Текст книги "Ипотека в Российской империи"

Глава 5
Акционерные земельные банки

Как акционерное предприятие, каждый земельный банк обязан был начинать свою деятельность со сбора средств в акционерный капитал. Первоначальный капитал определялся учредителями (от 1 до 2 млн руб.) и создавался путем выпуска акций, номинал которых устанавливался на уровне 25 руб. Акции первого выпуска распределялись в основном между учредителями. В течение 6 месяцев после утверждения устава банка по каждой акции из выпущенных для создания первоначального капитала должно было быть внесено 25 % нарицательной цены в местные конторы или отделения Госбанка, и только после этого Министерство финансов разрешало открытие банка. При взносе первых 25 % с нарицательной цены акций учредителям выдавались временные именные свидетельства, которые при уплате их полной нарицательной цены обменивались на акции.

Акция, как известно, представляет собой свидетельство на приобретение части акционерного, или (как его называли в уставах) складочного, капитала. Складочный акционерный капитал мог быть увеличен посредством новых выпусков акций (по той же нарицательной цене) по постановлению общего собрания акционеров и с разрешения Министерства финансов. Каждая акция снабжалась купонным листом для получения дивиденда из чистой прибыли банка. При выплате дивидендов по итогам года от листа отрезался соответствующий купон (отсюда пошло выражение «стричь купоны»). Выдача дивиденда производилась после предварительной публикации и осуществлялась по предъявлению купона. Акции всех последующих после первого выпусков выдавались на предъявителя. Печатались акции в Экспедиции по заготовлению государственных бумаг, т. е. там же, где и облигации государственных займов. В полиграфическом отношении и в смысле защиты от подделки они были выполнены превосходно.

Жизнедеятельность акционерных земельных банков регламентировалась их уставами, которые, будучи утверждены правительством, становились автономными законодательными актами[255]255
  Подробно см.: Устав акционерных земельных банков с разъяснением вопросов, возникших на практике его применения. Изд. 5-е, переработанное и дополненное / Комитет Съездов представителей учреждений русского поземельного кредита. СПб., 1913. Отличия уставов акционерных земельных банков от типовых уставов были незначительны и касались второстепенных деталей банковской деятельности.


[Закрыть]. Общие нормы деятельности банков были зафиксированы в Уставе кредитном, входящем в действующий «Свод законов Российской империи». Кредитный устав определял, что акционерные банки действуют на основании собственных уставов, содержание которых должно соответствовать принятому образцу (именно поэтому уставы российских акционерных банков совпадают почти дословно).

История любого банка, в том числе и акционерного земельного, начиналась с первого заседания собрания акционеров – высшего органа внутри банковского управления. В компетенцию собрания входило обсуждение как принципиальных, так и текущих вопросов деятельности банка. Общие собрания были обыкновенные и чрезвычайные. Первые происходили ежегодно; на них избирались члены правления, оценочной и ревизионной комиссий, утверждались инструкции для производства оценок закладываемых имуществ, окончательно утверждались годовые отчеты правления и оценочной комиссии, выносилось постановление о распределении прибылей, вознаграждении членов правления и даже о ликвидации банка, правда, если к тому не было особого повода. Чрезвычайные собрания акционеров созывались по усмотрению правления или по требованию акционеров, имеющих в совокупности сто голосов. Собрание считалось состоявшимся, если на нем присутствовало не менее 40 акционеров, владеющих не менее 25 % всех акций банка. В противном случае спустя две недели созывалось второе собрание, которое считалось состоявшимся независимо от числа присутствующих акционеров и количества принадлежавших им акций.

Пользуясь этим положением устава, руководители банков в случае надобности проводили «общие» собрания акционеров с любым числом участников, вплоть до нескольких (менее 10) человек. Подавляющая часть постановлений собраний принимались простым большинством голосов. Исключение составляли наиболее важные вопросы жизнедеятельности банка (утверждение отчетов, избрание руководящих лиц и органов и пр.), обсуждение которых требовало присутствия (лично или через поверенных) акционеров, владеющих не менее чем одной третью всех акций банка. Решение при этом принималось двумя третями «наличных голосов».

