Текст книги "Сделка без риска – недвижимость"

Глава 3 – Проверка участника сделки

Перед покупкой недвижимости основное внимание покупателей направлено на техническую и юридическую чистоту приобретаемого объекта сделки, и меньшее количество покупателей помимо проверки технического состояния недвижимости уделяют внимание его владельцу, т.е. собственнику.

И такое упущение может впоследствии после совершения сделки повлечь ее отмену и потерю уплаченных денежных средств.

Наступление таких рисков происходит в результате отсутствия со стороны участников сделки должной осторожности и осмотрительности при выборе своего контрагента, а именно продавца.

С понятиями сделки мы ознакомились ранее, теперь нужно понять, что скрывается под выражением должная осторожность и осмотрительность.

Понятие должная осмотрительность было введено постановлением Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53, однако точное определение понятия в нём отсутствует. На основе обобщения имеющейся в открытых источниках информации, под должной осмотрительностью понимается принятие комплекса мер и действий, направленных на получение необходимой и достоверной информации о потенциальном контрагенте.

Данное понятие было выработано ФНС России при борьбе с фирмами однодневками, однако в рассмотрении обособленных споров несостоятельности (банкротстве) физических и юридических лиц данное понятие используется судами и арбитражными управляющими при оспаривании сделок должника, совершенных им до подачи заявления на банкротство.

В сентябре 2023г. автор проводил исследование количества возбужденных дел о банкротстве в РФ и количество поданных заявлений на признание сделок должников недействительными за 2022г..

В результате исследования были получены следующие данные: за 2022 год было возбуждено 318 611 дел о банкротстве физических лиц, из них в каждом 10-м деле были поданы заявления о признании сделок должника недействительными, из которых 90% заявлений были удовлетворены. Следовательно, в каждом 10-м деле оспаривали и отменяли сделки, из них каждое 2-е заявление касается недвижимого имущества.

Таким образом, теперь перед заключением сделки необходимо помимо проверки правоспособности, дееспособности сторон, принадлежности имущества стороне, юридической чистоты имущества убедиться, что ваш продавец не обладает признаками финансовой неплатежеспособности, не имеет кредиторов или просроченных обязательств, т.е. не избавляется от своего имущества с целью причинить имущественный вред своим кредиторам в текущем моменте, а также в будущем.

Чтобы избежать оспаривание в будущем такой сделки необходимо Покупателю имущества проверить своего контрагента со всех сторон, в том числе и через государственные органы.

К сожалению, в большинстве случаев отстоять права добросовестного покупателя не всегда удается, так как нормы закона о банкротстве направлены на побуждение финансового управляющего наполнить конкурсную массу имуществом с целью проведения расчетов с кредиторами должника, при этом чаще всего у покупателя отсутствуют документальные доказательства, подтверждающие законность и обоснованность совершения сделки.

Чтобы сохранить сделку в суде нужно предоставить доказательства:

– на момент сделки покупатель не знал и не мог знать о сложном финансовом состоянии продавца;

– покупатель не имел цели причинить имущественный вред кредиторам продавца;

– на момент совершения сделки покупатель обладал денежными средствами, с помощью которых был произведен расчет с продавцом;

– покупатель не является заинтересованным лицом с продавцом;

– цена имущества на момент сделки являлась рыночной, в данном случае отступление в меньшую сторону возможно до 20% от рыночной стоимости аналогичного имущества.

При наличии совокупности вышеуказанных доказательств арбитражный суд, рассматривающий заявление финансового управляющего о признании сделки должника недействительной чаще всего, сохраняет сделку и отказывает в удовлетворении требований управляющего.

Следовательно, для сохранения сделки и недвижимости участнику спора (покупателю) надлежит обратиться за квалифицированной помощью к юристам, имеющему опыт защиты прав и интересов лиц в делах о несостоятельности (банкротстве).

Однако при отсутствии надлежащей доказательной базы добиться положительного решения достаточно затруднительно, так как по практике совершения сделок, стороны как правило не задумываются о сборе документов, подтверждающих законность и обоснованность их действий.

