Текст книги "Сделка без риска – недвижимость"

Глава 6 – Опасности при покупке земельного участка

С 2015г. по настоящее время в России становятся нормой случаи, при которых предприниматель (ИП или компания застройщик) покупает земельный участок для одиночной или комплексной застройки, производит разработку земельного участка, начинает строительство, а затем узнает, что покупка была незаконной и имущество необходимо вернуть прежнему владельцу.

Причиной таких событий является недобросовестное поведение продавца во время сделки. Когда продавец он же должник купил земельный участок незаконно или на деньги своих кредиторов, а затем не рассчитавшись по займу или кредиту продает недвижимость.

В таких случаях вернуть вложенные покупателем деньги в земельный участок невозможно.

Некоторые полагают что купить земельный участок по сниженной стоимости безопасно, потому что, продавцу просто срочно нужны деньги и рисков нет. Однако при любой сделке по продаже недвижимости необходимо проверить на финансовую состоятельность владельца, чтобы исключить вышеназванные события.

Оспорить сделки возможно как в обычном гражданском процессе в суде общей юрисдикции, так и в банкротстве. В банкротстве оспорить сделку проще всего, особенно если она заключена за 1 год до подачи заявления в суд или в момент рассмотрения судом заявления о банкротстве должника. При этом вид использования земельного участка: ИЖС, СНТ, ЛПХ, промышленности и т. д. значения не имеет.

04 августа 2022г. Верховный Суд РФ в Постановлении №305-ЭС21—21196 (5) сформулировал для судей рекомендации, при которых можно оспорить сделку.

В число рекомендаций входят такие выводы: если цена недвижимости занижена, а покупатель не удостоверился об объективности причин такого занижения, не сопоставил, что аналогичные объекты имеют стоимость выше и поэтому предложение о продаже может нарушать интересы других лиц, то считается, что покупатель решил воспользоваться положением продавца, злоупотребил своим правом и не может считать себя добросовестным участником правоотношений. А значит сделку можно оспорить, забрать у покупателя объект недвижимости и поставить его в общую очередь кредиторов.

Как юрист по банкротству и по недвижимости я рекомендую перед сделкой удостовериться, что собственник текущий или прежний (физ./юрлицо):

– не является участником судебных дел (гражданских, арбитражных) в роли ответчика/3-го лица о взыскании задолженности или другого спора;

– не имеет задолженности более 1% от цены недвижимости у судебных приставов;

– не находится в банкротстве по данным картотеки арбитражных дел, ЕФРСБ;

– в бухгалтерской отчетности не зафиксированы факты об убытках юрлица в прошлые периоды;

– в бухгалтерской отчетности не зафиксированы факты, что сумма кредиторской задолженности в разы меньше дебиторской или основных средств;

В 95% случаев требования о признании сделки недействительной удовлетворяется, при совокупности условий, которые имеют основные и дополнительные признаки.

Основные:

1. 1-я сделка совершена должником при наличии кредиторской задолженности;

2. Сделка совершена с целью причинить вред кредиторам

3. В результате совершения сделки был причинен ущерб правам кредиторов – деньги получены и израсходованы без погашения долгов

Дополнительные:

1. 2-я сторона по 1-й сделке знала о цели должника причинить вред кредиторам;

2. Сделка совершена между заинтересованными лицами

3. Сделка совершена в течении года или за 3 года до подачи заявления на банкротство должника

При этом в суде достаточно доказать недействительность одной из сделок, в остальных сработает принцип домино.

Чтобы снизить риски и исключить негативные правовые последствия нужно по каждой сделке проводить правовую проверку как объекта, так и субъекта сделки.

Глава 7 – Что нужно знать при покупке жилого помещения, полученного в наследство

Наследство – имущество покойного, которое принадлежало ему на день смерти. В состав наследства входит недвижимость (жилая и нежилая), транспортные средства, вещи и материальные ценности, а также права наследодателя (право требования по заключенному договору) и обязанности (возврат полученного по займу или совершить действие, установленное законом или договором).

Наследство по Гражданскому кодексу РФ бывает 2-х видов – по закону и по завещанию. У наследника есть 6 месяцев на то, чтобы обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Наследники по закону имеют очереди в принятии наследства и всего их 7. Помимо них часть имущества могут наследовать наследники по завещанию, если такое составлялось при жизни наследодателя.

Как правило имущество, полученное по наследству, продается, в том числе и недвижимость, следовательно важно знать, как правильно купить недвижимость, чтобы не потерять свои деньги или не стать жертвой мошенников.

