Текст книги "Сделка без риска – недвижимость"

Глава 16 – Особенности покупки квартиры у юридического лица

Юридическое лицо т.е. организация (компания) также как и гражданин имеет право владеть и распоряжаться недвижимым имуществом, а значит совершать сделки, в результате которых становится собственником недвижимого имущества при покупке или продавцом при продаже.

Сделки с недвижимым имуществом, в том числе с квартирами совершаемые юридическими лицами не редкость, а потому такие сделки имеют свои нюансы при их совершении.

Полномочным представителем юридического лица является его руководитель, наименование которого может быть разным и как правило зависит от организационного-правовой формы юрлица, но чаще всего – директор или генеральный директор, а на юридическом сленге «Гена».

Так вот Гена – лицо, которое выступает от имени юрлица без дополнительных доверенностей, в том случае, если о нем внесена соответствующая запись в ЕГРЮЛ.

Недвижимость, в том числе квартира продается через договор купли-продажи, который также регистрируется в МФЦ или Управлении Росреестра.

Важной особенностью заключения сделок с юрлицом является проведение расчетов по сделке. Они могут быть совершены только в безналичном порядке, при сумме сделке свыше 100 тысяч рублей за 1 договор.

Следовательно, полномочия Гены мы можем проверить с помощью выписки из ЕГРЮЛ, которую можно получить в ФНС, в том числе на официальном сайте налоговой инспекции. В выписке мы увидим с какого момента Гена является руководителем, а также нет ли в выписке записей о недействительности сведений о руководителе.

Следующим важным этапом в покупке квартиры у юрлица является установление возможности в совершении сделки, а именно необходимо удостоверится, что юрлицо обладает продаваемым объектом недвижимости через выписку ЕГРН и получено одобрение на сделку от всех участников юрлица (если это ООО или АО). Одобрение на сделку оформляется Протоколом участников общего собрания, из которого следует, что участники юрлица единогласно проголосовали «ЗА» по всем условиям сделки, т.е. перед тем, как вам подписать договор купли-продажи, условия нужно согласовать с участниками юрлица, которые пропишут их в Протоколе. Протокол нужен в тех случаях, когда сделка по отчуждению имущества является для юрлица крупной. А чтобы узнать является ли она крупной нужно установить из бухгалтерского баланса юрлица о составе активов и пассивов на момент сделки или на последний отчетный период юрлица. И если стоимость недвижимости равна или выше 25% от стоимости чистых активов юрлица, то сделка считается крупной и подлежит одобрению его участниками.

Чтобы узнать можно ли безопасность купить недвижимость у юрлица нужно провести правовую экспертизу (проверку) через юриста или агентство недвижимости, либо самостоятельно установить:

А) Установить сведения об учредителях и директорах юрлица (как часто происходит смена юридического адреса и директора, а также учредителей), кто является учредителем застройщика, их финансовое и правовое положение, часть из перечисленных сведений вы найдете в ЕГРЮЛ через сайт ФНС России.

Б) Установить имеются ли возбужденные гражданские, арбитражные судопроизводства в отношении юрлица или его учредителей, а также основания заявленных исковых требований, такие сведения можно установить через картотеку арбитражных дел, а также через картотеки гражданских дел районных (городских) судов, а также через сайт службы судебных приставов УФССП России.

В) Оценить финансовую устойчивость юрлица через данные бухгалтерского баланса, который должен быть опубликован на сайте Росстата. Публикация происходит с задержкой примерно в 7 месяцев после окончания отчетного года. Отсутствие отчетности в Росстате может свидетельствовать о недобросовестности юрлица, так как в этом случае, скорее всего, отчетность попросту не сдается, а компания готовится к закрытию.

Данные бухгалтерской отчетности с отметкой о сдаче в налоговый орган участник сделки может попросить предоставить у Гены юрлица.

В бухгалтерском балансе стоит обратить внимание на следующее:

– чистая прибыль (убыток) за отчетный период и предыдущий год (посмотреть динамику изменений, должен насторожить убыток либо резкая/устойчивая отрицательная динамика);

– выручка, поступления за отчетный период (эти показатели позволят судить об экономической активности компании);

– величина чистых активов (то, на что кредиторы могут рассчитывать при самых неблагоприятных вариантах исхода деятельности компании);

– размер основных средств и запасов, иные активы (имущество юрлица);

– размер дебиторской задолженности (сумма задолженности, которую юрлицо может взыскать со своих контрагентов);

– размер краткосрочных и долгосрочных обязательств.

