Текст книги "Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь. Эта книга поможет вам вырваться из цикла «дом-работа-дом», создать свой источник постоянного дохода, жить в любом уголке земного шара и заниматься делами, о которых вы давно мечтали"

Как найти перспективную квартиру

Как уже говорилось в гл. 5 «Десять ошибок новичков в арендном бизнесе», не нужно начинать поиск квартиры с просмотра объявлений. Чтобы найти перспективную квартиру, нужно воспользоваться «воронкой поиска».

Суть этого метода заключается в том, чтобы из всей массы имеющихся на рынке квартир выбрать ту, которая максимально соответствует вашим целям.

Графически «воронка поиска» выглядит как усеченная пирамида, направленная широким основанием вверх. По вертикали «воронка» делится на 5 сегментов. Каждому сегменту соответствует определенный этап процесса поиска квартиры.

Первый сегмент, самый широкий, – выбор города, в котором вы решили создать коммерческое помещение. В большинстве случаев это ваш родной город, который, что особенно важно, вы очень хорошо знаете.

Второй сегмент сверху – это выбор района, или, точнее, тех конкретных улиц, на которых вы будете создавать помещение. В любом городе есть место, где преимущественно расположена торговая недвижимость формата street retail. Это, как правило, одна из главных улиц, нередко Советская, и примыкающие к ней. Именно такой район прежде всего должен вас заинтересовать.

Можно перечислить несколько признаков хорошего торгового района:

•цена на аренду торговых площадей в 3—5 раз выше по сравнению с другими районами города;

•большой пешеходный трафик;

•интенсивное автомобильное движение;

•рядом станция метро или несколько оживленных остановок общественного транспорта;

•множество припаркованных автомобилей вдоль улицы;

•по улице проложен трамвайный маршрут;

•поблизости ресторан McDonalds;

•много магазинов формата street retail;

•практически нет закрытых магазинов с вывеской «Аренда»;

•как правило, это старая центральная часть города «сталинской» застройки.

В найденном районе нужно выбрать конкретные улицы. Основной критерий отбора – пешеходный трафик. На «главной» улице он будет максимальным. Среди примыкающих улиц выбираем те, где трафик остается равным или ненамного меньше (не более чем в 1,5 раза), чем на главной улице.

Проще и быстрее оценить пешеходный поток визуально: там, где толпа пешеходов вдруг становится небольшим ручейком, заканчивается интересующий нас участок улицы.

Иногда сложно понять, где участок хорошего пешеходного трафика переходит в плохой. В этом случае нужно просто измерить его в разных местах, а затем сравнить полученные цифры. Для подсчета трафика встаньте в нужном вам месте трафика и посчитайте количество пешеходов, прошедших мимо вас в обе стороны в течение 5 минут. Результат умножьте на 12, и вы получите значение трафика – количество человек в час.

Имейте в виду, что улица редко имеет одинаково высокий поток пешеходов по обеим сторонам. Как правило, одна из сторон очень оживленная, а другая – «мертвая».

Итогом выбора района будет список улиц с указанием диапазонов: от дома номер такого-то до такого-то.

Третий сегмент «воронки поиска» соответствует отбору конкретных жилых домов, выбранных из списка номеров, составленного на предыдущем этапе. Ваша задача – выбрать те дома, мимо которых проходит максимальный пешеходный трафик.

При этом особое внимание следует обратить на материалы наружных стен многоквартирных домов: панель или кирпич.

Панельные дома. Специфика их в том, что даже внутренние стены квартир часто являются несущими. Это значит, что демонтаж внутренних стен или обустройство отдельного входа на месте бывшего окна может оказаться невозможным. Нежилое помещение останется практически той же планировки, что и бывшая квартира. При этом торговая площадь магазина составит не более 60% общей площади, а оставшуюся часть займут подсобные помещения с очень низкой ценой аренды.

Отдельный вход в помещение панельного дома можно обустроить только через балконную дверь. Это, как правило, слишком высоко и не всегда удобно (особенно для торцевых квартир).

