Текст книги "Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь. Эта книга поможет вам вырваться из цикла «дом-работа-дом», создать свой источник постоянного дохода, жить в любом уголке земного шара и заниматься делами, о которых вы давно мечтали"

Покупка готового арендного бизнеса

Арендным бизнесом называется коммерческое помещение, уже сданное в аренду. При этом владелец помещения ежемесячно получает арендный доход.

Основными вопросами при покупке арендного бизнеса являются адекватность цены продажи помещения и чистота его юридической истории.

Как правило, цена составляет 100—120 сумм ежемесячных платежей, что соответствует рентабельности ваших вложений, равной примерно 10—12%.

Но представьте такую ситуацию: владелец и арендатор помещения находятся в сговоре, и в договоре аренды прописана завышенная сумма. Каждые 10 тыс. рублей, приписанные к ежемесячному арендному платежу, способны увеличить продажную цену помещения примерно на 1 млн. рублей.

Спустя несколько месяцев после продажи помещения арендатор расторгает договор аренды и полученную прибыль делит пополам с продавцом. Новоиспеченный владелец помещения, пытаясь найти нового арендатора, выясняет, что адекватная сумма аренды на его помещение ниже, чем он предполагал, и его потери составили несколько миллионов рублей. А рентабельность вместо ожидаемых 12% составит 8%. «Знал бы, не покупал!»

Застраховаться от такой ситуации достаточно просто. До покупки помещения проводите свое исследование арендных ставок и сами определяйте предполагаемую сумму аренды, прежде чем вести разговор о цене.

Не менее важен вопрос юридической истории помещения.

Первоначальное оформление в собственность и переход права от одного владельца к другому должны быть предельно прозрачны и соответствовать требованиям законодательства.

Если сделка купли-продажи будет осуществлена путем продажи юридического лица, на которое оформлено право собственности, то нужно тщательно изучить документы и бухгалтерскую отчетность самого юридического лица.

Важно понимать, что хорошие и рентабельные помещения так же, как и отлаженный доходный бизнес, очень редко продают. Все, что в продаже, в большинстве случаев имеет какую-то проблему или завышенную цену.

Покупая уже функционирующее нежилое помещение или арендный бизнес скорее всего придется заплатить максимальную цену. Не имея возможности провести тщательную юридическую проверку, вместо ожидаемой свободы можно приобрести массу новых проблем.

Создание коммерческого помещения

Один из самых доступных вариантов создания коммерческого помещения – это покупка квартиры на первом этаже с дальнейшим переводом в нежилой фонд и устройством отдельного входа.

Размещение коммерческого помещения внутри жилого дома называется встроенным помещением. Для такого помещения не нужен отдельный участок земли, отпадает вопрос подключения к центральным коммуникациям и существенно упрощается техническое обслуживание.

Создавая коммерческое помещение, можно получить максимальный доход на вложенные средства. Механизм этого достаточно прост.

Покупая квартиру, вы платите деньги за жилые метры, цена которых в 2 раза и более ниже цены коммерческих метров. Посредством своего труда и небольшого довложения денег вы скачкообразно увеличиваете стоимость купленной ранее квартиры в 1,5—2 раза. Теперь это не квартира, а арендный бизнес, и цена его определяется исходя из генерируемого денежного потока, а не на основании мнения владельца.

Это увеличение цены никак не связано с инфляцией и общим ростом цен. Цена увеличилась только благодаря грамотной работе и предприимчивости.

Кроме прироста капитала такое помещение приносит 15—25% (нередко и больше) годовых на вложенные средства за счет ежемесячной арендной платы.

Получается, что создавать коммерческие помещения очень выгодно. Почему же все этим не занимаются?

По нескольким причинам.

Во-первых, множество квартир, годных для переустройства в магазин, к настоящему времени уже являются магазинами. Все, что осталось, в большинстве своем продается слишком дорого. Тот прирост стоимости, который обеспечивается за счет предприимчивости и работы, обыватели желают забрать себе, раз уж по воле случая они «поймали» птицу удачи. Отсюда – ненормально завышенные цены на подобные квартиры.

Во-вторых, хорошие квартиры за нормальную цену все еще имеются, и в достаточном количестве. Но купить их через агентство недвижимости, как пытается сделать большинство инвесторов, вряд ли получится.

