Текст книги "Как разбогатеть на недвижимости в России в свободное время"

Не торопитесь сдать квартиру кому попало, тщательно выбирайте арендатора. Есть одно более или менее надежное правило: назначьте встречу, поговорите, посмотрите на человека и лишь после этого принимайте окончательное решение. В первые несколько месяцев контролируйте соблюдение порядка в квартире, поговорите с соседями. Сделайте это культурно, лучше предварительно договорившись о своем приходе, чтобы не надоедать и не доставлять неудобств съемщику.

Чтобы не попасть в «историю» с нанимателями, стоит подумать о благонадежности будущих квартирантов заранее. Первый способ – поиск через друзей и знакомых. К «плюсам» такого варианта можно отнести то, что будущий квартирант будет человеком, которому сдавать квартиру не страшно. Зато если вы в таком квартиранте ошибетесь, то «минусов» появляется крайне много, ведь со знакомым человеком обычно не заключаются договоры, и решить спорный вопрос тяжело. Как показывает практика, знакомые люди иногда злоупотребляют доверием, например живут и не платят месяцами, ссылаясь на отсутствие денег. Кроме того, такой способ предполагает относительно узкий круг потенциальных клиентов и компромисс по ценам аренды.

Рассказывает Ольга, муж которой сдавал свою квартиру в аренду: «Еще четыре года назад цена «однушки» в отдаленном районе была 150 долларов в месяц, и мы договорились со знакомым. Однако мужу все эти годы было неудобно поднимать цену, и арендатор платил нам до последнего времени такую же сумму, пока разрыв с рыночной ценой не стал уже просто неприличным». Впрочем, наличие договора с указанием способов индексации оплаты, пусть и на льготных условиях, может помочь минимизировать недополучение прибыли; надо лишь не забывать о том, что многие арендаторы заинтересованы в съеме жилплощади не на полгода, а на весьма длительный срок, и дело может быть не только в одном лишь стремлении к «халяве».

Достаточно разумно использовать способ самостоятельного поиска арендаторов через газеты, Интернет и печатные объявления. К «плюсам» можно отнести дешевизну этого способа и гораздо больший охват потенциальных клиентов. К «минусам» можно причислить возможность нарваться на афериста или, поддавшись уговорам квартиросъемщика, не заключить договор. Кроме того, этот способ совершенно не годится для сдачи внаем дорогих квартир.

Наиболее разумно обратиться с соответствующим заказом-предложением в агентство недвижимости; практически 90 % арендодателей пользуются этим способом, поскольку «минус» в этом случае только один: связавшись с агентством, будьте готовы к тому, что вам довольно часто будут звонить с вопросом, а не съехали ли арендаторы. А в остальном агентства предлагают для хозяев весьма привлекательные условия и фактически не берут денег за эту услугу. К тому же, агенты помогут объективно оценить объект и правильно его прорекламировать. Если собственник необъективно оценивает свою недвижимость, то может серьезно прогадать в цене – счет идет на сотни долларов в месяц. Причем, некоторые агентства не бросают клиента на протяжении всего срока действия договора аренды и в случае проблем с жильцом берут на себя разрешение конфликтных ситуаций.

Правда, в последнее время в Москве развелось довольно много полулегальных агентств, работающих без лицензии и даже офиса, а также неквалифицированных агентов, которые фактически торгуют перехваченной информацией и едва ли предоставят клиентам хоть какие-то «гарантии». Таким образом, арендаторы вынуждены отдавать месячную арендную плату всего лишь за заветный номер телефона, перехваченный ушлым агентом. В такой ситуации арендодатели вполне могут обойтись без посреднических услуг, тем более, что при нынешнем спросе на неэлитное жилье найти порядочных и платежеспособных жильцов не составляет никакой сложности.

Итак, чтобы сдача в аренду жилья не превратилась из бизнеса в благотворительность, неукоснительно соблюдайте ряд правил.

Сдавая квартиру, смотрите не только в паспорт, но и в лицо человеку. Опытные арендодатели со временем приобретают свой собственный «рейтинг» клиентов, и не исключено, что он будет выглядеть следующим типовым образом.