Вышеуказанные действия необходимо проводить на предмет финансовой состоятельности, с целью исключения рисков отмены совершенной сделки с юрлицом. Данное действие имеет существенное значение, так как если в ближайшее время (год-3) юрлицо «уйдет» в банкротство, то в соответствии с нормами ст. 61.2 и 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки могут быть оспорены арбитражным управляющим, и тогда чтобы сохранить сделку нужно будет доказать, что перед совершением сделки вы проявили должную осторожность и осмотрительность и на момент сделки ваш контрагент не отвечал признакам неплатежеспособности.

Если Вас устраивают все сведения, полученные из названных реестров, и юрлицо, равно как и его учредители не отвечают признакам неплатежеспособности, то тогда можно заключать договор купли-продажи недвижимости, регистрировать его в Управлении Росреестра и проводить безопасные расчеты, а что это такое и как их правильно совершить читайте в следующей главе.

Глава 17 – Как безопасно передать деньги при покупке недвижимости

Одним из важных этапов в сделках при покупке недвижимости является передача денежных средств от покупателя продавцу. Передача денежных средств является существенным условием для признания договора заключенным, и от того, как будут осуществлены расчеты зависит безопасность сторон – продавца и покупателя.

В России существует 5 форм расчетов по сделке: передача наличных в день подписания договора, перевод безналичным путем на банковский счет продавца, банковская ячейка (депозитарий) депозит нотариуса, система быстрых расчетов, аккредитив.

Теперь рассмотрим каждую форму в отдельности, установим наличие рисков и удобство совершения.

Самая опасная и легкая форма для продавца квартиры – получение наличных денежных средств. Опасность формы в том, что если у продавца нет специальных устройств по определению подлинности купюр, то существует риск получения поддельных билетов Банка России от покупателя.

Кроме того, настойчивость покупателя передать наличные в качестве оплаты может сигнализировать о том, что покупателем получены деньги не совсем законным путем и он в свою очередь не желает «светить» деньги перед государством, в том числе не может подтвердить источник происхождения денежных средств.

При этом источник не обязательно может быть связан с откровенным криминалом, есть вероятность, что покупатель имеет либо долговые обязательства перед 3-ми лицами и поэтому хочет передать деньги максимально скрытным способом, чтобы никто из посторонних не знал о наличии денег у покупателя. Либо покупатель мог получить деньги в результате незаконного вывода из собственности юридического лица, являясь при этом учредителем или руководителем, либо заинтересованным лицом к участнику юридического лица и поэтому не желает «светить» деньги в Банке или депозитарии.

Еще одним моментом опасности получения средств наличными является момент их получения, если в день сдачи документов в МФЦ, то продавцу беспокоится не о чем, а если в день получения зарегистрированных документов, то покупатель может не передать деньги продавцу и доказать обратное продавцу придется через суд, а это трата времени, сил и средств, при этом квартирой будет пользоваться покупатель, который сможет на законных основаниях ею распоряжаться по своему усмотрению.

При этом важно отметить, что покупатель тоже рискует при передачи наличных денежных средств к продавцу, т.к. при передаче денег в день подачи документов в МФЦ покупатель не имеет гарантий того, что Росреестр зарегистрирует сделку, т.к. есть масса оснований для приостановления регистрации сделки или вовсе отмене в регистрации перехода права собственности, и тогда покупатель будет вынужден обращаться в суд за взысканием переданных денежных средств.

Кроме того, фактом передачи наличных денег как правило является Акт приема-передачи или расписка, составленная продавцом. Здесь важно обратить внимание на то, чтобы продавец подписывал документы в присутствии покупателя, чтобы исключить в дальнейшем риск оспаривания подписи на платежных документах и отказа от возврата денежных средств, уплаченных покупателем продавцу. Более того, не честный продавец может заявить после регистрационных действий о том, что покупатель не передавал ему деньги за квартиру и требовать их в судебном порядке. А расписку оспаривать как сфальсифицированную или составленную под влиянием обмана или введения в заблуждение.

Вторым по опасности способом расчетов по сделке является безналичный перевод денежных средств от покупателя к продавцу. Здесь важным аспектом является дата проведения платежа. Если до подачи документов в МФЦ, то рискует покупатель, в том числе по основаниям, указанным в 1-м пункте – если регистрация сделки будет отменена или приостановлена и зарегистрировать сделку не представится возможным, то покупателю придется взыскивать деньги с продавца через суд, а такие дела в суде могут длиться годами.

Обратные риски имеет продавец при перечислении денежных средств после регистрации сделки Росреестром, т.к. недобросовестный покупатель может затягивать с переводом или при наличии судебных или исполнительных производств, банковский счет покупателя может быть заблокирован, а продавец останется без денег и без квартиры.

