Текст книги "Сделка без риска – недвижимость"

Глава 12 – Как исключить риски при покупке недвижимости у представителя продавца по доверенности

Доверенность – удобный инструмент удаленного проведения сделки, когда личное присутствие продавца на сделке не требуется, если есть представитель с нотариально удостоверенной доверенностью. В тоже время данный инструмент является распространенным способом для мошенничества.

В чем суть:

Во-первых, доверенность во время сделки может быть отозвана и на момент подписания договора купли-продажи представитель может не иметь полномочий, а значит собственник будет иметь право оспорить сделку в будущем.

Во-вторых, доверенность оформляется у нотариуса и не каждый из них устанавливает волю доверителя. Доверитель элементарно может не знать какие полномочия он передал представителю по доверенности в том случае, если доверитель юридические не грамотен, следовательно в будущем мы имеем риски оспаривания сделки, когда до доверителя дойдет, что он перестал быть собственником недвижимости.

В-третьих, неправильно оформленная доверенность может повлечь риски приостановления регистрации сделки в Росреестре или вовсе отказ, что может обернуться покупателю потерей части своих средств, отданных представителю в качестве аванса или истечения срока одобрения ипотечного кредита, либо уплату процентов по ипотеке, в случае если средства были выданы до регистрации сделки.

В-четвертых, представитель, продающий объект недвижимости по доверенности, может заключить сделку на условиях, не согласованных его доверителем, например продать за сумму меньше, чем было оговорено между продавцом и представителем. Тогда возникает риск оспаривания договора купли-продажи.

В-пятых, если представитель продает объект, который принадлежит юридическому лицу, то при отсутствии одобрения сделки всеми участниками есть высокая вероятность отмены сделки купли-продажи через суд.

Как исключить правовые риски при покупке недвижимости с продавцом по доверенности:

1) Внимательно прочитать доверенность, установить кем и когда она была выдана, кто ее подписал, совпадает ли доверитель и собственник в выписке ЕГРН, срок доверенности должен быть актуальным на день подписания договора купли-продажи и на день получения готовых документов из МФЦ, совершения действий в банке или в депозитарии.

2) Проверить доверенность на сайте нотариальной палаты о действительности.

3) Обратиться к любому нотариусу для проверки текста доверенности по базе, совпадает ли бумажный текст с электронным.

4) Внимательно прочитать доверенность на предмет полномочий представителя. Идеально будет если в доверенности будут указаны условия, на которых совершается сделка. Цена продажи и объект продажи.

5) Запросить у представителя возможность созвониться в режиме видео звонка с собственником имущества и задать ему вопросы по сделке и по выданной доверенности

6) Запросить согласие супруги на сделку, если объект был приобретена в браке

7) Если продавец юрлицо, то просим справку о том, что сделка не является для юрлица крупной, знакомимся с учредительными документами и устанавливаем кто подписал доверенность. Сравниваем данные с ЕГРЮЛ на сайте ФНС России

8) Проверяем собственника на долги, возбужденные судебные производства (уголовные, гражданские, арбитраж, банкротства)

9) Запрашиваем документы, подтверждающие, что нет зарегистрированных лиц в квартире и не было лиц, принудительно снятых с регистрации

10) Расчеты по сделке проводим в безналичной форме.

11) Договор заключаем по форме, составленной к конкретной сделке.

Глава 13 – Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве

И снова мы возвращаемся к приобретению новостройки через договор цессии или уступки права требования к застройщику на получение квартиры в собственность. Такой вид сделок является достаточно распространенным и в 2022г. почти все банки стали активно кредитовать население под такой вид объектов.

Как правильно и безопасно купить квартиру в новостройке мы разбирали в 5 Главе книги, поэтому основные моменты читатель может найти там. А сейчас мы разберемся, что такое уступка и на какие моменты стоит обратить внимание во время сделки.

Договор участия в долевом строительстве заключается между участником (дольщиком), желающим купить новую квартиру в строящимся доме и застройщиком, который строит многоквартирный дом или апартаменты или иной объект недвижимости.

