Текст книги "Сделка без риска – недвижимость"

Глава 8 – Как покупка наследственной недвижимости поможет стать участником уголовного дела

История, в которой автор являлся консультантом клиента (после судебного разбирательства) произошла в городе Москве с обычным покупателем квартиры, который купил квартиру для проживания и не подозревал, что стал невольным участником хитроумной схемы отъема недвижимости у города Москвы. Но обо всем по порядку.

9 марта 2021г., 7 часов утра, звонок в дверь – по ту сторону следователь Главного следственного управления следственного комитета РФ (ГСУ СК РФ), 2 оперативника и 2-е соседей в качестве понятых. Хозяйке квартиры вручают постановление на проведение обыска и постановление о возбуждении уголовного дела по ч.4 ст. 159 УК РФ – мошенничество, совершенное группой лиц с причинением ущерба в особо крупном размере.

В результате обыска найдены документы на купленную квартиру, которые изъяли, позднее квалифицировали как вещественные доказательства.

В тот же день допросили покупателя как свидетеля, и она узнала подробности утреннего визита. Квартира, которую она купила в 2019г. криминальная. Хозяйка в ужасе от услышанного, робко вспоминала на допросе и рассказала, как покупала квартиру.

Февраль 2019г., она с дочкой и мужем решили переехать из Хабаровска в Москву. Квартиру искали через агентство недвижимости, которое сопровождало сделку, проверяло документы и занималось бюрократическими хлопотами. Квартиру продавала женщина восточной национальности, срок владения составлял 2 года, ранее она ее купила у наследницы по завещанию.

В завещании было указано, что наследник является внучкой покойного, который завещает квартиру после своей смерти. Договор подписан, деньги перечислены на банковский счет продавца. Договор зарегистрирован в Росреестре, до этого получены выписки ЕГРН, в которых не было зарегистрировано каких-либо обременений.

Следователи в историю хозяйки не поверили, рекомендовали найти адвоката, сообщили, что у нее статус свидетеля, пока.

В апреле 2021г. от Администрации города Москвы в суд поступил судебный иск о признании квартиры выморочным имуществом, признании завещания и всех последующих сделок недействительными, выселении покупателя из квартиры, на квартиру наложен арест.

Все очень просто и сложно одновременно. 1-й собственник квартиры, умер в 2015г. не имел каких-либо родственников, следовательно завещание, реализованное наследником в 2017г. – сфальсифицировано, и все последующие сделки являются оспоримыми.

Возражения покупателя о том, что он является добросовестным, квартира покупалась через агентство и с проверкой документов в Росреестре, остались без внимания.

Внучка, которая получила квартиру в наследство и продала ее объявляется в розыск. На момент рассмотрения дела в суде так и не была найдена, т.к. еще в 2017г. покинула территорию РФ, кроме того, внучкой она не могла быть, т.к. на момент ее рождения, покойному было 16 лет. Других фигурантов уголовного дела найти не удалось.

Басманный суд города Москвы в октябре 2022г. удовлетворил иск администрации и выселил покупателя из квартиры, и только после этого она ко мне обратилась. Мне сразу показалось странным, что ее адвокаты сослались только на пропуск исковой давности и все. Затем была апелляция, но требования администрации остались в силе.

Кроме того, параллельно с гражданским делом по выселению расследовалось уголовное дело, в котором покупателя не признали потерпевшим. И Суд постановление следователя ГСУ СК РФ признал законным.

Таким образом, покупатель купил квартиру, которую покупать было нельзя. Можно сказать оказался не в том месте и не в то время.

В тоже время, кроме реализации риска с фальсифицированным завещанием существует риск выморочного имущества.

Выморочное имущество – это наследственная масса наследодателя, которую не приняли наследники по причине отказа от вступления в наследство, пропуска сроков принятия наследства либо отсутствия законных наследников.

Если с последним условием все понятно, то с пропуском срока вступления в наследство и отказ от наследства не все прозрачно.

