Текст книги "Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время"

Нередко сам продавец, устранившись от сделки и доверившись риэлтеру, не догадывается, что из-за его квартиры устроили торг на соискание самого состоятельного покупателя. Чаще всего в таких случаях сокрытие информации идет до самого конца, а «теневая» прибыль оседает у агента.

В любом случае у покупателя есть выбор, участвовать или не участвовать в таком аукционе. Но что делать продавцу, чтобы обезопасить себя от таких предприимчивых риэлтеров? Чтобы не быть обманутым, продавцу необходимо зафиксировать в договоре как цену квартиры, так и стоимость услуг. Указание в договоре всех условий поможет не превратить квартиру в проходной двор, к тому же позволит избежать ситуации, когда продавец назначил стоимость квартиры, например, в 1 000 000 долларов, а продаваться она будет за 1 200 000 долларов. Самое печальное, что вся эта канитель крайне невыгодна продавцу при необходимости альтернативной сделки – время уходит, а цены на покупаемую недвижимость растут, и даже гипотетическая дополнительная выручка скорее всего не окупит долгосрочных инвестиционных прибылей.

Бороться с пороками бесполезно, в разумном обществе может идти речь лишь о постепенном и целенаправленном смягчении нравов и законов. Сказанное в полной мере относится и к аукционам. В условиях бешеного спроса на недвижимость невозможно запретить продавать свое имущество по максимально возможной цене, и аукцион – самый эффективный способ такой продажи. Вопрос в том, как правильно его организовать.

Надо сказать, что существует механизм «цивилизованного» аукциона. Всех потенциальных участников надо заранее, до просмотра объекта, предупредить о том, что цена будет увеличена, поскольку существует несколько претендентов на объект. Часть покупателей отпадет уже на этом этапе, поскольку не все могут заплатить больше заявленной цены. Также еще до просмотра необходимо уведомить участников аукциона об условиях реализации объекта (время продажи, срок освобождения, банк, в котором продавец желал бы получить деньги, и т. д.). После этого еще часть покупателей выйдет из игры, а торги будут проводиться среди оставшихся. С эмоциональной точки зрения аукцион – напряженный процесс, поэтому далеко не каждый продавец готов пойти на это, но, если решение принято, нужно держать прямой контакт со всеми претендентами (в том случае, если человек продает квартиру самостоятельно), чтобы не позволить посредникам получить скрытую комиссию. Если сделка происходит при участии специалиста, он обязан всю выручку от повышения цены, за минусом ранее оговоренных комиссионных, передать продавцу.

С другими сложностями продавец квартиры сталкивается редко, если, конечно, правильно решаются вопросы о передвижении денежных средств. Если покупатель уже нашелся, то может всплыть проблема с выбором формы и способом оплаты договора покупки, но она легко решается путем совместных переговоров. К продаже все документы на квартиру должны быть подготовлены и представлены риэлтеру и юристам на проверку, чтобы в процессе проведения сделки не выяснились какие-нибудь неожиданности.

Сложности могут быть связаны и с риском передвижения денежных средств (как предоплаты, так и основной суммы). Избежать этого риска поможет обращение к специалисту по недвижимости, который проведет полное финансовое сопровождение сделки и обезопасит продавца.

Большинство сделок сегодня проводится по закону и в соответствии с наработанной практикой. Исключение составляют случаи, когда сделка происходит между друзьями или родственниками. Здесь уже каждому решать: надежен ли его партнер. Единственное, от чего хотелось бы предостеречь, – это от неофициальной передачи денег в том случае, когда участники сделки – недостаточно близкие люди, чтобы доверять друг другу без подстраховки. На стадии расчета лучше воспользоваться услугами банка и арендовать сейфовую ячейку – услуга удобная и в контексте общих затрат недорогая.

Итак, при обмене квартиры необходимо пользоваться всеми рекомендациями, установленными как для покупки, так и для продажи объекта недвижимости, и, вдобавок, быть особенно нетерпимыми к факторам, замедляющим сделку.

Как получить наибольший доход от аренды жилья

Аренда жилья в долгосрочной перспективе имеет тенденцию перехода из дополнительной (в отношении к непосредственной торговле объектами недвижимости) в основную статью инвестиционного дохода. Вместе с тем эта тенденция заставляет владельцев собственности быть готовыми к тому, что им придется иметь дело с проявлениями таких сторон жизни, о наличии которых они раньше только лишь догадывались.