Приобретение объекта недвижимого имущества у продавца, который ранее являлся наследником имеет ряд правовых рисков, которые необходимо выявить и исключить перед совершением сделки купли – продажи.

Какие риски могут возникнуть, если покупать квартиру без проверки:

1. В течении 10-ти лет покупатель квартиры может получить исковое заявление от забытого наследника, который узнал, что ранее умер его родственник и не мог вступить в наследство своевременно, соответственно покупатель рискует потерять купленное имущество или потратить деньги на доказывание своей добросовестности;

2. В квартире могли быть ранее зарегистрированные лица, которые были сняты с регистрационного учета временно, например в связи со службой в армии, или при нахождении в заключении или на длительном медицинском лечении;

3. В квартире могут быть зарегистрированы лица, ранее не участвующие в приватизации с получением права бессрочного пользования квартирой.

4. В квартире могут быть зарегистрированы лица, заявившие завещательный отказ – результатом покупки может стать необходимость пользование квартирой с таким лицом;

5. Квартира ранее могла быть предметом спора с наследодателем, в том числе по ранее выданным займам и кредитам, либо по совершенным иным сделкам. Результатом покупки может быть необходимость покупателя участвовать в судебных спорах с целью защиты своих прав и интересов. Либо один из наследников продал квартиру по доверенности, ранее выданной наследодателем после его смерти до вступления в наследство.

Вышеназванные риски имеют следующее правовое обоснование:

По пункту №1

В соответствии с нормами ст. 1111 ГК РФ – имущество наследуется по закону и по завещанию. По закону наследуют в случае отсутствия оформленного наследодателем завещания. При этом завещание может быть составлено в пользу любого лица, в том числе и не родственника (ст. 1119 ГК РФ). По завещанию имущество может быть получено в полном объеме, если нет лиц, имеющих обязательную долю в наследстве. Право на обязательную долю в наследстве имеют несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы. Они получают не менее половины доли, которая причиталась каждому из них при наследовании по закону (ст. 1149 ГК РФ).

Кроме того, нужно учитывать, что завещание может быть признано судом недействительным тогда имущество наследуется по закону в соответствии с очередью, установленной законом. При этом наследники каждой последующей очереди могут вступить в наследство только при отсутствии наследников предыдущей очереди.

Очередь установлена нормами ст. 1142—1145, 1148 ГК РФ, а именно:

1-я очередь: дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления (если один из наследников первой очереди умер до наследодателя, то его доля переходит в равных частях к его потомкам, то есть внукам наследодателя).

2-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления.

3-я очередь: полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления.

4-я очередь: родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя.

5-я очередь: дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

6-я очередь: родственники пятой степени родства – дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

7-я очередь: пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Если никто не заявил о правах на наследство, имущество называется выморочным и переходит к государству, а затем, как правило, реализуется на торгах.

Вступить в права наследования нужно в течении 6 месяцев со дня смерти наследодателя, этот срок установлен нормами ст. 1154 ГК РФ, однако срок может быть продлен на 3 месяца, если наследник наследует имущество, от которого отказался наследник предыдущей очереди. Кроме того, срок вступления в наследство может быть восстановлен судом при наличии уважительной причины его пропуска, при этом законом нет четких критериев и условий, ограничивающих восстановление пропущенного срока.

Поэтому восстановить пропущенный срок вступления в наследство можно и в течении 10 лет со дня смерти наследодателя или со дня, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти наследодателя.

По пункту №2, 3, 4

Лица, имеющие бессрочное право пользования жилым помещением.

Этими лицами являются бывшие члены семьи (супруг, супруга, братья и сестры, родители), которые проживали совместно с собственником в жилом помещении и отказались участвовать в приватизации наравне с основным квартиросъемщиком – ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

С одной стороны, члены семьи собственника вправе проживать совместно с ним только до момента владения собственником жилым помещением, а при совершении сделки отчуждения (дарение, мена, продажа, отступное и т.д.) члены семьи теряют эти права со дня отчуждения – п.1.,2. Ст. 292 Гражданского кодекса РФ.

С другой стороны, важно иметь ввиду, что в некоторых случаях бывшие члены семьи (супруг, супруга, дети, родители, братья и сестры) могут сохранить право проживания в жилом помещении и после смены основного собственника, если они с момента приватизации жилого помещения отказались от собственности с сохранением права пользования (проживания).

Тогда в порядке п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснением, к указанным бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен и п. 2 ст. 292 ГК РФ.

