Текст книги "Как получать доход с недвижимости, или Отпуск на всю жизнь. Эта книга поможет вам вырваться из цикла «дом-работа-дом», создать свой источник постоянного дохода, жить в любом уголке земного шара и заниматься делами, о которых вы давно мечтали"

Быстрый способ стать миллионером

Финансовое состояние человека принято мерить не только ежемесячным доходом, но и имеющимся у него капиталом, или стоимостью имущества. Грамотное инвестирование в недвижимость позволяет увеличить состояние в несколько раз. Давайте рассмотрим два примера, иллюстрирующих разные стратегии формирования капитала. Первая основана на покупке, а вторая – на создании коммерческой недвижимости.

Для красоты примеров мы будем инвестировать 1 млн долл., который заработаем в течение 10 лет. Подобный заработок более чем реален для большинства предпринимателей.

Итак, первый пример

Предприниматель «А» решил вложить свой миллион в торговую недвижимость. В Московском регионе на эти деньги можно купить одно или несколько помещений с отдельным входом, расположенных на первых этажах зданий.

Длинный путь создания капитала

(покупка недвижимости).

Через 10 лет годовой доход от аренды – 100 тыс. долл./год, сумма капитала – 1 млн долл.

Такие помещения относятся к категории стрит-ритейл и активно продаются агентствами недвижимости. Средний срок окупаемости помещений стрит-ритейл составляет 10 лет, т.е. рентабельность инвестиции равна 10% в год.

Таким образом, потратив 10 лет на зарабатывание миллиона долларов, а затем вложив его в покупку торговой недвижимости, инвестор будет иметь доход от аренды примерно 100 тыс. долл. в год. Все заработанные деньги он сохранит в полном объеме. Сумма капитала предпринимателя «А» составит миллион долларов.

Второй пример

Предприниматель «Б» зарабатывает не больше предпринимателя «А» и тоже планирует вложить заработанные деньги в торговую недвижимость. Но в отличие от «А» он решил создавать, а не покупать готовую недвижимость. Успешные инвестиции в недвижимость способны приносить ежегодно от 20% только за счет аренды, без учета удорожания самой недвижимости.

Получается, чтобы иметь ежегодный доход, как и в первом примере, 100 тыс. долл. в год, необходимо вложить при 20% рентабельности:

(100 000 долл. х 100%) / 20% = 500 000 долл.,

или в 2 раза меньшую сумму. За 10-летний период предприниматель «Б» только за счет заработанных денег создаст уже два торговых помещения. Плюс к этому одно из созданных помещений за счет дохода от аренды создаст капитал для покупки третьего помещения.

В итоге, потратив те же 10 лет на зарабатывание миллиона долларов, но инвестируя его в создание, а не в покупку торговой недвижимости, второй инвестор будет иметь доход от аренды уже 300 тыс. долл. в год. Все заработанные деньги он не только сохранит, но и приумножит в 3 раза. Сумма капитала предпринимателя «Б» составит 3 млн долл.

Короткий путь создания капитала

(создание недвижимости). Через 10 лет годовой доход от аренды – 300 тыс. долл./год, сумма капитала – 3 млн долл.

В обоих примерах сумма капитала состоит из продажной стоимости недвижимости, рассчитанной как отношение годового дохода к среднерыночной рентабельности в размере 10%.

Давайте посмотрим математику подобных инвестиций на реальном примере ближайшего Подмосковья, переведя расчеты из рублей в доллары.

В 2014 г. на вторичном рынке была куплена квартира на первом этаже жилого дома за 125 тыс. долл. Затем квартира была переведена в нежилой фонд и в ней была проведена реконструкция. На это пришлось потратить еще 45 тыс. долл. Затем квартира, ставшая нежилым помещением, была сдана в аренду под розничный магазин за 3,1 тыс. долл. в месяц. Итого:

•затраты на покупку – 125 000 долл.;

•затраты на перевод в нежилой фонд и реконструкцию – 45 тыс. долл.;

•всего потрачено – 125 000 +45 000 = 170 000 долл.;

•ежегодный доход – 3 100 х 12 = 37 200 долл.;

•рентабельность инвестиции – 37 200 / 170 000 х 100%= = 21,9% в год.