Правом голоса на общем собрании пользовался акционер, который имел не менее 10 акций. Владеющий 30 акциями имел 2 голоса, 60 – 3 голоса, 100 – 4 голоса и, наконец, более 100 – 5 голосов[256]256
  ПСЗ II. Т. XLVII. № 49556.


[Закрыть]. С самого начала крупные акционеры и руководители земельных банков стали различными путями обходить установленный для одного акционера максимум числа голосов на общих собраниях. Уже в конце 1877 г. представитель Петербургско-Тульского банка, выступая на Втором съезде представителей земельных банков, заявил, что акционер, владеющий значительным числом акций, желая оградить свои права на общем собрании, прибегает к раздроблению принадлежащих ему акций «между посторонними лицами». Крупный акционер часто являлся на общее собрание в сопровождении целой толпы статистов – «подставных акционеров», которым акции раздавались в канун собрания небольшими порциями, достаточными, однако, чтобы обеспечить держателю контрольного пакета перевес при голосовании[257]257
  Снегирев Л. Ф. Подставные акционеры. М., 1904.


[Закрыть].

Так поступили, например, московские банкиры Рябушинские, стремившиеся овладеть Харьковским земельным банком – третьим по величине акционерным банком ипотечного кредита. Основатель банка А. К. Алчевский передал Рябушинским в обеспечение предоставленной ему ссуды крупный, но все же не решающий пакет банковских акций в размере 3,5 тыс. штук. Ловкие московские банкиры «распределили» свой пакет между родственниками и доверенными лицами по 120 акций (3 голоса). В итоге вместо 5 голосов, положенных им по закону, они получили 90 и, тем самым, обеспечили себе необходимое большинство при выборах нового состава правления. Харьковский земельный банк после этой «операции» вошел в сферу влияния финансовой группы Рябушинских, о чем еще будет сказано ниже. Таким образом, ограничение максимума голосов на собраниях акционеров банков не способствовало защите мелких держателей акций, как это первоначально было задумано законодателями, а в большинстве случаев лишь делало формальным обсуждение и голосование на общих собраниях.

Основными органами банковского управления являлись избираемые на собраниях акционеров правления. В первый раз правление избиралось из учредителей, а затем на три года из числа акционеров, имеющих право голоса по баллотировке. В составе правления состояла и избираемая собранием оценочная комиссия. Члены правления выбирали из своей среды председателя. Каждый член правления и оценочной комиссии должен был иметь не менее двадцати пяти акций банка, которые хранились в банке в течение всего времени нахождения их на соответствующих должностях.

Правление ведало всеми текущими делами банка, а в конце года представляло отчеты по всем операциям банка и предложения о распределении прибыли. В обязанность оценочной комиссии входила проверка оценок закладываемых имуществ на основании инструкции, одобренной общим собранием акционеров. Оценочная комиссия также составляла отчет для ежегодного годового общего собрания.

Отчеты земельных банков отражали основные направления их деятельности. Они подразделялись на несколько рубрик. Во-первых, это баланс, который характеризовал состояние счетов банка на момент окончания операционного года. Во-вторых, сведения об оборотах по статьям баланса, счет прибылей и убытков за истекший период, состояние капиталов складочного (акционерного) и запасного. В-третьих, информация о принадлежащих банку закладных листах и о конверсии закладных листов. В-четвертых, сведения о купонах, предъявленных к размену, и о выданных по ним суммах. В-пятых, информация о ссудах, выданных под залог недвижимости, о числе заемщиков и сумме долгов, остающихся непогашенными к будущему периоду, о величине выданных ссуд и распределении их по срокам, о платежах заемщиков по ссудам, о публикациях и торгах имуществ неисправных заемщиков и прочее.

Для проверки отчетов правления из числа акционеров, имеющих право голоса, избиралась ревизионная комиссия, в состав которой со временем стали входить уполномоченные от Министерства финансов. Публичность деятельности правления подкреплялась публикацией отчетов в «Правительственном вестнике» и в местных «Губернских ведомостях». Кроме ежегодных отчетов, правление публиковало финансовый баланс банка (каждые шесть месяцев), заключения общих собраний и результаты ревизий.

