Текст книги "Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь. Эта книга поможет вам вырваться из цикла «дом-работа-дом», создать свой источник постоянного дохода, жить в любом уголке земного шара и заниматься делами, о которых вы давно мечтали"

Практическое задание к гл. 11

Выясните, целесообразно ли вам использовать кредит при создании коммерческого помещения и каким образом это отразится на рентабельности вашей инвестиции.

Для начала рассчитайте общую ставку дохода (ОСД) будущего помещения по формуле:

ОСД = (годовой доход от сдачи в аренду / полная стоимость инвестиции) х 100%.

Впишите полученное значение ОСД: _______ %

Далее, посетите интернет-сайт www.banki.ru и выберите несколько банков, предлагающих кредиты по ставке ниже, чем рассчитанное вами значение ОСД. В большинстве случаев вы не найдете ни одного банка. Это значит, что для рассматриваемой недвижимости использование кредита нецелесообразно, иначе будет нарушено непременное условие превышения доходности недвижимости над стоимостью кредита.

Возможно, «перелопатив» не одну сотню квартир, вы нашли ту, чья доходность превышает кредитные ставки. В этом случае вам необходимо выяснить, на сколько заемные деньги увеличат рентабельность вашей инвестиции. Стоит ли овчинка выделки?

Обзвоните найденные банки и выясните размер 5-летнего кредита исходя из суммы ежемесячного платежа. Указанная сумма – это наименьшее из двух значений:

•1/3 часть вашего текущего среднемесячного дохода;

•90% суммы предполагаемого арендного дохода с недвижимости.

Впишите размер кредита (К):_____________ рублей.

Умножьте сумму ежемесячного платежа на 12 и рассчитайте сумму годового платежа по кредиту (ГК): _______________ рублей.

Далее, для расчета величины рентабельности инвестиции с использованием кредита (РИК) воспользуйтесь следующими формулами:

ДИ5 = 5 х (ГД – ГК) + К,

где

ДИ5 – доход от инвестиции в 5-летний период,

ГД – годовой доход от сдачи в аренду,

ГК – годовой платеж по кредиту,

К – размер кредита.

РИК = (ДИ5 / СК) / 5 х 100%,

где

РИК – рентабельность инвестиции с использованием кредита,

СК – сумма собственного капитала (разница между ценой инвестиции и размером кредита).

Теперь сравните значения общей ставки дохода (ОСД) и рентабельность с использованием кредита (РИК). Если разница составила 10% и более, то определенно кредит окажется весьма полезен.

Глава 12. Планы

•стратегия, основанная на ложных убеждениях

•планирование на «пальцах»

•«с нуля» до 300 тыс. рублей в месяц

•многолетний план развития

•практическое задание к гл. 12

Стратегия, основанная на ложных убеждениях

Наверняка вы уже слышали о личном финансовом плане. Возможно, у кого-то из вас он даже есть. Но большинству такой план кажется ненужной «опцией». И это вполне понятно. Если свободных денег еще нет, то какой смысл нагружать себя пустой работой, планируя несуществующие финансы? Ведь от такой работы богаче не станешь.

Но истина состоит в том, что, глядя на прожитые годы и потерянные возможности, ценность плана мы видим лишь ретроспективно. Находясь в начале пути, увидеть пользу финансового планирования невозможно. Но если многие состоявшиеся люди пишут о важности финансового планирования, не пытаясь вам что-либо продать, так, может, в этом действительно есть что-то полезное?

Отказываясь от планирования, люди сами себе «подрезают крылья», отдаляясь от финансовой независимости. Их основная проблема в том, что в основе их «стратегии» лежат ложные убеждения. Давайте разберем эти убеждения подробнее, чтобы увидеть, к каким последствиям приводит отсутствие финансового плана.

Первое убеждение:

«Финансовым планированием я займусь тогда, когда у меня появятся деньги».