В-третьих, как и любой бизнес, создание коммерческого помещения требует времени, соответствующих знаний и навыков. Те люди, которые их имеют, и создают высокодоходные коммерческие помещения.

Создание помещения – самый выгодный вариант приобретения коммерческой недвижимости. Чем ближе вы находитесь к истокам создания, тем на большую прибыль можете рассчитывать.

Заключение

Наиболее выгодным типом коммерческой недвижимости является торговое помещение формата street retail.

Проиллюстрировать различные варианты приобретения коммерческой недвижимости можно на примере трех яблок:

•первое из них – спелое и крупное – это создание недвижимости, что позволяет получить максимальную доходность;

•второе – изрядно покусанное – это покупка готового арендного бизнеса, где большую часть дохода вы отдадите тем, кто создал помещение;

•третье яблоко – воображаемое – это покупка в новостройке, где неизвестны ни размер будущей прибыли, ни то, что владельцем помещения будете именно вы.

Достанется ли вам сочное яблоко или огрызок, зависит только от вас и вашего желания потратить время на приобретение нужных знаний и навыков. О некоторых из них речь пойдет далее.

Практическое задание к гл. 4

До момента приобретения или создания торгового помещения нужно выяснить его основные характеристики и экономические показатели.

Для начала следует выяснить предполагаемую цену аренды квадратного метра и желаемую площадь помещения.

Пройдитесь по центральной торговой улице вашего города или района (если вы живете в крупном городе). Ваша задача – найти несколько рекламных объявлений о сдаче торговых помещений на первых этажах в аренду под магазины. На каждом объявлении будет указан номер телефона, по которому вам нужно позвонить и выяснить цену аренды за квадратный метр в месяц. Сделав несколько звонков, рассчитайте среднюю арифметическую величину цены аренды квадратного метра, а затем уменьшите полученную цифру на 20%.

Например: пройдя по району, вы встретили три объявления и, позвонив, выяснили следующие цифры аренды:

•3,5 тыс. рублей

•2,5 тыс. рублей

•3,2 тыс. рублей.

Считаем среднеарифметическое значение:

(3500 +2500 +3200) / 3 = 3066.

Уменьшаем полученную сумму на 20%:

3066 х 0,8 = 2453 ≈ 2500.

Итоговая цифра есть расчетное значение цены аренды вашего будущего торгового помещения.

В практическом задании к гл. 2 вы выяснили требуемую вам ежемесячно сумму от источника постоянного дохода. Теперь разделите эту сумму на расчетное значение цены аренды.

Например: ваша требуемая сумма составила 100 тыс. рублей. Тогда:

100 000 / 2500 = 40.

Полученная цифра есть площадь необходимого вам торгового помещения, доход от которого будет достаточен для свободной жизни.

Впишите рассчитанную вами цифру площади торгового помещения: __________ кв. м.

Глава 5. Десять ошибок новичков в арендном бизнесе

•№1: использовать СМИ как источник

достоверной информации

•№2: пытаться достичь серьезной цели в одиночку

•№3: покупать недвижимость далеко от основного

места жительства

•№4: создавать недвижимость под свой бизнес

•№5: довериться риэлтору

•№6: начать с просмотра объявлений

•№7: эмоционально «прикипать» к найденному варианту

•№8: покупать квартиры по «рыночной» цене

•№9: верить в то, что купить хорошую квартиру удастся

быстро

•№10: оттягивать момент решительных действий

Как было показано в предыдущей главе, для частного инвестора с ограниченным бюджетом самый доступный и выгодный вариант приобретения коммерческой недвижимости – это ее создание. При этом начальным шагом будет покупка на первом этаже многоквартирного жилого дома квартиры, которую в дальнейшем понадобится перевести в нежилой фонд и реконструировать.

Но прежде чем бросаться на поиски нужной квартиры, имеет смысл подстраховаться от распространенных ошибок, которые совершает большинство начинающих инвесторов в самом начале своего пути.

Ошибка №1: использовать СМИ как источник достоверной информации

Большинство публикаций в СМИ имеют откровенно рекламный характер. Практически в любой статье есть ненавязчивая ссылка на коммерческую организацию, в чьих интересах и была выпущена публикация. Из-за этого большинство статей либо бесполезны, либо, что еще хуже, вводят в заблуждение. Вы же не рассчитываете, что в рекламном буклете найдете нужные знания?

