Текст книги "Экономика города: учебное пособие"

3.2. Экономическая оценка территориальных ресурсов города

Процесс перехода к рыночной экономике, начавшийся в нашей стране в 1992 г., вовлек в свою сферу отношения землепользования. Практика показала, что проблемы приватизации земли и другой недвижимости особенно сложны в городах, где в течение многих десятилетий отсутствовала система учета границ землепользования и регистрации субъектов землепользования.

Бесплатная передача земли предприятиям в советский период привела к крайне неэффективной системе землепользования. В этой связи характерен пример градостроительных нормативов на участки земли для объектов общественного назначения, основанных только на их вместимости или пропускной способности. В связи с этим производственные предприятия, как и отдельно стоящие общественные здания, например кинотеатры, клубные учреждения, спортивные корпуса и т. п., занимают в городах престижные дорогостоящие земли, взятые с запасом и используемые крайне неэффективно. Низкая интенсивность землепользования распространяется и на жилые массивы послевоенного периода постройки, где между домами часто оставлялись огромные пустыри.

Сравнивая эти характеристики землепользования с зарубежными тенденциями, видим, что доля не только промышленных территорий, но и территорий, занятых общественными зданиями, в городах России в несколько раз превышает аналогичный показатель в экономически развитых странах. Плотность жилой застройки тоже в несколько раз ниже аналогичных зарубежных показателей.

С введением с 25 апреля 1991 г. в действие Земельного кодекса Российской Федерации прекратилась монополия государственной собственности на землю и провозглашено равноправие всех форм собственности на землю: государственной, республиканской, муниципальной, коллективной (совместной) и частной.

Объектом оценки городской территории выступают природные и исторически сложившиеся социально-экономические свойства территории, а субъектом, рассматриваемым в данной работе, – отрасли жилищно-гражданского строительства, которые используют ее в качестве пространственного операционного базиса.

Основы теоретико-методологического подхода к оценке городской территории заложены в трудах академиков Л.В. Канторовича, В.С. Немчинова, Н.П. Федоренко, Т.С. Хачатурова, С.И. Кабаковой, А.А. Сегединова, П.Г. Олдока и получили развитие в работах экономистов А.С. Астахова, М.Б. Витт, А.Я. Волынского, К.Г. Гофмана, Г.Л. Кофф, В.В. Кочеткова, В.И. Клисторина, Н.С. Мироненко, Г.М. Мкртчана, В.В. Новожилова, С.И. Носова, И.В. Панченко, А.В. Севостьянова, В.К. Смоляги, М. Соловьева, Ю.В. Сухотина, И.Т. Твердохлебова, В.А. Щеглова и архитекторов-градостроителей М.Г. Бархина, А.В. Бунина, Ю.П. Бочарова, А.Э. Гутнова, О.К. Кудрявцева, Т.Ф. Саваренской, З.Н. Яргиной и др., а также в исследованиях по данной проблеме, начатых в 1970-х гг. в рамках Объединенной комиссии АН СССР и ГКНТ по экономической оценке природных ресурсов и мероприятий по охране окружающей среды, возглавляемой академиком Н.П. Федоренко. Их итогом явилась разработка единой методологической концепции экономической оценки природных, в том числе городских, ресурсов.

При том, что земля городов и других поселений Российской Федерации занимает всего лишь 4 % территории страны, она обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Однако на основе исследований специалистов Института экономики города, НИиПИ генплана Москвы, российских ученых (проф. С.И. Кабакова), а также авторских исследований при разработке программ реконструкции г. Новгорода, городов Золотого кольца и других городов, проведенных в Институте реконструкции («ИНРЕКОН»), можно утверждать, что экономический потенциал городских земель до настоящего времени используется крайне слабо, объем платежей и эффективность городских земель как экономического ресурса недостаточны.

В городах экономически развитых стран мира земельные платежи представляют собой важную составляющую муниципальных бюджетов и наряду с налогами на другие объекты недвижимости обеспечивают финансовую самостоятельность местного самоуправления, в том числе для финансирования программ городского развития.