Представьте, что вы только что получили на руки свой привычный ежемесячный доход, например 50 тыс. рублей, 10 хрустящих пятитысячных бумажек. Есть ли у вас в голове план, что именно вы будете делать со своими деньгами? Разумеется, есть: вы планируете оплатить кредит, закупить продукты, отложить на отпуск и т. д. И все это в конкретных цифрах. Потому что в ином случае, при отсутствии плана, вы просто не доживете до следующего месяца – не хватит денег.

А теперь представьте, что на вас чудесным образом «свалился» миллион долларов или другая желаемая вами сумма. Самое время «заняться инвестированием». Что теперь вы будете делать? Постарайтесь ответить не общими фразами типа «вложу в недвижимость», а конкретно, начиная с того, как вы снимете эти деньги с банковского счета или, упаси боже, наоборот, постараетесь их туда положить «для надежности». Каков ваш порядок конкретных действий? Его нет. Отсутствие четкого плана, как и в предыдущем примере, приведет к необдуманным тратам или, проще говоря, к потере денег. Только суммы будут на порядок выше.

Несколько лет назад у одной моей знакомой произошла трагедия – умер супруг. После себя он оставил дом, машину и около 20 млн рублей. Ранее ей не приходилось задумываться о деньгах, при живом муже их было вполне достаточно. Работала она в бюджетной организации, больше по привычке, чем по необходимости. Теперь же у нее остался скромный доход в виде зарплаты и солидная сумма наличности. Будучи человеком здравомыслящим, женщина решила не проедать имеющиеся деньги, а вложить их в недвижимость, желая получать ежемесячный доход с аренды. Тут и подвернулась подруга-риелтор, которая нашла «замечательный вариант»: вложить деньги в строящийся современный административный комплекс. После настойчивой обработки знакомая поддалась уговорам подруги и купила офисный блок за немалые деньги. Прошло уже несколько лет. Приобретенную недвижимость знакомая не может ни продать, ни сдать в аренду до сих пор, а само офисное здание пустует. Дело в том, что цена продажи этих площадей была нереально завышена. Большая часть площадей так и осталась невыкупленной. Рентабельность от сдачи в аренду по текущим ценам составляет менее 5% в год. С учетом чистовой отделки, которую необходимо произвести, сдача в аренду вообще теряет смысл. Теперь знакомая надеется на сильное увеличение цены аренды или на «залетного» покупателя, который вернет ей вложенные деньги.

Как видно из примера, финансовый план был заменен «экспертным» мнением подруги, работающей риелтором. В конечном итоге не осталось ни денег, ни подруги.

Почему я говорю о том, что деньги «сваливаются», а не планомерно зарабатываются? Потому, что в большинстве реальных ситуаций так оно и есть. Деньги тем или иным образом «падают» практически на всех людей, пусть и не столь значительными суммами. Большинство работающих по найму могут вдруг получить:

•квартиру или иное имущество в наследство;

•хорошее комиссионное вознаграждение за заключенную на работе сделку;

•резкое увеличение зарплаты из-за карьерного роста или смены места работы;

•прибыль от удачной спекуляции на фондовой бирже;

•взятку или откат (хоть и незаконно, но будем откровенны)

и т. д.

Аналогичная ситуация и у предпринимателей. Деньги появляются далеко не сразу и в подавляющем большинстве случаев неравномерно. Как правило, «жирные куски» перепадают всего несколько раз в год. Вот и получается, что свободные деньги, которые можно было бы использовать в инвестировании, появляются внезапно.

Как уже было сказано, в большинстве случаев отсутствие финансового плана приводит к потере денег. Большинству людей, в том числе и мне, свободные деньги «жгут руки». Существует сильное желание их куда-нибудь пристроить или потратить. Чем больше сумма, тем больше за нее беспокойство. Знаю человека, у которого от этого начинается бессонница. И чем больше свободных денег, тем больше разум уступает место эмоциям. Надеяться, что в это время вы начнете принимать трезвые, экономически обоснованные решения и «займетесь инвестированием», опасная иллюзия. Как показывает жизненный опыт, большинство людей, вместо того чтобы отложить неожиданно появившиеся свободные деньги, тратят их на что угодно, кроме инвестирования. Те, кто работает по найму, начинают «улучшать свои жилищные условия», покупают новую машину, едут в Турцию или банально обновляют гардероб. Предприниматели начинают строить дом, покупают хорошую машину (ы) или, образно говоря, хоронят деньги, вкладывая их в свой бизнес или, что еще хуже, в «новое направление». Способов спустить деньги великое множество. Но до реального инвестирования дело так и не доходит. Будь у людей план относительно будущих доходов, было бы легко противостоять сиюминутному желанию спустить их на ерунду.