Для дорогой квартиры лучшими съемщиками являются юридические лица, арендующие «гостевые апартаменты» (живут в таких квартирах редко, убирают часто, проблем с оплатой нет или почти нет), и иностранцы из дальнего зарубежья.

Владельцы квартир массовой категории «предпочитают» семьи приезжих с маленькими детьми; такие люди более всего заинтересованы в стабильных, долгих и нормальных отношениях с арендодателем и квартирным имуществом.

Наличие в квартире «женщины Востока» дает больше надежды, что квартиранты не загадят все до неузнаваемости и не будут использовать квартиру как полигон для выведения новых, особенно крупных и бодрых тараканов.

Худшие жильцы – одинокие мужчины, местные и приезжие (неизвестно, не превратится ли ваша квартира в общежитие), студенты (шум, грязь, безденежье), а также распальцованные парочки без детей, но с московской пропиской (конфликты, могут съехать в любую секунду и прочее).

Имеющееся в квартире имущество может существенно повлиять на условия заключаемого договора. Нет смысла перечислять всю градацию санкций и неисправностей, если самому имуществу место на помойке – можно чуть-чуть поднять цену и разницу откладывать на «амортизацию». Если же в квартире имеется что-то стоящее (или если есть сомнения в моральном облике жильцов, или если вы боитесь, что они могут оставить незакрытым кран), хороший вариант – страхование или имущества, или гражданской ответственности, или того и другого вместе.

Страховой договор стоит некоторых финансовых затрат, но в любом варианте экономит массу нервов, поскольку за причиненный кому-то ущерб отвечать будете вы (точнее, страховая компания), а не эти прекрасные милые люди, которые в любой момент могут исчезнуть с вашего горизонта.

Первый и очень важный этап взаимоотношений с будущим жильцом – заключение договора. Сегодня каждый арендодатель знает, что селить жильца без договора нельзя даже по рекомендации. Однако и договор – не панацея от всех бед, особенно если он составлен непрофессионалом и не проверен опытным специалистом.

При подписании договора арендодатель должен представить по первому же требованию нанимателя правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт собственника.

Риэлтеры рекомендуют составлять договор, даже если вы сдаете квартиру на несколько дней. Юридическую силу он приобретает с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник. Договор найма должен содержать адрес жилья, оговаривать срок, на который оно сдается, регулировать порядок расчетов (сумму арендной ставки, оплату коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и т. д.), а также определять обязанности и ответственность сторон (рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора).

По сложившейся практике, квартплату и абонентскую плату вносит собственник, а счета за электроэнергию и междугородные телефонные переговоры оплачивает наниматель. Теперь, с начала 2007 года, к этим обязанностям добавляется еще и то, что собственник квартиры должен выбрать оптимальный для себя тарифный план предоставления телефонных услуг, согласовав, при желании, этот вопрос с нанимателем квартиры.

При сдаче внаем меблированной квартиры с дорогой обстановкой и бытовой техникой помимо договора рекомендуется составить опись имущества. Каждый предмет должен получить краткую характеристику – год выпуска, модель, степень износа, дефекты и повреждения. Опись имущества включает два акта сдачи-приемки: один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой – при возврате квартиры.

Арендодатель может получить также дополнительные гарантии, например гарантию от фирмы, где работает арендатор (особенно это актуально в тех случаях, когда жилец прописан в другом городе). В этом случае, если жилец нанесет материальный ущерб имуществу или квартире и съедет без предупреждения, убытки будет возмещать его работодатель.

Все эти документы следует составлять и оформлять под наблюдением специалистов из риэлтерской фирмы. Это делается бесплатно, но даст ряд дополнительных преимуществ.

Однако, даже если вы заключили полный и грамотный договор, это не значит, что теперь вы можете «почить на лаврах». Ваша квартира и ее временный жилец нуждаются во внимательном присмотре. Конечно, если вы будете приходить ежедневно, да еще без предупреждения, ваш арендатор вряд ли примет это с восторгом. Однако ежемесячные проверки вашего имущества просто необходимы. Удобнее всего совместить их с получением арендной платы.