Одним из примеров успешной защиты прав и интересов покупателя в деле по оспариванию сделки должника может служить дело №А76—26307/2015 арбитражного суда Челябинской области, А12—10632/2020 арбитражного суда Волгоградской области или А56—133188/2022 арбитражного суда города Санкт – Петербурга и Ленинградской области, в котором автор с партнером за 2 судебных заседания смогли защитить права и интересы своего доверителя и сохранить купленную квартиру у банкрота, продажа которой была совершена в нарушение формальных правил закона о банкротстве.

В указанных делах покупатели также не знали о недобросовестности действий собственников имущества, однако благодаря совокупности документальных доказательств автору удалось отстоять совершенные сделки, сохранить имущество и денежные средства своих доверителей.

Таким образом, перед совершением сделки купли – продажи покупателю, как менее защищенному лицу необходимо проверять не только техническое состояние приобретаемого имущества, юридическую составляющую в виде правоспособности продавца к совершению сделки, а также финансовую состоятельность продавца. Так как при отсутствии экономической целесообразности действий, а также возможности совершения этих действий по отчуждению имущества, на покупателя переходит риск и вероятность наступления негативных последствий в будущем по защите своих прав и интересов в арбитражном суде, в случае если продавец будет признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него будет возбуждена процедура банкротства – реализация имущества должника гражданина.

Такими действиями покупателя может служить проведение правовой проверки в отношении продавца как участника сделки, с целью выявления всех имеющихся на момент совершения сделки сведений о приобретении имущества;

– о наличии/отсутствии возбужденных административных, гражданских, арбитражных или уголовных дел;

– о наличии/отсутствии сведений возбужденных исполнительных производств о взыскании задолженностей;

– о наличии/отсутствии дел о банкротстве, а также о возможных обеспечительных мерах в отношении приобретаемого имущества.

Все полученные сведения должны быть проанализированы и правильно интерпретированы, в соответствии с нормами закона и судебной практикой с целью исключения возникновения возможных правовых рисков в будущем, в результате которых арбитражный суд может признать действия приобретателя недобросовестными и отменить совершенную сделку, обязав покупателя вернуть имущество в конкурсную массу должника, оставив фактически его в убытке.

Глава 4 – Что важно знать про апартаменты

Перед тем как познакомить вас с процессом как совершать безопасные сделки с апартаментами, автор полагает важным и нужным перейти к понятиям и отличительным признакам такого вида недвижимости.

Апартаменты – это с юридической точки зрения нежилое помещение со свободной планировкой, расположенное в не жилом доме (административном здании, гостинице, офисном деловом центре) имеющее статус коммерческого помещения с возможностью проживания.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ).

Учитывая, что апартаменты жилым помещением не является то к такому помещению предъявляется меньше требований чем к квартире, т.е. при вводе апарт – отеля в эксплуатацию проверка соблюдения требований по уровню шумоизоляции или соответствие санитарным и техническим правилам и нормам, коэффициент естественной освещенности не проводится.

Строительство апартаментов или апарт – отелей осуществляется на земельных участках, категории земель: земли населенных пунктов, для размещения гостиниц, гостиничное обслуживание, размещение зданий гостиничного типа или земли общественного – делового значения.

Важно: на этапе выбора апартаментов необходимо установить на каком земельном участке расположен апартамент, так как от вида земельного участка зависит возможность комфортного проживания, а также безопасного приобретения. Вид использования земельного участка указан в кадастровом паспорте и выписке ЕГРН, с которыми можно ознакомиться у застройщика или на сайте публичной кадастровой карте.

Следовательно, для строительства апартаментов существует два вида использования земельного участка:

1. Для размещения зданий гостиничного типа;

2. Для объектов общественно-делового значения.