Зачем вам индексы рынка недвижимости, мнения «экспертов» и прогнозы аналитиков? Это абсолютно бесполезная информация. Она опирается на статистические данные (далеко не всегда достоверные). Рынок недвижимости – локальный рынок. Это значит, что в нем нет «общей» ситуации. Когда все СМИ кричат о массовом снижении арендных ставок, немало владельцев эту самую ставку увеличивают и еще выбирают, кого из арендаторов впустить.

Небольшая история из жизни о «пользе» СМИ.

Мне запомнился «кризис» 2008 г. Я узнал о нем из новостей. Была у меня дурная привычка: по дороге в офис, в машине, я слушал популярную деловую радиостанцию. Каждый день под энергичную музыку уверенным тоном радиоведущие внушали мне мысль об экономическом кризисе. Через пару недель такой обработки сознания я в него почти поверил.

Побороть «кризис» удалось простым способом: я просто перестал слушать радио. Глядя по сторонам, я видел бурную жизнь. Все те же пробки, то же количество фур с грузами в Москву и обратно, по-прежнему толпы людей в магазинах. Оказывается, в моей реальной жизни не было никакого кризиса.

В то время, занимаясь строительными подрядами, мы имели стабильно хороший поток заказов. Вспоминаю одного из новых сотрудников, который удивлялся, что кругом кризис, а у нас куча работы и набор нового персонала.

Было видно, что не только сотрудники, но и предприниматели, вторя СМИ, убеждали друг друга в том, что на дворе тяжелые времена. Только из-за этого многие решали попридержать реализацию своих проектов.

Я наблюдал, как люди не покупали квартиры в новостройках не потому, что у них не было денег, а потому, что были уверены: у строителей проблемы с бизнесом. И вот от этого у строителей действительно возникли реальные проблемы с продажами.

С того времени я практически не смотрю новостей и не читаю статей «экспертов». Как ни странно, я стал ежегодно добиваться более высоких результатов, чем прежде.

Вместо того чтобы изучать новостные, аналитические и экспертные материалы, смотрите на то, что вас интересует, собственными глазами. Пройдитесь по интересующему вас району, зайдите в магазины, позвоните по объявлениям об аренде и продаже.

Наиболее ценным источником информации могут быть люди, которые уже владеют коммерческой недвижимостью в том месте, к которому вы только присматриваетесь.

Ошибка №2: пытаться достичь серьезной цели в одиночку

Многие, начиная создавать свое первое коммерческое помещение, прежде всего озабочены сбором необходимой суммы денег и поиском подходящей квартиры. Казалось бы, направление верное, но именно здесь, на самых первых шагах, «отваливается» большинство начинающих.

Помните поговорку «Один в поле не воин»? Так это именно тот самый случай.

Дело в том, что, столкнувшись в одиночку с большим количеством проблем, наверняка придется совершить и множество ошибок. Под их давлением очень легко опустить руки. Хотя большей части проблем можно было бы избежать, всего лишь опираясь на опыт других людей.

Речь идет о том, что в самом начале вам нужно сформировать вокруг себя круг людей, способных помочь советом и делом на каждом из этапов создания помещения. Для этого знакомьтесь с владельцами коммерческой недвижимости, общайтесь с людьми из администрации, риэлторами, проектировщиками и строителями.

Первая задача – это наработать нужные связи. Вы не только как следует разберетесь в процессе, вы начнете чувствовать себя гораздо увереннее. А это залог того, что вам удастся успешно пройти весь путь до самого конца. Кстати, если хотите как следует разобраться с процессом, спросите у того, кто научился обходить систему. В свое время нам удалось получить самую квалифицированную консультацию об импорте зарубежных стройматериалов в Россию именно от людей, занимающихся «серыми» схемами таможенной очистки.

К моменту покупки первого помещения у вас уже должна быть своя команда. Подробнее о том, как создать свою команду, рассказано в гл. 8 «Ваша команда, поиск нужных людей».

Итак, начинать нужно не с поиска квартиры, а с поиска нужных людей.

Ошибка №3: покупать недвижимость далеко от основного места жительства

Наивно искать выгодную возможность вдали от своего дома.