Второе убеждение:

«Если уж я смогу заработать хорошие деньги, то с инвестированием справлюсь запросто».

Некоторые люди уверены, что если предприниматель смог заработать деньги на покупку коммерческой недвижимости, значит, он автоматически приобрел необходимые знания и навыки для инвестирования. Крайне нелогичный вывод! Вспомните, приходилось ли вам видеть пустые торговые центры, построенные в богом забытых местах? А встроенные помещения с горе-арендаторами в местах с нулевым трафиком? Думаю, приходилось, и в большом количестве. А кто, по-вашему, как не предприниматели, вложили туда свои деньги? Наблюдая за знакомыми людьми, я вижу, как многие зарабатывают сотни тысяч, а кто-то и миллионы долларов. Но то, каким образом эти деньги в дальнейшем «вкладываются», просто шокирует. Способность заработать деньги не означает автоматического приобретения навыков их сохранения и приумножения! Развитием этих навыков нужно заниматься целенаправленно, еще до того, как появятся соответствующие деньги. Это как родить и вырастить. Ребенок еще в утробе, а родители и имя придумали, и комнату оборудовали, и место в очереди в детский сад заняли. Чем раньше человек начнет разбираться в том, как именно ему сохранить и приумножить заработанное в будущем, тем выше вероятность удачных вложений.

Получается, что не важно, сколько денег у вас в настоящее время, хватает ли их на покупку недвижимости или нет. Важно уже сейчас начинать думать о том, каким именно образом вы могли бы инвестировать в будущем, разбираться в предстоящих проблемах, планировать пути их решения и быть готовыми не упустить подвернувшиеся возможности. Другими словами, заняться финансовым планированием.

Планирование «на пальцах»

Что такое финансовое планирование и как должен выглядеть финансовый план? Откладывать каждый день по 100 рублей, покупать паи какого-нибудь фонда и к концу жизни будет счастье? Согласитесь, это полная ерунда. Финансовый план должен позволять достичь реальной жизненной цели.

Например, цель состоит в том, чтобы в таком-то году начать получать 100 000 рублей в месяц пассивного дохода. Для начала необходимо рассчитать желаемый годовой пассивный доход:

100 000 х 12 мес. = 1 200 000 рублей в год.

Чтобы получить желаемый доход, очевидно, недвижимость нужно купить или создать, потратив определенную сумму денег. Эта сумма рассчитывается исходя из ожидаемой рентабельности (отношение годового арендного дохода к сумме затраченных денег на создание/приобретение недвижимости). Как определить для себя ожидаемую рентабельность?

Если у вас есть время и желание заниматься созданием и/или кропотливым поиском своей недвижимости, смело можете рассчитывать на годовую рентабельность 20% и более. Чем более вы нестандартны и опытны в бизнесе, тем на большую рентабельность можете рассчитывать. При этом важно не обращать внимания на риелторов, теоретиков и «опытных» неудачников, кто начнет вас убеждать в нереальности ваших ожиданий.

Если же у вас нет свободного времени на то, чтобы посвятить его недвижимости, рассчитывайте на 10% рентабельности и в качестве бонуса получите многочисленную армию «помощников» и вагон доступных объектов.

Итак, сумма, необходимая для инвестирования тем, у кого есть время и желание:

1 200 000 / 0,2 = 6 000 000 рублей;

для тех, у кого этого нет:

1 200 000 / 0,1 = 12 000 000 рублей.

Следующий шаг планирования состоит в том, чтобы определить: каким образом приобрести необходимую сумму в условиях обстоятельств собственной жизни?

