Текст книги "Ипотека в Российской империи"

Сельское хозяйство России, являясь составной частью народнохозяйственного организма, было подвержено воздействию рыночных институтов и закономерностей. В то же время аграрный строй России был главным средоточием остатков феодальной экономики, основой которых была система поземельных отношений. Вследствие этого для него было характерно сочетание развитых чисто капиталистических и мелкотоварных форм с примитивными, неразвитыми формами хозяйствования и традиционными (докапиталистическими) элементами. Хотя общее направление развития аграрного сектора экономики России шло в сторону утверждения рыночных отношений, в целом его экономическая модернизация к 1917 г. была далека от своего завершения.

Социально-экономическая мозаичность многоукладной экономики своеобразно проявилась в пореформенной эволюции двух основных форм организации сельскохозяйственного производства – помещичьего и крестьянского хозяйств. Их внутренние способности к модернизации, а следовательно, и исторические перспективы заметно различались. Более перспективной формой являлось крестьянское хозяйство, которое к началу XX в. занимало доминирующее положение в сельскохозяйственном производстве и характеризовалось более высоким производственно-техническим уровнем. Так, доля посевов, принадлежавших помещикам, сократилась с 21,9 % в 50-е годы XIX в. до 11,3 % в 1916 г. Удельный вес производимого помещиками товарного хлеба упал за этот период с 50 % до 21,6 %[164]164
  Ковальченко И. Д., Селунская Н. Б., Литваков Б. М. Указ. соч. С. 116.


[Закрыть].

И помещичьему, и крестьянскому хозяйству пришлось приспосабливаться к новым экономическим условиям, возникшим в результате реформирования отношений собственности, создания развитых рынков товаров, труда, капиталов. Основой общего процесса структурной перестройки стало перераспределение земельной собственности, характерными тенденциями которого был переход от сословности к бессословности в землевладении, дробление недвижимой собственности, значительный рост цен на землю и ускорение мобилизационного процесса.

Развитие крупнокапиталистического предпринимательства, рыночных отношений и структур в России шло под контролем государства, и излишняя опека часто сковывала частную инициативу. Одной из таких структур была и кредитная система, по отношению к которой государство сделало своей политикой весьма плотную опеку кредитных учреждений и неуклонно проводило ее в жизнь.

В России вплоть до 1917 г. существовала разрешительная система открытия банков, распространявшаяся на все сколько-нибудь значительные учреждения. Это во многом определило окончательную структуру российской банковской системы, в которой концентрация капитала в государственных и крупнейших акционерных банках сочеталась с общей недостаточностью имеющегося количества банковских учреждений для нужд огромной империи. В 1914 г. на 10 тыс. чел. населения приходилось всего лишь 0,17 банковских учреждений, включая отделения банков, тогда как в Англии еще в 1830 г. этот показатель равнялся 0,77[165]165
  Cameron R. Banking in The Early Stage of Industrialisation. London – Toronto, 1967. P. 5.


[Закрыть].

Формирование новой капиталистической банковской системы началось в 1860 г., когда был создан Государственный банк. Согласно первому пункту его устава (1860 г.), он предназначался «для оживления торговых оборотов и упрочения денежной кредитной системы»[166]166
  Государственный банк: Краткий очерк деятельности за 1860–1910 гг. СПб., 1910. С. 1.


[Закрыть], т. е. для развития банковского кредита (краткосрочного, по сложившейся в России терминологии – «коммерческого»). До 1897 г. банк не имел эмиссионных функций, а являлся обыкновенным коммерческим банком, принимавшим вклады и открывавшим текущие счета, учитывавшим векселя и выдававшим ссуды под залог товаров, драгоценных металлов и ценных бумаг. Кроме того, по уставу Госбанку разрешалось ведение операций (покупка и продажа) с государственными и гарантированными правительством ценными бумагами.