Самый экстремальный пример – это покупка недвижимости за рубежом. Я знаю от европейских риэлторов, что иностранцам, в том числе русским, стараются продать те объекты, от которых отказываются местные жители. Другими словами, иностранцам продают неликвид. При этом некоторые россияне всерьез рассчитывают на хорошую доходность при покупке зарубежной недвижимости.

Это все равно что верить, будто какой-нибудь англичанин или таец, проживая в основном у себя на родине, сможет выгодно купить в России квартиру и получить с нее хорошую прибыль. Вы только представьте энтузиазм наших риэлторов, которые смогли «зацепить» такого клиента. Обдерут как липку!

Важно понимать: чем дальше от дома, тем меньше круг знакомств и достоверной информации. Без этого не получится создать действительно доходный арендный бизнес. Кроме того, создавая коммерческое помещение, вам предстоит достаточно часто появляться на вашем объекте. Если помещение расположено далеко, вас ждут гигантские потери времени или проблемы, запущенные от невозможности уделить им своевременно внимание.

Было время, когда мы сдавали в аренду квартиру, находящуюся на другом конце Москвы. Мне надолго запомнились вечерние многочасовые пробки туда и обратно, ради того, чтобы только показать квартиру потенциальным арендаторам. Не помогло и то, что один экземпляр ключей был передан ближайшему агентству недвижимости. Арендаторы могли посмотреть квартиру только тогда, когда сотрудники агентства спешили домой или были «очень заняты».

В поисках недвижимости выбирайте районы в радиусе 30 минут езды на автомобиле от вашего дома с учетом пробок.

Ошибка №4: создавать недвижимость под свой бизнес

Если вы создаете коммерческое помещение для расширения уже действующей розничной сети, то это, наверное, имеет смысл. Хотя даже крупные сетевики предпочитают приобретению помещений все-таки их аренду.

Но случается, что начинающий предприниматель принимает решение вложить свободные деньги в создание или покупку коммерческого помещения, где в дальнейшем сам будет заниматься бизнесом.

Первыми граблями, на которые он наступит, будет снисходительное отношение к выбору местоположения. «Пусть место не самое лучшее, зато – дешево. Мне же не нужно будет искать арендатора. Я делаю помещение для себя, и оно меня вполне устраивает».

В результате получится неликвидное помещение в депрессивном месте. Бизнес, скорее всего, умрет достаточно скоро, а помещение останется. Среди потенциальных арендаторов будут такие же горе-предприниматели, способные платить за аренду сущие крохи. Хорошо еще, если такое помещение удастся продать за ту сумму, которая была в него вложена.

В общем, печальный вариант.

Вторые грабли – это спонсирование убыточного бизнеса за счет доходного.

Предположим, удалось создать хорошее коммерческое помещение. Вместо того чтобы тут же сдать его в аренду и начать получать доход, предприниматель занимает его сам.

Первый бизнес, особенно вначале, наверняка будет убыточным. Вместо естественной смерти в первые полгода отсутствие затрат на оплату аренды позволит ему существовать в состоянии, близком к клинической смерти, гораздо дольше, чем на арендованной площади. Убыточный бизнес будет долго «пить кровь» из потенциально успешного арендного бизнеса, «проедая» весь потенциальный доход.

Когда у предпринимателя наступит осознание, помещение наконец будет сдано в аренду.

Отделяйте арендный бизнес от любого другого. Сначала начните получать деньги там, где для этого нужны наименьшие усилия. Только наладив постоянный доход от сдачи в аренду, имеет смысл заниматься новыми проектами.

Ошибка №5: довериться риэлтору

Вечно занятые и спешащие риэлторы, которые всегда имеют наготове пару «страшных историй» как раз для вашего случая, производят впечатление людей, глубоко погруженных во все детали недвижимости. У неискушенного инвестора возникает убеждение, что подбор квартиры для будущего коммерческого помещения можно и нужно доверить именно такому человеку.

На самом деле в инвестировании риэлторы понимают не больше вашего.

Среди них действительно встречаются профессионалы. Но только в одном узком аспекте – совершении сделок купли-продажи недвижимости. К их компетенции относится поиск по имеющимся базам продавца или покупателя, сбор необходимых документов и организация проведения сделки. Хороший риэлтор – это прежде всего хороший продавец. Его доход зависит только от количества совершенных сделок. Рентабельность ваших инвестиций и привлекательность для арендаторов вашего будущего коммерческого помещения его совершенно не интересуют. Это вне его компетенции.