Отсюда вытекает, что из квартиры в панельном доме получится помещение, которое будет приносить доход лишь в половину своего потенциала. Поэтому панельные дома скорее всего придется исключить из рассмотрения в первую очередь.

Кирпичные дома. В большинстве таких домов, в отличие от панельных, можно полностью демонтировать внутренние стены квартиры, максимально расширив торговую площадь будущего магазина. Дверной проем отдельного входа можно обустроить из любого окна. Оставшиеся окна можно сделать витринными. Из такой квартиры получается отличное торговое помещение.

В итоге этого этапа у вас сформируется список жилых домов.

Четвертый сегмент «воронки поиска» – это уже непосредственный выбор перспективных квартир. К этому моменту уже отобраны жилые дома, стоящие на пути максимального пешеходного трафика.

Теперь необходимо определить те окна первого этажа, на месте которых идеально (с точки зрения будущего арендатора) можно было бы сделать крыльцо магазина. При этом стоит обратить внимание на:

•удаленность окна от пешеходного потока – чем меньше расстояние, тем лучше;

•высоту цоколя дома – это влияет на количество ступеней крыльца (в идеале должно получиться от одной до трех ступеней);

•хорошую видимость окна с тротуара и проезжей части (ничто не должно загораживать вывеску и вход в будущий магазин).

Выбрав окна, определите нужный подъезд и, войдя в него, запишите номер интересующей вас квартиры. Пытаясь определить номер квартиры расчетным путем, можно легко ошибиться: далеко не всегда подъезды имеют равное количество квартир, и не всегда нумерация квартир начинается привычным образом. Обследовав все дома из вашего списка, вы составите перечень квартир.

Часто в результате такого поиска удается найти замечательную возможность там, где, казалось бы, все уже давно раскуплено. Просто мало кто так подробно и внимательно изучает район. Если вам повезет, в вашем списке может оказаться даже несколько десятков адресов.

Пятый сегмент «воронки поиска» – это выявление тех владельцев квартир, которые готовы продать свою квартиру.

Определить их можно 3 путями.

1. Посмотрите объявления о продаже квартир в интернете. Может быть, вы найдете там одну из квартир вашего списка. Скорее всего, квартира будет продаваться через агентство за максимально высокую цену.

2. Если вы хорошо владеете навыками общения и располагаете свободным временем, то просто обойдите квартиры из списка и сделайте хозяевам свое предложение о покупке. Обход лучше сделать в пятницу вечером или в субботу утром, когда домочадцы наверняка находятся дома. При этом важно убедиться, что общаетесь вы именно с владельцем, а не с арендатором.

3. Также можно разослать владельцам квартир из вашего списка специально подготовленные письма. Письмо желательно написать от имени организации, на фирменном бланке. Суть письма должна состоять в том, что организация ищет квартиру и делает предложение владельцу, а для связи оставляет контакты своего «специалиста по недвижимости» (это вы и есть).

На письма откликнутся только те владельцы, которые действительно заинтересованы в продаже. Вам останется только провести с ними встречи. Если в вашем списке больше 10 квартир, то письма, на мой взгляд, это наиболее рациональное решение.

Второй и третий способы позволяют начать работать с квартирой до того, как она успеет попасть в руки агентов и в базы недвижимости. В этом случае вы сможете влиять на формирование цены квартиры и как следствие сэкономить деньги на покупке.

На выходе из «воронки поиска» вы будете иметь перечень адресов квартир и контакты владельцев, готовых к работе.

Используя данный метод, вы просеете все возможные варианты квартир и выберете те, купить которые удастся с наименьшими затратами времени и денег.

Как купить и заработать при этом деньги

В ходе переговоров с владельцами квартир вы наверняка выясните, что людям нужны не деньги, а улучшение жилищных условий. Большинство из них намучились, живя на первых этажах: постоянный шум, решетки на окнах, забитая канализация. Они с удовольствием переедут в жилье большей площади и на другом этаже. Иногда людям нужно просто разъехаться в разные квартиры.

Как бы то ни было, жильцы все равно никогда толком не знают, чего хотят. И это дает вам возможность предложить такую альтернативу, которая удовлетворит их потребности и устроит вас по цене.