Взаимоотношения Госбанка с Министерством финансов коренным образом отличались от взаимоотношения центральных банков и финансовых ведомств других стран. По уставу 1894 г. он находился в подчинении министра финансов, который являлся «непосредственным главным начальником банка», поставленным над управляющим и правлением и обладающим широкими распорядительными правами и возможностями направлять всю деятельность Госбанка для осуществления экономической политики правительства. Министру финансов были подконтрольны основные вопросы деятельности Госбанка: размер процентов по операциям, увеличение числа филиалов, законодательная инициатива по ведомству банка и т. п. Общее управление банком осуществлял управляющий, утверждаемый царем по представлению совета банка, состоявшего из представителей Министерства финансов и Государственного контроля. В компетенцию совета входили вопросы контроля за деятельностью контор и отделений банка. Правление не ограничивалось регламентацией их деятельности уставом и инструкциями. Все кредиты, открываемые в филиалах, утверждались правлением банка. (Само правление осуществляло непосредственные оперативные функции в Петербурге до организации в 1893 г. Петербургской конторы.)

Финансовая функция Государственного банка заключалась в том, что, помимо обычного сосредоточения в нем как в центральном банке свободных средств казначейства и производства за их счет различных платежей, на него была возложена ликвидация долгов дореформенных банков и проведение выкупной операции (до середины 1880-х годов). С середины 1880-х годов началось финансирование Госбанком казенных ипотечных кредитных учреждений – Дворянского и отчасти Крестьянского банков. Оно проводилось за счет средств казначейства и не вызвало уменьшения кредитования банком народного хозяйства, для которого использовалось более половины коммерческих ресурсов банка.

После денежной реформы 1895–1897 гг., целью которой было преобразование денежной системы на основе золотого монометаллизма, Государственный банк приобрел эмиссионные функции. Он получил право эмитировать собственные банкноты («кредитные билеты»). Бумажные деньги стали свободно обмениваться на выпущенную в обращение золотую монету (империал был равен 15 кредитным руб., полуимпериал – 7 руб. 50 коп.) и обеспечивались золотыми авуарами Госбанка, оценивавшимися в конце XIX в. в 1,3 млрд руб.

Как крупный коммерческий банк Государственный банк напрямую предоставлял кредит отдельным предприятиям и даже отраслям хозяйства. Преобладающую часть вкладов и текущих счетов Госбанк собирал в филиалах, стягивая капиталы из провинции в Петербург. Вместе с тем, с середины 90-х годов XIX в. Госбанк стал отдавать все больше и больше своих ресурсов частным банковским учреждениям путем переучета векселей в виде кредита по специальным текущим счетам, под векселя, ценные бумаги и накладные под товары. Тем самым он постепенно превращался в постоянный источник средств для акционерных банков и приобретал черты типичного европейского «банка банков», причем кредиты из Госбанка частным учреждениям коммерческого кредита росли быстрее, чем собственные активные операции. В 1914 г. на Государственный банк приходилось 16,4 % активов и 18,5 % пассивов сводного баланса всех банковских учреждений[167]167
  Рынок и реформы в России: Исторические и теоретические предпосылки. М., 1995. С. 78.


[Закрыть]. Под управлением Госбанка находилась разветвленная сеть сберегательных касс, число которых, по данным на 1912 г., превышало 8 тыс., а сумма вкладов исчислялась 1,6 млрд руб. Все средства сберегательных касс помещались в государственные займы и гарантированные ценные бумаги, т. е. использовались для финансирования государства, а позднее еще и для государственного ипотечного кредита. Лишь в 1910 г. сберкассы, через посредство Госбанка, начали выдавать ссуды учреждениям мелкого кредита, но эти ссуды были ограничены суммой в 20 млн руб.[168]168
  Там же. С. 87.


[Закрыть]

Важнейшим звеном кредитной системы Российской империи были акционерные коммерческие банки. Их насчитывалось немного – около 50, но они имели мощную разветвленную сеть из 800 филиалов. Именно эти банки занимались краткосрочным и долгосрочным кредитованием промышленности.

