Текст книги "Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации"

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1–3, 5–9 настоящей статьи.

11. В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

12. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

Комментарий к статье 32

1. Комментируемая статья находит и «сглаживает» противоречия между земельным и гражданским законодательством. Любое недвижимое имущество тесно связано с землей (за исключением, предусмотренным ГК РФ). Общий принцип, из которого в настоящее время исходит российское законодательство, – это принцип единства объекта недвижимости и земельного участка, на котором этот объект расположен.

Изъятие предполагает, что инициатива отчуждения имущества, принадлежащего собственнику, исходит не от самого собственника, а от иного лица.

Изъятие земельного участка, на котором расположено жилое помещение (дом), для государственных или муниципальных нужд значительно растянуто во времени. Такое изъятие происходит в несколько этапов: принятие решения об изъятии жилого помещения; государственная регистрация в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – в управлениях и филиалах Федеральной регистрационной службы); уведомление в письменной форме о принятом решении собственника жилого помещения; непосредственно выкуп жилого помещения (перечисление денежных средств или предоставление жилья взамен занимаемого и правовое оформление передачи жилого помещения).

2. Решение об изъятии жилого помещения может быть принято органом государственной власти или органом местного самоуправления. Он имеет обязательную письменную форму. Решение подлежит государственной регистрации. Соответствующая запись вносится в раздел 5 ЕГРП об обременениях и правопритязаниях на недвижимое имущество. Эта процедура позволяет контролировать сроки и является гарантией прав прежде всего собственника помещения. После извещения собственника о предстоящем выкупе должен пройти срок не менее года.

3. Собственник вправе согласиться на изъятие земельного участка до истечения годичного срока, письменно оформив свое согласие. Такое согласие обычно заверяется нотариально. Второй вариант – собственник должен лично явиться в регистрирующий орган, с тем чтобы оформить свое согласие лично.

4. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируются ст. 55 ЗК РФ. Изъятие, в том числе путем выкупа, возможно в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ; с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов. Кроме того, в ч. 10 комментируемой статьи предусмотрено дополнительное основание изъятия земельного участка для муниципальных нужд – признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

5. Выкупная цена жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения плюс все убытки, причиненные собственнику изъятием его имущества. Убытками в данном случае можно считать расходы, вызванные изменением места проживания (расходы на переезд, перевоз вещей); временным пользованием иным жильем до приобретения в собственность другого помещения (расходы на арендную плату); поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность (оплата услуг риелтора); оформлением права собственности на другое жилое помещение (расходы на уплату государственных пошлин). Убытки включают в себя не только реальный ущерб, но и упущенную выгоду.

6. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену взамен изымаемого. Это не освобождает орган государственной власти или местного самоуправления от возмещения всех остальных убытков собственника.

7. В статье 15 Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ предусмотрены особенности резервирования земель и изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях организации и проведения Олимпийских и Параолимпийских игр и развития города Сочи как горно-климатического курорта.

Указанным Законом предусмотрено, что в период с 1 января 2008 г. до 1 января 2014 г. на территории Краснодарского края допускаются:

– резервирование земель для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов;

– изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов;

– изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, находящихся в границах обозначенных в Законе территорий Краснодарского края и муниципального образования «Город-курорт Сочи».

В случае, если земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, находятся в частной собственности и обременены правами третьих лиц, их изъятие является основанием одновременного прекращения таких прав, за исключением случаев, когда такие права не препятствуют использованию земельного участка для целей, являющихся основанием его изъятия. Изъятие осуществляется в собственность РФ, в собственность Краснодарского края или в собственность муниципального образования «Город-курорт Сочи» в зависимости от целей такого изъятия.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

2. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Комментарий к статье 33

1. Возможность завещательного отказа установлена ст. 1137–1140 ГК РФ. Комментируемая статья устанавливает механизм реализации права пользования жилым помещением, предоставленным по такому отказу.

Завещательный отказ содержится в завещании. Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

В силу завещательного отказа возникают правовые отношения между наследником, обязанным исполнить завещательный отказ, и отказополучателем.

2. Отказополучатель пользуется жилым помещением наравне с его собственником, но в течение установленного времени. Как и собственник, он осуществляет не только права, но и несет обязанности, в том числе по внесению платы за коммунальные услуги.