Именно здесь «зарыты» от нескольких сотен до миллионов рублей экономии на покупке квартиры.

Работать при этом нужно в трех направлениях:

1. Сбивайте пыл продавца, не дайте разгуляться его жадности. Продумайте аргументы, которые будут убеждать продающего, что его квартира имеет именно ту стоимость, которую вы предлагаете.

2. Ищите альтернативный вариант квартиры за минимальную возможную цену. Старайтесь общаться с собственниками, а не с агентами. Агенты не принимают решений. Убеждайте снизить цену, торгуйтесь.

3. Одновременно уговаривайте вашего продавца согласиться на найденные вами варианты. Если вы предлагаете совсем «убитую» квартиру, предложите сделать в ней ремонт за свои деньги, а до окончания ремонта разрешите вашему продавцу остаться в прежней квартире.

Здесь важно проявить творческий подход и настойчивость. Многие продавцы квартир очень инертны, и только за счет вашей энергии процесс будет двигаться в нужном направлении.

Ниже перечислены несколько правил подбора альтернативных квартир, которые были сформулированы в ходе анализа «сорвавшихся» сделок.

•Все основные этапы (подбор, просмотр, проверка документов, аванс, регистрационная палата) нужно проходить максимально быстро. Небольшая задержка легко разрушает всю сделку.

•Нельзя показывать вашему продавцу такие альтернативные квартиры, цена которых выходит за рамки вашего бюджета.

•Нужно очень внимательно относиться к вариантам квартир, подобранных самим продавцом. С этими вариантами нужно буквально нянчиться. Но если предложенный вариант выходит за рамки бюджета, его нужно мягко отклонить, ни в коем случае не устраивая просмотр.

•Нужно поддерживать контакт с вашим продавцом 2—3 раза в неделю (звонки и личные встречи). Если продавец выходит на контакт с вопросом: «Куда вы пропали?», это тревожный признак недостатка общения.

•С продавцом нужно налаживать неформальные отношения, тогда процесс идет на максимальном доверии и очень гладко.

•В случае срыва сделки нужно расстаться таким образом, чтобы продавец в любое время мог легко возобновить с вами работу, «сохранив лицо».

За квартиру, годную для нежилого помещения, вы конечно же заплатите дороже, чем за аналогичную жилую. Но эта сумма будет существенно меньше, чем если бы вы покупали эту квартиру по объявлению, где риэлторы уже «помогли» продавцу сформировать «нездоровую» цену.

Итак, квартира найдена, теперь ее нужно купить.

Сделка по приобретению квартиры для дальнейшего перевода ее в нежилое помещение ничем не отличается от покупки обычной квартиры для жилья. «Подводные камни» здесь одни и те же. Небольшое отличие будет лишь в дополнительной проверке квартиры.

Кроме стандартной проверки документов, в которой вам поможет риэлтор, необходимо дополнительно проверить:

•степень физического износа жилого строения;

•не является ли дом аварийным и не стоит ли в очереди на снос.

Крайней допустимой степенью физического износа является величина 70%. Скорость физического износа составляет примерно 0,8% в год. При условии, что вы планируете владеть помещением 5—10 лет, а затем продать, степень износа на момент покупки должна быть не выше 55—60%. Величину физического износа можно увидеть в Техническом паспорте БТИ жилого помещения (квартиры) в разделе «Техническое описание квартиры».

Например, для кирпичного многоквартирного дома 1960 г. постройки величина физического износа на 2012 г., согласно Техпаспорту БТИ, составляет 40%. Владеть помещением в таком доме можно как минимум еще 25 лет, затем продать. При этом новому владельцу останется не менее 12—15 лет.

На сайте www.freeincome.ru вы сможете найти ссылку на официальный реестр аварийных жилых домов в России и проверить интересующее вас здание.

Если стандартная проверка юридической чистоты показала, что квартира не является «проблемной», износ дома не превышает 60% и дом не является аварийным, то такую квартиру можно смело покупать. Провести сделку покупки квартиры вам с удовольствием поможет практически любой риэлтор.