Таким образом, право пользования указанных лиц сохраняется при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Норма подтверждается судебной практикой, а именно из Определения Верховного Суда РФ от 16.02.2016 №22-КГ15—3 следует, что «в случае приобретения жилого помещения в порядке приватизации в собственность одного из членов семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, лица, отказавшиеся от участия в его приватизации, но давшие согласие на ее осуществление, получают самостоятельное право пользования данным жилым помещением».

Аналогичные выводы были установлены по гражданскому делу №33—14318/2020 судебным актом Санкт-Петербургского городского суда по одному из дел, в котором автор книги принимал участие по защите прав и интересов доверителя (лица имеющего бессрочное право на проживание), где суд не удовлетворил требования покупателя по принудительному выселению лица, ранее являющегося членом семьи собственника и отказавшегося от участия приватизации. Суд своим постановлением сохранил бессрочное право пользования жилым помещением одного из членов семьи, которые ранее отказался от участия в приватизации, в итоге покупателю пришлось смириться с дополнительным жильцом в купленной им квартире. Постановление суда было поддержано Третьим кассационным судом общей юрисдикции Санкт – Петербурга.

Что касается лиц, ранее временно покинувших жилое помещение, то закон устанавливает право пользования жилым помещением лицом, временно покинувшим жилое помещение фактически до судебного решения о выселении этого лица без предоставления другого жилого помещения.

В данном случае при покупке квартиры новый собственник только временно будет претерпевать неудобства с жильцом, который ранее имел право пользования жилым помещением, но был вынужден его покинуть в результате отбывания срока по приговору суда или нахождения на длительном лечении или прохождении службы в армии.

В данном случае, если лицо не имело право собственности на жилое помещение, а только регистрацию то новый собственник сможет выселить лицо обратившись в суд с соответствующим исковым заявлением ссылаясь на нормы ст. 292 ГК РФ.

С другой категорией лиц, заявившей завещательный отказ значительно сложнее.

Завещательный отказ нормативно определен в статье 1137 Гражданского кодекса РФ.

В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам.

Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с наследодателем, либо откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа в соответствии с правилами пункта 5 статьи 1117 настоящего Кодекса.

Завещательный отказ также находит свое отражение в применении нормы части 1 и 3 ст. 33 ЖК РФ.

Из которых следует, что лицо по завещательному отказу вправе использовать жилое помещение наравне с новым собственником недвижимости в срок, которые установлен в завещательном отказе. По истечении этого срока право пользования недвижимостью прекращается. При этом во время течения срока лицо вправе за собой зарегистрировать право в Управлении Росреестра.

Таким образом, покупатель, который не удостоверился в юридической чистоте покупаемой им квартиры может приобрести жилое помещение с лицами, которые имеют равное с ним право на пользование жилым помещением, что повлечет за собой увеличение финансовых затрат либо невозможность использования жилого помещения покупателя по ранее задуманным основаниям.

По пункту №5

Купленная наследственная квартира ранее могла быть предметом спора по гражданскому делу, но в силу ненадлежащего исполнения службой судебных приставов своих обязанностей на квартиру мог быть не наложен арест/запрещение на совершение регистрационных действий. Соответственно при покупки такой квартиры у покупателя может возникнуть риск оспаривания со стороны других наследников правомерность совершения сделки купли – продажи. Следовательно покупатель понесет дополнительные расходы.

Кроме того, при признании завещания недействительным либо при признании доверенности недействительной, выданной наследодателем ранее до своей смерти, сделка купли – продажи будет также признана недействительной в том случае, если покупатель не докажет свою добросовестность, соответственно жилое помещение придется вернуть в наследственную массу и предъявлять свои требования уже к лицу, с кем была совершена сделка.

Как исключить риски. Что предпринять.

Перед тем как внести аванс или предоплату продавцу за квартиру необходимо ознакомиться со следующими документами, истребовав их у продавца:

1. Расширенная выписка из ЕГРН, из которой можно установить кто является собственником имущества в настоящее время, а также кто ранее являлся правообладателем объекта недвижимости.

Также в Выписке будут отражены сведения на каком основании продавец получил право собственности.

2. Документы основания приобретения собственности. Таким документами могут быть: договор (купли-продажи, дарения, мены, получения имущества безвозмездно т.е. приватизация, отступное); свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию; судебный акт.

Из документа основания можно узнать какими нормами права должны были руководствоваться стороны при совершении сделки.