Какие же операции осуществляли российские акционерные ипотечные банки? Круг их действий ограничивался выдачей ссуд лицам всех сословий под залог земель (в сельской местности) и под залог городских недвижимых имуществ. Недвижимость (земля и строения) должна была принадлежать заемщикам на правах полной собственности. Ссуда имела свободный (нецелевой) характер. Выдача ссуды никакими условиями ее использования не оговаривалась. Каждый банк имел утвержденную уставом территориальную сферу деятельности; иногда эти сферы перекрещивались. В одной и той же губернии могли действовать только два ипотечных банка (не считая «Общества взаимного поземельного кредита»). В целом, акционерные ипотечные банки охватывали территорию почти всей России.

Ссуды выдавались лишь под залог недвижимых имуществ, свободных от всяких долгов, или с условием их уплаты из назначенной к выдаче ссуды с преимущественным правом банка на взыскание долга по ссуде. В свою очередь, заложенные в акционерных земельных банках имущества могли быть отдаваемы с ведома банков в залог под дополнительные ссуды «в посторонние руки», с сохранением за банком преимущественного права на удовлетворение долгов по выданным ссудам. Заложенные имущества могли переходить из рук в руки по наследству, дарению и продаже при условии перевода долга и обязательств по отношению к банку на нового владельца.

Желающие получить ссуду под залог земли обязаны были предоставить в банк следующие документы: 1) заявление о выдаче ссуды; 2) свидетельство о принадлежности заемщику имения и о лежащих на нем долгах, взысканиях, исках, спорах и прочее; 3) план имения; 4) подробно составленную опись имения. Те, кто получал ссуду под залог строений, кроме указанных выше документов, обязаны были представить страховой полис, который должен был храниться в банке (строения, принятые в залог, должны были до окончания уплаты долга ежегодно страховаться от огня за счет заемщика)[258]258
  Правила о взаимных обязанностях Петербургско-Тульского поземельного банка и страховых обществ по приему на страх имуществ, в означенном земельном банке заложенных // Справочная книжка для заемщиков Петербургско-Тульского поземельного банка. Изд. 4-е, исправленное и дополненное. СПб., 1890. С. 82–89.


[Закрыть].

Ссуды выдавались долгосрочные и краткосрочные. Краткосрочные ссуды выдавались на срок от 1 до 3 лет под заложенные в банке по долгосрочной ссуде имения в размерах не свыше 10 % их оценки. Эти ссуды выдавались наличными деньгами за счет части прибылей банка. Долгосрочные ссуды под залог земель выдавались на срок от 18 лет 7 месяцев до 61 года 8 месяцев; под залог городских недвижимых имуществ – на срок от 18 лет 7 месяцев до 36 лет 4 месяцев. По уставу ссуды должны были выдаваться закладными листами по их нарицательной цене. Ссуды выдавались в размере не свыше 60 % оценочной стоимости имущества. Причем совокупность долгов по долгосрочной и краткосрочной ссудам, выданным под одно и то же имущество, также не должна была превышать 60 % оценки. При выдаче ссуды правление банка делало распоряжение о наложении запрещения на заложенное имущество в размере всей разрешенной ссуды.

Кроме выдачи первичных ссуд, банки могли производить перезалоги с переоценкой имущества по уже выданным долгосрочным ссудам и выдавать дополнительные ссуды (при перезалогах и выдачах дополнительных ссуд правление банка требовало удостоверения старших нотариусов о новых операциях с заложенной недвижимостью, исках, недоимках и пр.).

Оценка (и переоценка в случае перезалога) закладываемой в банк недвижимости производилась на основании особых инструкций, составленных правлением банка и утвержденных общим собранием акционеров. Составленная владельцем оценочная опись проверялась специальной оценочной комиссией и утверждалась правлением (которое могло уменьшить оценку, но не могло ее увеличить). Земельные имения могли оцениваться по «нормальной» и «специальной» оценкам. Первая производилась по средним оценкам данной местности, на основе документов, удостоверяющих право собственности и размеры имения, без осмотра имения на месте. Специальная оценка требовала учета факторов, повышающих ценность имения, и поэтому производилась после осмотра его на месте. Специальная оценка должна была учитывать оброчные сборы, связанные с земельным хозяйством, наличие в имении винокуренных и свеклосахарных заводов, его близость к железной дороге и т. д. В оценку не вводились постройки, не связанные с сельским хозяйством, – фабрики, заводы, шахты, рудники и т. д. Лес, как правило, должен был оцениваться по сельскохозяйственному пользованию, а не как лесное хозяйство. Совершенно очевидно, что закон стремился дать преимущества помещикам, а не промышленникам. Вместе с тем, при оценке разрешалось учитывать дачные постройки вблизи городов.