Третьим способом расчета является банковская ячейка или депозитарий, т.е. в сделке промежуточно появляется третье лицо (посредник) – Банк или нотариус, который берет на время хранение денежных средств до момента проведения регистрационных действий перехода права собственности на объект недвижимости.

Здесь стоит обратить внимание, что проведение расчетов через посредника, в данном случае мы рассматриваем Банк или нотариус, является значительно менее опасным по сравнению с описанными двумя выше способами.

Расчеты по сделке проходят в следующем порядке:

Покупатель и продавец обращаются в депозитарий (может выступать некредитная организация или Банк) для заключения договора – депозита по временному хранению денежных средств. Между Банком продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор, в котором устанавливаются условия внесения денежных средств, проверка купюр на подлинность, возврат денежных средств. Удобным способом для продавца и покупателя является тот факт, что денежные средства продавец и покупатель смогут изъять только после выполнения всех условий по договору, например, предоставление выписки ЕГРН, подтверждающей регистрацию перехода права собственности, подписанного акта приема-передачи объекта недвижимости, справку об отсутствии долгов продавца по объекту недвижимости перед ресурсоснабжающими организациями, справку об отсутствии зарегистрированных лицах в жилом помещении.

Все эти условия можно прописать в договоре в условиях раскрытия банковской ячейки или депозитария, и только при подтверждении в документальной форме исполнения условий продавец получит деньги.

Положительным моментом для продавца является то, что продавец знает о наличии денег у покупателя, а также о том, что деньги являются подлинными и он их получит после выдачи зарегистрированных документов.

Для продавца негативным моментом в данной схеме является наличие зависимости от действий покупателя, т.к. после получения зарегистрированных документов покупатель может не торопиться посетить депозитарий или Банк, а продавец не получил деньги без присутствия покупателя.

Аналогичные действия совершаются и с депозитом нотариуса, который вместо кредитной организации выступает посредником и который временно на своем счете хранит деньги по сделке.

Система быстрых расчетов по сделке возможна через открытие номинального счета в Сбербанке.

СБР работает следующим образом – перед сдачей документов в МФЦ покупатель и продавец посещают Сбербанк и заключают договор СБР, предоставляя в Банк свои банковские реквизиты, а в договоре купли-продажи делается специальная отметка о том, что расчеты по сделке проводится через СБР. После проведения регистрационных действий в отношении недвижимости Росреестр направляет участникам сделки уведомление о регистрации и Сбербанк в автоматическом режиме перечисляет денежные средства, хранящиеся на спецсчете в пользу продавца.

Минусом для покупателя СБР является то, что покупатель не может заявить дополнительные условия перевода денежных средств, как это можно сделать при расчетах через депозитарий или банковскую ячейку.

Также для покупателя неудобен данный метод тем, что если стороны в процессе сделке решат ее не проводить, или Росреестр приостановит или отменит регистрацию сделки, то для получения обратно денежных средств необходимо расторжение договора СБР и продавцом и покупателем.

Самым безопасным и удобным способом проведения расчетов по сделке является – аккредитив.

Аккредитив – специальный банковский счет, открываемый покупателем для совершения расчетов по сделке. Удобным способом для продавца и покупателя является тот факт, что денежные средства продавец и покупатель смогут изъять только после выполнения всех условий по договору, например, предоставление выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию перехода права собственности, подписанного акта приема-передачи объекта недвижимости, справку об отсутствии долгов продавца по объекту недвижимости перед ресурсоснабжающими организациями, справку об отсутствии зарегистрированных лицах в жилом помещении.

Все эти условия можно прописать в договоре в условиях раскрытия банковской ячейки или депозитария, и только при подтверждении в документальной форме исполнения условий продавец получит деньги.

Положительным моментом для продавца является то, что продавец знает о наличии денег у покупателя, а также о том, что деньги являются подлинными и он их получит после выдачи зарегистрированных документов.

При этом важно отметить, что продавец не зависит от действий покупателя и может получить средства путем посещения Банка и предоставления всех документов, подтверждающих выполнение условий по договору.

Также аккредитив удобен тем, что продавец и покупатель всегда могут получить в Банке подтверждения за что и на каких условиях были переданы деньги, это будет актуально в том случае, если кто-то из сторон будет в будущем проходит процедуру банкротства и финансовый управляющий или кредиторы по делу захотят оспорить сделку по ст. 61.2 или 61.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002г., что будет сделать в данном случае затруднительно по причине безденежности или в результате злоупотребления доверием стороны.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В книге я постарался рассмотреть все возможные риски, возникающие в результате совершения сделок с недвижимым имуществом и актуальные на 2023г. В книге я раскрыл превентивные способы исключения неблагоприятных последствий для продавца и покупателя при покупке и продаже недвижимого имущества, рассказал о способах выявления и устранения правовых рисков, о совершении безопасных расчетов по сделке.