В России не было ни одного крупного предприятия в любой отрасли, которое не опиралось бы в своей деятельности на тот или иной коммерческий банк. Коммерческие банки принимали вклады, открывали текущие счета, учитывали векселя, предоставляли ссуды под залог векселей, ценных бумаг, товаров и товарных документов и ссуды без обеспечения (на практике такими кредитами пользовался очень немногочисленный круг клиентов). С 1890-х годов большое место в деятельности коммерческих банков стали занимать операции с ценными бумагами. Они практически заменяли собой фондовую биржу, создавая свой собственный фондовый рынок. Имея громадные финансовые ресурсы, банки уверенно контролировали ход событий на фондовом рынке страны. Функции всероссийской фондовой биржи выполнял Фондовый отдел общей Петербургской биржи (основана еще в 1703 г.), регулярные сделки с российскими ценными бумагами совершались также на общей Московской бирже (основана в 1837 г.), на биржах в Варшаве, Киеве, Одессе, Риге, Харькове. Иностранные ценные бумаги, в соответствии с законом, на российских биржах не обращались. Наиболее распространенными ценными бумагами, котировавшимися на биржах, были облигации государственных займов, закладные листы и акции земельных банков, облигации железных дорог и торгово-промышленных предприятий и городских займов.

Благодаря эмиссионно-учредительским операциям коммерческих банков были основаны и расширены десятки крупных предприятий.

Крупнейшими коммерческими банками страны были Русско-Азиатский, Русский для внешней торговли, Азовско-Донской, Петербургский Международный, Русский торгово-промышленный. На эти пять банков в 1913 г. приходилось 48,3 % всех активов коммерческих банков (4,9 млрд руб.). По размерам баланса коммерческие банки превзошли Госбанк России. В 1913 г. суммы баланса равнялись соответственно 5,5 млрд руб. и 4,1 млрд руб. В целом, по данным на 1914 г., все коммерческие банки сконцентрировали 68 % активов и 66 % пассивов сводного баланса всех кредитных учреждений империи[169]169
  Там же. С. 78.


[Закрыть]. «За полувековой период своей истории российские дореволюционные банки проделали путь от скромных посредников в платежах до финансовых гигантов, охватывающих все отрасли народного хозяйства», – пишут известные исследователи истории коммерческих банков царской России В. И. Бовыкин и Ю. А. Петров, называя коммерческие банки «нервными узлами» всей экономической системы России конца XIX – начала XX в.[170]170
  Бовыкин В. И., Петров Ю. А. Указ. соч. С. 40, 45, 66.


[Закрыть] Они отмечают также, что правительство стремилось держать развитие частных банков под контролем, используя при этом «политику не только кнута, но и пряника». Последняя отчетливее всего выражалась в крупных «субсидиях» банкам, попавшим в «стесненные обстоятельства». В первые два десятилетия после отмены крепостного права, до создания новых банковских учреждений, доминирующее положение в финансовой жизни России занимали банкирские дома и конторы. В большинстве своем они были зарегистрированы как торговые дома и совмещали торговлю с банковским предпринимательством. Деятельность банкирских домов не регламентировалась правительством. Они не были обязаны отчетностью, на них не распространялись правовые нормы, существовавшие для акционерных предприятий. В 1860–1870-е годы банкирские дома сыграли большую роль в определении биржевой конъюнктуры, контролировании денежного рынка, железнодорожном строительстве, создании системы акционерных коммерческих и акционерных земельных банков (в первую очередь банкирские дома Поляковых, Гинцбургов и др.). Многие из учредителей банкирских домов сохранили свое влияние в созданных акционерных банках, выступая в роли крупных акционеров или синдикатских партнеров этих банков, особенно Петербургского Международного, Русско-Азиатского, Азовско-Донского[171]171
  Ананьич Б. В. Банкирские дома в России. 1860–1914: Очерки истории частного предпринимательства. Л., 1991.