Владельцу квартиры следует развить в себе недюжинную наблюдательность, чтобы сразу замечать в квартире любую неисправность, даже тщательно замаскированную жильцом. Не стоит стесняться, указывая на глубокие царапины на отциклеванном паркете или на отломанную ножку дивана. Если вы сами не будете следить за состоянием квартиры, жилец тем более не станет об этом беспокоиться.

Не все поломки в вашей квартире могут быть на совести жильца. Владелец квартиры обязан содержать свою недвижимость в порядке, регулярно делать ремонт, чинить сантехнику, менять отслужившую мебель и бытовую технику (если только иное не было указано в договоре). Если вы не желаете обслуживать квартиру, приготовьтесь к тому, что цена аренды может снизиться.

Есть такое понятие – естественный износ квартиры. Это понятие не юридическое, а скорее практическое. Не бывает так, чтобы жили-пользовались несколько лет, а все осталось в том же состоянии. Деньги при аренде платят не за воздух и наличие сантехники, а за пользование квартирой. Кроме того, неотвратимые процессы устаревания, изнашивания, стирания неподконтрольны ни арендатору, ни собственнику. Арендная плата, которую наймодатель кладет в карман, – это доход с заложенными в него рисками и издержками. Поэтому за разбитую лампу нужно платить, в категорию естественного износа такая поломка не входит, а вот потрепанные от времени обои арендатору менять не надо, если, конечно, это не включено отдельным пунктом в договор найма.

И все же подобные моменты просто необходимо оговорить отдельно, даже если можно обойтись без заключения договора. Хотя бы для того, чтобы потом не пришлось делать капитальный ремонт. Лучше всего составить акт приемки-передачи, в котором описывается квартира и ее состояние, причем ценные вещи и технику указывают особым пунктом.

Арендодатель должен внимательно следить за рынком аренды и чутко реагировать на его изменения. Стоимость аренды квартир постоянно растет, за динамикой этого роста нужно следить, чтобы вовремя повышать арендную ставку. Однако повышать таксу можно только по истечении срока договора. Кроме того, не стоит переоценивать возможности своей квартиры, иначе потеряете жильца.

Еще один очень важный и деликатный момент в отношениях с жильцом: сохранение дистанции. Часто между жильцами и хозяевами завязываются почти дружеские отношения, и такая ситуация представляет собой опасную ловушку. Порой хозяева так доверяют своим квартирантам, что не считают нужным продлять заключенный когда-то договор. При таких отношениях хозяину квартиры сложно требовать с жильцов законных компенсаций, повышать арендную плату. Проверка квитанций часто тоже пускается на самотек. Известны случаи, когда арендаторы, заплатив за первые месяцы, умудряются годами жить в квартире, не оплачивая ее. В качестве оправданий годится все: неприятности на работе, проблемы со здоровьем, потеря денег – лишь бы вызвать сочувствие хозяина. Конечно, элемент доверия между квартирантом и хозяином должен присутствовать, однако не стоит позволять жильцу «садиться на шею», иначе вместо доходной аренды получится благотворительность.

Все начинающие арендодатели быстро убеждаются в том, что наблюдение и уход за доходной недвижимостью являются именно работой, а общение с арендатором – сложный процесс, который требует юридических навыков, психологической стойкости и изрядной проницательности. Кроме того, на такое общение может быть затрачено много времени и нервов. Лишь немногие работающие люди могут позволить себе тратить драгоценное время и энергию на улаживание конфликтов жильца с соседями, на изучение тонкостей спроса на рынке недвижимости, на проверку и оплату счетов и прочие бытовые мелочи, связанные со сдачей квартиры в аренду.

Распространена практика, когда со снимающего квартиру ее владелец берет в залог страховой депозит – сумму для обеспечения сохранности сдаваемой квартиры и имущества. Как правило, страховой депозит равняется одной месячной стоимости найма, и он возвращается после окончания действия договора. Также, если в квартире остается какое-то ценное имущество, следует составить его опись во избежание последующих «разборок» на предмет полтергейста (телевизор, стиральная машина и т. п.).

Общеизвестна проблема междугородных переговоров и «пикантных телефонов», точнее, любителей звонить по ним «на халяву». Многие из владельцев квартир сразу просят клиентов вносить залог за предполагаемые телефонные разговоры или заключить отдельный «телефонный договор».