В одном из официальных изданий начала XX в., посвященном оценочной деятельности земельных банков, признавалось следующее: «…вместе с ростом землевладельческой культуры, хозяйственные ценности и денежная стоимость имений обуславливается не только пространственностью земельных угодий, как это должно иметь место при экстенсивном хозяйстве. Для оценки имеет значение не ценность единицы пространства, а ценность хозяйства на определенном пространстве, в связи со всей хозяйственно-экономической обстановкою. Прекращение [деятельности] винокуренного завода, плохое состояние и недостаточность строений, необходимых для ведения хозяйства за счет владельца, отсутствие воды, неудобная конфигурация имения – все это является уже не столько отсутствием в хозяйстве достоинств, сколько наличностью положительных недостатков, и все это понижает стоимость земельного имения и среднюю оценку его десятины. Теперь уже трудно представить стоимость земли вне других условий хозяйства данного имения. Все эти условия и учитываются в оценках земельных банков»[259]259
  Данные об оценках земельных имуществ и средние подесятинные оценки частных земельных банков за 1903–1912 гг. / Министерство финансов. Особенная канцелярия по кредитной части. Пг., 1915. С. 50–51.


[Закрыть].

В каждой губернии существовала большая разница между высшей и низшей оценками имений. Наиболее высоко оценивалась земля, находящаяся вблизи больших городов, в связи с ее выгодным местоположением, с выращиванием на ней огородных культур, с расположением на ней дачных построек. В Петербургском уезде в 1911 г. имела место оценка земли в 709 руб. за десятину при средней погубернской в 68,4 руб. В Московском уезде подесятинная оценка в 1911 г. исчислялась в 1466 руб., а в 1912 г. – в 1180 руб. при средней погубернской соответственно в 156,6 руб. и в 119,6 руб. Высокие оценки имений в южных губерниях (Область войска Донского) в 1909 г. и 1911 г. (650 руб. и 833 руб. соответственно при средней оценке по области в 164,3 руб. и 201,3 руб. соответственно) объясняются близостью к Таганрогу, выращиванием в имениях огородных культур и удобством их сбыта в городе. Очень высок был ряд оценок небольших участков на Черноморском побережье – в Сочинском округе в 1907 и 1912 гг. (1500 руб. и 1573 руб. за десятину), Новороссийском в 1909 г. (2486 руб.). Высоко оценивались земли под виноградниками и фруктовыми садами в Кутаисской и Тифлисской губерниях. «Высокие оценки земельных имуществ по Средней Азии зависели от тех же причин: в залог банков поступали земли, находившиеся под культурой хлопка»[260]260
  Там же. С. 11, 29, 628.


[Закрыть].

Платежи по долгосрочным ссудам состояли из: 1) процента роста (от 2,5 % до 3 %, в зависимости от срока ссуды); 2) процента на погашение ссуд (от 1,3 % до 1,5 %); 3) процента на составление запасного капитала, в дивиденд акционерам и на расходы по управлению банком. Последний платеж взимался в размере 0,5 % с постоянным уменьшением после погашения одной десятой части ссуды. Всего заемщики выплачивали от 5 % до 6,5 %. Платежи вносились заемщиками как наличными деньгами, так и закладными листами данного банка, вышедшими по тиражу, или купонами от этих листов, по которым уже прошел срок уплаты. Заемщики могли сверх обязательных платежей в определенном порядке произвести и досрочное погашение ссуды.

Если заемщик не выплачивал в срок установленных по займу взносов, то ему давалось 2,5 льготных месяца для того, чтобы погасить недоимку. Если этого не происходило, правление банка публиковало (за счет самого заемщика) в «Правительственном вестнике» и местных «Губернских ведомостях» объявление о назначении заложенного имущества в продажу. Через шесть недель по истечении льготного срока и по крайней мере за месяц до дня торгов делалась публикация в тех же изданиях с указанием времени торгов и сведений о заложенном имуществе. В 1899 г. плата за объявление была сокращена вдвое, а число публикаций уменьшено с трех до одной. Заемщик и в этом случае мог внести недоимку и избежать продажи своего имущества. Правда, ему уже нужно было заплатить проценты за просрочку и оплатить расходы за публикацию. Такой шанс сохранялся за ним вплоть до дня торгов.