[Закрыть]. В начале XX в. ряд влиятельных банкирских домов сам пре вратился в акционерные банки (банкирские дома Рябушинских, Вавельберга, Юнкера и др.). В 1914 г. в России насчитывалось около 50 банкирских домов. Их активы оценивались в 117 млн руб., а пассивы – в 88 млн руб.[172]172
  Рынок и реформы… С. 79.


[Закрыть]

В банковскую систему Российской империи входили и общества взаимного кредита, которые составляли капиталы из взносов своих членов. Каждый член общества имел право получить кредит, не превышающий его десятикратного взноса. Как правило, никакие другие ресурсы не привлекались, а кредиты выдавались только членам общества – средним и мелким предпринимателям. Кредитуя торговцев, промышленников и сельских предпринимателей, общества проводили все виды коммерческих операций, главной из которых был учет векселей. Особенно заметного развития общества взаимного кредита достигли в последние предвоенные годы. К 1914 г. насчитывалось 1108 обществ: 39 столичных, 172 губернских и 897 уездных. Их активы составили 12,2 %, а пассивы – 10,8 % всей кредитной системы России. По объему операций они вышли на второе место (после акционерных банков) среди учреждений частного и муниципального коммерческого кредита, оттеснив городские общественные банки[173]173
  Взаимного кредита общества // Отечественная история. История России с древнейших времен до 1917 года. Энциклопедия в 5 т. Т. 1. М., 1994. С. 383; Рынок и реформы… С. 79.


[Закрыть].

Городские общественные банки находились в ведении муниципалитетов. В своей деятельности они сочетали торгово-промышленное кредитование (основная операция – учет векселей; в 1914 г. – 126,1 млн руб.) с предоставлением займов городам, а также выдачей ссуд под залог недвижимости («строений в городе») (в 1914 г. – 79 млн руб.). Значительную часть кредитов выдавали чиновникам по второй и третьей закладной их домов. Прибыль, за покрытием расходов на управление, могла быть обращена на расходы по городскому трудоустройству и по благотворительным учреждениям. Роль этих банков в экономике страны не была значительной: к 1914 г. их активы составляли 3,4 %, пассивы – 3,8 %[174]174
  Рынок и реформы… С. 79.


[Закрыть].

Учреждения мелкого кредита были представлены в России несколькими различными типами банков (кредитные и ссудосберегательные товарищества, сословно-общественные учреждения, земские кассы мелкого кредита). Кредитная кооперация давала возможность мелким сельским хозяевам получить ссуды для улучшения своих хозяйств. Ссуды выдавались под залог сельскохозяйственных продуктов или инвентаря, под поручительство или под личное доверие. Через учреждения мелкого кредита только в предвоенные годы деревня получила около 3 млрд руб.[175]175
  Корелин А. П. Указ. соч. С. 239.


[Закрыть] 18 тыс. ссудосберегательных и кредитных товариществ объединяли 10 млн чел. – наиболее экономически активную часть русской деревни. В 1912 г. был создан Московский Народный банк – центральный кооперативный банк России. Акционерами банка были кооперации или их союзы. В 1914 г. из 1000 существовавших в стране союзов 700 были связаны с Московским Народным банком.

Важным звеном кредитной системы капиталистической России были ипотечные кредитные учреждения. Они формировались и функционировали под контролем и при поддержке правительства, которое стремилось сделать ипотечный кредит одним из действенных орудий для решения важнейших экономических и социальных проблем.

Новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, стали появляться в начале 60-х годов XIX в., а к концу 80-х годов сложилась уже целая система ипотечного кредитования, состоявшая из сословных, общественных, взаимных, акционерных и государственных учреждений. Она включала городские кредитные общества (первые и самые крупные из них, Петербургское и Московское, основаны в 1862 г.; всего в 1914 г. – 36); Земский банк Херсонской губернии (основан в 1864 г.); Общество взаимного поземельного кредита (основано в 1868 г., а в 1891 г. преобразовано в Особый отдел Дворянского земельного банка); 10 акционерных земельных банков (основаны в 1871–1872 гг.); государственные земельные Крестьянский (основан в 1882 г.) и Дворянский (основан в 1885 г.) банки; городские общественные банки, находившиеся в ведении городских властей (в 1914 г. – 319, 48 – в губернских, остальные в уездных городах). На окраинах империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения, возникшие в дореформенный период: Курляндское кредитное общество, Лифляндское Дворянское общество, Эстляндское Дворянское кредитное общество (все основаны в 1802 г.), Земское кредитное общество царства Польского (основано в 1825 г.), Общество взаимного кредита в Виленской губернии (основано в 1830 г.). В Закавказье на средства дворянских обществ были созданы Дворянский земельный банк Тифлисской губернии (1875 г.) и Дворянский Михайловский банк Кутаисской губернии (1876 г.). Из дореформенных сословных ипотечных учреждений в центральных губерниях сохранились Нижегородский Александровский банк и Александринский Тульский банк (ликвидирован в 1890 г.).

Главную роль в системе ипотечного кредита играли акционерные и государственные ипотечные банки.

С начала 70-х годов XIX в. вплоть до 1917 г. действовали Московский, Петербургско-Тульский, Виленский, Киевский, Ярославско-Костромской, Бессарабско-Таврический, Донской, Харьковский, Полтавский, Нижегородско-Самарский акционерные земельные банки. Кроме того, с 1871 г. по 1892 г. выдавал ипотечные ссуды Саратовско-Симбирский акционерный земельный банк. Эти банки имели всесословный характер. К 1915 г. акционерные земельные банки выдали сельских ссуд на 938,4 млн руб. под залог 23,2 млн дес. (37 % всей частной земельной собственности) и городских ссуд на 370,3 млн руб. (Таблица 6).

В 1880-е годы сложилась система государственного ипотечного кредита. Крестьянский поземельный банк (1883–1917 гг.) был учрежден для того, чтобы «оказывать содействие крестьянам к приобретению в собственность предлагаемых для продажи земель». С этой целью он выдавал крестьянам долгосрочные ссуды под залог купленной земли. К 1915 г. Крестьянский банк выдал крестьянам ипотечных ссуд на 1350 млн руб. Дворянский земельный банк (1885–1917 гг.) был создан исключительно для «поддержки землевладения потомственных дворян». Дворянский банк по объему выданных ипотечных ссуд соперничал со всеми акционерными банками вместе взятыми. К 1915 г. дворянство получило здесь ссуд на 911,6 млн руб. под залог 13,7 млн дес. земли (22,3 % частной земельной собственности). Оба казенных банка стали важными инструментами внутренней правительственной политики.

Большую роль в кредитовании землевладельцев южных губерний играл Херсонский земский банк, основанный на началах взаимной ответственности членов-заемщиков. Он явился первым учреждением поземельного кредита нового типа. Имея всесословный характер, он успешно выдерживал конкуренцию с акционерными земельными банками. К 1915 г. Херсонский земский банк выдал ссуд на 240 млн руб.

Из остальных кредитных учреждений, действовавших на окраинах империи, наиболее крупным (по объему выданных ссуд) было Земское кредитное общество царства Польского (199,3 млн руб.), имевшее всесословный характер. Прибалтийские дворянские сословные кредитные учреждения выдали к 1915 г. ипотечных ссуд местному дворянству на 102,2 млн руб. Городские кредитные общества являлись самыми крупными кредиторами владельцев городской недвижимости. Петербург и Москва, где возникли первые городские кредитные общества, показали в этом отношении пример другим городам Российской империи (Таблица 6).

При поддержке местных органов управления до 1915 г. было создано 36 городских кредитных обществ, основанных на круговом ручательстве всех собственников заложенных в нем (таком обществе) имуществ. Городскими кредитными обществами было выдано под залог недвижимости в городах ссуд на 1225,1 млн руб.