С 1 июля 2019г. денежные средства, которые дольщик уплачивает застройщику для возведения многоквартирного дома по заключенному договору размещаются на специализированном счете под названием эскроу, который открывается в Банке. Либо в котором открыт расчетный счет у застройщика, либо в котором дольщик берет ипотеку для проведения расчетов.

Денежные средства до введения МКД хранятся весь срок на счете эскроу и застройщику не доступны. Такое нововведение позволило защитить дольщиков от ненадежных застройщиков, чем с одной стороны действительно простимулировало строителей возводить МКД в сроки, установленные заключенным договором, т.к. при срыве сроков можно было не получить деньги или лишиться лицензии на строительство, а с другой стороны увеличило стоимость квадратного метра. Так как застройщики для возведения дома стали пользоваться либо своими деньгами, либо заемными у кредитных организаций.

Практически каждый договор участия в долевом строительстве предусматривает право дольщика передать свои права и обязанности третьему лицу. Такая передача осуществляется путем заключения договора цессии – уступка права требования на квартиру или иной объект недвижимости.

Чтобы совершить уступку нужно соблюсти следующие условия:

– получить согласие застройщика на проведение уступки;

– первоначальный договор участия должен зарегистрирован в Росреестре;

– между застройщиком и дольщиком не должно быть подписан Акт приема-передачи недвижимости. Если такой акт подписан, то проводить уступка запрещено законом и нужно дожидаться регистрации права собственности на недвижимости и потом продавать готовый объект.

Таким образом, по договору уступки продавец (дольщик) передает свои права требования к застройщику к покупателю на получение оплаченной квартиры в будущем, т.е. в сроки, установленные первоначальным договором участия в долевом строительстве. Фактически в первоначальном договоре производится замена стороны с одного лица на другое, при этом права и обязанности по договору у застройщика и нового дольщика не изменяются.

Чтобы правильно заключить договор уступки права требования и не стать жертвой мошенников или как минимум не разочароваться нужно сделать до сделки следующее:

– внимательно прочитать договор участия в долевом строительстве и установить с кем заключен договор, какое имущество будет передано, и сроки передачи недвижимости. При этом сроки есть как ориентировочные, так и предельные и они могут различаться на 12 месяцев и более;

– убедиться, что договор полностью оплачен, об этом может свидетельствовать справка от застройщика или иные платежные документы;

– убедиться, что застройщик дал согласие на заключение договора переуступки;

– убедиться, что банк дал согласие на переоформление, если недвижимость приобретено в ипотеку;

– получить согласие от супруги продавца на сделку;

– провести проверку застройщика, чтобы исключить все риски, связанные с долгостроем и банкротством;

– определиться со способом оплаты по договору и порядку проведения расчетов с продавцом;

– провести полную проверку продавца и его супруги, чтобы исключить риски оспаривания сделки в ближайшие 5 лет;

Чаще всего риском покупки недвижимости по переуступке являются финансовые проблемы продавца или застройщика, либо не полностью оплаченный ранее ДДУ, поэтому нужно внимательно анализировать документы и полученную информацию либо обращаться к специалистам чтобы не стать жертвой мошенников и не потерять свои деньги.

Глава 14 – Сертификаты на покупку недвижимости. Материнский капитал. Государственный жилищный сертификат. Военный сертификат

Материнский капитал был разработан Правительством РФ с 2007г., целью которого помощь молодым семьям с детьми в улучшении жилищных условий. Однако по настоящее время не все знают, как правильно пользоваться материнским капиталом и по наивности или умыслу совершают оспоримые сделки при продаже недвижимости, в оплату которых был использован материнский капитал.

Риски покупки квартиры, в которой был использован материнский капитал – не выделение долей детям при оплате за квартиру материнский капиталом и последующая продажа квартиры. Самый опасный и распространенный случай.