Покупка и продажа недвижимости – ответственное дело, требующее наличие у сторон юридического образования, а также достаточного опыта чтобы выбрать объект недвижимости, проверить документы возникновения права собственности, определиться с системой расчетов по сделке, удостовериться в правоспособности стороны в совершении сделки и возможности стороны совершить сделку без наступления в будущем негативных последствий для продавца или покупателя.

Однако как показывает судебная практика, риск возникновения правовых рисков увеличивается, когда одна из сторон злоупотребляет своими правами, т.е. является недобросовестным лицом, то тогда второе лицо не подозревающие в умысле первой стороне имеет риск стать жертвой обмана или мошенничества и лишиться как своих денег, так и имущества.

Я специально написал эту книгу чтобы обезопасить максимальное количество людей от недобросовестных действий мошенников, с целью сохранения денежных средств, сил и времени.

С 2009г. я учился у других, жадно черпая чужие знания и опыт. Практиковался в решении правовых задач моих доверителей, оспаривал и сохранял сделки, в том числе в результате наличия правовых коллизий. Именно поэтому я решился написать книгу, которую вы держите в руках.

Рекомендую к обязательному прочтению и применению рекомендаций, указанных в настоящей книге для совершения безопасных сделок по недвижимости, а если книга оказалась вам по-настоящему полезной – подарите экземпляр людям, которыми вы дорожите, которым вы желаете успехов в жизни и в их делах. Давайте вместе сделаем так, чтобы у всех замечательных людей все было безопасно.

В качестве подарка я прилагаю ссылки на источники, в которых вы сможете получить предварительную информацию по участнику сделки для дальнейшего проведения правового анализа, а если вдруг вы сомневаетесь в своих силах или желаете доверить проверку участника сделки и проведение сделки профессионалу, то приглашаю вас в мой блог, где вы сможете познакомиться ближе со мной, прочитать много полезной правовой информации и связаться со мной по моим контактам.

Литератора и источники, использованные в книги

1.Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (с дополнениями и изменениями).

2. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002г. (с изменениями и дополнениями).

3. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 г. N 15-П «по делу о проверке конституционности положений абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»

4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

5. Федеральный закон от 2 октября 2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

6. Постановление от 04 августа 2022г. Верховного Суда РФ №305-ЭС21—21196 (5).

7. Экспертный блог в социальной сети TenChat Сафронова Я. В.

https://tenchat.ru/Safronov_bankrotstvo

Полезные ссылки

https://kad.arbitr.ru/ – здесь можно проверить участие в судебных делах арбитражного суда или найти дело о банкротстве.

https://old.bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name= – здесь можно найти сведения о наличии/отсутствии дел о банкротстве или о наличии торгов по имуществу

https://fssp.gov.ru/?ysclid=lftoal8e7h720726768 – здесь можно узнать о долгах стороны, при возбуждении исполнительного производства

https://www.reestr-zalogov.ru/search – здесь можно узнать о наличии залогов по движимому имуществу

https://notariat.ru/ru-ru/help/probate-cases/ – сервис по поиску наследников

https://reestr-dover.ru/ – сервис проверки доверенностей

https://pb.nalog.ru/ – сервис проверки контрагентов

Контакты автора

Экспертный блог в TenChat https://tenchat.ru/Safronov_bankrotstvo

Ко мне можно обратиться по следующим вопросам:

– Провести правовую проверку продавца для безопасной покупке недвижимости, транспорта, бизнеса. Выявляю правовые риски и выдаю юр. заключение с рекомендациями.

– Освобождение от долгов через банкротство физического лица, работаю с топовым арбитражным управляющим, с которым завершили более 1000 дел, из них> 100 особо сложных, сохранили активы и списали долги.

Консалтинг и составление документов: Сделка без риска – знаю как оформить документы и исключить риски. Банкротство физ/юрлиц – знаю как сохранить активы; Субсидиарная ответственность – знаю как снизить сумму требований или отменить судебный акт. Оспаривание сделок – могу сохранить или отменить сделку

Признание действий арбитражного управляющего незаконными – могу убедить АУ исполнять обязанности

Отмена исполнительного сбора – умею отменять, даже если долг не погашен.

У меня в команде опытные адвокаты, аудиторы, бухгалтеры и арбитражные управляющие. Имею практический опыт в судебной экспертизе по всем категориям дел; оперативной работе; защиты доверителей на предварительном следствии, в уголовном судопроизводстве;

Обратиться по правовым вопросам и сотрудничеству можно

по e-mail: [email protected]

С, уважением  Сафронов Ярослав Валерьевич