Поэтому не доверяйте риэлтору подбор квартиры для будущего коммерческого помещения. Всегда делайте это самостоятельно. А с риэлтором сотрудничайте только на этапе проведения сделки.

Ошибка №6: начать с просмотра объявлений

Заглянув на сайт бесплатных объявлений, вы наверняка встретите что-то подобное:

«2-х комн. квартира 43 м. кв., 1-ый этаж 5-ти эт. дома, окна на улицу, один хозяин, в собственности более 3-х лет, готова к продаже. Идеально под нежилое помещение. Тел. 8-ХХХ-ХХХ-ХХ-ХХ».

И вот вы звоните по номеру в объявлении и выясняете, где именно находится квартира. Понимаете, что район не самый лучший, но все-таки договариваетесь о просмотре: ведь нужно же набираться опыта.

Приезжаете и видите: дом стоит на окраине, пешеходов и проезжающих машин очень мало. Рядом в лучшем случае пара-тройка пустых магазинов. Вам не нравится. Но цена такая привлекательная! А вдруг вы просто не видите хорошую возможность и, пока вы раздумываете, кто-нибудь эту квартиру купит? Но вот вы встречаете следующее объявление, договариваетесь о просмотре, и все повторяется заново…

Подобный подход отнимает впустую много времени. В худшем случае вы убедитесь, что на рынке нет ничего лучше, чем имеющиеся варианты, и согласитесь на покупку неподходящей квартиры. Вместо денег такая недвижимость принесет вам сплошные проблемы и разочарование.

Поэтому стоит начинать не с просмотра объявлений, а с четкого описания основных характеристик требуемой недвижимости. Имея его, вы будете с пользой просматривать объявления. Вы будете искать только «свои» квартиры, игнорируя все остальные.

Подробнее методика выбора и покупки квартиры будет описана в гл. 7 «Как создать коммерческое помещение с нуля».

Ошибка №7: эмоционально «прикипать» к найденному варианту

Нередко переговоры о покупке найденной квартиры проходят довольно успешно, и возникает уверенность, что сделка уже практически «в кармане». Здесь существует опасность эмоциональной привязанности к конкретному варианту.

В этом случае сделка будет вызывать сильные переживания, из-за которых сложно принять взвешенные и хорошо продуманные решения.

Занимаясь поиском своей первой квартиры для нежилого помещения, мне удалось найти, как мне тогда казалось, очень хороший вариант. Квартира находилась в удачном месте с оживленным автомобильным и пешеходным потоками и почти в центре города.

Проведя встречу и переговоры с представителем продавца, а не c хозяином (это была первая ошибка), я уверовал, что сделка вот-вот состоится. Мне так хотелось купить эту квартиру, что попроси продавец более высокую цену, я бы наверняка согласился. Никаких иных вариантов я даже не рассматривал (это была вторая ошибка).

Прошло несколько недель, а продавец все не выходил на сделку. Спустя два месяца переговоров и ожидания мне сообщили, что квартиру продавать передумали. Как я узнал позднее, ее просто продали другому человеку.

В то время как я грезил понравившейся мне квартирой, в САМОМ центре по ОЧЕНЬ интересной цене продавали другую. Чтобы ее купить, мне нужно было увидеть ее всего на пару недель раньше. Но все мое внимание было поглощено уже найденным вариантом, который мне ну очень нравился!

В результате я не купил ни первую, ни вторую квартиру.

Обе они уже давно превратились в торговые помещения. И сейчас, спустя несколько лет, магазин из понравившейся мне квартиры сдается по цене 2,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, а магазин из упущенной квартиры – за 5 тыс. рублей!

Если бы на тот момент я мог управлять своими эмоциями, вторая квартира сейчас была бы моей.

Покупая квартиру, будьте готовы к тому, что сделка развалится в любой момент. Обязательно параллельно работайте над другими вариантами. Сделка, совершенная на эмоциях, будет стоить дороже, и велика вероятность того, что будет упущено что-то очень важное.

Со временем мне стала очень помогать мысль о том, что «единственных» вариантов не бывает, обязательно появится что-то еще.