Цена продажи созданного нежилого помещения будет сильно отличаться от суммы вложенных средств. Если цена жилой квартиры оценивается субъективно, на основании договоренности продавца и покупателя, то цена коммерческой недвижимости зависит от величины денежного потока:

•ежегодный доход – 37 200 долл.;

•примерная цена продажи при среднерыночной рентабельности – 10%:

(37 200 х 100%) / 10% = 372 000 долл.

(для простоты, месячный доход с аренды можно умножить на 120, получится тот же результат).

В итоге сумма вложенных денег в течение нескольких месяцев увеличилась более чем в 2 раза:

372 000 / 170 000 х 100% = 219%.

Кроме увеличения суммы капитала коммерческое помещение еще и приносит ежемесячный доход от сдачи в аренду в размере 21,9% в год.

Создайте три подобных нежилых помещения, и ваш ежегодный доход от сдачи в аренду составит более 100 тыс. долл., а продажная цена этих помещений – более 1 млн долл. При этом совокупные затраты составят всего около 500 тыс. Для тех, кто не пожалеет времени и умеет нестандартно мыслить, затраты будут и того меньше. Это абсолютно легальный и короткий путь стать долларовым миллионером.

Важное замечание: объекты, подобные описанному в примере, на дороге не валяются. На рынке полно квартир «идеальных под нежилую недвижимость» (так пишут в объявлениях), которые после перевода в нежилой фонд и сдачи в аренду принесут не более все тех же пресловутых 10% в год. Происходит это оттого, что продавцы, завышая стоимость продажи квартир, забирают себе всю ту прибыль, которая появится в будущем, в результате работы инвестора. Для того чтобы найти квартиру, которая после перевода в нежилой фонд принесет доход от аренды в размере 20—30% в год, нужно время на приобретение соответствующих знаний и опыта. Находятся подобные квартиры не по объявлениям и не через агентства недвижимости. Инвестор сам должен быть инициатором сделки, минуя прожорливых посредников. И чем больше вам удастся совершить нестандартных ходов в процессе инвестирования, тем выше будут прибыль и рост капитала.

«Точка саморазвития» арендного бизнеса

На определенной стадии развития арендный бизнес начинает легко расширяться за счет собственного дохода. Чтобы достичь этой стадии, потребуется несколько лет целенаправленной работы.

Скорее всего, арендный доход первых лет уйдет на накопление капитала для следующего помещения. После второго и третьего помещений арендного дохода будет уже достаточно для создания новых объектов – примерно каждые 2 года. Чем больше объектов, тем выше общий доход. И спустя некоторое время наступит момент, когда арендный доход полностью обеспечит финансовые потребности семьи и одновременно позволит ежегодно расширять сеть собственных объектов недвижимости. Это и есть «точка саморазвития» арендного бизнеса.

После прохождения «точки саморазвития» владельцу уже не нужно напряженно работать или заниматься каким-то другим бизнесом. С каждым годом имеющаяся сеть недвижимости гарантированно будет делать его все более состоятельным.

Такой подход не сделает вас «топовым» долларовым миллиардером. Он даст больше – настоящую финансовую свободу и вместе с тем путь к увеличению богатства. А на что именно вы потратите эту свободу и деньги, решать только вам.

Практическое задание к гл. 10

Выполнив все предыдущие практические задания, вы действительно уже готовы заняться созданием своего первого коммерческого помещения. Единственное, что вас, наверное, сдерживает, это реальная нехватка нужной суммы денег. Если вы добросовестно выполнили предлагавшиеся в этой книге задания, то вы совершенно точно знаете, сколько именно денег вам необходимо. И вот теперь настало время найти их.

В наилучшем положении находятся те люди, которые уже имеют собственный бизнес. Вопрос нахождения нужной суммы в основном решается увеличением объема продаж. Посетите семинары, пообщайтесь с другими предпринимателями, создайте в своей компании работающую систему продаж и через год, а то и быстрее заработаете нужные деньги.

Если у вас нет собственного бизнеса – создайте его. Примерно год потратьте на то, чтобы научиться думать как предприниматель и как-то поддерживать свой бизнес на плаву. В течение следующих 1—3 лет заработайте нужную сумму денег.

