Текст книги "Деньги не главное. О чем стоит подумать на пути к финансовому благополучию"

Квадратные метры. Недвижимость как фундамент

Дом – это не место, это чувство.

Сесилия Ахерн

От ошибок перейдем к фундаментальным финансовым задачам, которые касаются жизненной стратегии многих людей: построить дом, посадить дерево, вырастить сына – как из народного фольклора. Все это очень близко к важным финансовым целям, о которых мы поговорим дальше.

Однажды в самом начале семейной жизни мы с мужем взяли карту Москвы и нарисовали мой путь съемных квартир с момента, когда я приехала сюда учиться из Подмосковья. Это заняло три часа, потому что попутно я рассказывала, почему так часто переезжала, как менялось съемное жилье по мере роста дохода, какие эмоциональные факторы стояли за такой стратегией выбора жилья. Когда мы соединили все точки, получился корабль с большим раздутым парусом. Символично!

А вы когда-нибудь думали о своей стратегии приобретения и содержания недвижимости?

Ценности иметь свой дом или квартиру у меня не было до 33-х лет. Зато была ценность свободы: куда хочу, туда и еду; захотелось что-то поменять – переезжай, не сложилось что-то в жизни – переезжай, не знаешь, как сбежать от себя, – переезжай. Так я и поступала. Каждые полгода-год меняла жилье: сначала была комната в общежитии, потом – первая съемная комната в квартире, которую сдавала какая-то бабушка, потом – маленькая убитая однушка на востоке города, потом – квартира получше на юге, ближе к центру. Закончила я свою «самостоятельную жизнь» в самом центре Москвы – на Патриках. А еще попутно взяла ипотеку, чтобы купить маленькую квартиру на 17-м этаже в строящемся доме около аэропорта. Абсолютно эмоциональная покупка! Мне казалось, что можно еще быстрее сбежать от себя в любой момент: всего 20 минут до самолета.

Все это было интересным опытом исследования рынка аренды со стороны арендатора, то есть меня. В какой-то момент я снимала квартиру у семьи риелторов, которая профессионально занималась рынком недвижимости: аренда и продажа квартир была их основным бизнесом. Пообщавшись с ними, я стала считать, сколько стоят квартиры, которые я снимаю, следить за изменением цен на рынке недвижимости, оценивать, сколько я плачу за аренду, какая ставка доходности получается у того, кто эти квартиры сдает, больше она или меньше, чем доходность банковского вклада и инвестиций на фондовом рынке, стоит ли этот актив моего внимания. Наверно, это и было первой примеркой роли собственника на себя. Но дальше примерки я особо не ушла. Конечно, недвижимость есть в структуре активов моей семьи, как и у всех, но назвать ее инвестиционной сложно.

Инвестировать в недвижимость, как делают очень многие, мне не хотелось. Казалось, что это слишком сложно, много бюрократии, низкая ликвидность. Фондовый рынок всегда был для меня проще и понятнее. Собственно, особо ничего не поменялось. Кроме того, что у меня появился свой дом и я почувствовала фундаментальную разницу в управлении рисками в своей жизни, в том числе финансовыми. А еще с появлением своей недвижимости я впервые почувствовала, что это вообще такое – строить свое «домохозяйство», когда ты можешь принимать любые решения относительно своего дома, потому что это твое.

«Купить или арендовать квартиру?» – это вопрос, с которым сталкиваются очень многие, когда начинают самостоятельную жизнь, уезжая от родителей. Растут собственная семья и потребность в увеличении жилплощади. Аренда и ипотека – это разные жизненные стратегии, которые по-разному отражаются в деньгах. У каждой из них есть свои плюсы, минусы и особенности. И, конечно, за любым выбором стоит множество личных потребностей, ценностей и возможностей. Но есть и финансовая сторона вопроса: «Что выгоднее?»

Однажды мы с мужем участвовали в региональном форуме по личным финансам. Нас пригласили с темой «Покупка или аренда: что выгоднее». Но вопрос был задан не про инвестиционную недвижимость, а про ту, в которой планируется жить хотя бы какое-то время. На основе математической модели муж создал специальный финансовый калькулятор, в котором было учтено множество параметров: срок и стоимость ипотеки, ожидаемая общая инфляция, ожидаемый рост цен на рынке недвижимости, ставка аренды, ставка депозита в крупном банке для сравнения и что-то еще. Все, что мы хотели показать этим калькулятором, – это влияние большого количества факторов и неопределенности на конечный результат. Но при этом большее количество примеров, которые мы просчитали на этом калькуляторе, говорили о том, что покупка недвижимости в долгосрочной перспективе выгоднее аренды, потому что, в конце концов, у вас остается актив – конкретная недвижимость, которая вырастет в цене. И, конечно, это подкрепляется психологическими факторами, которые способствуют фундаментальной уверенности в себе: мой дом – моя крепость.

