Текст книги "Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь. Эта книга поможет вам вырваться из цикла «дом-работа-дом», создать свой источник постоянного дохода, жить в любом уголке земного шара и заниматься делами, о которых вы давно мечтали"

Ошибка №8: покупать квартиры по «рыночной» цене

Рыночная цена – это не что иное, как мнение продавца о стоимости своей квартиры. В большинстве случаев она сильно завышена. Зачем переплачивать, подкрепляя чьи-то необоснованные иллюзии своими деньгами?

Прежде чем разговаривать о цене квартиры, вы должны выяснить минимальную цену аренды будущего магазина и те затраты, которые вам еще предстоит понести для создания торгового помещения. Проделав несложную арифметическую операцию, разделив годовой предполагаемый доход на сумму цены квартиры и дополнительных затрат, легко выяснить рентабельность вложений. Если эта рентабельность ниже той, на которую вы рассчитываете, значит, рассматриваемая цена квартиры вас не устраивает. Вполне реально рассчитывать на доходность 20—25% годовых. Но придется перебрать немало вариантов и хорошо поработать, прежде чем найдется подходящая квартира.

Покупайте квартиру только по той цене, которая обеспечит планируемую рентабельность.

Ошибка №9: верить в то, что купить хорошую квартиру удастся быстро

Хорошие квартиры, расположенные в местах большого пешеходного трафика и продаваемые за разумную цену, как правило, не появляются в объявлениях. Для покупки таких квартир нужно самому становиться инициатором сделки и вести переговоры напрямую с владельцем. Это требует времени.

Быстро купить можно в основном переоцененные или находящиеся в неподходящем месте квартиры.

Начиная поиск, настраивайтесь на продолжительную работу. Часто люди теряют выгодные сделки только потому, что слишком рано прекращают работу. В результате хорошую квартиру покупает тот, у кого хватило мотивации поработать с продавцом еще пару месяцев.

Ошибка №10: оттягивать момент решительных действий

То сильный рост цен на недвижимость, то кризис – все это уменьшает вашу решимость создать свое первое коммерческое помещение. Но почти все владельцы коммерческой недвижимости, с кем я лично знаком, жалеют о том, что не занялись этой деятельностью еще раньше.

Чем раньше вы начнете решительные действия, тем больше возможностей у вас будет.

Практическое задание к гл. 5

Прежде чем вкладывать свои деньги в недвижимость, вы наверняка постараетесь собрать о ней как можно больше информации из различных источников. Ниже перечислите те источники, которые используете именно вы. Это могут быть всевозможные СМИ, выступления экспертов, кто-то из ваших знакомых и т. д. Только не пишите обобщенно, например: «книги», а укажите конкретное название и автора.

Итак, ваши источники информации:

1. _______________________________________

2. _______________________________________

3. _______________________________________

4. _______________________________________

5. _______________________________________

При необходимости вы можете продолжить перечень на отдельном листе.

Теперь, внимательно изучите каждый пункт своего списка «под прицелом» двух вопросов:

•Информация, которую вы почерпнули из этого источника основана на реальных фактах или на чьем-то мнении?

•Автор информации практик в конкретной интересующей вас сфере недвижимости или он авторитетный специалист?

Если информация не основана на реальных фактах и автор не является практиком, смело вычеркивайте этот источник из вашего списка. Вам придется вычеркнуть телепередачи, выпуски новостей, записи выступлений видных экономистов, учебники, статьи обычных журналистов и специалистов агентств недвижимости, книги и семинары, авторы которых не имеют собственных объектов коммерческой недвижимости, и всех ваших знакомых, не имеющих реального успешного опыта.

Возможно, некоторым читателям покажутся ересью нападки на мнения видных, широко уважаемых экономистов. Конечно же это очень умные люди, обладающие обширным багажом знаний. Но случись этому экономисту начать создавать свою собственную сеть объектов коммерческой недвижимости, ему пришлось бы столкнуться с задачами, для решения которых его знания оказались бы неприменимы. Так какой смысл получать его советы?