В случае если наследник, являющийся собственником, решает продать жилье третьему лицу, то отказополучатель – член семьи наследника (собственника) жилья продолжает пользоваться помещением на прежних условиях. Пунктом 2 ст. 1137 ГК РФ установлено, что при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

3. Права пользования, возникающие из завещательного отказа, ограничивают (обременяют) право собственности на жилое помещение и в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежат государственной регистрации. Поэтому отказополучатель может потребовать регистрации своего права.

4. Представляется, что законодателю целесообразнее было бы прямо предусмотреть обязательную государственную регистрацию права пользования жилым помещением, возникшего на основании завещательного отказа.

На практике нотариус, выдающий наследнику свидетельство о праве на наследство, обязательно указывает в нем о наличии обременения унаследованного жилья правами третьих лиц – отказополучателей. Обращаясь за регистрацией своего права на недвижимость, наследник не может зарегистрировать свое право собственности без регистрации обременения. Зарегистрировать право без обременения, указанного в правоустанавливающем документе, регистрирующий орган не имеет права.

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Комментарий к статье 34

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).

По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин, но не юридическое лицо.

Передача жилья в собственность не означает, что получатель содержания с иждивением теряет право проживать в переданном в собственность жилом помещении, и новый собственник может выселить получателя содержания с иждивением и предоставить ему другое жилье. Замена жилища должна решаться только по соглашению сторон. Плательщик ренты не вправе каким-либо образом ухудшать жилищные условия получателя содержания с иждивением, в том числе без его согласия сдавать внаем часть жилого помещения, подселять третьих лиц и т. п. (если иное не предусмотрено договором ренты).

Плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента государственной регистрации договора (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Рента регистрируется как обременение жилого помещения. Зарегистрированный собственник принимает на себя бремя содержания имущества, в том числе обязанности по уплате налога на недвижимость и расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию недвижимого имущества.

Гражданин, проживающий в жилом помещении по договору пожизненного содержания с иждивением (получатель ренты), пользуется этим помещением наравне с собственником последнего, а также несет солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (если иное не предусмотрено самим договором).

Пожизненное содержание с иждивением относится к длящимся договорам и сохраняет силу до момента смерти получателя ренты и (или) указанного им лица.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суд.

Комментарий к статье 35

1. Гражданин, который пользуется жилым помещением собственника, может быть выселен по требованию последнего в двух случаях: если право пользования этим помещением прекращено или если гражданин нарушает правила пользования жилым помещением. Комментируемая статья носит общий характер и применяется и для граждан – бывших собственников жилья, и для граждан, занимающих жилые помещения по договору найма, и для членов товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов.

Принудительное выселение возможно не иначе как по решению суда. Исполнение решения суда о выселении производится территориальными органами Федеральной службы судебных приставов по месту нахождения жилого помещения.

Собственника жилого помещения могут выселить за неуплату коммунальных платежей более чем за 6 месяцев, если по решению суда его признают банкротом. Такое жилое помещение продается на публичных торгах, с вырученной суммы удерживают долги и судебные издержки, а оставшуюся сумму возвращают бывшему владельцу.

Право пользования жилым помещением собственника прекращается в случае прекращения семейных отношений, перехода права собственности на жилое помещение, истечения срока по завещательному отказу, в силу договора или иного соглашения или же в силу решения суда.

Выселение может стать следствием невозврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры (ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

2. С 1 февраля 2008 г. вступил в силу Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ, ст. 107 которого устанавливает порядок выселения.

Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением.

Порядок выселения является общим для всех случаев. Причина выселения, будь то неуплата за жилье более 6 месяцев или же бесхозяйственное обращение с жилым помещением, допуская его разрушение, на порядок выселения никак не влияет. На практике выселение представляет собой четкий перечень последовательных действий приставов-исполнителей. Выселяемому гражданину направляется исполнительный документ с требованием о выселении и предоставляется срок для освобождения жилья. В случае, когда граждан не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.

Выселение производится с участием понятых. Обязательно составляется акт о выселении и описывается имущество.

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос и исключенный из кооператива, а также члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме этого кооператива и обязаны освободить его в 2-месячный срок со дня принятия решения об исключении (ч. 1 ст. 133 ЖК РФ).