И это на самом деле так. Но до этой фундаментальной мысли, если она не была заложена в вас с семейными ценностями с самого детства, как у меня, надо дорасти, созреть. Сейчас я понимаю, что наш дом – это основа нашего благосостояния и финансового благополучия. И вот почему:

1. Есть чувство собственности. Мы можем делать любой ремонт, менять дизайн, украшать, как придет в голову, – нет никаких рамок. Можем завести животных (завели трех собак, две из которых – приютские). Можем не сильно заморачиваться, если дети или собаки испортили диван. Это наше – потерпим, пока все вырастут. Не надо отчитываться перед владельцем, как это происходит на съемной квартире. Мы можем принять решение и продать недвижимость, когда захотим что-то поменять. Или можем не продавать, а передать по наследству.

2. Есть чувство ответственности. Это наш дом, мы заботимся о нем, мы управляем этим хозяйством, выделяем определенный бюджет на содержание, обновление, мелкий ремонт, коммунальные услуги. Здесь растут наши дети, они видят отличный пример стабильного и устойчивого построения быта и домашнего хозяйства.

3. Есть чувство уверенности. В периоды нестабильности, когда возникают перебои с доходами, падает фондовый рынок, проедается финансовый резерв, ты понимаешь, что бюджет на оплату ЖКХ и базовый набор продуктов ты точно обеспечишь. Нет страха, что надо платить за дорогую аренду, когда возникают перебои с доходами, грозящие вероятностью остаться без жилья. Не надо бояться, что тебя выселят, потому что владелец решил что-то поменять в своей жизни и хочет продать квартиру, к которой ты уже привык.

4. Есть чувство благодарности. Каждый день вечером, когда я паркую машину около дома, я стараюсь, намеренно или нет, поймать это ощущение, что я вернулась домой, тут моя семья, тут меня ждут, тут я раскрываюсь как домохозяйка. И я очень благодарна за это!

Ну и приятный бонус: наш дом вырос в цене с момента покупки уже раза в два.

Для кого-то эти тезисы могут показаться очень обыденными, само собой разумеющимися. Другие увидят в этом параллели со своей жизнью. У меня заложенной в детстве ценности своего дома не было, поэтому эти мысли так важны для меня в зрелом возрасте.

Подумайте, что такое свой дом для вас. Каким вы хотите видеть свое пространство, как там все устроено, что вокруг? Как вы там живете? Это маленькая квартира или таунхаус? В центре города или в лесу? Даже если сейчас ваша реальность не соответствует тому, чего вы хотите, то, размышляя о «той самой картинке», вы заложите новый фундамент.

А я хочу поделиться с вами личным опытом: как выглядел проект «Дом мечты» в истории моей семьи.

Началось наше совместное путешествие с квартиры, которую я снимала в центре города. Быстро стало понятно, что надо что-то менять, и после долгих поисков мы сняли квартиру побольше. Это тоже был центр Москвы, набережная, побольше пространства, чтобы на выходные приезжали дети мужа от первого брака. Гулять было особо негде, хозяева сильно возражали против собаки, а тогда у меня уже появился маленький йорк. Что с ним делать? Кажется, прятать и бояться, что обнаружат и попросят «на выход».

Мы переехали в квартиру побольше, подальше от центра, на юге. В этом районе я уже жила у папы, когда вернулась в Москву в свой кризисный год. Тут были парк, много садов и школ. Тут родился наш первый общий ребенок. И в какой-то момент мы стали обсуждать, что хочется иметь свое жилье и оформить его в скандинавском стиле, который мы присмотрели для себя, когда ездили в отпуск в Данию, чтобы завести животных, чтобы у детей было больше личного пространства.

Количество вещей, которыми мы обросли к тому моменту, было огромным. Я смотрела на все это, представляла, сколько коробок и дней потребуется для переезда, а опыт у меня был большой: я понимала, что легче купить эту квартиру, где мы живем, чем переезжать. Но это не решило бы задачу «больше места для всех». Поэтому мы начали смотреть недвижимость для покупки.

Сначала это были квартиры в том же районе: первичка, вторичка – все подряд. Потом мы решили примериться к загородному формату и съездили посмотреть на поселок таунхаусов в западном направлении. Бюджет на покупку был сопоставим: квартира в городе и таунхаус за городом. Очевидно, что плюсы и минусы были у обоих вариантов. Город – это вся инфраструктура под рукой. Пригород – чище воздух, больше места, но надо добираться до работы, а потом – сада и школы. И пробки! Наш постоянный бич…

Прошел еще год, но решения мы не принимали. Возвращались к разговору, но бездействовали, как будто вынашивали план, готовились. Когда нашему первому сыну исполнилось 1,5 года, меня позвали заниматься с детьми финансовым развитием в частный Монтессори-сад и школу за городом, на северо-западе. Я стала ездить к ребятам. И, конечно, мне хотелось, чтобы сын пошел в этот прекрасный сад. Так мы стали смотреть таунхаусы в этом направлении.