Вычеркнув неподходящие источники информации, примите решение не тратить более своего времени на их изучение. Но те источники, что остались в списке, постарайтесь расширить, получая из них больше информации и находя подобные им.

Глава 6. От чего зависит успех арендного бизнеса

•местоположение

•скорость создания коммерческого помещения

•грамотное управление недвижимостью

Успех арендного бизнеса определяется привлекательностью помещения для арендаторов и тем, насколько эффективно вы используете потенциал вашей недвижимости.

Привлекательность помещения достигается тем, что с самого начала его создания вы смотрите на него глазами будущего арендатора.

Создавая недвижимость в аренду для магазина, нужно обеспечить свободную планировку, витринные окна, достаточно места для размещения вывески над входом. Но самое важное, что будет интересовать розничных торговцев, это местоположение магазина.

Местоположение

Во всех книгах о недвижимости особое внимание уделяется удачному местоположению. И, наверное, не зря, потому что люди упорно создают все новые объекты в совершенно неподходящих для этого местах. Совсем недавно, в 2008—2010 гг., пустовала половина Москвы. Да и в любом другом городе страны масса помещений не имела арендаторов. Случается, что причиной тому служит неграмотное управление недвижимостью, но в основной массе это следствие неправильного местоположения.

Помещение, расположенное в удачном месте, вносит в жизнь владельца много приятных моментов.

Во-первых, цена аренды помещения будет одной из самых высоких в городе. Чем выше арендный доход, тем выше рентабельность вложений и дороже стоимость помещения.

Во-вторых, из желающих арендовать помещение будет создаваться очередь. Это значит, что площадь не будет простаивать, и, пользуясь конкуренцией арендаторов, всегда можно поднять арендную плату.

В-третьих, в случае экономических потрясений помещения, расположенные в хорошем месте, первыми выходят из кризиса. А в экономически стабильные времена такая недвижимость имеет максимальный прирост арендных ставок.

Помещение в спальном районе также может быть востребованным. Но арендаторами таких помещений часто являются начинающие предприниматели, которые решили открыть свой первый бизнес недалеко от дома. Стоимость аренды однозначно будет минимальной. Вдобавок ко всему такие арендаторы часто «гибнут». И не факт, что после гибели очередного энтузиаста вы найдете на его место следующего.

Что такое хорошее местоположение? Оно имеет как качественные, так и количественные характеристики.

Сначала о количественных характеристиках. Это прежде всего высокий пешеходный трафик. Именно пешеходный, не путайте с автомобильным!

Вспомните, как часто не хочется, сидя за рулем, останавливаться и заходить в магазин, даже если очень нужно. Ради эксперимента загляните в торговую точку, расположенную на пути интенсивного, но исключительно автомобильного потока. Магазин, если это не торговый центр, окажется почти пустым. Мало кому из арендаторов понравится такое место. Поэтому важен именно пешеходный трафик!

В идеале мимо дверей помещения магазина должно проходить не менее 500 человек в час. Это однозначно хорошее место с высоким трафиком.

Места похуже характеризуются умеренным пешеходным потоком около 200—500 человек в час. Помещение в таком месте все еще реально сдать в аренду за хорошие деньги.

Но, если мимо дверей магазина проходит менее 200 человек в час, то скорее всего помещение расположено в неудачном месте. И с такой недвижимостью лучше не связываться. Цифры пешеходного потока, указанные выше, характерны для крупных городов. Для городов поменьше цифры будут несколько ниже.

В дополнение к трафику очень полезно наличие в непосредственной близости других магазинов. Чем больше, тем лучше. Может показаться, что торговые помещения будут конкурировать между собой за арендаторов, теряя в цене аренды. Но это не так! Каждый новый магазин увеличивает общий поток покупателей. Получается что-то вроде торгового центра под открытым небом. Покупателей становится больше, аренда – выше. В худшую сторону ситуацию может изменить только крупный торговый центр. Для привлечения арендаторов он безболезненно для себя может снизить цену аренды, что вынудит небольшие помещения подстраиваться под него, сильно теряя в доходах.