При наличии уважительных оснований пропуска сроков вступления в наследство, наследники имеют право через суд восстановить пропущенный срок. Повезет в данном случае, если РФ в лице городского или муниципального образования не успеет принять на баланс бесхозное имущество и реализовать его, например через продажу.

А вот если наследники сознательно отказались от наследства и при этом у наследодателя в недвижимости была не целая часть, а только доля, или наследодатель в момент приобретения недвижимости находился в браке, то отказ от наследства фактически ставит под удар часть такой недвижимости, т.к. отказ от наследства свидетельствует о передачи части такой недвижимости в собственность РФ.

В декабре 2022г. автор консультировал частного риэлтора по совершенной сделке в покупке однокомнатной квартиры в городе Санкт – Петербург.

Дело было в следующем: продавцы квартиры, дочь и отец в 2017г. купили квартиру с целью дальнейшей перепродажи. Оформили по ½ доли в праве на каждого. Отец на момент приобретения был в браке, однако в 2020г. у отца умирает супруга, которая на момент смерти имела задолженность перед Банками на сумму 1.5 млн. руб. Чтобы не погашать задолженность дочь и отец отказались от вступления в наследство. В 2022г. решили продавать свою квартиру и не подумали, что часть квартиры в размере 1/8 доли в праве является выморочным имуществом и принадлежит РФ в лице города Санкт – Петербурга. И только на сделке я как юрист им об этом сообщил, а мою позицию подтвердил Банк, в котором покупатель хотел оформить ипотеку под покупку данной квартиры.

А вот если бы покупатель покупал квартиру без использования кредитных средств, и не обратился к риэлтору, то купил бы квартиру, а потом узнал, что стал сособственником наравне с РФ и продать такую квартиру без было бы сложнее.

У читателя возникает вопрос, а как предотвратить такие риски?

Мой ответ – никак. Наследственная квартира – всегда риск, пусть не такой как в данном деле, но риск оспаривания завещания есть всегда.

Тогда вопрос – как снизить риски?

Мой ответ – заключить договор страхования титула недвижимости, да это расходы, примерно 3—5% от суммы сделки, но если СК (страховая компания) застрахует объект, то при отмене сделки будет страховое возмещение, а это уже лучше, чем не чего.

Но перед тем, как бежать в страховую нужно запросить у продавца документы:

1. Расширенная Выписка из ЕГРН – поможет установить кто является собственником имущества в настоящее время, а также всех предыдущих и основания приобретения права собственности.

2. Документы основания приобретения собственности. Такими документами могут быть:

✔ договор (купли-продажи, дарения, мены, получения имущества безвозмездно т.е. приватизация);

✔ свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;

✔ судебный акт.

Из документа основания можно узнать какими нормами права должны были руководствоваться стороны при совершении сделки.

▪Если основание – договор (заключенный за период до трех лет) то нужно внимательно прочитать условия договора, и проверить 2-ю сторону на предмет наличия/отсутствия возбужденных гражданских, уголовных, арбитражных и административных судопроизводств и реестр возбужденных исполнительных производств УФССП.

▪Если основание – свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию то просим продавца проехать к нотариусу для ознакомления с наследственным делом, нужно установить: установил ли нотариус круг наследников через ЗАГС или ограничился лишь сведениям, полученными от наследника;

▪ Наследодателя также нужно проверить на наличие/отсутствие возбужденных ранее по гражданских, уголовных, административных, арбитражных судопроизводств и реестр возбужденных исполнительных производств УФССП.

▪Если наследство оформлено по завещанию, то ознакомиться с документами, подтверждающими родство.

▪А если наследство получено позднее 6 месяцев после смерти, то требовать судебный акт о восстановлении сроков принятия наследства – кстати именно данный факт стал камнем преткновения в указанном деле.

▪Если основанием возникновения собственности является судебный акт, то нужно проверить не отменен ли или изменен этот судебный акт вышестоящей инстанции, не подана ли апелляционная/кассационная жалоба или заявление о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам с целью исключения риска отмены судебного акта в будущем и как следствие возможность отмены совершенной сделки с имуществом.

▪Сверить паспорт продавца с выпиской из ЕГРН и документами основания.