Например, наемный работник зарабатывает 50 тыс. рублей и имеет возможность отложить 10 тыс. рублей в месяц. Для того чтобы накопить 12 млн рублей, ему понадобится 100 лет. Даже если перепадет какое-нибудь наследство, получится не 100, а 30 лет. В любом случае финансовая независимость в этой жизни ему «не светит». Почему я считал 12 млн, а не 6? Потому что наемный работник не имеет предпринимательского опыта, а следовательно, не стоит надеяться на нестандартный подход к арендному бизнесу. К тому же такой человек банально переплатит по всем статьям. Отсюда следует простой вывод: при имеющейся зарплате финансовой свободы не достичь, и основные усилия должны быть направлены на увеличение дохода.

Осознав горькую правду, следует подумать: как именно увеличить доход, опять же в условиях обстоятельств собственной жизни? Иногда у людей есть возможность карьерного роста и стремительного увеличения зарплаты или сопутствующего дохода. Но в большинстве случаев единственный выход – в создании собственного бизнеса. Чем больше вы будете увиливать от принятия этого решения, тем дальше от вас будет возможность финансовой независимости. Кроме того, если вы живете в чахлом городишке, подумайте о переезде в Москву или крупный региональный город-миллионник. В таких городах гораздо больше возможностей. После переезда моего бизнеса из небольшого города в Москву я был удивлен, насколько проще зарабатывать деньги в столице. Хотя понадобился примерно год на перестройку сознания.

Теперь предположим, что бизнес создан, и через один-два года самоотверженной работы доход составил скромные 300 тыс. рублей в месяц. Даже с таким доходом уже можно отложить примерно 200 тыс. в месяц, или 2,4 млн в год. Потребуется около трех лет, чтобы собрать нужную сумму в размере 6 млн рублей. Почему теперь я беру сумму 6 млн, а не 12? Потому что за 5 лет занятия собственным бизнесом человек сильно изменится и будет способен искать и находить нестандартные решения, создавая или покупая коммерческую недвижимость.

Наибольшая опасность периода, связанного с накоплением нужной суммы денег, состоит в том, что можно забыть, ради чего был создан бизнес. Появляются новый круг общения и друзей, желание соответствовать стандартам успешного человека. В этот период легко спустить деньги на покупку большой квартиры для собственного проживания, престижной машины, загородного дома и прочего хлама, никак не приближающего вас к финансовой независимости. Ну и не дай бог вместо того, чтобы забирать деньги из бизнеса, «реинвестировать» их в него же. В подавляющем большинстве случаев эти деньги не приносят ожидаемого увеличения дохода.

Вторая опасность связана с инфляцией. Устраняется она достаточно просто – накоплением денег в иностранной валюте. При больших суммах может быть целесообразно покупать однокомнатные квартиры в типовых новостройках на этапе строительства и затем перепродавать их либо до начала оформления свидетельства на право собственности, либо через несколько лет после его получения. Если грамотно подходить к выбору компании-застройщика, то в числе обманутых дольщиков вы вряд ли окажетесь.

К моменту накопления нужной суммы денег экономическая ситуация в стране конечно же изменится, и вам ежемесячно понадобится уже не 100, а 200 тыс. рублей пассивного дохода. Но если вы будете дисциплинированно следовать своему плану, то валюты или денег «в квартирах» у вас накопится как раз на необходимую сумму. Да и бизнес, скорее всего, будет приносить уже гораздо больше денег.

Параллельно с накоплением нужной суммы необходимо развивать навыки инвестирования. Информация, полученная из книг, мало поможет в реальной жизни, если не будет просеяна сквозь сито собственного опыта. Необходимо начинать искать возможности как можно раньше. Не исключено, что первый год или два вы будете находить обычные, низкорентабельные варианты. Чем больше вы будете общаться и знакомиться с новыми людьми, тем в большем количестве появятся новые идеи и возможности. Именно тогда, уже обладая некоторым опытом, вы увидите, как именно сможете достичь своей цели – финансовой независимости.