Более того, можно утверждать, что городские земли в большей степени чем другие виды недвижимости, до сих пор не имеют цены, адекватной их реальной стоимости. Это связано, в частности, с тем, что городские земли – специфический товар, который оценивать значительно сложнее, чем другие природные ресурсы, в том числе земельные, но не городские.

Различия в ценах на земельные участки в расчете на единицу площади могут быть огромны, в зависимости от величины города, специфики его градообразующей базы, социально-экономического значения его функций (столичный, финансовый, туристический, научный, региональный центр в провинции, порт, курорт и т. п.), что подтверждается многочисленными историческими и современными примерами. Эти различия могут быть огромны также в границах города, отдельных жилых районах и даже кварталах. При этом они со временем меняются как в большую, так и в меньшую сторону, что зависит от использования географического, промышленного, социально-экономического потенциала города, а также от условий деловой и инвестиционной активности в этих городах. Так, один из характерных исторических примеров быстрого роста стоимости земли свидетельствует: в г. Новосибирске (бывший Новониколаевск) в год основания, в 1893 г., за аренду усадебного участка платили по 1 руб. в год, а спустя десять лет, в 1903 г. участок размером 10 × 25 сажен сдавался за 1500–2000 руб. Другой исторический пример дифференциации стоимости городской земли: в начале XIX в. стоимость одной десятины земли в Москве составляла в центральных частях города: в Городской части 705 861 руб., в Тверской – 176 305 руб., в Мясницкой – 94 478 руб., в Яузской – 77 088 руб., в отдаленных частях: в Покровской – 13 372 руб., в Таганской – 18 853 руб., в Лефортовской – 23 139 руб. В зависимости от градостроительного значения улиц и площадей определялись параметры домов и оград, устанавливались регламенты высоты домов. Аналогичные тенденции складываются практически во всех крупных городах мира. Цены на земельном рынке Нью-Йорка в течение XX в. сильно колебались в зависимости от местоположения участка. Если на незастроенных пригородных территориях стоимость 1 га земли составляла от 125 до 1250 дол., то в центре города участки оценивались в среднем в 250 тыс. дол. за 1 га, максимальные же цены – вдоль Уолл-стрит, Пятой авеню и некоторых других районах – более 5 тыс. дол. за 1 погонный метр.

Исследования показали, что большое количество факторов, характеризующих специфику городских земель, обусловливает индивидуальность цены этих земель. Поэтому цифры, приведенные во многих публикациях, следует рассматривать в качестве условных, ориентировочных, свидетельствующих лишь о тенденциях. Современная экономика требует более интенсивного продвижения рыночных механизмов в области земельных отношений и в первую очередь оценки земельных участков на рынке недвижимости.

Для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, введена нормативная цена земли.

Плата за землю взимается со всех предприятий, организаций, учреждений и граждан, имеющих в собственности, владении или пользовании земельные участки. В облагаемую налогом площадь, на основании договора между администрацией города (например, правительством Москвы) и землепользователем, включаются земельные участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим или физическим лицам.

Ежегодная ставка земельного налога устанавливается на единицу площади (1 га) предоставляемых земель, исходя из средних размеров налогов и средних ставок, установленных в городе. Установленные ставки земельного налога в Москве, отдельно по территориально-экономическим оценочным зонам города, приняты в соответствии с комплексной экономической оценкой городской территории.

Ставки налогов за земли, занятые жилищным фондом, независимо от форм собственности (государственным, общественным, кооперативным и индивидуальным), исчисляются в размере 3 % от базовой ставки земельного налога в соответствующей экономической зоне.

В то же время, в соответствии с законодательством, от арендной платы за землю (платы за временное пользование землей) полностью освобождаются объекты социальной инфраструктуры, если они не используются для коммерческой деятельности:

– природные национальные парки, ботанические сады, городские парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, другие объекты лесопаркового хозяйства, а также ведомственные парки и сады, открытые доступу граждан;

– учреждения культуры, искусства и кинематографии, образования, здравоохранения, спортивно-оздоровительные комплексы, финансируемые за счет государственного бюджета либо за счет средств профсоюзов (за исключением курортных учреждений), государственные органы охраны природы и памятников истории и культуры, а также религиозные объединения, на земле которых находятся используемые ими культовые здания, охраняемые государством как памятники истории, культуры и архитектуры;

– городские пляжи и водоемы, земли, используемые в качестве городских путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды).

