Текст книги "Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации"

Статья 21. Страхование жилых помещений

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством.

Комментарий к статье 21

1. Страхование жилья производится в добровольном порядке. Это означает, что законом обязательное страхование жилья не предусмотрено. Решение о страховании принимается владельцами недвижимости – гражданами и юридическими лицами – самостоятельно. Обязанность застраховать жилое помещение может возникнуть у лица в силу принятия на себя такой обязанности в силу договора (например, как условие по договору ипотеки). Страхование осуществляется в соответствии с нормами гл. 48 Гражданского кодекса РФ, а также Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).

По договору страхования жилого помещения застраховать можно несущие конструкции дома, в котором расположено помещение (т. е. стены и перекрытия); отделку и инженерное оборудование (т. е. внутреннюю отделку – покрытие пола, стен, потолка, дверное и оконное заполнение, встроенные кухни, встроенные шкафы, антресоли; оборудование – санитарно-техническое оборудование, канализацию, обеспечение холодной и горячей водой, отопление, электро– и газоснабжение, камины, печи, сауны, бассейн, системы очистки и умягчения воды, телекоммуникации, охранную, пожарную сигнализацию, системы видеонаблюдения, автономные источники энергообеспечения, системы вентиляции и кондиционирования, посудомоечные машины, встроенную кухонную электротехнику и фильтры, электроустановочные изделия и т. п.). Дополнительно можно застраховать находящееся в квартире движимое имущество.

Застраховать жилье можно от различных страховых рисков:

– от пожара, т. е. от возникновения огня, а также воздействия на имущество возникших в результате такого огня продуктов горения, высокой температуры либо проведения правомерных действий по тушению пожара, в том числе использования автоматических систем пожаротушения;

– от взрыва, в частности от взрывов газопроводов, котлов и иных емкостей для хранения, транспортировки и переработки бытового и промышленного газа, либо взрывчатых веществ;

– от повреждения водой, т. е. от воздействия на имущество воды или иной жидкости из водопроводных, канализационных, отопительных, охлаждающих систем или систем кондиционирования, либо проникновения воды из соседних помещений, не принадлежащих страхователю;

– от механического повреждения, такого, как наезд на имущество транспортных средств, навал судов, падение летательных аппаратов, деревьев, строительных кранов, проведение капитального ремонта или переустройства помещений, не принадлежащих страхователю, и т. п.;

– от противоправных действий третьих лиц, таких, как хищение, вандализм либо умышленное уничтожение или повреждение имущества, в том числе путем поджога, взрыва или иным общеопасным способом;

– от стихийных бедствий, таких, как землетрясение, буря, вихрь, ураган, удар молнии, наводнение и т. п., если эти явления признаны опасными природными явлениями органом Федеральной службы по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды или МЧС России;

– от террористического акта;

– от ущерба капитального ремонта или перепланировки в соседних квартирах и др.

Ущерб может выразиться в полном или частичном повреждении или утрате жилого помещения или его части.

Утратой жилого помещения считается полная потеря помещения в результате его разрушения при пожаре, наводнении, сели, оползне или же в результате действий других негативных явлений. Чаще всего утрата помещения происходит в результате разрушения, полного уничтожения помещения в результате пожара, наводнения, землетрясения, освобождения земельного участка под новое строительство и т. п.

Повреждением жилого помещения считается ухудшение его состояния в результате воздействия вредных факторов. Страховыми случаями, влекущими повреждение недвижимого имущества, могут быть ураган, который сорвал кровлю, взрыв бытового газа, который выбил окно, или авария водопровода.

Утраченное помещение восстановить обычно вообще невозможно, а если и возможно, то при условии несения потерь, которые соизмеримы со стоимостью поврежденного помещения. Поврежденное помещение можно вернуть в прежнее состояние путем проведения реставрации или ремонта, при этом затраты на такое восстановление будут значительно меньше стоимости самого помещения.

2. Добровольное страхование осуществляется путем заключения договора между страхователем и страховщиком. Объектами страхования являются имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями на случай их утраты (разрушения) или повреждения.

Сторонами в договоре страхования жилых помещений являются страхователь и страховщик. Страхователем является юридическое лицо или совершеннолетний дееспособный гражданин, которые заключили со страховщиком договор страхования. В качестве страхователей по договору могут выступать любые заинтересованные лица, в том числе собственники жилых помещений (граждане, иностранные граждане, лица без гражданства, коммерческие и некоммерческие организации, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, если жилое помещение относится к государственному или муниципальному жилищному фонду), арендаторы, наниматели жилых помещений.

Страховщиком признается юридическое лицо любой организационно-правовой формы, имеющее лицензию на осуществление страховой деятельности на территории России (ст. 938 ГК РФ).

Для страхователя целью заключения договора страхования является компенсация возможных убытков, которые он может понести в случае наступления страхового случая – пожара, наводнения, наступления других страховых случаев.

Договор страхования является основным документом, удостоверяющим действительность сделки страхования. Согласно ст. 947 ГК РФ его цена не должна превышать действительную стоимость жилого помещения. В договоре определяются: объекты страхования (конкретные жилые помещения и имущественные интересы страхователя или иного лица, в пользу которого заключен договор, – выгодоприобретателя; права и обязанности страховщика и страхователя; перечень страховых рисков, т. е. предполагаемых событий или действий, на случай которых производится страхование; страховая сумма (денежная сумма, определяемая договором, из которой рассчитывается размер выплат при наступлении страхового случая); страховая премия (плата за страхование, уплачиваемая страхователем страховщику); срок страхования.