Как перевести квартиру из жилого фонда в нежилой

После того как квартира уже приобретена и у вас на руках есть Свидетельство о праве собственности, можно начать перевод квартиры в нежилой фонд.

Условия перевода жилой квартиры в нежилое помещение подробно описаны в ст. 22 Жилищного кодекса (ЖК) Российской Федерации. Нет никакого смысла их здесь переписывать. Сам же процесс выглядит следующим образом.

В первую очередь вам необходимо подготовить и сдать пакет документов в органы местного самоуправления, другими словами, в местную администрацию.

Перечень требуемых документов может несколько отличаться от того, который прописан в ст. 22 ЖК РФ. Но пока вы будете готовить обязательный во всех случаях проект переустройства и (или) перепланировки, то без труда сможете выяснить у проектировщиков точный состав документов и куда именно их нужно подавать.

Решение о переводе квартиры в нежилой фонд принимает местная администрация на заседании межведомственной комиссии. Факт перевода квартиры подтверждается специальным документом, который выдается на руки владельцу помещения и называется Уведомление о переводе жилого помещение в нежилое помещение.

Имея уведомление и согласованный проект, можно начать строительные работы с устройством отдельного входа.

Факт того, что строительные работы проведены в соответствии с согласованным проектом переустройства и (или) перепланировки, подтверждает Акт приемочной комиссии, который также выдает местная администрация. Этот акт является основанием для начала использования помещения в качестве нежилого. То есть с этого момента помещение на законных основаниях можно сдавать в аренду.

После получения акта необходимо внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) или попросту получить кадастровый паспорт и сдать пакет документов в Регистрационную палату. Спустя некоторое время вы получите повторное свидетельство о государственной регистрации, где будет указано назначение помещения – «нежилое».

На этом формальности перевода помещения в нежилой фонд можно считать завершенными.

Для того чтобы процесс перевода прошел максимально быстро, вернитесь к гл. 6 и еще раз внимательно прочтите главу «Скорость создания коммерческого помещения».

Как провести строительные работы

Строительные работы можно начать с момента получения Уведомления о переводе жилого помещения в нежилое. До этого, заранее, необходимо подготовить план работ и список подрядчиков.

Укрупненно план будет состоять из следующего перечня работ в порядке их следования.

1. Заказать окна, двери. Для этого подойдет любая организация, изготавливающая пластиковые окна для жилых квартир. Замерщик приедет на ваш объект, бесплатно снимет необходимые размеры и предоставит точный расчет цены. Эту работу нужно сделать в первую очередь, так как окна делают достаточно долго, особенно если вы захотите оконные рамы не белого цвета или заказ попадет в разгар сезона, когда «оконщики» завалены работой.

2. Демонтировать внутренние перегородки (согласно проекту), полы, полностью освободить помещение от строительного мусора. Этой самой шумной и грязной работой будет заниматься строительная бригада. Ваш прораб перезнакомится со всеми соседями, которые будут изливать на него свое негодование. Поэтому во избежание ненужных конфликтов уделите особое внимание чистоте в подъезде.

3. Устройство новых полов и возведение новых перегородок (тамбур, туалет), устройство дверного проема на месте одного из окон. Этим занимается опять-таки бригада строителей.

4. Монтаж заказанных ранее окон и дверей выполнит бригада монтажников той организации, в которой вы заказали окна и двери.

5. Заказать рольставни, козырек и при необходимости лестницу крыльца. Все это должно быть готово к моменту окончания строительных работ, поэтому заказывайте заранее. Скорее всего на каждое изделие понадобится найти отдельного подрядчика.

6. Внутренние штукатурные работы выполнит бригада строителей.

7. Электротехнические работы поручите местному электрику. Он обслуживает дом, в котором находится ваше помещение, и вам не помешает завязать с ним личные отношения.

8. Чистовая внутренняя отделка – бригада строителей.

9. Монтаж рольставен, козырька и лестницы крыльца выполнят монтажные бригады организаций, в которых вы все это заказали.