Дело в том, что материнский капитал чаще всего используют в сделках с ипотечной недвижимостью. Либо на этапе первоначального взноса, либо на этапе частичного погашения ипотечного кредита. Обязанностью при использовании материнского капитала является выделение долей детям. Однако пока квартира заложена в Банке, то выделить доли в квартире не всегда возможно. Банк может не дать разрешение на такую сделку.

Продать ипотечную квартиру сейчас не сложно, нужно найти покупателя и погасить ипотеку, затем переоформить квартиру.

Так вот если был использован материнский капитал, а доли в этой квартире не были выделены детям, то дети или их родители после продажи квартиры могут оспорить такую сделку и обязать Росреестр включить в состав собственников детей продавца, которым не была выделена доля в квартире. Для покупателя это будет риском дополнительной траты денег на защиту интересов в суде и на выкуп дополнительных долей у детей.

Судебная практика в таких делах на стороне детей. Итогом судебного процесса будет выделение долей в проданной квартире, и продать ее покупатель не сможет без согласия этих детей.

Как исключить подобный риск:

1. Перед заключением договора купли-продажи нужно запросить у продавца справку из ПФР о том, что материнский сертификат не использовался при погашении ипотеки на квартиру

2. В Банке можно заказать выписку о погашении ипотечного кредита и установить отсутствие крупных одноразовых платежей

3. Если материнский капитал использовался, то потребовать от продавца провести выделение долей детям и только потом заключать договор купли-продажи или отказаться от совершения сделки.

4. Если доли выделены детям, то расчеты по сделке проводить в безналичной форме или через ячейку с распределением средств каждому собственнику

5. Договор купли-продажи заключать с наличием разрешения органа опеки на продажу квартиры

Использование материнского капитала при оплате за ипотечную квартиру является не только формой поддержки со стороны государства, но и накладывает на собственника недвижимости определенные обязанности, не исполнение которых может повлечь нарушение прав и интересов 3-х лиц, в том числе покупателя недвижимости, который купит такую квартиру без надлежащей проверки, а в последствии станет участником судебного спора и сособственником купленной недвижимости.

Материнский капитал можно использовать на покупку квартиры на первичном рынке, в том числе при заключении ДДУ на строящиеся жилое помещение, на переуступку права требования по ДДУ, на вторичное жилье, в том числе на жилой дом. При этом срок использования материнского капитала с момента выдачи не ограничен, в отличии от ГЖС и Военного сертификата.

Государственный жилищный сертификат выдается молодым ученым, врачам, военным, многодетным семьям, и тем, кто лишился жилья из-за стихийных бедствий. Сертификат можно использовать на покупку или строительство недвижимости.

Сертификат является именным и им может воспользоваться только лицо, указанное в сертификате, следовательно плательщиком и стороной по договору может быть только то лицо, которое указано в сертификате. При этом срок для использования сертификата составляет 3 месяца с момента его выдачи. В этот срок покупатель должен не только выбрать квартиру, но и провести сделку, в том числе оплату. При просрочке срока действия, сертификат является недействительным, поэтому продавцу нужно заранее ознакомиться с сертификатом, чтобы в будущем не иметь проблем при проведении расчетов. Расчеты по сертификату проводят с помощью специального банковского счета, открытого в банке, который вправе проводить соответствующие платежи по ГСЖ. Следовательно, об этом нужно указать в договоре купли-продажи.

Специальный военный сертификат отличается от ГСЖ лишь тем, что выдается только военным, имеющим соответствующее право, установленное законом, а также срок сертификата равен 6-ти месяцев на его использование. Сроки на проведение расчетов по ГСЖ и ВС в среднем равны 2—3 месяцам с момента проведения регистрационных действий по сделке, т.е. продавцу нужно будет подождать, когда поступят деньги на счет. В наличной форме или иным образом, кроме перечисления средств получить деньги не представляется возможным.