Дальше события развивались практически молниеносно, и двухлетие сына мы отмечали уже в своем отремонтированном тауне с погашенной ипотекой. И весной сюда из роддома приехал наш второй сын.

Что же произошло, когда мы утвердились в своем намерении? Летом выбрали подходящий объект: вторичный рынок, удачная планировка, не надо сносить стены – дом был практически готов к чистовой отделке. У первого хозяина был дизайн-проект, который нам, конечно, не подошел, но база с розетками и котлом была, и меняли мы по минимуму. Нужно было провернуть ремонт как можно быстрее, потому что мы жили в съемной квартире – это аренда. На покупку таунхауса взяли ипотеку – это платежи. Мой доход – невысокий относительно прошлого заработка в корпорации, мы ждем второго общего ребенка. Высокая нагрузка на бюджет! И отсюда задача: оптимизировать время и деньги так, чтобы на все хватило.

Кстати, кажется, что с тех пор это на наш семейный девиз: «Мы все успеем, денег хватит, и все поместится». Гениальная фраза про управление ресурсами: время, деньги, пространство.

Итак, летом мы выбираем объект, и муж оформляет ипотеку. Тут же мы находим дизайнера, даем ему максимально конкретное техническое задание, потому что очень четко знаем, чего хотим. У меня к тому времени уже есть диплом дизайнера интерьера (помните про год творческого отпуска после ухода из корпорации?), поэтому мы общаемся на одном языке: быстро и конкретно. Параллельно находим бригаду строителей. Дизайнер начинает создавать проект, который мы согласовываем очень быстро, и бригада начинает работу. Это начало осени. Глобальная цель – успеть к Новому году. Все соседи до сих пор удивляются, как это возможно было сделать, потому что средний срок ремонта таунхауса составляет 1–2 года.

Строители работают почти круглосуточно, у них есть мотивация: вторую часть своей оплаты они получат, когда закончат, а они тоже хотят успеть к Новому году, чтобы уехать к своим семьям. Мы переезжаем в квартиру поближе к своему ремонту и меньше по размеру, сокращаем в два раза платеж за аренду, но при этом уже начинаем выплачивать ипотеку, плюс большие расходы идут на ремонт. Берем деньги из накоплений и финансового резерва, также помогают родители.

Поставки материалов строителям и авторский надзор мы осуществляем вместе с дизайнером, часто ездим в строительный магазин ночью. Нешумные работы бригада тоже делает ночью.

Это был очень интенсивный период, но к Новому году мы успели: 30-го декабря съехались все наши коробки, часть была на складе (мы арендовали контейнер), часть – в съемной квартире. 31-го мы разнесли все по этажам и комнатам и смогли накрыть новогодний стол. Победа? Неимоверная! Которая подкрепилась тем, что в январе муж закрыл ипотеку. Кажется невозможным, но все это факт.

Я неоднократно анализировала, что способствовало достижению этого результата, и даже давала интервью в профессиональном сообществе – что-то из серии «Как достичь финансовой цели “Свой дом” за полгода». И вот что можно отметить.

1. Наличие зрелого внутреннего намерения жить в своем пространстве. Не навязанная кем-то цель, не реклама какого-то образа жизни, а именно созревшее внутри намерение, которое было разделено и мной, и мужем. Это была потребность перейти на новый этап нашего семейного развития.

2. Переход от намерения к целеполаганию. Здесь есть очень высокая мотивация. Этот переход случился не одномоментно – готовность к действию росла около года. И мотивация подогревалась, пока не стало горячо.

3. Стечение обстоятельств. То, что меня позвали работать в загородный сад, то, что нашему ребенку пора было идти в сад, – все это сопутствующие обстоятельства, которые помогли принять решение и как будто попробовать новую реальность «на вкус».

4. Личный характер. И я, и муж по своей природе очень энергичные деятели. И когда решение принято, нам не терпится довести начатое до конца.

5. Управленческий опыт и профессиональные навыки. Опыт руководителей – это умение запускать проекты и управлять процессами. Наш дом был проектом со сроками, целями, ресурсами и командой. Мы умеем делать это на работе. Чем отличается домохозяйство? Разве что большей мотивацией! Кроме того, хорошим подспорьем стали мои дизайнерские навыки. Это сократило время и деньги на работу с профессионалом. Кстати, я часто привожу этот опыт как пример того, почему людям надо работать с финансовыми и инвестиционными советниками, чтобы добиться лучших результатов в финансовой жизни, но об этом мы детально поговорим позже.