Для совершения безопасной сделки купли – продажи апартамента необходимо выбирать апартамент, построенный на земельном участке с видом разрешенного использования – для размещения зданий гостиничного типа/для размещения гостиниц. Потому что в таком варианте правоотношения с застройщиком апартамента будут регулироваться на основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Если у застройщика земля общественно-делового значения, то важно из кадастрового паспорта установить вид разрешенного использования земельного участка. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, то это офис – тогда не получится сделать регистрацию и жить, как в квартире. Физически жить возможно, но по документам нет.

Право собственности: собственники апартаментов также как и жилых помещений вправе совершать сделки купли – продажи, мены, дарения, аренды, т.е. владеть, пользоваться и распоряжаться апартаментами.

Апартаменты не предназначены для постоянного или преимущественного проживания граждан, а значит, на них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ.

Собственник апартаментов может получить только временную регистрацию сроком на пять лет, с которой ему не удастся получить ИНН в случае его отсутствия, встать в очередь на улучшение жилищных условий, иметь приоритет при определении ребенка в школу или детский сад. Кроме того, с покупкой апартаментов у их владельца не возникает права на общее имущество, как это происходит с приобретением помещения в многоквартирном доме, что может послужить дополнительным доходом, например, при сдаче общего имущества в аренду под офис.

А вот при возбуждении исполнительного производства на апартаменты может быть обращено взыскание, в то время как на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение – нет (ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

В тоже время провести реконструкцию или перепланировку в апартаментах значительно проще чем в обычном жилом помещении.

Необходимо также рассмотреть основные отличия апартаментов от жилых помещений (на примере города Санкт – Петербург):

Теперь рассмотрим детальнее риск владения и покупки апартаментов при наличии долговых обязательств у продавца.

Нормами статьи 446 ГПК РФ, а также нормами статьи 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» установлен перечень имущества, на которое обращение взыскания не допускается.

К такому имуществу относится жилое помещение или часть жилого помещения (дом, квартира), которое для продавца и членов его семьи является единственным пригодным для проживания. При этом данное правило распространяется на любое жилое помещение, которое не обременено залогом (ипотекой) вне зависимости от места нахождения, и которое было приобретено без злоупотреблений, указанных в Главе 2.

В тоже время к апартаментам данное правило не относится, так как апартамент является нежилым (коммерческим) помещением и исполнительный иммунитет на такую собственность не распространяется, даже в том случае, если продавец (должник) или члены его семьи используют апартамент только для постоянного проживания. В связи с чем, в случае наличия непогашенного долга у собственника апартамента есть риски для обращения на него взыскания и продажи с публичных торгов в случаях, если у продавца отсутствуют денежные средства для погашения требований кредиторов или иное имущество, на которое возможно обратить взыскание в первую очередь. Также данное правило распространяется и банкротства физических лиц.

Так нормами ч. 3 ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002г. установлено, что все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи. Из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Таким образом, перед тем как купить апартамент нужно проверить не только объект на соответствие документации и оснований приобретения, а также собственника апартамента, что именно проверять изложено в Главе 3.

Если купить апартамент без проверки собственника, вы наверно догадываетесь, что может произойти. Если у собственника были долги, которые не были погашены после продажи апартаментов, то кредиторы или арбитражный управляющий могут оспорить сделку. И здесь важным отличием будет являться то, что апартамент – коммерческая недвижимость, следовательно покупатель не мог не знать, что именно он покупает и как нужно было себя вести перед тем, как отдать деньги продавцу. Поэтому пренебрегать проверкой собственника автор не рекомендует.

Глава 5 – Покупка квартиры в новостройке или как не стать обманутым дольщиком

Новостройка или первичка на сленге риелторов обозначает возведенный многоквартирный дом застройщиком на земельном участке, в котором продаются новые квартиры, ранее не бывшие в пользовании у физических или юридических лиц.

Многие считают, что не стоит заморачиваться с вторичной недвижимостью и можно спокойно купить новостройку, т.к. и проблем с проверкой юридической чистоты будет меньше и инвестиционная привлекательность у такой квартиры значительно выше.

Такое утверждение одновременно и верное и нет, а почему мы разберемся в настоящей главе.