Городские общественные банки, главным направлением деятельности которых являлось торгово-промышленное кредитование, намного уступали кредитным обществам в ипотечном кредитовании. Эти операции к 1915 г. составили всего 79 млн руб.

Несмотря на некоторые препятствия, ипотека в конце XIX – начале XX в. развивалась очень динамично. К 1915 г. всеми учреждениями ипотечного кредита было выдано ссуд на 5,5 млрд руб. (около 3,8 млрд руб. – «сельских» и около 1,7 млрд руб. – «городских»). Заемщиками ипотечных банков стали две трети владельцев земельной собственности и значительная часть домовладельцев. Ипотечный кредит, таким образом, принял массовый характер.

Таблица 6. Ипотечный кредит в России в начале XX в.

Источник: Статистика долгосрочного кредита в России. 1915 г. СПб., 1915. Вып 2. С. 26.

Ипотечные ценности играли большую роль на фондовом рынке России. В период экономического подъема (1909–1914 гг.) 65 % всей эмиссии приходилось на ипотечные бумаги. Главным рынком для ипотечных облигаций и акций земельных банков были Московская и Петербургская биржи. Стоимость всех ипотечных ценностей (частных и государственных), находившихся в обращении на 1 января 1914 г. (5,2 млрд руб.), в два раза превышала стоимость акций и облигаций частных обществ, обращавшихся внутри страны (2,7 млрд руб.). В 1914 г. стоимость ипотечных бумаг составляла 37,7 % от стоимости всех ценных бумаг на денежном рынке России (для сравнения заметим, что в Германии в это же время – только 29 %)[176]176
  Статистика долгосрочного кредита в России. СПб., 1915. Т. 1. С. 2–3; Гиндин И. Ф. Русские коммерческие банки. С. 238, 445.


[Закрыть].

Ипотечные ценности превратились в надежные ценные бумаги, имевшие твердый курс и дававшие высокий процент дохода. Их покупали как крупные коммерческие банки[177]177
  Ильин С. В. Операции акционерных коммерческих дореволюционных банков по материалам их годовых отчетов // Информационный бюллетень научного семинара «Индустриализация в России». 1997. № 4. С. 17–18.


[Закрыть], так и мелкие рантье, охотно помещавшие в них свои сбережения.

Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды (на срок до нескольких десятков лет) под залог земли частных владельцев в сельской местности и жилых зданий, строений и тому подобной недвижимости в городах. Средства для выдачи ссуд ипотечные банки аккумулировали путем выпуска и реализации ипотечных облигаций – закладных листов (акционерные земельные банки – также путем выпуска и реализации акций) – и являлись, таким образом, посредниками между владельцами заемных капиталов и владельцами недвижимости. Ипотечные облигации были обеспечены заложенными в банке недвижимыми имуществами, но сами они (закладные листы) представляли собой обязательства банка, а не заемщиков. Дело не менялось от того, продавал банк закладные листы или сам выдавал их на руки заемщикам, расплачиваясь ими по ссуде. Владельцы недвижимости непосредственно не выплачивали проценты владельцам заемных капиталов, равно как и вторые не собирали платежи первых. Да они и не смогли бы этого сделать, так как и заимодавцы, и должники в закладных листах были обезличены. На них был обозначен лишь один должник – ипотечный банк. В свою очередь, в документах, которые оформляли долг землевладельца (их называли закладными или закладными свидетельствами), был обозначен лишь один кредитор – тот же ипотечный банк.

