на проработку в партком. А в худшем случае вставал вопрос об изгнании чуждого элемента из дружного коллектива садоводов и передаче его участка более благонадежному товарищу. А уж такая «немыслимая» вещь, как коттедж с лужайкой и бассейном, была розовой мечтой, которую можно было увидеть лишь в кино или на страницах глянцевых журналов.

К счастью, все изменилось. Сегодня такой дом – воплощенная многими людьми мечта, и это не просто красивое строение и уютное жилье. Это выгодное помещение капитала, а значит, дом предусмотрительных и дальновидных людей.

Строительство загородных домов приобрело в последнее время не только массовый, но и цивилизованный характер. Этим занимаются все больше крупные строительные компании. Возникают объективные предпосылки для развития коттеджных городков, причем их уровень стал качественно новым. Во многом сказывается изменение менталитета наших соотечественников, и в особенности жителей крупных городов.

По сути, мы наблюдаем своеобразную «урбанизацию наоборот». Если бы много лет назад нам сказали, что этот процесс повернет вспять, мы, наверное, просто не поверили бы этому. Жить за городом теперь гораздо престижнее, чем в городе; деревни в ближнем пригороде фактически сливаются с коттеджными поселками, малоэтажный собственный дом стал предпочтительнее многоэтажных строений на сотни квартир. А сама возможность переселиться на ПМЖ (или переселяться на желаемое время) за город, точнее – в достаточно близкий пригород, превращается в социальный показатель, критерий принадлежности к определенному классу.

Конечно, часть таких «переселенцев» составляют независимо от уровня материальной обеспеченности и прочих возможностей ярые любители природы. Это люди, которые предпочитают, как упоминалось выше, просыпаться утром под трели птиц за окном, а не под рев моторов на оживленной улице города. Они хотят дышать чистым воздухом и наслаждаться красотой природного ландшафта хотя бы по утрам, вечерам и выходным. Их экологические мотивы вполне можно понять. Кстати, в Европе и Америке стремление к проживанию на природе, как и вообще к здоровому образу жизни, тоже стало очень модным.

Разумеется, не нужно слепо и стремительно следовать любой новоявленной тенденции. И если, собираясь стать владельцем дачи, вы еще не решили, что загородный дом – ваш образ жизни, не торопитесь.