Текст книги "Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации"

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Комментарий к статье 36

1. У собственников помещений в многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Доли определяются на основании технической документации – по экспликациям к поэтажным планам и по проектной документации на жилой дом.

Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из жилых помещений, нежилых помещений, помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.

Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что многоквартирный дом является единым комплексом недвижимого имущества[4]4
  Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2005.


[Закрыть].

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома в размере, пропорциональном площади квартиры к общей площади помещений в многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ). Иная «пропорция» может быть предусмотрена принятым до вступления в силу Закона о введении в действие ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Очень часто владельцы квартир, граничащих с техническим этажом, изъявляют желание оформить право собственности или долгосрочной аренды на ту его часть, которая находится непосредственно над (под) их квартирой. Для того чтобы приобрести часть технического этажа, необходимо получить на это согласие всех собственников жилых и нежилых помещений в доме. Если же дом муниципальный, то необходимо будет изготовить проект и получить разрешение администрации города. На практике нижние этажи чаще всего выкупаются под нежилые помещения или сдаются в аренду.

Право собственности как на сами квартиры и иные жилые помещения, так и на общее имущество возникает в момент государственной регистрации права собственности на помещение (п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

2. Перечень общего имущества дома подробно перечислен в п. 1 комментируемой статьи. Исчерпывающим он не является. Общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Общим является имущество, которое: неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями; при отчуждении помещения следует его судьбе; право собственности возникает одновременно с правом собственности на помещение; является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме; функционально зависит от помещения; предназначено для удовлетворения потребностей граждан[5]5
  Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под общ. ред. В.М. Жуйкова. Изд. 2-е, испр. и доп. М.: Контракт, 2007.


[Закрыть].

Таким образом, можно сделать вывод, что общим имуществом в многоквартирном доме является все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям.

3. В существующей застройке поселений земельный участок под многоквартирным домом и прилегающий к нему является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Даже в случае разрушения дома собственники сохраняют свою долю в праве общей долевой собственности на оставшийся после разрушения дома земельный участок, а также на оставшиеся на участке объекты, которые предназначались для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т. п. может устанавливаться сервитут. Сервитут является обременением земельного участка. Установление сервитута не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Комментарий к статье 37

1. В случае купли-продажи, дарения и иного отчуждения жилой недвижимости, а также наследования жилья в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В статье 135 ГК РФ установлено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи. В данном случае помещение и общее имущество в многоквартирном доме можно рассматривать как главную вещь и ее принадлежность. Осуществлять выдел доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в натуре запрещено законом.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, относящаяся к конкретному помещению в этом доме, является величиной постоянной и может меняться только в случае реконструкции многоквартирного дома.

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Комментарий к статье 38

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ). Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

При переходе права собственности на помещения (как жилое, так и нежилое) в многоквартирном доме от одного собственника к другому вместе с этим помещением к новому собственнику переходит также доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Запрещены сделки, согласно условиям которых допускается переход права собственности на помещение в многоквартирном доме без перехода доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме к новому собственнику. Договор с таким условием является ничтожным и уполномоченным регистрирующим органом в его государственной регистрации будет отказано.

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

Комментарий к статье 39

1. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, в том числе и общего имущества в многоквартирном доме. Обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома возлагается на всех без исключения собственников жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение, пользуется сам собственник или наниматель общим имуществом или его частью или нет.

2. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В настоящее время действуют Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от от 13 августа 2006 г. № 491, которыми устанавливается состав общего имущества, требования к его содержанию, общие расходы собственников на содержание и ремонт общего имущества, а также порядок контроля за содержанием такого имущества.

3. С 27 ноября 2009 г. комментируемая статья дополнена п. 4, который ссылается на перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности. Мероприятия должны проводиться в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (см. Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ). Перечни мероприятий утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ.

Соответственно, обеспечение энергосбережения и повышения энергетической эффективности в жилищном фонде является общей задачей органов власти, коммунальных предприятий, жилищных организаций, а также населения. В срок до 1 июля 2010 г. тепло-, водо-, газо-и электроснабжающие организации должны направить управляющим компаниям и ТСЖ, ЖСК, а также жителям индивидуальных и многоквартирных домов предложения об оснащении домов приборами учета. В дальнейшем снабжающие организации обязаны ежегодно предлагать для многоквартирных домов или их групп перечень мероприятий в отношении общего имущества и помещений в многоквартирном доме, проведение которых способствует энергосбережению.

Управляющие компании и ТСЖ, ЖСК обязаны ежегодно разрабатывать и доводить до сведения жителей многоквартирных домов предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения использования ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий. В отопительный сезон на указанные организации возлагается обязанность по регулированию расхода тепловой энергии в домах в целях снижения ее потребления и оптимизации расходов собственников помещений. В свою очередь, до 1 января 2012 г. собственники индивидуальных жилых домов, собственники помещений в многоквартирных домах должны обеспечить оснащение домов коллективными (общедомовыми) приборами учета воды, тепловой и электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальных квартир) приборами учета воды, газа и электроэнергии.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 261-ФЗ застройщик обязан разместить на фасаде вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указатель класса его энергетической эффективности. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны обеспечивать надлежащее состояние указателя класса энергетической эффективности многоквартирного дома и при изменении класса энергетической эффективности многоквартирного дома обеспечивать замену этого указателя. Требования к указателю класса энергетической эффективности многоквартирного дома устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, или при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенные в утвержденный перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев проведения указанных мероприятий ранее и сохранения результатов их проведения. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на проведение указанных мероприятий.

В целях снижения расходов на проведение указанных мероприятий собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать от лица, ответственного за содержание многоквартирного дома, осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, и (или) заключения этим лицом энергосервисного договора (контракта), обеспечивающего снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 40

1. Комментируемая статья предусматривает для собственника возможность объединения двух или нескольких помещений в многоквартирном доме в одно помещение. Объединение производится в порядке, установленном гл. 4 настоящего Кодекса «Переустройство и перепланировка жилого помещения». Понятие «помещение» используется для обозначения как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Смежные помещения – это помещения, разделенные общими ограждающими конструкциями и (или) междуэтажными перекрытиями. Изменение границ помещений связано с осуществлением реконструкции, переустройства или перепланировки.

Объединение имеет целью увеличение жилой площади и направлено на создание более комфортных условий проживания. Возможно объединение помещений, не только находящихся рядом на одном этаже, но и помещений, расположенных на разных этажах одно под другим.

Условиями объединения помещений в одно являются:

– право собственности на два или более смежных помещений в многоквартирном доме;

– соблюден установленный порядок переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 25–29 ЖК РФ). Согласия собственников других помещений в этом многоквартирном доме не требуется.

2. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе увеличить занимаемую им площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества изменяет долю в праве общей собственности на это имущество.

Согласие собственников других помещений в многоквартирном жилом доме должно быть получено до проведения переустройства или перепланировки в письменной форме.

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире).

2. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Комментарий к статье 41

Собственники комнат в коммунальной квартире, помимо права собственности на конкретную комнату, обладают также правом общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире: туалеты, ванные комнаты, кухни, коридоры и кладовые, а также сантехнику и коммуникации.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246–247 ГК РФ).

Переустройство или перепланировка общего имущества в коммунальной квартире, влекущие изменение его размера, возможно только с согласия всех собственников комнат в такой квартире. Она допускается лишь с письменного согласия всех собственников комнат в данной квартире.