В частности, само назначение жилплощади разными людьми может трактоваться совершенно различным образом. Например, арендуемые квадратные метры очень легко могут превратиться в офис. Конечно, по закону жилое помещение может быть использовано только для проживания, но… ситуации возникают разные, и появление на окнах жалюзи и кондиционера – еще не самый пикантный вариант.

Решившись извлекать доход с квадратных метров, необходимо быть готовым к общению с самыми разнообразными арендаторами.

Несколько лет назад наша знакомая решила сдать свободную квартиру в центре столицы. Однако за цену, рекомендованную ей в агентстве, желающих стать арендаторами не находилось в течение месяца. Потенциальных квартирантов отпугивали некоторая неухоженность квартиры, старая мебель и окна, выходящие на проезжую часть. Но своим расположением (квартира находилась буквально напротив метро) эта жилплощадь очень заинтересовала одного психотерапевта, ведущего частную практику. Месяц он обхаживал хозяйку и, наконец, убедил сдать ее под малопосещаемый офис. Инженер человеческих душ пригласил рабочих с Украины, те быстро «навели марафет» в квартире, которая приобрела после указанной процедуры вполне приличный вид. Ночевать здесь никто не собирался, поэтому шум колес под окнами не имел особого значения. И теперь пенсионерка имеет стабильный источник дохода, не испытывая проблем с частой сменой арендаторов.

Психотерапевты, парикмахеры, маги, консультанты по календарикам часто используют квартиры под «кабинет» для приема посетителей. Несмотря на довольно высокие цены, оказывается дешевле арендовать квартиру, чем помещение в «офисном» здании. Требование у этой категории арендаторов одно: дом должен располагаться в центре, как можно ближе к метро. Лучше, чтобы квартира была на первом этаже.

Желательно, чтобы в будущем «кабинете» были оборудованная кухня и благоустроенный приличный санузел. Арендаторы-предприниматели обычно готовы провести легкий косметический ремонт, они не нуждаются в мебели и, как правило, исправнее других категорий граждан платят. Если арендуемая квартира оказывается удачной по месторасположению, они адекватно реагируют на повышение арендной платы, сохраняя за собой вместе с «накатанным» местом клиентскую и снабженческую базу годами.

При переезде такие арендаторы ведут себя порядочно по отношению к арендатору: предупреждают о переезде заранее, не оставляют неоплаченных счетов за телефонные переговоры. Квартира после выезда такого квартиранта часто оказывается в лучшем состоянии, чем до сдачи в аренду.

Как правило, собственники таких квартир, решив продолжить сдавать их в аренду, и дальше будут искать подобного клиента. Например, очень часто в бывшем кабинете психотерапевта через какое-то время начинает вести прием колдунья или гадалка.

Бизнес, однако, бывает разным, хотя всегда остается бизнесом. Девушки, предлагающие массаж или просто отдых состоятельным клиентам, тоже занимаются бизнесом, их рабочий кабинет – та же съемная квартира.

Чаще всего квартиру для работы ищут не сами девушки, а хозяйка заведения. У таких хозяек есть свои риэлтеры, свои компании, услугами которых они пользуются из года в год. Даже если на квартире предполагается заниматься «черт знает чем», хозяевам это преподносится, как курсы массажа. Интересуют арендаторов, в основном, квартиры, расположенные в центре, а также по главным городским магистралям. Преимущество отдается большим, двух-, трех-, а то и четырехкомнатным, квартирам. В этой ситуации также не требуется обязательный ремонт, специально нанятая строительная бригада быстро приведет квартиру в порядок.

При эксплуатации квартиры, однако, не все так безоблачно – «массажные салоны» принадлежат к сфере бизнеса, находящейся на грани криминала. Кроме того, устав наблюдать постоянно меняющихся посетителей, спокойному бытию массажных тружениц могут помешать соседи. Нередки случаи, когда хозяева квартир, узнав, чем именно занимаются их арендаторы, немедленно расторгают договор. Правда, содержатели массажных салонов на арендную плату не скупятся, так что если квартиру сдает владелец, относящийся к категории «жадин-говядин», то он обычно бывает доволен.