Финансовый план: «с нуля» до 300 тыс. рублей в месяц

Занимаясь составлением плана, помните, что он должен соответствовать реальным обстоятельствам вашей собственной жизни. Ниже представлен пример финансового плана «с нуля» для обычного человека, работающего за зарплату.

Цель:

не имея в настоящее время свободных денег, к 2025 г. создать пассивный доход в размере 300 тыс. рублей в месяц.

Для этого:

1. К 2023 г. заработать для инвестирования:

300 тыс. х 12 / 0,2 = 18 млн рублей;

2. Для этого в 2015 г. создать собственный бизнес и к 2017 г. добиться среднегодовой чистой прибыли в размере не менее 350 тыс. рублей в месяц. Ежемесячно откладывать в среднем 250 тыс. рублей:

18 млн / 6 лет / 12 месяцев = 250 тыс. рублей

3. Отложенные деньги менять на (выберите валюту) и хранить в банковской депозитарной ячейке. Не стоит обращать внимание на потери при валютном обмене. Это крохи по сравнению с периодическими падениями курса рубля.

4. При накоплении суммы, достаточной для покупки однокомнатной квартиры в типовой новостройке на этапе строительства, – покупать квартиру. Если хранить деньги в наличных, то велика вероятность, что они будут потрачены.

5. В купленных квартирах делать бюджетный ремонт, сдавать в аренду. Уже на этом этапе почувствуется прелесть пассивного дохода, который, кстати, тоже стоит откладывать.

6. К 2023 г. накопится несколько квартир, у кого-то две-три, у кого-то все десять. Кроме квартир будет некоторая сумма наличной валюты, и что особенно важно, опыт в ведении собственного бизнеса и опыт покупки, ремонта и сдачи в аренду своих квартир. С этого момента уже стоит целенаправленно искать объекты коммерческой недвижимости для инвестирования. В 90-х годах было выгодно выкупать магазины у «вымирающих» коллективов собственников и после реконструкции сдавать в аренду небольшими отделами. В 2000-х было выгодно ставить сети торговых павильонов. Сейчас пока еще актуальна покупка квартир на первых этажах с дальнейшим переводом в нежилой фонд. Наверняка к моменту накопления запланированной суммы появятся новые интересные, доступные именно вам возможности, обеспечивающие запланированную рентабельность. Вот их-то и нужно будет найти.

7. При нахождении подходящего объекта для высвобождения денег просто продайте нужное количество своих квартир. Если к продаже квартиры подходить разумно, пользуясь опытом собственного бизнеса, то квартиру легко продать за месяц. Не нужно специально искать для этого риелтора. Он придет вместе с покупателем и с большим энтузиазмом (за деньги покупателя) поможет вам «дожать» сделку.

Обязательно изучите нюансы налогообложения при продаже жилой собственности, а точнее, способы минимизации налогов.

8. Переложив деньги из квартир и валюты в покупку или создание коммерческой недвижимости с рентабельностью от 20%, вы получите желаемый пассивный доход. Приятное дополнение: вложив деньги с рентабельностью 20%, вы фактически удвоите собственный капитал, так как продать эту недвижимость можно примерно за 10 годовых доходов. Вложив 18 млн, вы будете иметь в активе примерно 36 млн. После такого открытия многие люди задумываются – тем ли бизнесом они занимаются?

И еще: не стоит спешить с покупкой. Лучше несколько лет просидеть при квартирах и валюте и найти-таки вариант с 20%-й рентабельностью, чем вложить сразу под 10%.

Описанный стратегический план можно усложнить всевозможными коэффициентами и индексами, учесть инфляцию и пр. Но поверьте, большее количество цифр и букв не приведет вас быстрее к цели, а лишь забьет голову ненужной информацией.