Использование общественных зданий и сооружений в коммерческих целях предполагает действие механизма платы за земельные участки, на которых они расположены.

Исходя из тенденций рынка недвижимости, потребительских условий, градостроительных норм и действующих законодательств, рассмотренных выше, а также практики современного информационно-программного обеспечения расчета дифференцированных ставок земельных платежей, предлагаются основные алгоритмы для расчета экономических характеристик территории города на уровне объектов первичного обслуживания кварталов и жилых районов. Показатели, характеризующие систему объектов (учреждений) первичного обслуживания населения микрорайона с точки зрения социально-экономического районирования, служат основанием для оценки территории микрорайона города. Современные нормы расчета учреждений и предприятий общественного назначения (СНиП 2.07.01–89) предусматривают размеры их земельных участков, которые установлены в зависимости от вместимости объектов и предполагают отклонения от норм в связи с климатическими условиями, в которых размещены объекты.

Одновременно с количественными показателями на оценку территории (эффективность) влияет действие факторов, характеризующих качественные особенности.

Оценка территории с точки зрения расселения должна рассматриваться в двух аспектах:

1) распределение расселения по территории и формы его пространственной организации;

2) процесс распространения населения по территории.

В связи с этим исследуются:

– сложившиеся формы расселения по данной территории города, которые описываются характером размещения и плотностью населения (выделяются территории жилых районов, определяется ночная и дневная плотность населения);

– изменения внутригородского расселения в связи с социально-экономическим развитием района и характером функционирования всех городских подсистем (подвижность, мобильность населения, внутригородские миграции).

Факторы, влияющие на эффективность местоположения объектов жилищно-гражданского назначения, расположенных в жилом районе и микрорайоне города, представлены на рис. 3.3.

С учетом факторов, приведенных на рис. 3.6, привлекательность района для расселения определяется характером связей его с основными зонами и элементами тяготения населения и характеризуется затратами времени на передвижение. Экономия затрат времени в значительной степени определяет привлекательность района расселения относительно других районов и территорий города. Таким образом, основой анализа является определение потенциала района по доступности:

Vir = Σ_j A_jr h_ijr,

где A_j – общее количество возможностей удовлетворения потребностей вида r в оцениваемом районе j;

h_ijr – коэффициент, учитывающий влияние времени на передвижение между районами i и j:

где t_ср – средние затраты времени на передвижение;

a – коэффициент, определяющий эмпирическую постоянную гравитационной модели связей (для трудовых связей а = 2, для культурно-бытовых – 1,9, для рекреационных – 1,8).

Рис. 3.3. Основные факторы, влияющие на эффективность деятельности пользователей городской территории (жилого района и микрорайона), условия и ограничения действия факторов

На основании полученных оценок V определено среднерайонное (среднегородское) значение величины V_сp путем взвешивания «порайонных» оценок:

где N_i, N_{(район) город} – население i-го района и города, тыс. человек.

Средняя величина V_сp необходима для оценки привлекательности каждого района относительно всей территории города и других районов и определяется из соотношения

Оценка привлекательности района для расселения должна определяться для различных видов связей населения с различными объектами (местами приложения труда, городской социальной инфраструктуры). Для комплексной оценки следует проводить анализ по всем группам влияющих показателей. В результате определяется совокупный показатель привлекательности района на рынке недвижимости:

Q_i = λ_жQ^ж + λ_тQ^т + λ_кбQ_кб,

где λ_ж, λ_т, λ_кб – удельные веса соответственно селитебной, производственной и общественной зон в территориальном балансе города.