При расставании возможны варианты. В первом случае, если хозяин был обманут, не знал, для каких целей арендовалась квартира, он в одностороннем порядке разрывает договор, дав квартирантам сутки на сборы. Иногда обманутые владельцы квартир для выселения жильцов приглашают сотрудников милиции. В другом случае массажный салон съезжает, так как «точка» именно в этом месте начинает приносить убытки. В наиболее печальном случае бордель «закрывают» сотрудники милиции в ходе какой-нибудь операции. Так что, даже если работодатели «девочек» согласны платить неплохие деньги, хозяевам квартир надо подумать, стоит ли рисковать.

Труженики сельскохозяйственных рынков, особенно с крайнего юга или востока, часто имеют привычку проживать вместе со своими деликатесами. Сплошь и рядом маринуются корейские капустка и морковка в ваннах съемных квартир. Люди, готовящие салаты, обычно арендуют самые дешевые многокомнатные квартиры вне зависимости от места, в них набиваются по несколько семей. Так хозяйские квадратные метры используются и для жизни, и для бизнеса. Притязания на комфорт у этой категории арендаторов минимальны. Главное, чтобы им кто-нибудь сдал жилье и чтобы квартира стоила дешевле, чем в среднем на рынке.

Жилье после таких бизнесменов, конечно, будет выглядеть крайне неприглядно. Однако многие собственники не испытывают никаких предубеждений насчет состояния квартиры, в которой сами не проживают. К тому же такие квартиры передаются «по наследству»: съезжая, капустно-морковный клан рекомендует владельцу квартиры своих знакомых. При этом финансовая сторона не страдает: при минимальных (а вернее, никаких) вложениях в квартиру для собственника жилья сдача под изготовление салатов – возможность получать неплохие деньги, не испытывая проблем с «простоем».

Грязные ванны – наиболее печальный результат деятельности арендаторов этой категории. Проблемы с милицией и регистрацией «салатники», как правило, улаживают сами. Правда, если все-таки захочется сделать ремонт в квартире, ванну придется менять или как минимум вновь покрывать эмалью – въевшийся жир и специи просто так не отчистить.

Один из агентов рассказывал, что помог снять квартиру известному карточному шулеру. Ему нужны были апартаменты в центре, куда бы он мог привести коллег, игроков в преферанс… Правда, с этой квартиры шулер довольно быстро съехал, оставив ключи у соседки и немалую пачку долларов на столе хозяйке, в благодарность за уборку и в компенсацию морального ущерба. Так, на всякий случай… До сих пор женщина с теплотой и нежностью вспоминает того арендатора.

Если собственник все же обнаружил, что его квартира эксплуатируется не так, как это было оговорено в договоре, то по закону последовательность его действий такова: 1) устное или письменное предупреждение и (или) штраф; 2) звонок в агентство недвижимости (если собственник квартиры сдавал ее без помощи агентства, а предупреждения не действуют, то нужно переходить к следующему пункту); 3) обозначение сроков выселения; 4) обращение в суд.

На практике редко кому приходится пройти этот путь, все обычно решается путем личных переговоров между сторонами, в частности, потому, что не более 10 % владельцев из приблизительно 100 000 сдаваемых в столице квартир платят налоги.

Сколько же можно заработать на квартире, если превратить ее в доходную? Профессионалы рынка жилья утверждают: приобретение недвижимости самый выгодный и надежный способ вложить деньги. В то же самое время эти профессионалы предпочитают либо строить жилье на продажу, либо управлять чужим имуществом, но почему-то не рвутся зарабатывать на собственном. Спрашивается, почему?

Арифметика расчета доходности весьма непроста. С одной стороны, специалисты тут же подбросят пищу для сомнений, подсказав, что квартира приносит доход и без всякой сдачи в аренду одним фактом своего существования, «всего лишь» за счет роста стоимости квадратного метра, и эффект удорожания жилья может в разы (!) превышать доходы от аренды. С другой стороны, неоспорим тот факт, что все познается в сравнении.

В качестве относительно универсального инструмента аналитические агентства регулярно предлагают (конечно, предварительно высчитав) так называемый индекс доходности жилья. Он учитывает доходы от аренды и удорожания жилья и показывает, во сколько раз все вместе превышает ставку по долгосрочным депозитам наиболее крупных и стабильных российских банков. Но и этот индекс не учитывает такие детали, как амортизация квартиры, налоги, простой жилья при смене нанимателя и прочие «непредвиденные» обстоятельства.