Глава 15 – Покупка недвижимости с торгов по банкротству и в исполнительном производстве

Одним из способов покупки недвижимого имущества является заключение договора купли-продажи дистанционно на организованных торгах, которые проводятся УФССП России через Управление Росимущества РФ (арестованное имущество в рамках исполнительного производства) или арбитражным (финансовым/конкурсным) управляющим в рамках процедуры банкротства (физического/юридического лица).

Торги пользуются завидной популярностью среди покупателей т.к. на торгах возможно купить недвижимость на 30%, а в некоторых и 85% ниже рынка, но при этом покупка объектов на торгах несет в себе риски, если совершать сделку не обдуманно и без надлежащих подготовительных действий.

Разберем нюансы заключения безопасной сделки, чтобы максимум исключить правовые риски и не стать жертвой мошенников или пробелов законодательства РФ.

Начнем с того, что определимся с термином торги – способ поиска потенциальных покупателей на конкретное имущество должника путем размещения объявления в специализированном сервисе, утвержденном Правительством РФ. Организатором торгов выступает специальное уполномоченное законом лицо, которое разрабатывает положение об условиях, порядке и сроках проведения торгов, а также порядок подачи заявок и заключения договора купли-продажи.

На торгах имущество имеет стартовую стоимость и в зависимости от формы проведения торгов участники торгов повышают стоимость или играют на понижение.

Начнем с заключения договора купли-продажи на организованных торгах Управлением Росимущества РФ.

Имущество, в частности недвижимость попадает на торги после того, как в отношении должника (собственника) служба судебных приставов возбуждает исполнительное производство для взыскания задолженности в пользу кредитора по выданному исполнительному листу. После того как истек срок для добровольного погашения задолженности должником, судебный пристав-исполнитель либо проводит оценку имущества, либо руководствуется стоимостью, установленной судом при обращении взыскания на предмет залога. Важно отметить, что в торгах по исполнительному производству на торги может выставляться как залоговое, так и не залоговое имущество.

После установления рыночной стоимости предмета торгов судебные приставы направляют документы в Управление Росимущества, которое в свою очередь определяет аккредитованное юридическое лицо по организации самих торгов.

Торги имеют несколько форм: открытый аукцион, публичное предложение.

Открытый аукцион – форма торгов, при которой в определенный день проводятся торги по стартовой стоимости на увеличение цены на 5—10% от первоначальной. До определенного дня участники, желающие принять участие на торгах, регистрируются на специализированной площадке и получают ЭЦП, подают заявку по форме, установленной законом и оплачивают задаток за участие в торгах. Отличительной особенностью покупки недвижимости на организованных торгах является то, что покупатель не может провести полный осмотр торгового лота – имущества, потому что, как правило если это жилая недвижимость, то она используется должником, который против реализации его имущества.

Публичное предложение – форма торгов, при которой стоимость торгового лота снижается на 10% при условии отсутствии заявок со стороны участников торгов.

Именно путем публичного предложения некоторые лоты можно купить ниже рынка на 25—95% от аналогичных объектов, который продаются по объявлениям.

Следовательно, одной из сложностей в приобретении недвижимости на организованных торгах является бюрократические хлопоты по выселению прежнего владельца из жилой недвижимости в принудительном порядке с участием сотрудников полиции и судебных приставов – исполнителей.

Риски покупки недвижимости и что следует проверить перед тем, как подать заявку на участие в торгах:

– установить отсутствие действующих судебных споров по установлению действительной рыночной стоимости торгового лота.

Судебные споры могут заблокировать (приостановить) проведенные торги или отменить их в будущем и тогда покупатель не сможет воспользоваться купленным имуществом, а деньги можно будет вернуть через несколько месяцев;

– установить отсутствие процедуры банкротства в отношении должника или прежнего собственника, в случае если продаваемый лот был ранее приобретен должником и срок владения менее 5 лет.