Полученные в результате анализа данные отражают оценку привлекательности территории на основе сопоставления условий связей со среднерайонными (среднегородскими). В результате выявляются секторы рынка, характеризующиеся относительными для данного района условиями привлекательности, выделение которых является информационной основой определения интенсивности освоения данного сектора (территории района, города): определение параметров плотности населения, застройки, жилого фонда, социальной инфраструктуры (табл. 3.1).

Таблица 3.1

Алгоритмы оценки качества территории по фактору местоположения в плане города

Расчет стартовой цены земельного участка принят по так называемой Московской схеме, позволяющей получить дифференцированную оценку (цифры можно считать условными). Зная участок и номер оценочной зоны Москвы, в которой он расположен, можно рассчитать суммарную величину арендной платы за ряд лет. Полученная величина умножается на 8 коэффициентов, учитывающих следующие факторы:

В результате запись алгоритма оценки территории выглядит следующим образом:

1. Определение ставки аренды участка Z:

Тр₂ = [ECU: hectar]

z = 1…. 69.

2. Вычисление базовой величины оценки R_p0 на суммарную величину арендной платы (например, 12,5-летний срок) для участка Z размером S_i:

R_po = NP_z × S_i × 12,5.

3. Корректировка результата оценки SPR согласно значениям восьми коэффициентов

SPR = R_p0 × K₁ × K₂ ×… K₈.

Так, например, московские офисы, оборудованные по западному стандарту, распределяются следующим образом (рис. 3.4):

Рис. 3.4. М осковские офисы западного стандарта

Сравнительный, проведенный в рамках данной работы анализ информационных структур отечественного и зарубежного рынка недвижимости позволяет выявить общие признаки, определенные отличия и наличие своеобразия отечественного сектора рынка недвижимости (рис. 3.5). К ним следует отнести:

– общие признаки, продиктованные достаточной общностью на жилые и нежилые объекты и отдельные близкие фрагменты второго уровня – офисные и торговые объекты;

– определенные отличия, продиктованные историческими традициями и сложившимся в силу социально-экономических тенденций образом жизни: в западных странах считается лучшим иметь свой дом в пригороде, в нашей стране – иметь квартиру в городе и второй летний дом за городом;

– своеобразие отечественного сектора рынка недвижимости, характеризующегося рынком незавершенного строительства, возникшего в период централизованного механизма финансирования жилья и остаточного метода финансирования строительства объектов общественного назначения.

Рис. 3.5. Жизненный цикл развивающегося рынка и стратегия в области недвижимости

Теоретические исследования отечественных «оценщиков» и практика рыночной деятельности свидетельствуют, что классификация объектов недвижимости – от общего к частному предполагает максимальную, практически неограниченную, детализацию описания объектов недвижимости по множеству факторов (архитектурно-строительных, градостроительных и т. п.). В то же время такая проработка каждого проекта не гарантирует полного охвата факторов и оценки их влияния на показатели рыночной стоимости в связи с объективно и субъективно существующей неполной информацией, а также с наличием субъективных характеристик. Кроме того, такая проработка связана со значительными затратами времени, трудоемкостью. Поэтому оценка недвижимости должна вестись в следующих направлениях:

а) с учетом и на основе нормативов, а также особенностей архитектурных, объемно-планировочных и конструктивных тенденций, относящихся ко времени сооружения объекта;

б) по укрупненным показателям, уточняющимся по мере накопления информации, сопоставимости параметров и факторов, влияющих на оценку;

в) для различных уровней и масштабов оценки: от единичного объекта индивидуального типа (в том числе имеющего историческую или культурную ценность) до массовых типов зданий и сооружений жилищного назначения и социальной инфраструктуры.

Современная практика оценки недвижимости в основном связана с объектами (зданиями, сооружениями и земельными участками), расположенными в городах. Городская недвижимость имеет большое разнообразие видов зданий и сооружений, различающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим параметрам. Значительную долю городской недвижимости составляют: жилые, общественные и промышленные здания, а также сооружения, укрупненная классификация которых приведена на рис. 3.6.

Можно выделить следующие особенности такой оценки городской недвижимости.