И не тратьте первые заработанные деньги на дорогие «понты» вроде новой машины. Сначала создайте актив, коммерческую недвижимость, и уже с дохода от нее возьмите дорогую машину в кредит. В этом случае у вас будет и престижный автомобиль, и работающий актив.

Если у вас нет собственного бизнеса и вы не желаете его создавать, для начала обеспечьте себя высокой зарплатой. Затем купите квартиру для нежилого помещения с использованием ипотечного кредита. Полностью погасите кредит, снимите обременение по ипотеке и создайте нежилое помещение.

Это, наверное, самый долгий и мучительный путь создания коммерческой недвижимости, но, возможно, для вас он единственный.

Суть этого практического задания в том, что, имея ясную цель и сильное желание, практически в любой ситуации вы сможете найти нужные вам деньги. Перестаньте мечтать, выберите направление и сделайте первый шаг в добывании денег прямо сейчас!

Глава 11. Свобода за кредитные деньги

•хотите финансовой независимости?

Откажитесь от квартиры

•кредит – это не то, о чем вы подумали

•принципы кредитной безопасности

•практическое задание к гл. 11

Можно ли создать коммерческую недвижимость, не имея достаточного количества собственных средств? Ведь как-то умудряются герои западных историй успеха стать миллионерами, набрав доходной недвижимости в ипотеку без первоначального взноса. Как стать таким же героем на родных просторах? Ниже я постараюсь ответить на эти вопросы, приводя примеры в качестве иллюстраций.

Хотите финансовой независимости? Откажитесь от квартиры

В юности меня убеждали, что для стабильной и защищенной жизни нужно иметь «тылы» в виде собственной квартиры. На ее покупку и обустройство следует направить свои силы с самого начала трудовой жизни. Но, как показала практика, в своей квартире удается прожить не дольше нескольких лет. Сначала покупается однокомнатная квартира. С появлением детей семья переезжает в двухкомнатную квартиру, а с ростом дохода в трехкомнатную. В активный период жизни приходится переезжать по нескольку раз, меняя районы, города, а то и страны. Наша жизнь полна перемен. В этих условиях «тылы» приходится таскать за собой, тратя на доплаты, ремонты и мебель уйму денег и времени.

Не разумнее ли тем, кто чувствует в себе силы, с самого начала стремиться к финансовой независимости? Вместо покупки квартиры для проживания создать коммерческую недвижимость и ежемесячно получать арендный доход. Полученных денег не только хватит на аренду жилья, но еще и останется. Как известно, цифры гораздо убедительнее слов. Поэтому давайте рассмотрим предложенную идею на основе реальной сделки и цен 2014 г.

Семья моих знакомых жила в съемной квартире в Москве. Эта квартира находится на шоссе Энтузиастов в «сталинском» доме. Совсем рядом с Измайловским парком. Замечательная квартира площадью 85 кв. м, с хорошим ремонтом и импортной мебелью. За 85 кв. м знакомые платили 50 000 рублей в месяц. Как всякая нормальная семья, они подумывали о том, чтобы купить квартиру, а не переплачивать за аренду «какому-то дяде» всю оставшуюся жизнь.

Арендуемая квартира стоила примерно 13 млн рублей. Свободных денег у знакомых было только 5 млн рублей. Чтобы купить квартиру, недостающие 8 млн рублей пришлось бы взять через ипотеку, например, в Сбербанке. Согласно ипотечному калькулятору на сайте банка, при первоначальном взносе 5 млн рублей ежемесячно в течение 20 лет знакомые платили бы 96 500 рублей:

•первоначальный взнос – 5 млн рублей;

•ипотечный кредит на покупку квартиры —

8 млн рублей;

•ежемесячный платеж по кредиту – 96 590 рублей.

Итого, потратив 5 млн рублей, мои знакомые имели бы квартиру в собственности и ежемесячно минус 96 590 рублей.

Но, к счастью, знакомые выбрали нестандартный путь. Потратив некоторое время на поиски в одном из городов ближайшего Подмосковья, с моей помощью они купили квартиру в проходном месте, на первом этаже жилого дома. При площади 66 кв. м цена квартиры составила 5 млн рублей. В том же Сбербанке был взят потребительский кредит на сумму 1,8 млн рублей. На эти деньги квартира была переведена в нежилой фонд и реконструирована. Получившееся коммерческое помещение сдано в аренду за 124 000 рублей в месяц. Потребительский кредит взят на три года с ежемесячными выплатами банку 63 728 рублей.