Аренда как минимум дает доход, позволяющий оплатить все перечисленные затраты и риски и, кроме того, редко не приносит чистой прибыли. В то же время представления о сдаче в аренду лишь как о стрижке купонов слишком далеки от реальности. Точно так же, как и в любом другом бизнесе, владельцу приходится нести расходы, иногда немалые. Кроме того, сдача квартиры внаем – дело хлопотное, требующее затрат времени и нервов.

Приведем приблизительный расчет проекта «Сдача жилья в аренду». Возьмем за основу факт наличия скромной однокомнатной квартиры площадью 38 м² в панельной девятиэтажке в отдаленном спальном районе крупного города. В этом случае новое дело потребует минимальных затрат: дешевая квартира находит клиента почти мгновенно. (В качестве примечания – по словам опытных риэлтеров, выгоднее сдавать две однокомнатные квартиры, чем более дорогую трехкомнатную, поскольку расходы те же, а суммарная арендная плата выше.)

В нашем случае услуга риэлтера при покупке включена в стоимость квартиры. Кроме того, считаем, что хозяин обходится без эксклюзивного договора с риэлтером и поэтому не несет соответствующих расходов (примерно 300 долларов в год). Чисто символическое страхование гражданской ответственности учтено в комиссионных риэлтеру, которые оплачивает наниматель.

Ремонт, по мнению сведущих людей, должен быть аккуратным, создавая ощущение чистоты и новизны. Но в отдаленных районах нет смысла делать его очень дорогим, квартира тогда долго будет искать своего клиента. В результате объект выставляется за 1000 долларов, уходит за 800, а в итоге (с учетом простоя) получатся те же 600–650 долларов.

Регулярные отчисления на мебель и оборудование делаем исходя из предположения об их полной амортизации за 10 лет. Время простоя квартиры усредняем до двух недель в год. В случае с дешевым жильем простой необходим лишь для выполнения формальностей и приведения квартиры в порядок при смене нанимателя, которая происходит 1–2 раза в год.

После всех вычетов при ставке арендной платы 600 долларов чистая прибыль составляет в нашем балансе 412 долларов в месяц, или 5,7 % годовых в валюте, при условии уплаты налогов. Если их минимизировать, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, можно поднять прибыль до 6,3 %. Если налоги вообще не платить, как это делает большинство хозяев (и чего не рекомендуют делать риэлтеры), то прибыль «подскочит» до 6,8 %, то есть доход не столь значителен, как может показаться на первый взгляд.

В последнее время темпы роста цен в расчете на год вплотную приблизились к 40 %. В результате текущее значение индекса доходности перевалило за 5 единиц, о чем с едва сдерживаемой радостью сообщают продавцы. Но это, вне всякого сомнения, – явление временное. Цены на недвижимость знали и периоды стагнации, и даже сильного падения. Здесь, как, может быть, нигде, полезно взглянуть на процесс с большого расстояния. В целом за последние 8 лет рост стоимости жилья в столице составил 214 %. С учетом сложного процента это примерно 12 % в год. Добавим к ним 6 % доходов от аренды и получим 18 %. По российским меркам, до смешного низкая цифра, едва ли покрывающая уровень реальной инфляции. Другое дело, что в арсенале рядового гражданина нет иного легального и столь же надежного способа сохранить свои накопления.

Из приведенных расчетов понятно, почему у нас практически отсутствуют доходные дома – они способны окупить себя не раньше, чем за 10–20 лет. Какой смысл инвестору заводить канитель, если на строительстве и продаже он через два года не только вернет вложенные средства, но и получит солидную прибыль?! К тому же «профессиональный» инвестор работает в основном не на свои деньги, а на привлеченные. И если кредит трудно получить даже на полгода или год, то на 10 лет практически невозможно. А проценты по кредиту? В доходном доме нужно иметь обслуживающий персонал, содержать придомовую территорию, делать отчисления на капремонт и так далее; по сравнению с квартирой доходность падает вдвое, становясь ниже процента по банковским депозитам. Поэтому «частнику» опасаться конкуренции с этой стороны пока не приходится.