Качественной характеристикой хорошего местоположения является мнение людей, сложившееся о конкретном районе. Несмотря на одинаковый пешеходный трафик, аренда помещения в «центральном» районе будет стоить дороже, чем в соседнем. В каждом городе есть своя «главная» торговая улица. В Москве, например, это Тверская улица. Аренда торговой площади на такой улице – это скорее вопрос имиджа торговой марки.

Если вам удастся совместить высокий пешеходный поток и «центральную» улицу, то получится очень хорошее помещение.

Пешеходные потоки имеют очень интересную особенность: они неравномерны. Существуют небольшие участки, где движение максимально. За пределами таких участков поток резко «мелеет», нередко в 2—3 раза. Поэтому торговое помещение должно быть расположено на участке максимального пешеходного потока или как можно ближе к нему. Порой всего 10 м от основного трафика достаточно, чтобы в магазин почти никто не заходил. Поэтому арендаторы предпочитают помещения, расположенные на первой линии домов, т.е. в непосредственной близости от тротуара и основной проезжей части.

Очевидно, что важнейшим фактором успеха арендного бизнеса является его местоположение. Но как определить хорошее местоположение в вашем городе?

Ответ на этот вопрос будет подробно дан в гл. 7 «Как создать коммерческое помещение с нуля: 5 шагов за 180 дней».

Скорость создания коммерческого помещения

Коммерческое помещение должно быть привлекательным не только для арендатора, но и для владельца. Деньги, вложенные им в создание недвижимости, должны как можно быстрее вернуться обратно.

Чем скорее удастся создать коммерческое помещение, тем быстрее начнет поступать арендный доход и как следствие тем выше рентабельность всего проекта.

Путь от покупки квартиры до создания из нее торгового помещения может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. Такая большая временная разница объясняется не столько сложностью процесса, сколько неверной расстановкой приоритетов.

Поэтому первый вопрос, который стоит себе задать: «Я хочу добиться правды или как можно быстрее начать получать арендную плату?»

Все дело в том, что основная потеря времени при создании помещения связана с согласованием бумаг и получением необходимых разрешений. В Жилищном кодексе четко прописаны шаги и условия перевода жилого помещения в нежилое. И неискушенным людям это дает основание «искать правду»: потрясая бумагами, добиваться от чиновников следования «букве закона». В итоге некоторым все же удается «пробить головой стену». Но какой ценой? Суды, длительные сроки согласования, множество переживаний и потраченных нервов. И самое главное – очень большой период создания коммерческого помещения. Этот период состоит из месяцев, в каждом из которых недополученная арендная плата. Это цена «поиска правды».

Если вы планируете как можно скорее начать получать доход с создаваемой недвижимости, то для согласований и получения необходимых разрешений придется заплатить деньги. Я ни в коем случае не советую давать взятки, это уголовно наказуемое деяние! Я советую найти людей, кто в силу своей специализации умеет очень эффективно работать с чиновниками.

Например, многие проектные организации, постоянно занимаясь согласованием разработанных проектов, давно уже подстроились под специфические требования местных чиновников и наладили хорошие личные отношения. Их шансы на быстрое согласование намного выше, чем у тех, кто приходит «с улицы». Но это будет стоить денег. Вы же понимаете, что ведение судебной тяжбы нужно доверять опытному адвокату, а не пытаться разобраться во всем самостоятельно? Работа с чиновниками – это все равно что участие в судебном процессе. Здесь нужна помощь профессионалов.

Те же, кто «ищет правды», на самом деле ищут дополнительную выгоду, банально стараясь сэкономить на оплате услуг помощников. Тут уж лучше себя не обманывать. В большинстве случаев «правдолюбы» оказываются в проигрыше. Многие месяцы недополученной аренды выливаются в сумму гораздо больше той, которую нужно было затратить на ускорение процесса. Ситуация может существенно осложниться если вы создаете помещение с использованием кредитных денег. Банку совершенно неинтересно, сдали вы помещение в аренду или нет. Ежемесячно вы должны совершить платеж в погашение кредита и процентов по нему. Если нет поступлений за аренду, каждый месяц простоя будет приносить вам финансовые потери.