10. Благоустроить прилегающую территорию может опять-таки ваша строительная бригада. Сюда входит устройство тротуара, возможно, изготовление небольшой ограды и приведение в порядок газона.

С хорошими подрядчиками работать одно удовольствие. Но как их подобрать? Технология достаточно проста. Например, нужно выбрать организацию, которая изготовит и установит окна и двери.

Сначала нужно позвонить в любую фирму, предлагающую пластиковые окна, для того, чтобы пообщаться с менеджером и вникнуть в тему. Менеджер будет задавать стандартные вопросы. Его вопросы и ваши ответы необходимо зафиксировать, это будет техническое задание.

Затем в интернете набираем в поисковике запрос: «Пластиковые окна» и добавляем название своего города. Например, «Пластиковые окна Москва». Поисковик выдаст ряд сайтов оконных компаний.

Первым десяти компаниям, находящимся на первой странице результатов поиска, рассылаем электронные письма с просьбой рассчитать стоимость и прикладываем техническое задание, сформулированное во время беседы с менеджером.

На следующий день проверяем электронную почту. Из полученных ответов следует выбрать три организации, которые отреагировали наиболее оперативно и предложили минимальные цены. Скорость отклика на вашу заявку напрямую связана с уровнем организации в компании.

Теперь из трех компаний выберите одну, в которой вы будете заказывать окна и двери. Две других останутся запасным вариантом. Используя подобную технологию, можно выбрать хороших подрядчиков в любой сфере строительных работ.

Одной из сложностей, возникающих при выборе строителей, является выяснение адекватной цены за работу. Как ее узнать?

Самый худший вариант – спрашивать цену у самих подрядчиков. Так вы однозначно получите завышенные суммы.

Чтобы добиться адекватной цены, сначала выясните подробный перечень работ, которые должны выполнить строители. Для этого пообщайтесь с кем-нибудь из знакомых, немного разбирающихся в этой области. Определив перечень, воспользуйтесь помощью интернета и найдите минимальные цены на каждый из видов работ в отдельности и затем все это суммируйте. Из общей суммы отнимите 10—20%. Полученная цифра и есть искомая вами цена строительных работ, отталкиваясь от которой можно вести переговоры со строителями.

Большинство строителей привыкли рассчитывать стоимость своих работ «на вскидку», без какой-либо калькуляции. На их попытки увеличить сумму попросите обоснование. В качестве контраргумента используйте стоимость работ, найденную в интернете. Возможно, вам придется чуть повысить цену. Но все равно при таком способе ценообразования ваша переплата будет минимальной.

Выбрав подрядчиков, необходимо добиться того, чтобы все работы были выполнены в срок и с надлежащим качеством. Для этого нужен ежедневный контроль. Вы или ваш представитель должны ежедневно контролировать объем и качество выполненных работ. И делать это нужно не по телефону, а лично присутствуя на объекте, видя все собственными глазами. Только так реально достигаются скорость и качество строительных работ.

Если вы не в состоянии ежедневно появляться на объекте или вынуждены уехать, то в этой ситуации поможет веб-камера, установленная в помещении. По ней вы из любой точки мира сможете видеть: ведется работа на объекте или нет. Но качество работ отследить таким образом невозможно.

Как гарантированно найти арендатора

Заканчивая строительные работы и не дожидаясь акта приемочной комиссии, уже нужно начинать поиск арендатора. Делать это можно разными путями.

Первое наше помещение было уже практически готовым, и казалось, что дело осталось за малым – найти арендатора. Почему-то непременно хотелось, чтобы площадь арендовал какой-нибудь банк или аптечная сеть. Поэтому, поработав несколько дней, мы создали большую базу контактов потенциальных арендаторов, по которой и начали рассылку. Предложения об аренде помещения рассылались в отделы развития. Адреса почтовых ящиков нетрудно было найти на сайтах компаний. В общей сложности на подготовку базы и рассылку мы потратили неделю. Проделав эту нешуточную работу, мы получили… нулевой результат. Стало очевидно, что мы занимались пустой работой.