Для сдачи коммерческого помещения в аренду было открыто ИП с использованием патентной системы налогообложения. Годовой налог составил 11 952,42 рублей (см. Закон Московской области от 26 ноября 2014 г. №153/2014-ОЗ). Страховые взносы в ПФР и ФФОМС составили 22 261,38 рублей в год. Налог на имущество, который будет введен для ИП в 2015 г., составит примерно 8 200 рублей в год. Общая налоговая нагрузка – 11 952,42 +22 261,38 +8 200,00 = 42 413,80 рублей в год. Это, кстати, всего 2,2% и совершенно законно.

Теперь соберем все цифры вместе:

•покупка квартиры для перевода в нежилой фонд – 5 млн рублей;

•кредит на перевод квартиры в нежилой фонд и реконструкцию – 1,8 млн рублей;

•ежемесячный платеж по кредиту – 63 728 рублей (в течение трех лет);

•ежемесячный платеж за аренду квартиры для проживания – 50 000 рублей;

•налоги и отчисления в фонды – 42 413,80 рублей в год, или 3 534,50 рублей в месяц.

Итого, потратив 5 млн рублей, первые три года знакомые имеют ежемесячно:

•124 000 – 63 728 – 50 000 – 3 534 = плюс 6 738 рублей;

•с четвертого года и далее —

124 000 – 50 000 – 3 534 = плюс 70 466 рублей в месяц!

В обоих рассмотренных случаях, потратив 5 млн руб., семья будет жить в полюбившейся квартире. Но в случае покупки квартиры для проживания финансовый итог – минус 96 590 рублей в месяц. А в случае создания коммерческого помещения и аренды квартиры для проживания итог – плюс 70 466 рублей в месяц. Разница между двумя вариантами 167 056 рублей ежемесячно в пользу создания коммерческого помещения и аренды квартиры.

Но это еще не все. Деньги, вложенные в нежилое помещение, с момента сдачи его в аренду выросли в 2 раза:

•примерная цена коммерческого помещения —

124 тыс. х 100 = 12,4 млн рублей (обоснование расчета см. «Быстрый способ стать миллионером», «Пример №2»);

•вложенные собственные средства – 5 млн рублей;

•потребительский кредит – 1,8 млн рублей;

•прибыль от потенциальной продажи —

1 2,4 млн – 5 млн – 1,8 млн = 5,6 млн рублей;

•доход на вложенные средства – 5,6 млн / 5 млн = 112%.

То есть, вложив деньги в создание коммерческого помещения, знакомые стали богаче в 2 раза. Но если бы они решили купить квартиру в ипотеку, то стали бы беднее из-за большой переплаты банку. Вернуть вложенные деньги они могли бы, продав квартиру во время скачка цен. Но в этом случае вряд ли стоит надеяться на прибыль, так как одновременно инфляция изменит цены и на все другие товары, обесценив доход от удорожания квартиры.

Этот пример из жизни может создать ложное впечатление легкости всего произошедшего. Выбрали нестандартный путь, купили квартиру, перевели в нежилой фонд, реконструировали и сдали в аренду. Но за всей этой легкостью стоит масса работы и проблемы, решить которые большинству окажется не под силу. Неподготовленному человеку просто взять и повторить описанную историю не удастся. Требуются соответствующие опыт и навыки. Прибрести их непросто, но гораздо легче и быстрее 20-летнего «ипотечного рабства».

Кредит – это не то, о чем вы подумали

У большинства начинающих инвесторов нет правильного понимания того, как использовать кредит для покупки доходной недвижимости. Между кредитными деньгами и благодатью пассивного дохода существует далеко не очевидная связь.