Многолетний план развития

Арендный бизнес, в отличие от любого другого, имеет очень длинный период жизни. Настолько длинный, что способен пережить своего владельца. За это время вы можете увеличить свои владения до внушительных размеров и создать мощный финансовый поток. Или же можете продержать арендный бизнес в дистрофическом состоянии долгие годы, питаясь от него лишь жидкими соками. Выбирать вам. Но если вы из тех, кто не привык останавливаться на достигнутом, то вам нужен многолетний план дальнейшего развития.

По моим наблюдениям, арендный бизнес в своем развитии проходит три ключевых этапа, тесно связанных с уровнем жизни владельца:

•первый – достижение финансовой независимости;

•второй – достижение уровня комфортной жизни;

•третий – достижение точки саморазвития арендного бизнеса.

Достижение финансовой независимости

Именно этому этапу посвящена практически вся книга, и даже есть пример финансового плана, описанный в предыдущем разделе: «Финансовый план: „с нуля“ до 300 тыс. рублей в месяц». Достигнув финансовой независимости, вы сможете жить, практически не работая. 100% ваших ежемесячных затрат будут покрываться арендным доходом. Это очень важный психологический рубеж. На мой взгляд, очень важно его пережить, позволив себе отдохнуть один-два года. За это время отпадут ложные представления о работе и отдыхе. Само собой придет переосмысление собственной жизни. Этот период биографии можно назвать «продуктивным ничегонеделанием».

Достижение уровня комфортной жизни

Этот этап является логичным продолжением предыдущего. Достигая финансовой независимости, вам наверняка придется себе во многом отказывать. Мне, например, в свое время пришлось отказаться от покупки большого загородного дома с камином, нового дорогого автомобиля и прочих радостей жизни в пользу создания коммерческой недвижимости. За всем этим стоял чисто математический расчет. Но сердцу не прикажешь. Отказываясь от покупок, я вовсе не избавился от желаний, а всего лишь отложил их на время.

Достигнув финансовой свободы, при которой доход с аренды в 3—5 раз больше ваших ежемесячных затрат, важно начать строить комфортную жизнь. Продолжать жить как и раньше, сильно ограничивая себя в расходах, признак душевного нездоровья. Помните царя Кащея, который «над златом чахнет»? Вот персонаж, который не смог своевременно изменить стратегию. В результате сплошные проблемы в личной и общественной жизни.

Только имейте в виду, что во всем нужна мера. Призывая к комфортной жизни, я вовсе не предлагаю удариться в загул. К тому же, чем больше вы будете наполнять комфортом свою жизнь, тем скорее придете к выводу, что имеющихся денег вам недостаточно. Неужто опять браться за работу? Да, именно так и стоит поступить, чтобы перейти к следующему этапу развития.

Достижение точки саморазвития арендного бизнеса

О точке саморазвития было написано в гл. 10 «Стратегия владения недвижимостью». Эта та стадия развития арендного бизнеса, на которой арендный доход полностью покрывает финансовые потребности семьи и одновременно позволяет ежегодно создавать новые объекты.

По итогам предыдущего этапа жизнь стала вполне комфортной. Только вот арендного дохода не хватает на то, чтобы ежегодно прибавлять число объектов недвижимости. Для создания новых объектов недвижимости нужно снова начать зарабатывать деньги. Психологически это сложный этап, подробно он описан в следующей главе: «По ту сторону цели». Тот способ, которым вы прежде зарабатывали деньги, вас вряд ли устроит. Вам придется сильно изменить подход к ведению бизнеса: работать существенно меньше, а зарабатывать в разы больше, чем ранее. Все-таки арендный бизнес наложит отпечаток на ваше мировоззрение.

Сколько же конкретно вам понадобится зарабатывать и как долго? Выяснить это поможет специальная стратегическая таблица.

Предположим, на момент достижения уровня комфортной жизни ваш доход составил:

700 тыс. рублей в месяц от четырех объектов недвижимости.

В среднем:

700 тыс. / 4 = 175 тыс. рублей в месяц,

или

175 тыс. х 12 = 2,1 млн рублей в год, с каждого объекта.

В общей сумме доход от четырех объектов составит 8,4 млн рублей в год.