Довольно эффективная мера, способная предохранить от обмана, – брать залог за междугородные разговоры. Но даже в этом случае необходимо быть начеку, требовать все квитанции об оплате и хранить их у себя. В настоящее время имеется специальная служба, позвонив в которую, можно узнать сумму счета еще до того, как квитанция на оплату попадет в почтовый ящик квартиры. В настоящее время квартира не потеряет в цене, если собственник отключит так называемую «восьмерку» и предложит нанимателю пользоваться карточкой оплаты междугородной связи.

Владельцу квартиры придется смириться с тем, что жильцы могут быть разными – кто-то более чистоплотен, кто-то менее. При выезде из квартиры вы не сумеете заставить бывших жильцов заняться уборкой, главное – должно быть цело ваше имущество. Приводить квартиру в порядок перед въездом новых жильцов собственнику придется самому. Поэтому имеет смысл нанять уборщицу из специальной службы, которая за определенную плату (довольно небольшую, если сравнить ее с ежемесячным доходом от квартиры) отмоет ее после отъезда арендаторов.

К сожалению, нередки случаи, когда собственник сдает квартиру семейной паре, а жить в однокомнатную квартиру приезжают две-три семьи или бригада каменщиков из Украины.

По закону наниматель имеет право вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя. Все остальные желающие могут проживать в квартире, только если это указано в договоре найма. Заключая договор, следует предусмотреть многие спорные моменты: если вы сдавали квартиру семье из трех человек, то остальных вы сумеете выселить по суду, потребовав возмещения ущерба.

Животные – источник грязи. Если вы не хотите долгое время отмывать и проветривать квартиру после кота или ремонтировать паркет, поцарапанный очаровательным щенком, наложите запрет на животных или впишите отдельным пунктом в договор требование об устранении последствий содержания животных в квартире.

Наличие в договоре найма паспортных данных всех нанимателей, указание реального размера арендной платы в известной мере страхует от возможных неприятностей.

Зная место работы квартиранта, собственник получит хоть какие-то рычаги воздействия на недобросовестного нанимателя.

В принципе, у арендатора есть возможность заполучить временное жилье вообще «за так». Крупные риэлтерские фирмы ежемесячно получают по два-три заказа, когда в обмен на уход за немощным человеком уезжающие куда-либо родственники готовы сдать жилье бесплатно. Арендаторы в данном случае всегда находятся.

Есть также определенные категории лиц, которым найти квартиру сложнее, чем остальным. Это в первую очередь приезжие из кавказского региона, девушки, снимающие квартиру вскладчину (у владельцев квартиры есть подозрение насчет их возможной причастности к «первой древнейшей профессии»), одинокие мужчины («кого ни попадя водить будут») и семьи с маленькими детьми («после них надо делать ремонт»). Но для некоторых арендодателей именно такие категории жильцов могут быть более удобными, если не единственными, в силу отсутствия возможности благоустроить жилье для более респектабельных категорий граждан.

Особенное внимание на юридическую сторону вопроса следует обратить при сдаче внаем неприватизированной квартиры. Первая сложность состоит в необходимости письменного согласия проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи, а также муниципалитета, интересы которого представляют жилищно-коммунальные конторы.

Существует также риск мошеннических действий со стороны арендатора – неприватизированную квартиру может попытаться приватизировать наниматель, поскольку подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда.

Третий, и наиболее распространенный, риск для собственника – наниматель может съехать, не заплатив. Если в договоре указаны паспортные данные нанимателя, а он проживает не по месту регистрации, то найти его скорее всего не удастся, поэтому собственник должен обладать дополнительными сведениями о своем клиенте: место работы, рабочий телефон, мобильный телефон, контактные данные родственников нанимателя (супруги, брата, сестры и т. д.), чтобы иметь хоть какие-то рычаги воздействия. Наконец, в договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а реальной суммы.

Наймодателю не стоит лениться: ему необходимо лично приезжать за арендной платой в сдаваемую квартиру, чтобы убедиться в хорошем состоянии квартиры и благодушии проживающих в ней жильцов.