Важно помнить, что арендный бизнес – это инвестиция. Период времени от вложения денег до получения арендного дохода должен быть минимальным. Его длительность зависит от скорости согласования и получения необходимых разрешений в муниципальных органах.

Для того чтобы максимально сократить эти сроки, ищите людей, способных оказать вам профессиональную помощь. Это стоит недешево, но в конечном итоге окупается.

Грамотное управление недвижимостью

Как правило, главнейшей задачей управления недвижимостью является привлечение арендатора. Многие владельцы, не желая этим заниматься, ищут арендатора через специализированные агентства.

Первый недостаток такого подхода в том, что владелец теряет «связь с реальностью», отказываясь от возможности самому общаться с потенциальными арендаторами, полагаясь на пересказы и личное мнение агента. Получается так называемый эффект «испорченного телефона».

В результате долгое время может сохраняться завышенная цена аренды, отпугивающая всех желающих. Месяцы ожидания настолько уменьшают рентабельность, что гораздо выгоднее было бы сдать помещение за меньшую цену, но избежать простоя.

Вторым недостатком использования агентства является комиссия в размере 50—100% суммы месячной аренды, которую должен оплатить будущий арендатор. Для крупных сетей это небольшие деньги. Но индивидуальные предприниматели совсем не горят желанием отдавать кому-то деньги «просто так». И это понятно: вполне реально найти помещение для аренды без посредников.

Несколько лет назад, сдавая помещение в аренду, мы сотрудничали со специализированным агентством. Девушка, которая представляла агентство, нашла нам потенциального арендатора – питерскую сеть аптек. Руководство сети решило расширяться за счет охвата Московского региона.

Наше помещение их вполне устраивало. Договор уже был согласован с юристами, и оставалось только поставить подписи и печати сторон. Дело зашло настолько далеко, что даже представители хозяйственной части аптечной сети уже вовсю хозяйничали в помещении, подготавливая установку стеллажей и перегородок.

И вдруг сделка срывается. И срывается по очень банальной причине: представитель сети не смог договориться с агентством о сумме комиссионного вознаграждения. Не желая «кидать» агентство, аптечная сеть просто отказалась от найденного им помещения.

Через некоторое время эта сеть все-таки арендовала площадь, только не нашу, а соседнюю, договорившись напрямую с владельцем.

Как видите, не только индивидуальные предприниматели, но и некоторые сетевые операторы не хотят платить комиссию агентам.

«Убойным» аргументом агентств в их незаменимости, которым вас будут кормить, является байка о наличии «своей базы» арендаторов. В большинстве случаев это полная чепуха! Хотя некоторые агентства действительно имеют эксклюзивные заказы от торговых сетей на подбор помещений, большинство же об этом только грезит. И если розничная сеть заинтересована в поиске помещения в вашем районе, то как минимум сотрудники отдела развития будут изучать предложения об аренде в интернете. Одно это далает информацию о вашей недвижимости доступной сетевым арендаторам.

Учитывая вышесказанное, при налаженном управлении недвижимостью гораздо быстрее удается сдать помещение в аренду без посредничества агентств.

То, каким образом нужно грамотно разместить рекламу и как должно выглядеть работающее объявление об аренде, будет подробно рассмотрено в следующей главе.

Помимо привлечения арендаторов управление недвижимостью помогает достичь максимально возможного дохода от аренды.

Для этого регулярно отслеживаются цены на аренду ближайших помещений. Причем здесь нужны не индексы недвижимости и прочие аналитические изыски, а всего лишь элементарное общение с «соседями».

Если выяснится, что ваше помещение сдается за меньшие деньги, чем соседнее, то самое время поднять цену для своего арендатора. Не беда, если он решит съехать. Отлаженные процессы управления недвижимостью позволят вам без труда найти другого уже на новую цену аренды.

Но может оказаться, что ваш арендатор платит самую большую аренду в округе. Тогда имеет смысл поддерживать с ним очень хорошие отношения и стараться идти навстречу, чтобы он просидел в вашем помещении как можно дольше.

Таким образом, грамотное управление недвижимостью делает арендный бизнес более успешным. Это достигается за счет регулярного контроля изменения ставок аренды и отлаженного процесса подбора арендаторов.