Живя комфортной жизнью, вы тратите 450 тыс. рублей в месяц,

или

450 тыс. х 12 = 5,4 млн рублей в год.

Как быстро вы сможете достичь точки саморазвития арендного бизнеса?

В столбцах таблицы указан доход от объектов недвижимости за 11 последующих лет, с 2016 по 2026 г.

В строке «Общий годовой доход с аренды» рассчитана сумма арендного дохода от всех имеющихся объектов на конкретный год.

В строке «Годовой расход на проживание» указана сумма, которую, по условиям примера, вы ежегодно тратите на проживание.

В строке «Инвестирование в создание новых объектов» указаны суммы, которые потребуется вложить для расширения имеющейся сети нежилых помещений.

В строке «Остаток денег нарастающим итогом» рассчитана сумма денег, остающихся от годового дохода с аренды после вычета расходов на проживание и затрат на инвестирование. Нарастающий итог означает, что мы суммируем остаток текущего и прошлого годов.

Как видно из таблицы, с 2016 по 2018 г. идет накопление денег от имеющихся четырех объектов (№1 … №4). К концу 2018 г. удается накопить 9 млн рублей, которые в 2019 г. вкладываются в создание объекта №5, который с 2020 г. начинает приносить в виде рентного дохода 1,8 млн рублей в год:

(9 млн х 20%) / 100% = 1,8 млн рублей.

Таким образом, сумма общего годового дохода с аренды в 2020 г. составляет уже 10,2 млн рублей.

С каждым новым объектом требуется все меньше времени на накопление нужной суммы денег, пока в 2023 г. не появляется возможность ежегодно создавать новый объект. Это и есть точка саморазвития. После нее арендный бизнес начинает расти как снежный ком.

В приведенном примере для достижения точки саморазвития понадобилось 7 лет. Ключевым фактором явился общий годовой доход с аренды. Как только он стал равен 12 млн рублей в год, тогда и «включился» механизм ежегодного самовоспроизводства недвижимости.

Так зачем вновь браться за работу, если через несколько лет арендный бизнес все равно сам себя вытянет на новый уровень? А затем, что 7 лет слишком большой срок, чтобы просто ждать. И велика вероятность, что до точки саморазвития дело так и не дойдет. Поэтому, пока арендная недвижимость не встала на ноги и не превратилась в устойчивый бизнес, пройдя точку саморазвития, будут требоваться активные усилия.

Во второй таблице добавилась новая строка «Доход с иного бизнеса». Это деньги, которые необходимо заработать помимо имеющегося дохода с недвижимости. В нашем примере достаточно добавить 12 млн рублей, чтобы включился механизм самовоспроизводства арендного бизнеса.

В результате 2 лет работы момент наступления точки саморазвития наступит в 2018 г. А это на 5 лет раньше, чем в предыдущем примере.

В вышеприведенных таблицах много условностей. Все новые объекты стоят 9 млн руб. и приносят арендный доход с 20%-й рентабельностью. Так нагляднее. В реальной жизни затраты на создание равных по площади и местоположению объектов будут ежегодно расти, как и расходы на проживание. И далеко не всегда удастся оперативно компенсировать инфляцию увеличением арендной платы. В случае очередного экономического кризиса для этого может понадобиться 1—2 года. Приведенные таблицы – это не финансовый инструмент, а наглядное пособие. Они дают возможность увидеть арендный бизнес на много лет вперед, позволяя согласовать свои жизненные и финансовые планы.

Много раз мне приходилось слышать, что, мол, долгосрочное планирование в России не работает. Слишком часто происходят изменения, из-за которых любой план оказывается бесполезным. Поначалу я и сам так думал. Но наблюдение за действиями знакомых предпринимателей убедило меня в обратном. В то время, пока все жаловались на нестабильность, успешные люди планировали развитие, создавали бизнес и недвижимость. Через несколько лет «нытики» остались на прежнем уровне, а те, кто работал, не глядя на окружающий «ужас», достигли завидных (запланированных) результатов. На сегодняшний день у меня не осталось сомнений, к какой именно группе людей нужно примкнуть.