У автора есть опыт участия в одном деле, по которому его доверитель имел статус обманутого дольщика.

Предыстория такова – клиент желая купить квартиру в г. Сочи и выгодно вложить свои честно заработанные деньги «повелся» на яркие афиши сайта и буклетов одного из застройщик г. Москвы, который обещал возвести за 2 года многоэтажный многоквартирный дом и предлагал всем желающим заключить договор участия в долевом строительстве, при этом обещая передать в будущем квартиры по привлекательным ценам, а именно трехкомнатная квартира 75 кв. м. обошлась клиенту в сумме 3,8 млн. рублей. Договор был заключен в 2015г., и на тот год такая цена уже была не объективной.

В момент заключения договора участия в долевом строительстве у застройщика был подписан только договор аренды земельного участка.

Каких – либо работ на земельном участке начато не было и это был основной момент, на который стоило обратить внимание и проявить бдительность. Однако, потенциальных дольщиков эти обстоятельства не смущали, и многие охотно несли свои деньги мошенникам. О том, что это мошенники стало известно спустя 3 года. Директор и 1 из учредителей застройщика стали фигурантами уголовного дела по части 3 ст. 159 УК РФ (мошенничество в крупном размере), затем их процессуальный статус из подозреваемых был переведен в свидетели, а позднее уголовное дело было прекращено.

Фактически с момента заключения ДДУ и по настоящее время на земельном участке кроме размещенного забора более никаких работ не произведено. Через специализированные реестры мною было установлено, что на 2015г. компания застройщика уже находилась в предбанкротном состоянии, но главное застройщик не имел ранее никаких строительных лицензий и не состоял в СРО, у него нет и не было сотрудников, денежных средств и техники в объеме достаточном для строительства жилых или нежилых зданий и сооружений т.е. застройщик не имел фактической возможности построить тот самый многоквартирный и многоэтажный дом. Зато красиво оформленный сайт и яркие буклеты, в которых пестрили обещания о быстром возведении дома по современным технологиям, с качественной внутренней отделкой, с обустройством двора, прилегающей дорожной инфраструктуры, строительство школ и детсадов помогли дольщикам побыстрее заключить договоры, отдав свои последние деньги, живя мечтой, что скоро их жизнь измениться к лучшему. На текущий момент компания застройщика имеет долговые обязательства на сумму свыше 1 млрд. рублей, возбужденные исполнительные производства и отсутствие какого – либо имущества, за счет которого можно удовлетворить требования обманутых дольщиков.

Первоначальные владельцы компании сменились на других лиц, имеющих статус массовости участия в органах управления юридических лиц. Дела о банкротстве не возбуждались, а поданные ранее заявления от некоторых дольщиков были возвращены по причине отсутствия денежных средств на финансирование процедуры банкротства, т.е. у должника средств никаких нет, а кредиторы не готовы финансировать процедуру банкротства, так как уже ранее потратили все свои деньги отдав их должнику за обещанные квадратные метры.

Возникает логичный вопрос как обезопасить себя и купить квартиру, которой в будущем можно будет жить счастливо и спокойно?

Учитывая, что я не разбираю технические аспекты, то могу дать правовые рекомендации.

Итак, вы для себя решили, что хотите купить квартиру у застройщика, при этом есть несколько вариантов, таких как: купить квартиру по договору участия в долевом строительстве – например заключить договор уступки права требования с первоначальным дольщиком. Либо же купить квартиру в сданном доме, по которому уже получены все разрешительные документы о вводе в эксплуатацию.

Остановимся на первом варианте.

Перед тем как верить многообещающей рекламе и торопиться бежать заключать предварительный договор купли – продажи или договор переуступки прав требований по еще не сданному дому в эксплуатацию необходимо:

Провести правовую экспертизу (проверку) застройщика через юриста или агентство недвижимости, либо самостоятельно установить:

– Как долго юридическое лицо существует на рынке, имеет ли лицензии на строительство, какой штат сотрудников компании.

