Текст книги "Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации"

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Комментарий к статье 42

Доля собственника в праве общей собственности на такое имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты. Доля в праве общей собственности сохраняется при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире к новому собственнику и не может быть передана отдельно от нее.

Собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки или мены комнаты, отчуждаемой одним из них. На продажу комнаты с публичных торгов норма о преимущественном праве не распространяется.

До отчуждения собственник комнаты обязан в письменной форме известить всех остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий, на которых она продается. По истечении месяца, если не поступит предложения о покупке, собственник вправе продать свою комнату любому лицу. Если продажа требуется в срочном порядке, то соседи по коммунальной квартире вправе предоставить отказ от права преимущественной покупки (до истечения месячного срока), который представляется в регистрирующий орган со всеми иными документами в нотариально удостоверенном виде. Законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество допускается также право сособственников лично явиться в регистрирующий орган в момент сдачи документов на регистрацию перехода права и на месте составить такой отказ.

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире

1. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Комментарий к статье 43

Статья регулирует правоотношения собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Общим имуществом могут являться ванная, туалет, коридор, кухня, кладовая, включая расположенную там сантехнику, системы отопления, инженерные коммуникации.

Это имущество является долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартире и предназначено для совместного использования собственниками комнат. Самостоятельному отчуждению общее имущество не подлежит и в натуре выделено быть не может.

Норма статьи перекликается со ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Общее имущество в коммунальной квартире, принадлежащее собственнику комнаты в соответствующей доле, должно содержаться им и иными собственниками комнат этой квартиры.

Понятие «содержание» подразумевает участие в расходах на ремонт сантехники, общей мебели, мест общего пользования, на поклейку обоев или побелку потолков, на замену труб водоснабжения, а также личное участие в проводимом ремонте.

Размер денежной суммы, которую собственник комнаты в коммунальной квартире должен вносить за содержание и ремонт общего имущества, определяется исходя из размера его доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 44

1. Общее собрание собственников помещений как орган управления должно действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.

У собственников помещений в многоквартирном доме существует право долевой собственности на общее имущество такого дома. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ).

2. В статье содержится ряд важнейших вопросов, которые могут быть решены не иначе как по соглашению собственников, которым, по сути, является решение общего собрания собственников. Помимо указанных в данной статье, к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома могут относиться иные вопросы, которые собственники сочтут для себя важными.

Так, на собрании решается вопрос о проведении реконструкции дома. Реконструкция возможна путем его расширения, перестройки, обновления несущих конструкций, перекрытий.

Вопрос о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, чаще всего обсуждается в связи с необходимостью обустройства автомобильных стоянок или гаражных боксов, а также детских площадок и площадок для выгула животных.

Решение принимается голосованием. Выбор способа управления многоквартирным домом производится простым большинством голосов собственников, принимающих участие в данном собрании. По остальным вопросам решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников. Любое решение может быть принято только при наличии кворума. Обеспечить достаточную явку собственников на общее собрание порой является сложной задачей.

3. Федеральным законом от 27 сентября 2009 г. № 228-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона “О рекламе” в п. 2 введен подп. 3.1, которым к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Отныне общие собрания собственников дома смогут размещать свою рекламу на крыше или на фасаде многоквартирных жилых домов только с согласия его собственников. Тем самым был ликвидирован существенный «пробел» законодательства. Ранее содержание ст. 19 Закона о рекламе применительно к случаям размещения рекламы на многоквартирных домах или с использованием общего имущества собственников помещений таких домов не в полной мере согласовывалось с содержанием ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности все помещения, не являющиеся квартирами, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, а также земельный участок, на котором расположен данный дом. В результате не совсем правомерным было заключение договоров на размещение рекламы и с органами местного самоуправления, и с товариществами собственников жилья (которые не были на то надлежащим образом уполномочены).

Установка рекламных конструкций производится на основании ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе». Размещение рекламы на фасадах и крышах домов производится на основании договоров, заключаемых рекламными компаниями.

В настоящее время для установки и эксплуатации рекламной конструкции на фасаде, крыше или ином общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме компаниям необходимо каждый раз получать согласие общего собрания собственников помещений такого дома. Документом, подтверждающим согласие, является протокол общего собрания собственников.

Поскольку подписание договора о размещении рекламы всеми собственниками помещений в жилом доме или их большинством вряд ли представляется удобным, то законодатель предусмотрел в комментируемой статье п. 3.1, который определяет, что на общем собрании может определяться состав лиц (или лицо), которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

В протоколе важно отразить основные условия договора на размещение рекламы, такие как предмет договора (общее содержание и размер рекламной конструкции), место размещения рекламной конструкции, срок действия договора, стоимость договора. Оплата по договору как доход от распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме переходит к собственникам дома.

Согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу. Исключение составляют случаи, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Так как подобного упоминания Федеральным законом № 228-ФЗ не предусмотрено, уже заключенные и правильно составленные договоры перезаключения на новых условиях не требуют.

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Комментарий к статье 45

Комментируемая статья устанавливает порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На таких собраниях решаются важнейшие вопросы, в частности о расходах по содержанию общего имущества в доме.

Общие собрания могут быть очередными и внеочередными. Очередные проводятся ежегодно, а внеочередные – по мере необходимости.

Текущие вопросы, такие, как сроки и порядок проведения общего собрания, порядок уведомления о принятых им решениях, устанавливаются самим собранием. Оформление решений и иных документов в принципе производится в произвольной форме.

Собственники помещений должны быть информированы (извещены) о проведении общего собрания в установленный срок – не позднее чем за 10 дней. Датой извещения является день отправки заказного письма. Извещение должно содержать информацию, перечисленную в п. 5 статьи.

Органы местного самоуправления обязаны создавать условия для нормального проведения общего собрания и принятия им решений, например предоставлять для этого необходимые помещения (ст. 165 ЖК РФ).

Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются, большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1–3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Комментарий к статье 46

Решения общего собрания должны отвечать требованиям, предъявляемым комментируемой статьей. В первую очередь для того, чтобы решения были правомочны, необходим кворум.

Собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (простое большинство).

Исключениями являются вопросы, решения по которым могут быть приняты не иначе как большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (квалифицированным большинством), а именно вопросы: реконструкции многоквартирного дома; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Как и при проведении общих собраний ТСЖ, в ходе проведения общего собрания запрещено изменять повестку дня либо принимать решения, не включенные в эту повестку.

Принятые решения и итоги голосования в 10-дневный срок должны быть доведены до сведения всех собственников помещений в этом многоквартирном доме. Собственник помещения, как принимавший, так и не принимавший личное участие в общем собрании, имеет право обжаловать решение общего собрания, если считает, что оно принято с нарушением требований законодательства. Обжалование производится в судебном порядке.