В случае дела о банкротстве, торги в будущем могут быть признаны недействительными, тогда вернуть денежные средства покупателю будет сложно, а в некоторых случаях невозможно, а объект недвижимости нужно будет вернуть;

– установить, что торговый лот не является вещественным доказательством по возбужденному уголовному делу, иначе вернуть денежные средства будет невозможно, а пользоваться купленным лотом можно будет только после снятия ареста органом, наложившим арест;

– установить (для жилых помещений), что ранее не были принудительно сняты лица с регистрационного учета, а также убедиться в отсутствии лиц, зарегистрированных ранее по договору социального найма.

Наличие лиц, которые ранее были зарегистрированы в качестве нанимателя или супруги (га) нанимателя и не участвующие в приватизации жилого помещения имеют бессрочное право на пользование жилым помещением. И в случае проживания в торговом лоте, выселить принудительно таких лиц невозможно даже через суд. Также выселить нельзя инвалидов и несовершеннолетних детей, у которых отсутствует другое пригодное жилое помещение.

– ознакомиться с документами на торговый лот, а именно с их комплектностью чтобы исключить риски приостановления или отказа в регистрации права собственности на покупателя.

В 2021г. автор защищал права и интересы покупателя в арбитражном суде Волгоградской области по делу № А12—10632/2020, который купил на торгах, организованных в рамках исполнительного производства квартиру на 30% ниже от рыночной стоимости. Квартира была предметом залога в Банке. Должник, не желая ее продавать, не предоставлял доступ покупателям в квартиру, следовательно ознакомиться с квартирой и документами не представлялось возможным. Такой лот перед подачей заявки на участие в торгах требовал юридической проверки документов и сведений, однако мой доверитель пренебрег правилами и сначала купил квартиру, а потом когда обратился в Росреестр для регистрации сделки, получил отказ в проведении регистрационных действий, т.к. 1-е с квартиры не был снят залог Банком, а в 2-е самое важно собственник квартиры находился в процедуре банкротства и финансовый управляющий, назначенный судом не давал согласие на проведение торгов и на совершение сделки. Фактически получилась такая ситуация. Гос. органы в лице судебных приставов и Росимущества организовали торги, получили деньги, часть из которых оставили себе как комиссию, а часть отправили в Банк, но совершать таких действий не имели право, т.к. должник находился в процедуре банкротства и на момент торгов нормы закона о банкротства были сильнее норм закона об исполнительном производстве и торги не могли быть начаты. Но всего этого не знал покупатель и поэтому купил торговый лот.

В свою очередь финансовый управляющий обратился в арбитражный суд, который рассматривал дело о банкротстве собственника и просил признать заключенный договор купли-продажи на торгах недействительной сделкой, а деньги, полученные Банком признать конкурсной массой.

Защищая интересы покупателя, автор потратил много сил и времени, а доверитель денег чтобы отстоять квартиру и сохранить сделку. Осложняло дело то, что судебная практика была против интересов покупателя и нужно было убедить суд, что в данном деле следует принять решение отличное от выводов высших судебных инстанций.

Совокупностью доказательств автору удалось убедить суд первой и апелляционной инстанции о необходимости сохранения заключенной сделки и квартиры за покупателем, однако затраты покупателя на судебную защиту и выплату гонорара перекрыли всю выгоду от покупки квартиры на организованных торгах.

Всего этого можно было избежать, если покупатель проверил бы объект недвижимости в открытых источниках самостоятельно или с помощью специалиста.

Торги в процедуре несостоятельности (банкротства) имеют существенные отличия от проведения торгов в рамках исполнительного производства.

Отличия заключаются в том, что на торги выставляется имущество, которое может быть как залоговое, так и не залоговое. Стоимость залогового имущества определяется кредитором по делу о банкротстве, у которого в залоге находится имущество. И эта стоимость может быть любой, как завышенной, так и заниженной. Все зависит от целей залогового кредитора.

А в случае, если имущество не является предметом залога, то первоначальную стоимость определяет арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве должника.

Торги в рамках процедуры банкротства могут проводиться в форме аукциона или в форме публичного предложения, и здесь принципиальных отличий от торгов по исполнительному производству практически нет.