Часто ситуация выглядит следующим образом: молодой человек, начитавшись захватывающих историй, решил, что достоин лучшей жизни, нежели его родители. Зачем вкалывать всю жизнь на работе, когда можно получать волшебный пассивный доход? Чуть углубившись в тему, он понимает, что из всего многообразия видов по-настоящему реальный пассивный доход можно получить только от сдачи недвижимости в аренду. Купить же недвижимость можно на кредитные деньги. Почему нет? Кругом изобилие рекламы банков, где красивые девушки раздают деньги «на выгодных условиях» маниакально счастливым людям. Вооружившись финансовой мудростью: «выплаты по кредиту должны быть меньше арендной платы», новоиспеченный инвестор отправляется на поиски денег. Но тут его ждет первое разочарование: выплаты по кредиту ВСЕГДА превышают сумму арендной платы. И если инвестор не унывает, со временем его ждет второе разочарование: нет никого, кто готов дать ему деньги. Убедившись, что жизнь – жестокая штука, начинающий инвестор приходит к выводу: «у нас это не работает» – в России, в отличие от Запада, нельзя заниматься инвестированием в недвижимость с использованием кредитных денег.

К счастью, это ошибочный вывод. Для инвестирования в недвижимость не только можно, но и нужно привлекать заемные средства. Но здесь важно понимать, что существуют основные принципы использования кредитов в арендном бизнесе. Пренебрежение этими принципами приводит к разочарованию в жизни или к еще более серьезным последствиям. Какие же это принципы?

Принципы кредитной безопасности

Принцип №1: Кредитные деньги необходимо использовать для РАСШИРЕНИЯ существующего УСПЕШНОГО бизнеса.

Применительно к арендному бизнесу это означает, что у вас уже есть один или несколько объектов недвижимости, ежемесячно приносящих солидный доход, и вы желаете приобрести очередную (не первую!) недвижимость. Либо у вас есть успешный бизнес, годовой доход с которого позволит купить доходную недвижимость. Следует иметь в виду, что доход с бизнеса менее надежен, чем доход с аренды, – слишком много факторов неопределенности. Поэтому владельцам неарендного бизнеса лучше проявить предусмотрительность: брать кредит не больше суммы реального годового дохода за вычетом суммы затрат на проживание.

А как же поступить тем, у кого нет бизнеса или приносящей доход недвижимости? Забыть о кредите! Чудес в жизни не бывает. Не стоит искать легкие пути, стараясь обойти создание финансовой базы. Следует добиться или очень высокой заработной платы, или, что более реально, создать собственный бизнес и научиться зарабатывать в нем. Только после этого имеет смысл вернуться к недвижимости. А до тех пор важно узнать об инвестировании как можно больше. В том числе и из этой книги.

Принцип №2: Беря кредит, необходимо рассчитывать на ИМЕЮЩИЕСЯ, а не на будущие доходы.

Выдавая кредит, банк, скорее всего, попросит оформить залог. В случае если вы окажетесь неплатежеспособны, банк воспользуется залоговым имуществом для ликвидации задолженности. То есть в случае финансовых проблем в период пользования кредитом, а они обязательно будут, вы рискуете потерять заложенное имущество. Чтобы не попасть в такую ситуацию, ограничьте сумму заемных денег исходя из своих реальных возможностей. Ежемесячные выплаты по кредиту (проценты плюс погашение основной суммы) в совокупности не должны превышать 1/3 части вашего текущего ежемесячного дохода. Предполагается, что ваш доход как минимум в 3 раза выше, чем сумма, необходимая на проживание.

Например:

ежемесячно ваши расходы на проживание составляют 100 000 рублей, а ваш общий доход составляет 300 000 рублей в месяц (ровно в 3 раза больше затрат на проживание). В этом случае безопасно с финансовой точки зрения брать кредит, «съедающий» не более 100 000 рублей в месяц. Предположим, это кредит под 14% годовых сроком на 5 лет. Сумма кредита составит 4 298 000 рублей, что легко рассчитать с помощью кредитного калькулятора, доступного на сайтах многих банков.

Хотя банк исходя из ежемесячного дохода готов будет дать в 2 раза больше денег, все же стоит ограничиться рассчитанной суммой кредита. В этом случае при очередных финансовых потрясениях в экономике имеющийся долг вас не потопит, да и спать вы будете гораздо спокойней.

Принцип №3: Кредит на покупку доходной недвижимости используется как ДОПОЛНЕНИЕ к собственным деньгам.

Как уже было сказано ранее, выплаты по кредиту ВСЕГДА превышают сумму арендной платы.