Продажа недвижимых имуществ неисправных заемщиков по усмотрению правления могла производиться в полном его составе или по частям. Торги начинались с объявления суммы долгов, числящихся на имуществе по платежам банку, сюда включались и расходы банка, связанные с публикациями и с уплатой налогов (по этой недвижимости). На покупателя, приобретавшего заложенную недвижимость, переводилась не только числящаяся за проданным имуществом ссуда, но и долги бывшего владельца недвижимости. Желающие торговаться на продаваемое банком имущество должны были до начала торгов предоставить залог, равняющийся сумме, с которой должны были начаться торги. Торги считались состоявшимися, если сверх этой суммы были предложены надбавки хотя бы двумя покупателями. Если первые торги не завершались продажей имущества, то через две недели назначались вторые. Если и на вторичных торгах никто не предлагал сверх суммы долга по ссуде цены, равной всем платежам, то имущество временно поступало в собственность банка. В уставах срок, в течение которого банк считался собственником имущества, определялся в 6 месяцев. После этого недвижимое имущество должно было по решению правления вновь продаваться банком. Очень часто при таких продажах банки несли убытки. В первое десятилетие деятельности акционерных земельных банков (1872–1883 гг.) они составили 4,5 млн руб. (из них 1,4 млн руб. пришлось на Харьковский банк)[261]261
  РГИА. Ф. 1152. Оп. 10, 1885. Д. 281. Л. 62–64.


[Закрыть]. Убытки покрывались из запасного капитала, а в случае его недостатка из акционерного капитала. Банки настаивали на продлении срока, так как в течение полугода банку часто трудно было продать остающиеся за ним имущества или хотя бы привести долги по ним в такое состояние, при котором дальнейшие убытки были бы устранены. Звучали голоса и о предоставлении банкам права бессрочного и полного владения поступившими в их собственность «по безуспешности торгов» недвижимыми имуществами. В этом случае акционерные земельные банки могли бы сосредоточить в своих руках значительную часть частновладельческих земель и «домовладений» в городах и существенно влиять на уровень цен на недвижимость. Позиция правительства в этом вопросе была достаточно последовательна. Министерство финансов через Кредитную канцелярию не раз заявляло банкам, что готово обсуждать с ними вопрос о продлении срока для продажи имуществ до одного года (а в особых случаях – до пяти лет). Однако категорически высказывалось против перехода в собственность акционерных ипотечных банков недвижимых имуществ, поступивших в их распоряжение после неудачных торгов, считая вопросы распределения и перераспределения земельной собственности прерогативой власти.

Как уже говорилось, средства для выдачи ссуд акционерные земельные банки аккумулировали не только путем выпуска акций, но и главным образом ипотечных облигаций – закладных листов. Закладные листы (как и акции) печатались в Экспедиции по заготовлению государственных бумаг по форме, утвержденной Министерством финансов, с обозначением размера процентов, нарицательного капитала и срока его уплаты с приложением купонного листа. На каждом закладном листе была подпись уполномоченного от Министерства финансов. Эти облигации представляли собой обязательства банка перед владельцами заемных капиталов и были обеспечены заложенными в банке недвижимыми имуществами, а также складочным и запасным капиталами и всем достоянием банка.

В случае банкротства акционерного банка ипотечные облигации имели солидное обеспечение: ликвидацию его дел и удовлетворение требований держателей его обязательств брало на себя государство. В конце 1890-х годов правительство взяло на себя и помещение закладных листов, передав их в сберегательные и эмеритальные кассы.

Стоимость выпущенных банком в обращение закладных листов не должна была превышать сумму произведенных банком долгосрочных ссуд под залог недвижимой собственности и не должна была превосходить более чем в 10 раз сумму складочного и запасного капиталов. Закладные листы на предъявителя были достоинством в 100, 150, 500, 1000, 5000, 10 000 кредитных руб. или в 125 металлических, которые соответствовали 20 фунтам стерлингов или 500 франкам, 236 голландским гульденам или 134 прусским талерам.