А вот риски покупки подобного рода имущества есть, а именно:

1 – оценка имущества может быть оспорена лицами, участвующими в деле по банкротству, а именно арбитражным управляющим, самим должником, любым кредитором, включенным в реестр требований кредиторов должника.

Этот риск порождает как приостановление торгов до разрешения спора, так и отмену торгов или признание их недействительными.

Опасность риска состоит в том, что торги могут быть признаны недействительными в течении 1 года с момента заключения договора купли-продажи, т.е. покупатель, выгодно купивший себе квартиру или дом на торгах по банкротству еще целый год имеет опасения судебного процесса по оспариванию завершенных торгов. А результатом такого оспаривания может быть как признание торгов недействительными, так и оставление договора в силе.

В случае если торги признают недействительными, как это было у автора, который сопровождал дело о банкротстве в арбитражном суде г. Санкт – Петербурга дело № А56—89253/2015, в котором 13 Арбитражный апелляционный суд принял постановление от 17.11.2020г. о признании организованных торгов недействительной сделкой и возврате имущества в конкурсную массу должника. То покупатель рискует потерять купленное имущество и деньги, уплаченные на торгах, т.к. деньги, которые уплатил покупатель будут составлять конкурсную массу, а имущество будет повторно реализовываться на торгах по банкротству. Покупатель лишь имеет право включиться в реестр требований и ждать своих денег с перспективой их не получить, т.к. обязательств у должника может быть намного больше, чем денежной массы.

2 – помимо оспаривания оценки имущества, может быть спор по оспариванию Положения о торгах имущества, которое потенциально может нарушать права и интересы как должника и его кредиторов, не согласных с Положением, например с шагом снижения стоимости, так и потенциальных покупателей, которые считают, что их незаконно ограничивают в участии в торгах;

3 – одним из важных и «горячих» рисков является подача искового заявления бывшим супругом должника на раздел имущества при расторжении брака. Здесь опасность заключается в том, что если имущество не залоговое, то при положительном исходе судебного процесса, за экс-супругом суд закрепит ½ долю в продаваемом имуществе. В случае, если на момент вынесения судебного акта недвижимость будет реализована на торгах, то покупатель рискует или иметь дополнительного полноправного собственника – экс-супруга (гу) или перспективу отмены торгов, а вот на счет компенсаций перспектива туманна (см. выше п.1.);

4 – результаты торгов или действующие торги может приостановить УФАС – антимонопольный орган, который имеет компетенции в рассмотрении жалоб участников торгов или иных заинтересованных лиц, права и интересы которых были нарушены как самими торгами по банкротству, так и заключением договора купли-продажи по результатам торгов. Например, торги по банкротству могут оспаривать другие участники торгов, который арбитражный управляющий он же организатор торгов не допустил к участию в торгах или не признал их победителями. Риск для покупателя – признание сделки недействительной, особенно в случае, когда УФАС вынесло предписание организатору торгов приостановить торги, а арбитражный управляющий не остановил торги и заключил договор купли-продажи. Все риски наступления неблагоприятных последствий здесь также возложены на покупателя;

5 – квартира, реализуемая на торгах по банкротству, может оказаться с дефектами: правовыми и техническими, например:

– прежний собственник может препятствовать покупателю в использовании квартиры, тогда его придется принудительно выселять с участием судебных приставов и полиции;

– в квартире могут быть зарегистрированы лица, которые невозможно выселить даже через суд, тогда придется с ними как-то договариваться, в том числе через покупку им жилья;

– квартира может быть незаконно переустроена и тогда покупателю придется оформлять документы или восстанавливать целостность квартиры в первоначальное состояние;

Следовательно, купить квартиру на торгах по банкротству или в исполнительном производстве ниже на 25—95% от рыночной стоимости аналогичных объектов реально, однако нужно учесть ряд нюансов, чтобы исключить риски потери денег, а для этого рекомендую проводить правовую проверку квартиры перед подачей заявки на участие в торгах.