6. Материальные ресурсы и умение ими управлять. Возможность взять ипотеку, наличие накоплений, готовность родителей помочь, оптимизация денежных потоков, годовой бонус – все это необходимые ресурсы, которые позволили четко профинансировать достижение цели, а не растягивать ремонт на долгие месяцы.

7. Умение договариваться и мотивировать себя и команду. По сути, это тоже управленческий навык в ситуации, где каждый понимал свою роль и имел стимул двигаться дальше.

8. Наличие очень жесткого срока – дедлайна, другими словами. Это одновременно и канун Нового года, когда действует бешеная мотивация начать новую жизнь по календарю, и оценка времени в деньгах (дольше тянем – больше платим аренды с ипотекой).

9. Наивысшие ценность и смысл. Мы в тот момент понимали: сейчас своими руками создаем новую страницу семейной истории. Для нас очень важно иметь такое ощущение важности происходящего.

10. Желание отпраздновать эту победу, доказать себе: «Я могу», показать родственникам: «Вот купили дом»! Это чувство гордости и признания своего достижения.

Чтобы удостовериться в том, что и вы можете достигать финансовых целей, полезно проанализировать прошлое: наверняка у вас есть достижения. Что помогло вам реализовать задуманное: удача, внешние ресурсы, личные качества? При постановке новых целей и планировании их реализации помните о том, что у вас уже был успешный опыт в прошлом, и опирайтесь на те сильные факторы, которые вам помогли.

Сегодня наш дом – это фундаментальная часть нашей семейной финансовой стратегии. Мы строим планы, исходя из того, что живем в нем. Отсюда каждый день возим детей в сад, школу, на тренировки. Здесь проводим праздники, сюда приглашаем друзей. Да, есть минусы: по утрам надо очень рано выезжать, чтобы не стоять в пробке. Но мы принимаем это.

Инфраструктура вокруг нашего поселка растет, и цена нашей недвижимости – тоже. Особенно это стало заметно в пандемию коронавируса. Мы не исключаем, что через какое-то время, когда дети вырастут, продадим этот дом. Мы обсуждаем риски, которые могут вынудить нас что-то изменить: переехать, например. Это жизнь, и все может случиться.

В завершение главы скажу пару слов про страховки, которые связаны с домом.

1. Если у вас ипотека или просто кредит, не забывайте, что там есть страхование жизни. Многие считают, что это какое-то навязанное со стороны банка условие, которое делает кредит дороже, отказываются от страхования. Я искренне считаю, что делать этого не стоит, скорее наоборот. Надо внимательнее изучить условия страхового полиса, понять, как он работает, и, возможно, усилить покрытие. Наличие кредитных обязательств и невозможность погасить их может стать очень драматичным событием для семьи. А статистика страховых выплат только подтверждает, скольким семьям этот инструмент помог справиться со сложностями.

2. Что касается самого дома, мы страхуем основные риски, связанные с порчей имущества: пожар, потоп, кражу. Однажды, когда мы еще жили на съемной квартире, вернувшись после выходных, мы обнаружили полностью залитую съемную квартиру и наши испорченные вещи. Если с ремонтом квартиры разбирался владелец, то стоимость личных вещей нам никто не возместил, и это было очень неприятно.

Подумайте о том, какие риски, связанные с квартирой или домом, есть в вашей жизни. Какая защита есть у вас от этих рисков: превентивные действия, которые можно предпринять, чтобы обезопасить себя и свое имущество, страховые полисы, если вероятность ущерба может быть высокой?

Размышляя о рисках и страховках, также полезно подумать, какие у вас есть возражения, почему вы не хотите думать о страховании.

Например, вы вообще не хотите размышлять о возможных негативных событиях, потому что считаете, что своими мыслями накликаете беду. Или вам кажется, что с вами точно ничего не случится, потому что раньше ничего не случалось. Эти и другие возражения – нормальное явление. Главное, чтобы они не мешали принимать объективно полезные для вашего благополучия финансовые решения.

Кстати, если вам тяжело думать о собственных рисках, связанных с недвижимостью, то подумайте о рисках соседей. А потом посмотрите на свое домохозяйство со стороны. Вы ведь тоже чьи-то соседи! Возможно, так будет проще принять, что и в вашей жизни есть риски.

Вдох-выдох, большая история! На этой ноте главу закончим.

Что можно сделать после ее прочтения?

1. Погулять и подумать о своей стратегии недвижимости для жизни.

2. Взять лист бумаги и карандаш (даже если не умеете рисовать) и нарисовать место, где вы хотели бы жить. Подумать, соответствует ли оно тому пространству, где вы живете сейчас. Если да, выпейте шампанского. Если нет, садитесь за составление плана действий.

А мы встретимся в следующей главе и поговорим о детях. Дом построили – пора заводить потомство.