В процессе своей деятельности ипотечное кредитное учреждение выступало в трех лицах: как эмитент долговых обязательств – при выпуске ипотечных облигаций; как ссудодатель – при выдаче ипотечного кредита; как залогодержатель – при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита. Поскольку клиент ипотечного кредитного учреждения в большинстве случаев брал кредит ипотечными облигациями, а погасить ссуду должен был деньгами, то он фактически являлся покупателем этих ценных бумаг на их первичном рынке, где продавцом был сам эмитент – ипотечное кредитное учреждение. Будучи покупателем ипотечных облигаций и получателем ссуды, клиент выступал в роли залогодателя – при передаче ипотечному кредитному учреждению свидетельства о закладе недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков). Но на этом действия клиента не заканчивались. В дополнение ко всем перечисленным функциям, он выполнял еще одну: играл роль продавца облигаций ипотечного кредитного заведения на вторичном рынке, возникавшем при перепродаже ценных бумаг. Там в качестве его партнера выступал покупатель, т. е. третье лицо – инвестор. Инвестор вкладывал собственный свободный капитал в облигации ипотечных кредитных обществ в расчете на получение от эмитента – ипотечного кредитного учреждения – хорошего дохода в виде фиксированного процента по ним, а также своевременного погашения ипотечным кредитным учреждением своих долговых обязательств.

Таким образом, ипотечная облигация имела двоякое обеспечение: во-первых, в виде денежной задолженности заемщика по ипотечной ссуде, т. е. будущих денег, которые поступят в ипотечное кредитное учреждение при возврате заемщиком кредита; во-вторых, в форме заложенного имущества, которое ипотечное кредитное учреждение могло продать при нарушении заемщиком запланированных сроков погашения ипотечных ссуд. Все это гарантировало своевременное погашение ипотечных облигаций.

По сравнению с другими аналогичными ценностями, ипотечные бумаги имели много преимуществ. Первая и самая главная их привлекательная сторона заключалась в том, что они были обеспечены недвижимым имуществом – самым надежным по тем временам залогом. Кроме того, значительная их часть эмитировалась на очень долгие сроки, а это избавляло держателей этих бумаг от необходимости постоянно следить за тиражом. Инвестор хорошо знал, что эмитент ипотечного облигационного займа имел надежный источник выплаты процента по ипотечным облигациям. Заемщики ипотечного кредитного учреждения уплачивали по ипотечному кредиту ссудный процент, величина которого давала ипотечному кредитному учреждению возможность своевременно и в полном объеме гасить купоны ипотечных облигаций.

В чем заключались отличия пореформенного ипотечного кредитного учреждения от его предшественников – старых казенных ипотечных учреждений? Для наглядности их можно было бы представить графически. Старая система ипотечного кредита имела бы вид двух отрезков прямой линии, образующих угол. Вершина угла – это кредитное учреждение, от нее исходят отрезки: первый (а) – от банка к его вкладчику, обладателю свободного и поэтому вносимого в банк капитала (вклада); второй (б) – от банка к заемщику, который за счет появившегося у банка депозита получал возможность взять взаймы у последнего денежную ссуду под залог недвижимости.

Легко заметить, что указанная конструкция не образует треугольника. В ней отсутствует третий отрезок, который соединил бы банковского заемщика и вкладчика (кредитора банка). Именно такая схема была первоначально положена в основу системы ипотечного кредита в России. Во временном аспекте первый отрезок (а), как правило, оказывался короче второго отрезка (б): краткосрочные вклады использовались казенными банками для выдачи долгосрочных кредитов, что и обернулось крушением старой системы ипотечного кредита в конце 50-х годов XIX в.

Чтобы создать новую систему, адекватную запросам рынка, потребовалось внести два принципиальных изменения в указанную «несущую конструкцию». Во-первых, нужно было дополнить ее третьим отрезком – третьей стороной треугольника, т. е. установить экономические отношения между получателем ипотечного кредита и обладателем свободного капитала. Именно использование механизма ипотечного кредита в форме выдачи ипотечных облигаций, которые заемщику следовало продать, и связало этих двух лиц отношениями продавца и покупателя на вторичном рынке облигаций ипотечных кредитных учреждений.