Во-первых, городская недвижимость различается по своим видам, типам и проектным решениям; организационно-правовым формам учреждений, размещенных в зданиях; структуре управления; видам финансовой и эксплуатационной деятельности и т. п. Особое место среди городской недвижимости занимают многофункциональные здания: кооперированные центры и комплексы. В них наиболее сильно выражены основные особенности, присущие традиционным специализированным общественным зданиям.

Рис. 3.6. Классификация городской недвижимости

Во-вторых, объекты городской недвижимости, особенно общественные и промышленные здания, даже построенные по типовым проектам, как правило, являются уникальными объектами с точки зрения оценки, так как их стоимость во многом зависит от специфики функционирования в различных климатических, географических, градостроительных, демографических, экономических, социальных и политических условиях.

В-третьих, существующие методики, рекомендуемые для оценки всех видов недвижимости, применимы, в основном, для оценки жилых зданий и квартир и в меньшей степени – для оценки общественных зданий. Это связано с тем, что такие методики базируются в основном на сопоставлении большого количества достаточно достоверных и сравнимых данных о продажах на развитом рынке, как правило, типовых и, в общем, не сложных по своим архитектурно-строительным и экономическим показателям объектов. В отличие от них, общественные здания должны оцениваться на основе детального изучения каждого аспекта, начиная с анализа внешних факторов и окружения и заканчивая внутренними факторами, влияющими на объемно-планировочные показатели, стоимость, эксплуатацию, доходы.

В-четвертых, такой сегмент рынка недвижимости, как общественные здания, находится в стадии непрерывного формирования. Поэтому крайне важно с самого начала правильно оценивать стоимость таких зданий, так как в дальнейшем на основе результатов сегодняшних сделок оценщики и риелторы будут делать выводы о стоимости того или иного объекта, как на первичном, так и на вторичном рынках. Однако формирование рынка общественных зданий не означает малое количество сделок, проводимых на нем. Напротив, купля-продажа и аренда общественных зданий на первичном и вторичном рынках напрямую или путем операций с ценными бумагами (акциями), обеспеченными основными средствами (в частности, недвижимостью), находящимися в собственности или хозяйственном ведении предприятий, является неотъемлемой частью сегодняшнего рынка недвижимости.

В-пятых, с оценкой недвижимости неразрывно связана оценка акций (бизнеса) предприятий, учреждений и организаций, к которым относятся эти здания. При таком подходе к оценке городской недвижимости в условиях отсутствия методики кроется опасность совершения ошибок. В частности, оценка акций включает в себя анализ стоимости предприятия, в основном, исходя из результатов его финансово-хозяйственной деятельности. Такой анализ учитывает величину задолженности предприятия, величину балансовой стоимости внеоборотных активов и, в частности, основных средств, среди которых наибольший удельный вес, как правило, приходится на недвижимость, и др. Таким образом, при проведении сделок с акциями предприятий цена сделок базируется на результатах оценки стоимости недвижимости, фактически приравненной к стоимости бизнеса. В принципе такой подход может иметь место, если не учитывать тот аспект, что недвижимость в этом случае оценивается по той стоимости, которая отражается в бухгалтерском балансе и имеет, как правило, отдаленное (в большую или меньшую сторону) сходство с реальной рыночной стоимостью недвижимости. Необходимо отметить, что постановлением Правительства РФ от 25 ноября 1995 г. № 1148 «О переоценке основных фондов» было разрешено при переоценке вносить в баланс рыночную стоимость основных фондов, однако при этом возник ряд вопросов, требующих отдельного рассмотрения, которое выходит за рамки этой работы.

Приведенные особенности не исчерпывают всего многообразия специфических черт, присущих городской недвижимости в целом и общественным, промышленным и жилым зданиям в частности.

Каждый вид зданий требует тщательного изучения. Однако исследовать их в одинаковой степени глубоко невозможно. Поэтому целесообразно остановиться на самых массовых группах и видах зданий, составляющих наибольший объем среди объектов недвижимости, и выделить из них наиболее перспективные с точки зрения инвестиционной привлекательности и подлежащие в связи с этим оценке.