▪Получить от продавца справки об отсутствии зарегистрированных лиц и основаниях снятия с регистрационного учета, в том числе архивные.

▪Провести проверку самого продавца или наследника на предмет наличия/отсутствия возбужденных гражданских, уголовных, административных, арбитражных дел с целью исключения рисков признания в будущем продавца несостоятельным (банкротом) и возможной отмены совершенной сделки.

А еще: расчеты по сделки проводить безналичным способом путем открытия аккредитива в Банке, либо через депозит нотариуса, либо путем безналичного перечисления денежных средств со счета на счет.

Заранее подготовить документы, подтверждающие законность происхождения денежных средств, которыми вы будете расплачиваться за жилое помещение.

Но и эти рекомендации не снимают всех рисков при покупке наследственной недвижимости.

Глава 9 – Несистемный анализ данных при проверке участника сделки

Продолжая тему уголовного процесса как риска реализации при сделках с недвижимостью, автор делиться случаем из практики.

Прежде чем перейти к повествованию интересного случая для понимания читателя нужно пояснить, что клиентами автора являются не только юристы, адвокаты и арбитражные управляющие с целью провести оспаривание сделки купли-продажи недвижимости в банкротстве, но и агентства недвижимости и частные риелторы, желающие купить или продать недвижимость своих клиентов.

В 2021 году к автору обратился риэлтор с поручением проверить продавца недвижимости, реализуемого его агентством недвижимости.

Обычно я проверяю квартиры и другую недвижимость для покупки, однако в данном случае само агентство решило проверить своего клиента на благонадежность. Поводом к проверке послужило уклончивое поведение клиента в оплате договора на оказание услуг по сопровождению сделки.

Проведение проверки участника сделки проходит в несколько этапов по результатам которых делаются предварительные выводы, полученные данные анализируются с учетом соответствия обстоятельств и действующего законодательства, судебной практики и моего практического опыта и затем я делаю вывод о возможности или невозможности заключения договора.

Это дело мне запомнилось нюансом, выявленном при проведении проверки, который повлиял на сотрудничество агентства с продавцом.

Для проверки я запрашиваю у клиента паспортные данные собственника и его супруга (супруги), документацию на объект недвижимости.

Объектом недвижимости является однокомнатная квартира, расположенная в северной части Санкт – Петербурга, стоимостью более 15 млн. руб.

Собственник – мужчина 50-лет, состоящий в браке, имеющий на иждевении 3-х детей. Квартира куплена без использования материнского капитала с целью дальнейшей перепродажи. Квартира без ремонта. Срок владения 5 лет.

Проверка по реестрам исполнительного производства, ФНС, гражданского и административно производства, сведений о банкротстве, нотариальному реестру никаких отрицательных моментов не установила.

По реестрам ФНС собственник является владельцем строительной компании, финансовая отчетность положительная, долгов перед бюджетом не установлено, судебных взысканий не установлено. Объект недвижимости обременений не имеет, ранее предметом спора не являлся.

Проверка супруги по всем возможным реестрам негативных данных не выявила.

Документы на объект проверены, перепланировок не установлено, объект является чистым.

С одной стороны, все полученные данные показывают, что перед нами обычный среднестатистический клиент, который возможно по каким-то причинам сомневается в целесообразности заключения агентского договора и поэтому «динамит» агентство.

Однако у меня часто бывают интуитивные ощущения, что есть какой-то нюанс, которого не видно на поверхности, но он является существенным.

Я обратился к своим коллегам чтобы установить сведения о наличии/отсутствии смены фамилии и/или имени у собственника недвижимости. И мне пришел положительный ответ!

Как оказалось продавец 10 лет назад сменил фамилию и имя. Этот момент стал триггером для проведения повторной проверки собственника недвижимости.

Заполняемые данные реестров краснели с каждым разом введения установочных данных по каждому реестру. Как оказалось клиент был судим по ч.3 ст. 159 УК РФ, а именно мошенничество, совершенное в крупном размере с использованием подложных документов.