Закладные листы, выдаваемые в ссуды, приносили определенный процент. Величина процентов по закладным листам зависела от срока ссуды. Получив ссуду в виде ипотечных облигаций, владельцы закладных листов могли вносить их в кассы банка на хранение, а могли и продавать их на рынке ценных бумаг. По договоренности с клиентами ипотечные банки могли принять на себя продажу закладных листов по рыночной цене, взимая при этом за услугу комиссионную плату (не свыше 4 %). Как правило, они пользовались при этом посредничеством коммерческих банков и расчет с заемщиками производили по рыночной стоимости листов, при том, что размер ссуды определялся по их номиналу. Закладные листы, как и другие ценные бумаги, вводились в котировку на биржах по определенному курсу.

Периодически (чаще всего 2 раза в год) производился тираж закладных листов на сумму следующих в каждом году погасительных по займам взносов, а также на все наличные деньги, поступившие в течение года в возврат займов до срока (суммы досрочных погашений). Погашение вышедших в тираж листов производилось уплатой из кассы банка нарицательной цены листов. Тираж и уничтожение закладных листов производились в правлении банка публично в присутствии трех депутатов, назначаемых общим собранием, и лица, командируемого от Министерства финансов. В течение месяца со дня производства тиража вышедшие номера закладных листов публиковались в «Правительственном вестнике» и местных «Губернских ведомостях» и вывешивались в помещениях правлений банков.

Закладные листы акционерных земельных банков наряду с государственными ценными бумагами принимались в залог по казенным подрядам и поставкам по цене, определяемой Министерством финансов. Они также принимались в залог в Государственный банк в соответствии с его уставом.

Положение банков в системе ипотечного кредитования определялось величиной складочного (акционерного) и запасного капиталов. Суммарный первоначальный (уставной) капитал акционерных земельных банков составлял 13,5 млн руб. (1873 г.) и в дальнейшем рос достаточно быстро. Часть акционерного капитала (за исключением той его доли, которая могла быть затрачена на выдачу краткосрочных ссуд), равная 1/20 стоимости выпущенных в обращение закладных листов, должна была быть помещена в государственные процентные бумаги и гарантированные правительством облигации, хранившиеся на текущем счету или вкладах Государственного банка.

Запасной капитал формировался за счет отчислений из чистой прибыли. Он предназначался: 1) на покрытие в виде аванса срочных платежей по закладным листам и купонам в случае неисправности поступления годичных взносов от заемщиков; 2) на выдачу акционерам добавочной суммы для составления 8 % дивиденда в те годы, когда для этого было недостаточно чистого дохода банка. Величина запасного капитала, сформированного за счет отчислений от чистых прибылей, не должна была превышать 1/3 всего акционерного капитала. Запасной капитал, так же как и часть акционерного капитала, должен был храниться в Государственном банке или в гарантированных правительством процентных бумагах. Каждое увеличение капиталов (акционерного и запасного) должно было в обязательном порядке сопровождаться приобретением этого вида ценных бумаг.

Величина процента, который заемщики выплачивали банку за предоставленную ссуду, превышала величину процента, который банк платил держателям закладных листов. Эта разница в платежах и составляла основную часть прибылей акционерных ипотечных банков. С уменьшением размеров платежей по долгосрочным ссудам (с 6 % до 5 %) производилась и конверсия закладных листов (с 6 % до 5 %, а затем до 4,5 %). В целом, валовая прибыль акционерных ипотечных банков состояла из платежей заемщиков по долгосрочным и краткосрочным ссудам, доходов от принадлежавших банкам ценных бумаг и доходов от имений, оставшихся за банками «по безуспешности торгов».

Чистая годовая прибыль банков распределялась следующим образом: 5 % отчислялось в запасной капитал; остаток, если он не превышал 10 % акционерного капитала, выдавался в дивиденд по акциям. Если же после отчисления 5 % в запасной капитал остаток превышал 10 % на складочный капитал, то излишек распределялся следующим образом: 40 % шло для уменьшения платежей заемщиков по ссудам; 40 % – в дополнение дивиденда по акциям; 5 % – в пользу служащих банка; 3 % – в пользу членов оценочной комиссии и 10 % – в пользу членов правления.