Во-вторых, чтобы возникли отношения купли-продажи ипотечных облигаций и, вообще, чтобы ипотечное общество состоялось как ликвидное кредитное учреждение, его создателям и руководству следовало установить равенство отрезков «а» и «б». Иными словами, сроки ипотечных кредитов, выдаваемых ипотечными кредитными учреждениями заемщикам, должны были соответствовать срокам, на которые данными учреждениями выпускались ипотечные облигации. Если бы первые были длиннее, то ипотечное кредитное учреждение нарушило бы ликвидность своего баланса и неминуемо оказалось бы банкротом.

Возможности предоставления кредитов и эмиссии ипотечных облигаций зависели от множества факторов. Заемщики ипотечного кредитного учреждения готовы были брать ссуды ипотечными облигациями только в том случае, когда они были уверены, что смогут продать эти облигации на рынке ценных бумаг или заложить их в другом кредитном учреждении. Продажа ипотечных облигаций могла состояться при наличии на рынке достаточного объема свободных капиталов долгосрочного характера, заинтересованности их владельцев инвестировать свои средства в данные ипотечные облигации, выгодности условий займа для инвесторов. Все это исключало возможность беспредельного выпуска долговых обязательств, ограничивало объемы пассивных и активных операций ипотечных кредитных учреждений.

Для банковского ипотечного кредита в Российской империи этого периода были характерны следующие принципы: 1) долгосрочность; 2) сохранение заемщиком права собственности на заложенное имущество, что давало заемщику возможность его использовать, уплачивать ссудный процент и гасить долг; 3) регистрация факта залога: все недвижимое имущество было зарегистрировано в нотариальных отделениях при окружных судах; подробная опись каждого владения была внесена в так называемые крепостные книги, где отмечались и всякие перемены в имуществе, а равно его переход к новому владельцу (в порядке продажи, наследования или дарения) и заклад в обеспечение ссуды; 4) правило старшинства обязательств должника, которое действовало в случае, если имущество могло быть закладываемо и по следующим ссудам (по второй закладной, третьей закладной): при удовлетворении кредиторов обанкротившегося владельца недвижимого имущества из вырученной от продажи такого имущества суммы, если оно было заложено, удовлетворялись прежде всего держатели закладных в порядке их последовательности, т. е. сначала держатель первой закладной, затем держатель второй закладной и т. д.; лишь после удовлетворения всех претензий по закладным остаток вырученной за заложенное имущество суммы шел на удовлетворение кредиторов по другим обязательствам должника (векселям, заемным письмам, распискам и пр.); 5) допущение повторных закладных, если ценность имущества не была исчерпана предыдущими.

Как уже говорилось выше, в европейских странах в XIX в. сложилась ипотечная система (система ипотечных книг), обеспечивающая устойчивость, стабильность, надежность деятельности ипотечных кредитных учреждений. В России, несмотря на несколько попыток продвинуться в этом направлении, ипотечная система так и не была создана. Вопрос об оформлении ипотечной системы впервые был представлен на государственном уровне еще в 1859 г. в Комиссии для устройства земских банков (о ней будет рассказано ниже). В 1870-е годы была создана еще одна комиссия, оставившая после себя пухлые тома невыполненных решений. В мае 1881 г. был издан даже специальный закон, возвестивший введение ипотечной системы. Развитие основных положений этого закона было возложено на специально учрежденную в 1882 г. комиссию. После десятилетней работы комиссия обнародовала проект учреждения вотчинного устава, по которому предполагалось создание системы специальных ипотечных книг, где должны были бы фиксироваться все изменения, связанные с заложенными имениями. Однако и на сей раз предположения остались лишь на бумаге. Окончательное решение вопроса о введении ипотечной системы все время откладывалось. (Напомним, что на территории Российской империи ипотечная система действовала еще с первой половины XIX в. в Прибалтике и Польше.) Впоследствии утвердилось мнение, что это хлопотное и дорогое дело излишне для достижения целей поземельного кредита в России.