Арендодателям не гарантирована легкая жизнь. Иногда могут и не спасти посредники, риэлтерские агентства или маклеры – мошенники могут снять квартиру и пересдать ее в субаренду нескольким лицам.

Есть ли у владельцев квартир возможность избежать этого и других рисков аренды? Недавно на рынке недвижимости возникла новая услуга риэлтеров: доверительное управление недвижимостью. Такой договор выгоден в первую очередь клиентам, у которых нет времени или желания самостоятельно сдавать свою квартиру (людям, находящимся в длительных командировках, проживающим за границей, интенсивно работающим). Удобен он и для тех, кто попросту не хочет оставаться один на один со своим будущим нанимателем.

Схема договора следующая. С хозяином квартиры заключается «договор поручения с наймодателем», составленный в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Дальнейшие действия агентства обычны (реклама, поиск клиента и т. д.). Все это время хозяин квартиры может даже не появляться в городе. Официальный договор и доверенность с ограниченным перечнем функций (на право сдавать его квартиру внаем, получать все причитающиеся платежи, проводить финансовые взаиморасчеты, контролировать состояние квартиры и следить за соблюдением договора со стороны наемщика) обязывают выполнять указанные в договоре и доверенности действия представителей фирмы.

Право собственности в этом случае не переходит к агентству, и в этом отличие доверительного управления от субаренды. Агентство не имеет права самостоятельно предпринимать какие-либо действия, а работает только по поручению хозяина. Когда риэлтерская компания находит клиента на квартиру, с ним заключается договор найма от имени хозяина, но в лице агентства.

Для нанимателя такой договор тоже выгоден, так как он гарантирует защиту от произвола хозяев. То есть, если в договоре написано, что сумма арендной платы не должна меняться на весь срок действия договора, значит, так оно и будет. Или в договоре могут указать, что хозяин имеет право посещать квартиру один раз в месяц с предварительным уведомлением. Но и клиенты должны в этом случае исправно придерживаться условий договора: платить в срок, не приводить посторонних личностей, соблюдать порядок по отношению к имуществу и соседям. Любое нарушение влечет за собой штрафные санкции и выселение в официальном порядке.

Агентство выступает третьим независимым официальным свидетелем в конфликтных ситуациях, которые могут возникнуть между хозяином и квартиросъемщиком.

Пример. Владельцы дорогих квартир обычно сдают их с разнообразной техникой: стиральной и посудомоечной машинами, телевизором, пылесосом, кондиционером. Случается, что-то из этого оборудования выходит из строя. Конечно, квартиросъемщику ремонтировать технику за свой счет не хочется. В таком случае вызывается мастер-специалист, который может указать, в результате чего произошла поломка. Если неисправность стала следствием неправильной эксплуатации, то виноват проживающий, и он, соответственно, оплачивает ремонт. Если же это следствие естественного износа, платить придется хозяину квартиры. Разумеется, его в это время может не быть в Москве, и тогда решение этого спорного вопроса берет на себя агентство.

Что касается финансовых взаиморасчетов, то доверительное управление предусматривает разнообразные варианты, из которых собственник квартиры может выбрать для себя наиболее удобный. Ежемесячная плата за квартиру может переводиться владельцу на расчетный счет. По иному варианту он может получать деньги в кассе лично в руки или через доверенное лицо.

Оплата за квартиру, коммунальные услуги и абонентская плата за телефон могут производиться хозяином заранее, авансом, кроме того, можно поручить эти расчеты агентству.

Допустимо застраховать обстановку в квартире за свой счет, составить опись имущества и акт приема-передачи. Особенно важно это для дорогих квартир, находящихся в ценовой категории выше средней.

Решив поменять место жительства, квартиросъемщик примерно за месяц предупреждает агентство, которое по акту приемки-передачи принимает у него квартиру: оборудование, имущество; проверяет оплату счетов всех междугородных разговоров. При возникновении каких-либо проблем компенсацией хозяину полностью или частично служит залоговая сумма, которую клиент вносит при вселении в квартиру. Если все в порядке, залог возвращается.