Чтобы найти арендатора, не нужно за ним бегать. Нужно организовать процесс таким образом, чтобы арендаторы сами приходили, а вам бы только оставалось выбрать наиболее подходящего.

На собственном опыте нам удалось выбрать наиболее действенные средства: наружная реклама на фасаде и объявления в интернете.

Нередко приходится наблюдать, как собственники пытаются сдать свое помещение, размещая в окне маленький плакат или, того хуже, лист формата А4 с объявлением о сдаче в аренду.

Наружная реклама на фасаде должна быть неприлично большой, яркой и видной издалека. Она должна «мозолить глаз». Если для размещения такого плаката требуется специальное разрешение, вешайте без него. Лучше заплатить небольшой штраф, чем допустить простой помещения. На плакате не должно быть ничего лишнего, только крупными цифрами номер вашего телефона и одно слово: «АРЕНДА».

Что касается интернета, то в Московском регионе наиболее эффективными являются объявления на портале www.avito.ru, который объединил в себя существовавшие недавно по отдельности три наиболее популярных сайта бесплатных объявлений: www.avito.ru, www.slando.ru и www.olx.ru.

Хотя портал и является бесплатным, объявление об аренде обязательно нужно разместить в платном ТОПе. Те арендаторы, которые озабочены поиском помещения, должны увидеть ваше объявление в первую очередь.

Объявление обязательно должно содержать качественные фотографии:

•наиболее выигрышного вида вашего помещения (если помещение еще не готово, вставляйте цветную картинку из проекта);

•пешеходного трафика мимо дверей вашего помещения (сфотографируйте тот момент, когда людей проходит особенно много);

•местоположения вашего помещения относительно легко узнаваемых ориентиров;

•плана помещения с указанием размеров (просто отсканируйте лист из проекта);

•внутреннего ремонта.

В объявлении обязательно должна быть указана цена за аренду помещения в целом и ваши контактные данные: имя и телефон.

В тексте необходимо использовать следующие фразы: «срочно», «центр города», «магазин», «прямая аренда от собственника». Они помогут «зарядить» ваше объявление, сделать его более привлекательным.

Очень важный вопрос: какую цену аренды поставить в объявлении?

Чтобы это выяснить, для начала нужно изучить предложения аренды соседних помещений. Лучше всего – пообщавшись с самими арендаторами. Но это не всегда доступно, поэтому, скорее всего, придется воспользоваться тем же интернетом и рекламными плакатами о сдаче в аренду на фасадах других магазинов. Следует учитывать тот факт, что помещения, расположенные даже в 10 м друг от друга, могут сдаваться в аренду по разной цене. Те, которые ближе к максимальному трафику, те и дороже.

Выяснив цены, поставьте в своем объявлении максимальную. Ждите неделю и, если звонков было немного, а желающих посмотреть помещение и того меньше, снизьте цену на 5—10%. Подождите еще неделю, затем убавьте стоимость еще на 5—10%. Действуя таким образом, вы нащупаете ту максимально возможную цену, на которую найдутся реальные арендаторы. Возможно, эта цена будет ниже той, на которую вы рассчитывали. Но попытка «держать» завышенную цену приведет к длительному простою помещения. А каждый месяц простоя лишает вас 8% годового дохода. Прождав арендатора 3 месяца, вы лишитесь 25%. Не лучше ли уменьшить цену на 10% и сразу сдать помещение в аренду, чем гарантированно потерять 25% в надежде на лучшее? Кстати, в дальнейшем вы всегда сможете поднять цену аренды. А вернуть потери из-за простоя уже не получится!

И еще: не старайтесь решить за арендатора – выживет его бизнес в вашем помещении или нет. Нередко сетевые компании быстро съезжают, тогда как индивидуальные предприниматели, продающие «неперспективные» товары, продолжают арендовать помещение многие годы, исправно оплачивая аренду.

Если вы все сделаете грамотно, то через 2 недели у вас будет арендатор, который начнет платить долгожданную аренду.

Пройти 5 описанных шагов гораздо проще, если у вас есть команда – группа людей, которые оказывают вам квалифицированную помощь. О том, как создать такую команду, читайте в следующей главе.