Хоть это и не так выгодно, как может показаться, но люди жилье сдают, делая это по разным причинам. Одним квартира досталась случайным образом, например по наследству. Другие хозяева не доверяют банкам, нет у них доверия к рублю и даже к доллару, поэтому они считают квартиру наиболее надежным вложением в свое будущее. У некоторых состоятельных граждан пробуждается интерес к предпринимательству, который они удовлетворяют через сдачу жилья на уровне мелкого опта. Другие, наоборот, не имея иных источников дохода, вынуждены сдавать собственную квартиру и снимать меньшую.

Но, наверное, больше всего людей привлекает стабильность. Институт сдачи жилья в аренду весьма консервативен. С начала приватизации внешние «возмущающие воздействия» на механизме аренды не сказывались практически никак. Экономические катаклизмы ее почти не затрагивали, и в обозримом будущем специалисты не видят оснований к изменению ситуации. Людей это устраивает.

Вот примерный расчет эффективности вложений в доходную квартиру:

Если вы сделаете аналогичные расчеты с собственной квартирой или домом и приведенные цифры доходности вас устроят, продолжите чтение.

Прежде чем сдавать квартиру, необходимо определиться с тем, что у вас есть, и с тем, что вы хотите с этого иметь. Условно всю столичную недвижимость можно поделить на «экономкласс» (малогабаритные квартиры на окраинах и прочие варианты «собачьих будок»), «бизнес-класс» (1-, 2– и 3-комнатные в районах массовой застройки) и «люкс» – хорошие квартиры в хороших местах. Это не праздный вопрос: от характеристик жилья зависят не только цены, но и вероятные квартиранты и тип отношений, который с ними придется строить.

Сколько квартир сдается в Москве, точно не знает никто. Договоры аренды не подлежат регистрации, в налоговую инспекцию владельцы квартир тоже не торопятся. Остается опираться на мнения экспертов.

Исходя из количества текущих предложений и частоты повторного появления объектов на рынке, специалисты оценивают число вовлеченных в этот бизнес квартир в пределах 60—150 тысяч. Для города, в котором более 3 млн квартир, это мизерные цифры, сопоставимые с числом гостиничных мест, и просто ничтожные в сравнении с миллионной массой легальных и нелегальных приезжих.

Риэлтеры с сожалением констатируют полное отсутствие интереса федеральной власти к развитию арендного сектора, и городская администрация тоже не жалует его особым вниманием. Слабое распространение аренды сужает рынок. В то же время зарубежные государства активно стимулируют сдачу жилья, предоставляя его хозяевам преференции по уплате налогов. Ведь аренда позволяет динамично «перераспределить» жилплощадь, в значительной мере решая проблему крыши над головой граждан. К тому же, приезжие, занимая сдаваемые квартиры, становятся потенциальными источниками налогов, необходимых городской инфраструктуре.

При нынешнем положении вещей риэлтеры в среднесрочной перспективе (как минимум еще 2–3 года) ожидают постепенного роста стоимости аренды, хотя жилье в аренду дорожает медленно.

Доходность арендного бизнеса в столице регулярно падает, несмотря на растущий спрос. В 2004 году квартира эконом-класса окупалась при сдаче ее в аренду за 12 лет, «элитная» – за пять лет, а в 2005 году срок окупаемости в сегменте дорогого жилья увеличился вдвое – до 10 лет, жилья эконом-класса – до 15 лет. Для наймодателей это не слишком выгодный бизнес, и их ожидания чаще всего не оправдываются, несмотря на регулярный пересмотр ставок аренды.

Случаи покупки одним человеком, например, 3–4 квартир с целью их последующей сдачи в аренду превратились в рыночную тенденцию. В Москве и крупных городах формируется новое направление доходного бизнеса. Но заниматься таким бизнесом без помощи профессиональных консультантов и риэлтеров довольно рискованно, поскольку далеко не каждый дом (или квартира в доме) будет пользоваться должным уровнем спроса со стороны арендаторов, а следовательно, и приносить собственнику фиксированный доход. Сдача квартиры в аренду может стать перспективным источником дохода, однако для этого нужно правильно рассчитать ликвидность жилья.

В то же время представления о приемлемом уровне доходности также сильно различаются. В зарубежных банках годовой процент по вкладам редко превышает 3 %, а уровень дохода при аренде «идеальной» элитной квартиры достигает 15 % годовых.

Выгоднее продать недвижимость, чем сдавать ее в аренду – доля участия дорогостоящего ремонта при расчете арендной ставки почти вдвое ниже, чем при оценке продажной стоимости квартиры.