Сотрудничество агентства с хозяином квартиры на данном этапе не заканчивается, в задачу компании с этого момента входит поиск нового квартиросъемщика. Остался один невыясненный вопрос: сколько стоит такая услуга хозяину квартиры? Вознаграждение агентства составляет до 10–15 % от суммы ежемесячной платы за квартиру, что является незначительной потерей за столь высокий сервис. Для аренды дорогих квартир такой сервис может быть вполне оправданным.

Агентство гарантирует арендатору грамотность составления договора с арендодателем. Также агентством производится проверка юридического права арендодателя сдавать данную квартиру в аренду. Эти меры если не полностью исключают риск мошенничества, то сводят его к минимуму. Агентство также готово дать арендатору бесплатную юридическую консультацию в случае нарушения его прав арендодателем.

Арендатор имеет безусловное право проживать в квартире и пользоваться вещами, в ней находящимися. Кроме того, прописанные в договоре правила обычно предусматривают право собственности на произведенные арендатором отделимые улучшения арендуемого имущества. При осуществлении неотделимых улучшений арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений, заранее определенную соглашением сторон. Если улучшения были произведены без согласия арендодателя, возмещению они не подлежат.

В случае расторжения договора по инициативе арендодателя, до истечения срока договора, он возвращает аванс за вычетом оплаты времени фактической аренды. Также он выплачивает арендатору неустойку в размере, установленном договором.

Арендатор вправе расторгнуть договор до истечения срока действия, предупредив в письменном виде арендодателя за определенный срок до предполагаемой даты освобождения помещения (срок следует оговорить в договоре). В этом случае арендная плата должна быть выплачена только до даты фактического освобождения данного помещения.

В зависимости от конкретных обстоятельств права арендатора в договоре могут быть дополнены и изменены (с согласия арендодателя). Например, можно прописать в договоре право содержания домашнего животного.

Ремонт силами жильцов – не самая полезная процедура для арендодателя, хотя, конечно, вряд ли в итоге выглядеть квартира будет хуже, чем до него. Но хозяину необходимо выполнять функции надзора на предмет легальности перепланировок, а также решать проблемы с соседями, которых может не радовать работающая в три часа ночи дрель и мусор в подъезде.

Следует заранее договориться, кому будут принадлежать «плоды трудов». Если жильцы затевают не просто косметический ремонт, а нечто радикальное, лучше проконсультироваться с юристом или сразу отказаться от подобной затеи.

Самый распространенный тип конфликта с арендаторами – оспаривание невозвращения залога – упоминавшегося выше «страхового депозита», или «страховки». Иногда арендодатель «забывает» ее вернуть или придирается к малосущественным проблемам, касающимся амортизации квартиры.

Распространена также проблема, когда арендодатель «просит» арендатора освободить площадь до истечения срока, указанного в договоре. Особенно обидно, если по договоренности с хозяином арендатор делает ремонт в квартире в счет арендной платы, а как только ремонт заканчивается и человек собирается спокойно поселиться в квартире, хозяин немедленно его выселяет.

Неизбежен конфликт, если хозяин излишне контролирует происходящее в квартире: появляется без предупреждения, приходит в квартиру в отсутствие квартиранта, пытается использовать сданную квартиру как «склад ненужных вещей».

Специалисты агентства в ряде случаев советуют своим клиентам обращаться в суд, хотя обычно подобные конфликты улаживаются мирным путем. Если арендатор был несправедливо выселен хозяином, но не хочет обращаться в суд, агентство подбирает ему новую квартиру со скидкой.

Естественно, арендодатель, нарушивший договор с арендатором, становится в агентстве персоной «нон грата» – работать с его квартирой больше не будут. Самое надежное для арендатора – снимать квартиру, находящуюся в доверительном управлении агентства.

Конфликты между арендодателем и арендатором доходят до суда в случаях нанесения какой-либо стороне существенного материального ущерба (обычно это арендодатель), или если кто-то из участников конфликта пошел, что называется, «на принцип». Разумеется, суд возможен только в том случае, если между арендатором и арендодателем был заключен юридически грамотный договор. Если речь идет о небольшой сумме, то конфликт до судебного разбирательства обычно не доходит – расходы на судебные издержки будут выше.