Договор считается заключенным, если он подписан страхователем и страховщиком.

Спорные вопросы между страхователем и страховщиком в период действия договора разрешаются путем переговоров или в судебном порядке. Граждане могут обращаться в суды общей юрисдикции, а юридические лица в арбитражные и третейские суды.

Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Комментарий к статье 22

1. Комментируемая статья определяет условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое помещение.

Норма п. 1 о том, что перевод допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства РФ о градостроительной деятельности (в первую очередь Градостроительного кодекса РФ), является общей и относится к любому переводу.

Условия, когда перевод жилого в нежилое помещение невозможен в силу фактически существующих и объективно неустранимых причин, являются следующими (п. 2–3 статьи):

– когда доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

– когда отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

– право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, в жилом помещении зарегистрирована семья или квартира обременена правом завещательного отказа);

– если квартира расположена не на первом этаже указанного дома или если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, являются жилыми (для квартир).

Перевод необходим для того, чтобы можно было использовать его как местонахождение (юридический адрес) юридического лица, для осуществления некоторых видов его уставной деятельности, в пределах, предусмотренных законом (см. комментарий к ст. 17 ЖК РФ). На нижних этажах домов размещают аптеки, магазины, офисы, салоны продаж. Использование помещения в многоквартирном доме даже переведенного в нежилое является недопустимым.

2. На практике перевод нежилого помещения в жилое является более редким и дорогостоящим.

Условия, когда перевод нежилого помещения в жилое невозможен в силу фактически существующих и объективно неустранимых причин, предусмотрены п. 4 статьи:

– помещение не отвечает установленным требованиям (например, санитарным требованиям, когда в помещении не имеется окон);

– отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям (например, повышенная влажность не может быть устранена);

– если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, оно заложено, имеется судебный спор, определением суда наложен арест).

Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений).

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе – заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее – акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»)». Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Комментарий к статье 23

1. В комментируемой статье закреплен поэтапный порядок перевода помещений из жилого в нежилое. Такой перевод относится к компетенции органов местного самоуправления.

На практике порядок подобного перевода состоит из нескольких условных этапов: разработка проектной документации на переводимое помещение; подготовка технической документации; подача заявления о переводе в орган местного самоуправления и получение решения этого органа; проведение переустройства, перепланировки или иных видов работ, если орган местного самоуправления указал на необходимость их проведения; получение акта приемочной комиссии; постановка на государственный учет в органе или организации, осуществляющем государственный учет объектов недвижимого имущества; государственная регистрация помещения в качестве нежилого (путем внесения изменений в ЕГРП). Заявление может иметь унифицированную форму.

2. Быть заявителем, который обращается в орган местного самоуправления, может собственник помещения или лицо, действующее от его имени по доверенности. Перечень документов, которые прилагаются к заявлению, перечислен исчерпывающим образом в п. 2 статьи. Необходимыми являются правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство), проектные (проекты переустройства, перепланировки подготавливаются любой специализированной организацией, имеющей лицензию на проведение проектных работ), техническую документацию на само помещение, а также на дом (это технический паспорт помещения и поэтажный план дома с указанием на нем переводимого помещения).

При сдаче заявления заявителю выдается или направляется по почте расписка, в которой перечисляются документы, приложенные к заявлению.

Принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения производится в ограниченный срок – 45 дней со дня их получения соответствующим органом. В трехдневный срок, исчисляемый в рабочих днях, после принятия решения о переводе помещения орган, принявший решение, выдает или направляет по почте заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.

Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение утверждена постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502.

Если же необходимы работы по переустройству, перепланировке помещения или ремонтные работы, то приемка этих работ осуществляется приемочной комиссией, которая по результатам выдает соответствующий акт.

При эксплуатации помещения после его перевода должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования.

Пункт 9 комментируемой статьи изложен в редакции от 13 мая 2008 г. и содержит ссылку на Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Согласно ст. 3 указанного Закона органом, осуществляющим кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости, является федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации». В настоящее время таким ограном является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Росреестр подведомствен Министерству экономического развития и осуществляет свою деятельность непосредственно и (или) через свои территориальные органы во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления муниципальных образований и организациями.

Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Комментарий к статье 24

1. В статье перечислены четыре случая отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.

В первых двух случаях речь идет не об отказе в переводе жилого помещения в нежилое (или наоборот), а об отказе в рассмотрении вопроса о переводе[3]3
  Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под общ. ред. В.М. Жуйкова. Изд. 2-е, испр. и доп. М.: Контракт, 2007.


[Закрыть]. При этом в первом случае заявителю должно быть предложено представить недостающие документы, а во втором – обратиться в надлежащий орган.

Решение об отказе в переводе помещения должно быть обоснованным. Унифицированная форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, утвержденная постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502, предусматривает ссылку на один из подпунктов ст. 24 ЖК РФ с указанием конкретной причины отказа.