Поскольку арендный бизнес – это еще и инвестиция, его успешности способствует скорость создания недвижимости. А именно сокращение периода времени до начала получения арендного дохода. Используя услуги профессионалов, способных помочь в получении необходимых согласований и разрешений, вам удастся запустить помещение в кратчайшие сроки.

Но: ни управление, ни профессионалы не сделают помещение высокодоходным, если оно расположено в неудачном месте. Только на основании хорошего месторасположения создается успешный арендный бизнес.

Следующая глава даст вам ответ на вопрос: «Что именно нужно сделать, чтобы создать свое первое коммерческое помещение?»

Практическое задание к гл. 6

Основной количественной характеристикой хорошего местоположения торговой недвижимости является величина пешеходного трафика. Но сколько именно человек должны проходить мимо дверей магазина в вашем городе, чтобы местоположение можно было назвать хорошим?

Что бы ответить на этот вопрос, необходимо рассчитать минимально приемлемую величину пешеходного трафика. Для начала вам необходимо провести небольшое полевое исследование. Пройдитесь по основным торговым улицам и визуально сравните их по плотности пешеходного потока. Выберите ту из них, где поток наиболее плотный. Теперь на выбранной улице необходимо измерить величину трафика. Делается это следующим образом:

•войдите в пешеходный поток в наиболее плотной его части;

•выберите точку наблюдения, например витрину какого-нибудь магазина, и встаньте рядом;

•в течение 5 минут считайте всех людей, прошедших мимо вас в обе стороны, запишите полученный результат:_______ человек;

•умножьте полученную цифру на 12, и вы получите величину пешеходного трафика: ___ х 12 =________ человек в час.

Полученная цифра является максимально возможной величиной трафика в вашем случае.

Далее рассчитайте минимально приемлемую величину трафика по следующей формуле:

(максимальный трафик) / 1,5 = _____ человек в час.

Например, за 5 минут вы насчитали 32 человека. Умножив на 12, получим 384 человека в час – величина максимального трафика. Разделив полученную цифру на 1,5, получим 256 человек в час, что является минимально приемлемой величиной пешеходного трафика.

Теперь вы легко сможете определить привлекательность любого местоположения для торговой недвижимости в вашем городе. Просто измерьте пешеходный трафик и сравните его с минимально приемлемой величиной: в нашем примере это 256 человек в час. Если трафик окажется меньше 256 человек, то рассматриваемое местоположение далеко не самое удачное. И чем ближе трафик к максимальному значению, в нашем случае это 384 человека в час, тем привлекательнее местоположение.

Важное замечание: так как плотность пешеходного потока изменяется в зависимости от сезона, дня недели и времени суток, замеры на разных улицах необходимо проводить в максимально похожих условиях. Например, в рабочий день с 13:00 до 14:00.

Глава 7. Как создать коммерческое помещение с нуля: 5 шагов за 180 дней

•как найти перспективную квартиру

•как купить и заработать при этом деньги

•как перевести квартиру из жилого фонда в нежилой

•как провести строительные работы

•как гарантированно найти арендатора

•практическое задание к гл. 7

Теперь уже ясно, что наилучшим источником постоянного дохода для свободной жизни является аренда, получаемая с коммерческой недвижимости. Осталось узнать, как же создать такую недвижимость.

В настоящей главе речь пойдет о торговом помещении. Именно его в дальнейшем с наибольшей прибылью можно будет сдать в аренду для размещения практически любого розничного магазина.

Весь процесс создания коммерческого помещения: от идеи до получения арендного дохода можно разбить на пять основных шагов:

шаг №1: поиск перспективной квартиры;

шаг №2: покупка квартиры;

шаг №3: перевод квартиры из жилого фонда в нежилой;

шаг №4: проведение строительных работ;

шаг №5: привлечение арендатора.

По собственному опыту могу утверждать, что все вышеперечисленные шаги вполне реально уложить в 6 месяцев, или 180 дней.

Первым, самым важным шагом из всех является поиск перспективной квартиры, из которой в дальнейшем сможет получиться хорошее коммерческое помещение.