2.1. Если основанием возникновения собственности является договор (заключенный за период до трех лет), то необходимо запросить у собственника оригинал договора, из которого можно установить 2-ю сторону и проверить ее на предмет наличия/отсутствия возбужденных гражданских, уголовных, арбитражных и административных судопроизводств и реестр возбужденных исполнительных производств УФССП.

2.2. Если основанием возникновения собственности является свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, то собственника необходимо попросить совместно посетить нотариуса, оформляющего наследство с целью ознакомления с наследственным делом, в котором необходимо узнать направлял ли нотариус запрос в органы ЗАГС с целью установления круга наследников наследодателя или нотариус ограничился лишь сведениям, полученными от единственного наследника;

Кроме того, наследодателя также нужно проверить на наличие/отсутствие возбужденных ранее по гражданских, уголовных, административных, арбитражных судопроизводств и реестр возбужденных исполнительных производств УФССП.

2.3. Если основанием возникновения собственности является судебный акт, то нужно проверить не отменен ли или изменен этот судебный акт вышестоящей инстанции, не подана ли апелляционная/кассационная жалоба или заявление о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам с целью исключения риска отмены судебного акта в будущем и как следствие возможность отмены совершенной сделки с имуществом.

3. Сверить паспорт продавца с выпиской из ЕГРН и документами основания.

4. Получить от продавца справку по форме 7,9 и 12 – для города Санкт – Петербурга и Ленинградской области или справку с МФЦ, Жил. инспекции о зарегистрированных лицах; о лицах, ранее снятых с регистрационного учета, о техническом устройстве недвижимости, в том числе архивные.

4.1. В справке по форме 7 можно установить совпадают ли технические характеристики жилого помещения с фактическими – нужно установить нет ли перепланировок или переустройств, которые не были согласованы с органами государственной власти – БТИ или Администрация муниципального образования.

4.2. Из Справки по форме 9 или справке о зарегистрированных лицах можно установить кто в настоящее время зарегистрирован в продаваемом жилом помещении.

4.3. Из справки по форме 12 – справке о ранее снятых с учета можно установить кто ранее состоял на регистрационном учете в жилом помещении и по каким основаниям был снят с регистрационного учета.

5. Провести проверку самого продавца или наследника на предмет наличия/отсутствия возбужденных гражданских, уголовных, административных, арбитражных дел с целью исключения рисков признания в будущем продавца несостоятельным (банкротом) и возможной отмены совершенной сделки.

Для совершения безопасной сделки по приобретению жилого помещения, которая ранее была получена продавцом по наследству необходимо:

1. Провести комплексную правовую проверку для исключения возможных правовых рисков утраты купленной квартиры или потери денежных средств;

2. Составить договор купли-продажи с указанием всех существенных условий, при этом нужно уделить внимание стоимости приобретаемого жилого помещения. В договоре должна быть указана фактическая стоимость, за которую покупатель приобретает жилое помещение. В данном случае недопустимо указывать заниженную стоимость, так как помогая продавцу избежать уплаты НДФЛ за продаваемую квартиру, покупатель несет риск потери части денежных средств, в случае если сделка купли – продажи в последствии будет признана недействительной.

3. Попросить у собственника копии документов, подтверждающих законность приобретения жилого помещения для хранения.

4. Расчеты по сделки проводить безналичным способом путем открытия аккредитива в Банке, либо через депозит нотариуса, либо путем безналичного перечисления денежных средств со счета на счет.

5. Обратиться к юристу или в агентство недвижимости, имеющего штатного юриста для сопровождения сделки на всех этапах.

6. Заранее подготовить документы, подтверждающие законность происхождения денежных средств, которыми вы будете расплачиваться за жилое помещение.

Вышеперечисленные риски и рекомендации по их минимизации и устранению помогут покупателю избежать финансовых и правовых проблем при совершении сделки купли – продажи, однако если продавец отказывается предоставлять какие – либо документы, ссылаясь на их отсутствие или на другие причины, то необходимо задуматься о порядочности продавца и возможно отказаться от заключения сделки с целью исключения риска стать жертвой мошенничества и потери своих денежных средств.

В тоже время нужно знать о том, что покупка наследственной квартиры – всегда риски, от которых застраховаться невозможно, т.к. забытый наследник может объявиться и через 10 лет, который будет иметь права оспорить сделку купли-продаже недвижимости, а от такого риска страховки нет.

Кроме того, завещание, по которому наследник получил квартиру в собственность может оказаться поддельным, и спор может иметь уголовный порядок разрешения, а покупатель имеет перспектива стать фигурантом уголовного дела. Как такое может быть, вы узнаете в следующей главе.