Установить сведения об учредителях и директорах застройщика (как часто происходит смена юридического адреса и директора, а также учредителей), кто является учредителем застройщика, их финансовое и правовое положение, часть из перечисленных сведений вы найдете в ЕГРЮЛ через сайт ФНС России.

– Есть ли (были ли) объекты несданные в эксплуатацию, т.е. проблемные дома – такие сведений можно установить через сайт Единой информационной системы жилищного строительства, а также через сайт www. наш.дом.рф

– Имеются ли краткосрочные и долгосрочные обязательства застройщика перед контрагентами, данные сведения можно установить через проектные декларации, которые должны быть отражены на сайте застройщика

– Возбуждены ли гражданские, арбитражные судебные дела в отношении застройщика, а также основания заявленных исковых требований, такие сведения можно установить: картотеку арбитражных дел; картотеку гражданских дел районных (городских) судов; сайт УФССП России.

– Сведения о заключенных государственных контрактах, а также сведения о наличии/отсутствии проведенных проверок и выявленных нарушениях

– Оценить финансовую устойчивость застройщика через данные бухгалтерского баланса, который должен быть опубликован на сайте Росстата. Публикация происходит с задержкой примерно в 7 месяцев после окончания отчетного года. Отсутствие отчетности в Росстате может свидетельствовать о недобросовестности застройщика, так как в этом случае, скорее всего, отчетность попросту не сдается, а компания готовится к закрытию.

Данные бухгалтерской отчетности с отметкой о сдаче в налоговый орган участник долевого строительства вправе запросить у самого застройщика, так как данная информация не представляет собой коммерческую тайну.

Более того, закон устанавливает обязанность застройщика предоставлять каждому обратившемуся бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности и заключение по результату аудита застройщика в соответствии с Законом №214-ФЗ за последний год.

В бухгалтерском балансе стоит обратить внимание на следующее:

1 чистая прибыль (убыток) за отчетный период и предыдущий год (посмотреть динамику изменений, должен насторожить убыток либо резкая/устойчивая отрицательная динамика);

2 выручка, поступления за отчетный период (эти показатели позволят судить об экономической активности компании);

3 величина чистых активов (то, на что кредиторы могут рассчитывать при самых неблагоприятных вариантах исхода деятельности компании);

4 размер основных средств и запасов застройщика, иные активы (имущество застройщика);

5 размер дебиторской задолженности (сумма задолженности, которую застройщик может взыскать со своих контрагентов);

6 размер краткосрочных и долгосрочных обязательств застройщика.

Если Вас устраивают все сведения, полученные из названных реестров, и застройщик не отвечает признакам неплатежеспособности, то тогда можно заключать договор участия в долевом строительстве, который затем необходимо зарегистрировать в Управлении Росреестра и дожидаться ввода в эксплуатацию объекта недвижимости с целью подписания акта приема-передачи и получения ключей от вашей квартиры.

Учитывая, что покупку недвижимости это всегда определенный риск то перед заключением любого договора, будь то договор купли-продажи готового объекта недвижимости или договора участия в долевом строительстве необходимо максимально снизить свои риски утраты уплаченных денежных средств и риски отмены совершенной сделки, соответственно нужно проявить максимум осторожности и осмотрительности. Поэтому проверкой застройщика перед покупкой квартиры или иной недвижимости на соответствие его требованиям закона, его надежности и финансовой устойчивости нельзя пренебрегать.

Проверка надежности и добросовестности застройщика займет немало времени, но значительно уменьшит риски потенциального покупателя.

При этом важно понимать, что наличие сильной закредитованности застройщика, убытков, отраженных в бухгалтерском балансе или большое количество судебных дел против застройщика о взыскании задолженности или административных производств со стороны надзорных органов должны как минимум насторожить покупателя, если при этом застройщик не входит в топ-10 застройщиков РФ то с покупкой объекта недвижимости следует повременить, чтобы не стать обманутым дольщиком и не иметь проблемного объекта недвижимости, который будет существовать только на бумаге.