Из найденных судебных актов было установлено, что данный персонаж, входил в доверие к одиноким гражданам, спаивал их и злоупотребляя их доверием вынуждал оформлять квартиры на себя, затем их перепродавал, а бывших собственников выселял на улицу.

Также за данным лицом была найдена информация по гражданским процессам, исходя из которых было установлено, что клиент заключал сделки, а затем обращался в суд за их расторжением и взыскивал с покупателей дополнительные средства чтобы те смогли оставить квартиру себе.

Таких установленных эпизодов было 10, в результате чего клиент был приговорен к 5-ти летнему сроку лишения свободы, а после освобождения сменил себе фамилию и имя.

Выявленная информация была передана руководителю агентства, который после ознакомления принял решение отказаться от сопровождения данного клиента чтобы исключить любые негативные моменты, которые могут возникнуть как в процессе сделки, так и после ее совершения.

В данном случае именно несистемный анализ данных позволил выявить риски и исключить негативные моменты, что в очередной раз доказывает эффективность проведения проверки участника сделки.

Глава 10 – Почему покупка квартиры в ипотеку не гарантирует чистоту сделки

Часто ли вы встречаете истории о том, что человек купил квартиру, сделал в ней ремонт, а потом ее пришлось вернуть по решению суда.

Такое возможно если продавец владеет квартирой незаконно или прежний владелец подарил ее продавцу чтобы скрыть от требований кредиторов.

В других главах книги я указывал на необходимость проведения проверки продавца квартиры перед покупкой недвижимости, упоминал о критериях выбора и рисках, которые могут возникнуть при покупке без проверки.

Мои основные клиенты – арбитражные управляющие и кредиторы, которым нужно оспорить сделки в банкротстве должника для проведения расчетов с кредиторами. Я провожу консультации и составляю исковые заявления, участвую в судебных заседаниях при необходимости, отслеживаю судебную практику по таким делам.

За последние 5 лет с моей помощью были оспорены 100 сделок, из них половина жилой недвижимости. Самыми яркими были дела 2021 года.

В одном из них ожесточенная борьба финансового управляющего, покупателя и Банка, выдавшего кредит на покупку «бракованной квартиры». Первоначальный собственник был признан банкротом, до этого квартира была продана, а деньги были потрачены на личные нужды при наличии долгов. Дело прошло все инстанции и было предметом рассмотрения Верховного Суда РФ.

Второе запомнилось семейной трагедией покупателя, который вложил все свои деньги в квартиру, купив ее в ипотеку. Однако ипотека не защищает квартиру от возврата ее продавцу в рамках его банкротства или банкротства предыдущего собственника.

Краткая история такова, должник за 4 года до своего банкротства набрал кредитов на сумму более 15 млн. руб. и понимая, что рассчитаться не в силах решил переоформить имущество на родственников, а квартиру продал покупателю, который оплатил за нее частично деньгами Банка.

Финансовый управляющий в суде потребовал вернуть все имущество и квартиру обратно в собственность должника, т.к. денежные средства, полученные по сделке – израсходованы, а долги остались.

Это дело мы провели быстро – за 6 месяцев с учетом апелляционного и кассационного обжалования. Суды всех инстанций встали на сторону финансового управляющего и учли только требования Банка, оставив обременение на квартиру в форме ипотеки. Покупатель вместе с семьей был выселен на улицу, квартира реализована и часть средств погашено Банку, а покупатель не смог доказать свою добросовестность и остался с ипотечным кредитом без квартиры.

Стоит отметить, что покупатель доверился Банку и страховой компании, с которой был заключен договор титула недвижимости, только вот у страховой компании отозвана лицензия в 2019г. и она проходит процедуру банкротства, следовательно вернуть вложенные средства у покупателя нет шансов, а всего то нужно было проверить цепочку собственников и отказаться от сделки, т.к. риски были видны невооруженным взглядом.

О рисках и как их исключить подробно изложено в Главе 6.

В суде достаточно доказать недействительность 1-й сделки, остальные без особых усилий разрушаются по принципу домино.