Например:

выплаты по кредиту на сумму 4 298 000 рублей под 14% годовых сроком на 5 лет составляют 100 000 рублей в месяц.

Предположим, на всю сумму кредита мы приобретем коммерческую недвижимость. Ежемесячный доход от сдачи в аренду составит в лучшем случае около 70 000 рублей (рентабельность равна 19,5%). При покупке недвижимости полностью за счет кредитных денег ежемесячный убыток составит 30 000 рублей в течение 5 лет:

70 000 – 100 000 = —30 000 рублей.

Очевидна финансовая нецелесообразность подобной инвестиции.

Бытует мнение, что на Западе все по-другому, так как кредит там можно получить под низкий процент. Действительно, в Европе ипотечный кредит можно взять под 3—4% годовых. Но в Европе живут тоже не дураки. То, что мы только осваиваем, они уже давно прошли. Рентабельность европейской недвижимости, по сравнению с российской, меньше в разы. Другими словами, ситуация там мало отличается от описанной выше.

Так в чем выгода от использования кредита? В том, что он помогает увеличить рентабельность инвестиции. И это возможно в том случае, когда для покупки недвижимости вы используете заемные деньги наравне с собственными. Непременным условием является превышение доходности недвижимости над стоимостью кредита.

Например:

недвижимость стоимостью 4 298 000 рублей приносит 70 000 рублей в месяц, или 840 000 рублей в год. Доходность недвижимости составляет:

840 000 / 4 298 000 х 100% = 19,5%.

Подобная доходность выше, чем в среднем по рынку.

Банк предлагает кредит под 14% годовых.

Как легко заметить: доходность недвижимости (19,5%) больше стоимости кредита (14%).

В этом случае имеет смысл использовать кредитные деньги для увеличения общей рентабельности инвестиции.

Предположим, покупая указанную недвижимость, мы использовали 2 298 000 рублей собственных денег и 2 000 000 рублей кредитных, в общей сложности затратив 4 298 000 рублей.

Ежемесячные затраты на погашение кредита составят 46 500 рублей.

Ежемесячный доход, за вычетом затрат на погашение кредита, составит:

70 000 – 46 500 = 23 500 рублей в месяц, или 282 000 рублей в год.

Через 5 лет кредит будет погашен. Сумма собственного капитала сразу же увеличится на величину погашенного кредита, т. е. на 2 000 000 рублей. К тому же весь доход, получаемый с аренды (840 000 рублей в год), теперь будет полностью оставаться у нас.

Через 10 лет владения собственностью мы получим:

282 000 х 5 = 1 410 000 рублей – в виде рентного дохода за первые 5 лет;

2 000 000 рублей – после погашения кредита в виде увеличения суммы собственного капитала;

840 000 х 5 = 4 200 000 рублей – в виде рентного дохода за второй 5-летний период.

Итого: 7 610 000 рублей.

Рентабельность нашей инвестиции составит:

7 610 000 / 2 298 000 х 100% = 330% за 10 лет,

или:

330: 10 = 33% в год.

Таким вот образом с помощью кредитных денег мы увеличили доходность инвестиции с 19,5 до 33% в год. В приведенном примере намеренно не учтена инфляционная составляющая. Это позволяет показать «чистое» влияние кредита на общую доходность.

Для справки: на практике рентабельность инвестиций в коммерческую недвижимость по описанной схеме доходит до 60% в год.

Возможно, для некоторых читателей более наглядным итогом приведенного примера будет следующее: за одну и ту же сумму собственных средств вместо одного объекта недвижимости можно купить два, воспользовавшись заемными деньгами. Через 5 лет, после выплаты кредита, вы будете в 2 раза богаче, чем если бы приобретали недвижимость полностью только за счет собственных средств.

В итоге в условиях современной России можно и нужно инвестировать в коммерческую недвижимость с привлечением кредитов. При этом важно соблюдать базовые принципы использования заемных денег:

•использовать для расширения существующего арендного бизнеса;

•рассчитывать на имеющиеся, а не на будущие доходы;

•использовать как дополнение к собственным деньгам.

Соблюдение указанных принципов позволит минимизировать финансовые риски и увеличить рентабельность инвестиций, проще говоря – стать богаче за меньший период времени.