Квартиры за 350 долларов в месяц в Москве – чрезвычайно редкое явление в настоящее время. Дешевле 400 долларов в месяц снять жилье практически невозможно. Это варианты квартир, в которых, как правило, давно не было ремонта, которые расположены в отдаленных районах, на юго-востоке, юге, востоке столицы; они с наборной мебелью, далеко от метро, на первых и последних этажах, часто без телефона, с обычным ремонтом или вообще без него.

Дорого – в центре, на юго-западе и западе – до 15 000– 20 000 долларов в месяц и даже выше. Такие квартиры расположены в элитных домах, как правило, со своей инфраструктурой (бассейн, корт, магазины, фитнес, химчистка, охрана территории). В них обычны авторский дизайн, импортная дорогая мебель, встроенная кухня, несколько санузлов с хорошей сантехникой. В квартире в среднем 3–5 комнат, общая площадь – от 100 до 350 м². На стоимость найма влияют район, тип постройки дома, качество ремонта, наличие мебели, площадь квартиры и кухни, количество санузлов, комнат, наличие телефона, охрана, состояние подъезда, транспортное сообщение. Расстояние от метро сказывается на цене недорогого жилья (до 1000 долларов), для элитных квартир это не так важно.

Ценовой диапазон аренды однокомнатных квартир экономкласса составляет 400–600 долларов в месяц, двухкомнатных – от 500–700, трехкомнатных – 600–900 долларов.

В Центральном административном округе Москвы стоимость найма однокомнатной квартиры колеблется от 600 до 8000 долларов, двухкомнатной – от 700 до 12 000, трехкомнатной – от 800 до 20 000 долларов в месяц.

Цены на аренду в ближнем Подмосковье (Московской области) не намного ниже, чем в столице, разница составляет 50—100 долларов на квартиры одинаковых технических параметров. Однако за городом стоимость жилья зависит от сезона. С сентября по май она выше на 10–20 %, летом цены падают, особенно на «элитное» жилье.

Наиболее привлекательно для целей заработка жилье среднего ценового диапазона со стоимостью месячной аренды в 1000–3000 долларов в месяц (бизнес-класс). Например, однокомнатная квартира стоимостью 60 000—70 000 долларов с косметическим ремонтом ценой в 1000–2000 долларов, сдаваемая за 500–600 долларов, окупится приблизительно за 8–9 лет.

Средняя цена аренды однокомнатной квартиры во всех районах Санкт-Петербурга, за исключением центральных, начинается с 350 долларов в месяц, двухкомнатные сдаются за 450–500 долларов в месяц. В городе в настоящее время сдается или предлагается к сдаче около 250 000 квартир. Годовой объем рынка аренды составляет 1,4 млрд долларов.

Двухкомнатные квартиры сдают в среднем по 650–750 долларов в месяц, за трехкомнатные просят около 900 долларов. Доля однокомнатных квартир в предложении (42 %) даже чуть больше, чем год назад (35–38 %).

В престижных спальных районах Петербурга, Выборгском и Приморском, где в последнее время строится много новых качественных домов, аренда квартиры в современном доме с консьержем и парковкой может стоить около 800 долларов в месяц.

Обычно люди, приезжающие в Петербург из-за рубежа и желающие снять квартиру на длительный срок, предпочитают жить в районе «золотого треугольника» – территории, ограниченной Невой, Невским проспектом и рекой Фонтанкой. Стоимость аренды однокомнатных апартаментов в районе «золотого треугольника» составляет 1000–3000 долларов в месяц. Двухкомнатные квартиры здесь сдают не менее чем за 1300 долларов, трехкомнатные – за 2000 долларов и выше.

У арендодателей сейчас, после ажиотажного роста цен на рынке купли-продажи, появился действенный аргумент в торге с арендатором: «Вы посмотрите, сколько это нынче стоит».

Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры (63 % от общего числа сдаваемого жилья) у метро средней ценовой категории. Элитная аренда также пользуется и будет пользоваться спросом, поскольку доходы петербуржцев растут, а инвестиции в Петербург увеличиваются. Представители многих крупных компаний снимают дорогие элитные квартиры, стоимость аренды которых сейчас составляет от 5000 до 15 000 долларов в месяц.