Как юрист по банкротству и по недвижимости я рекомендую перед сделкой удостовериться, что собственник текущий или прежний (физ./юрлицо):

1) не является участником судебных дел (гражданских, арбитражных) в роли ответчика/3-го лица о взыскании задолженности или другого спора;

2) не имеет задолженности более 1% от цены недвижимости у судебных приставов;

3) не находится в банкротстве по данным картотеки арбитражных дел и ЕФРСБ;

4) в бухгалтерской отчетности не зафиксированы факты об убытках юрлица в прошлые периоды;

5) в бухгалтерской отчетности не зафиксированы факты, что сумма кредиторской задолженности в разы меньше дебиторской или основных средств;

6) по данным БКИ нет просроченных кредитов;

Поэтому важно на этапе знакомства с недвижимостью (квартира, дом, земельный участок) проверять собственников недвижимости, как настоящего, так и прежних.

Глава 11 – Чем опасен договор дарения как основание приобретения права собственности на недвижимость

Договор дарения – сделка, при которой одна сторона собственник недвижимости выступает дарителем, а вторая сторона одаряемым. Такая сделка является безвозмездной и потому несет в себе 2 риска, в том случае, когда одаряемый продает недвижимость, в особенности квартиру или жилой дом в срок до 5 лет с момента совершения сделки.

Вообще дарение один из распространенных видов мошенничества, и чаще встречается среди родственников, при котором родитель, руководствуясь благими намерениями дарит свою жилую недвижимость своим родственникам, а те ее продают как по согласию с дарителем, так и без его согласия с последующим принудительным выселением.

Реализация такой схемы может быть следующей: родственник болеет и находится в лечебном учреждении, заключается договор дарения на всякий случай, чтобы исключить дальнейшие бюрократические хлопоты. Затем жилое помещение продается или закладывается в ломбард.

Если родственник выздоравливает, то потом узнает, что у него больше нет жилья, а если родственник умер, то наследники имеют право оспорить такой договор дарения и все последующие сделки.

Также договор дарения может быть заключен, когда даритель не отдает отчет о своих действиях в силу возраста или заболевания, а оспариванием сделки могут заниматься другие родственники уже после того, как они узнают о последующих сделках с данным объектом недвижимости.

Кроме того, дарение может быть совершено фиктивно с целью скрыть от кредиторов дарителя ценное имущество, в данном случае недвижимость и исключить в дальнейшем наложение арестов со стороны судебных приставов.

При этом тот, кто получил недвижимость в дар, как правило в ближайшее время продает такую недвижимость и формально на сделке одаряемый и он же продавец имеет юридическую чистоту, т.е. кредитные обязательства у него отсутствуют.

Однако, если сделка по дарению недвижимости совершена с целью сокрытия от кредиторов, и в дальнейшем даритель по собственной инициативе или по инициативе своих кредиторов будет признан банкротом, то финансовый управляющих без особых усилий сможет признать первоначальную сделку недействительной. А остальные сделки, совершенные от имени одаряемого по продаже недвижимости будут также отменены, а недвижимость вернется в конкурсную массу дарителя с целью проведения расчетов с его кредиторами. При этом покупатель уже не сможет доказать свою добросовестность и останется в двойном убытке.

Поэтому если квартира ранее приобретена по дарению у лица старше 60-ти лет, и срок владения квартирой менее 5 лет, то чтобы провести сделку безопасно нужно совершить следующие действия:

– проводим правовую проверку дарителя и одаряемого на предмет наличия судебных споров, задолженностей как текущих, так и просроченных, в том числе запрашиваем данные из БКИ.

– связываемся с дарителем и запрашиваем у него подтверждение, что он знает о продаже недвижимости, что ему есть где жить и он не состоит на учете у психиатра и нарколога. Для подтверждения просим предоставить соответствующие справки из ПНД и НД на дату сделки.

– делаем страхование титула недвижимости и продляем этот договор в течении 5 лет. доп. расходы составят примерно +25% к цене квартиры.

– проводим расчеты по сделке с фиксацией, либо через депозитарий, либо через банковский счет

– храним документы в течении 10 лет, в том числе в случае дальнейшей продаже квартиры.