При выборе жилья арендатор оценивает престижность района, экологическую ситуацию, близость к центру (в случае с более дорогими квартирами), наличие удобных транспортных развязок, развитую инфраструктуру – все, что влияет на комфорт проживания в районе.

В самой квартире имеет значение качество ремонта, как давно он произведен, наличие и качество бытовой техники (посудомоечной, стиральной машины), вид из окон. Традиционно не пользуются популярностью первые этажи, на ликвидность таких предложений в первую очередь влияют соображения комфорта и безопасности. Конечно, арендатор на подобное жилье все равно найдется, но цена будет ниже по сравнению с той же квартирой, но расположенной на один-два этажа выше.

В большинстве случаев все зависит от конкретного предложения: если окна выходят в палисадник или во двор, а дом оборудован всем необходимым для жизни, квартира может стоить дороже, чем аналогичная этажом выше, но с окнами на дорогу и не оборудованная должным образом. Фактор сезонности влияет на стоимость московского жилья незначительно, что нельзя сказать о пригородах, курортных зонах и городах юга России. В любом случае оптимальной следует считать сдачу по цене средней для рынка или даже чуть (на 5–7 %) ниже – в этом случае арендатор будет вами дорожить.

Есть понятие «летние квартиры». Их сдают на короткий период – от трех до шести месяцев, в основном на лето. Эти предложения выходят на рынок каждый год в апреле-мае, уже к середине июня они перестают поступать. Арендодатели в данном сегменте – семьи, которые, уезжая летом на дачу, не желают, чтобы квартира простаивала, и сдают ее. В связи с краткосрочностью такие варианты дешевле. Изменения являются лишь сезонным колебанием – в августе-сентябре ставки, как правило, растут.

Итак, невозможно говорить о безусловной выгодности инвестиций в покупку квартир с целью сдачи их внаем – все зависит от качества приобретаемого жилья и суммы инвестиций. В каждом отдельном случае нужно просчитывать стратегию инвестирования индивидуально, но при выполнении ряда условий, иногда связанных с капиталовложениями, «заставить» приносить прибыль можно практически любой объект. В крайнем случае его можно обменять на подходящий.

Подумайте, действительно ли необходим ремонт и прочая «предпродажная подготовка», кроме, конечно, наведения элементарной чистоты и ремонта сантехники. Ведь «хрущевка» никогда не станет апартаментами, даже если оклеить ее дорогими обоями, – каждый увидит, что от этих обоев до евроремонта более чем запредельно далеко.

Но потенциально хорошие квартиры имеет смысл приводить в порядок, особенно в части сантехники, проводки, окон, ровных стен и т. д. Это не только повысит цену аренды – в этом случае имеется реальный шанс перейти в другую категорию и получить качественно иных жильцов. Мебель обязательно нужна только в полностью «дизайнерские» квартиры, в остальных случаях все зависит от конкретных пожеланий жильцов.

В самых общих чертах можно сказать, что однозначно надо ремонтировать квартиру, если она «убитая» (в ней жила до этого семья алкоголиков). Дело тут не только в деньгах, но и в том, что в такое помещение нормальный человек не поедет ни за какие деньги. А значит, арендаторы у вас будут под стать нынешнему состоянию квартиры, и вы не оберетесь с ними проблем. Но и творить евроремонт в типовой «панельке» на окраине тоже ни к чему. Квартира должна быть чистой, уютной и без особых изысков. (Напоминаем, что мы говорим о типовом рынке, – на элитном свои правила.)

Что касается мебели и бытовой техники, то тут нужно поступать совсем просто. Если все это у вас есть, конечно, поставьте. Нет – и не надо. В крайнем случае арендатор может сказать, что он хочет холодильник, и вы купите его из первых полученных от него денег.

Определяясь с ценой, следует иметь в виду, что проще сдать квартиру по изначально более высокой цене (относительно, конечно), чем ежемесячно воевать с квартирантами из-за просчета на начальном этапе. Если планируете сдавать квартиру на долгий срок, заранее оговорите, что будете пересматривать стоимость аренды, например раз в год, в столице – раз в полгода.

Основные риски арендодателя на рынке элитной недвижимости связаны с естественным износом мебели и оборудования. Проблем юридического характера не возникает при грамотно составленных договорах найма. Конечно, об отсутствии подобных проблем трудно говорить в других случаях.