Текст книги "Жилищное право. Учебное пособие"

Закон о приватизации не указывает объекты приватизации, отмечая лишь, что приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений на условиях социального найма (ст. 1, 2 Закона о приватизации).

Однако и. 1 ст. 4 Закона о приватизации содержит перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, а именно: жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Обозначив круг объектов, не подлежащих приватизации, законодатель прежде всего учитывал целевое назначение жилого помещения, место его положения и другие обстоятельства, связанные с особенностями правового режима жилого помещения, исключающие возможность передачи его в частную собственность.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 24 октября 2000 г. № 13-П, признавшем неконституционным запрет на приватизацию расположенных в сельской местности жилых помещений, которые закреплены за государственными и муниципальными образовательными учреждениями, а также высшими учебными заведениями, указано следующее: «…что касается жилых помещений из государственного и муниципального жилищного фонда, закрепленных за государственными и муниципальными образовательными учреждениями и высшими учебными заведениями, распространение на них особого правового режима не может быть поставлено в зависимость исключительно от того, где они расположены – в городских, сельских поселениях или на других территориях.

Исходя из конституционного принципа равной защиты прав граждан особый правовой режим жилого помещения предполагает определение законодателем не только специального целевого назначения жилого помещения, но и других критериев допустимости введения такого режима. В частности, его нельзя распространять на уже занятые жилые помещения, а необходимость его введения должна быть обусловлена особенностями служебных обязанностей работников, для проживания которых предназначено жилое помещение. В отсутствие законодательно установленных критериев запрет на приватизацию жилья приводит к произвольному ограничению прав соответствующей категории граждан. Такое ограничение не служит необходимым и соразмерным средством защиты конституционно признаваемых публичных интересов, а также прав и законных интересов других лиц».

Что касается приватизации служебных жилых помещений, обратим внимание на Постановление Конституционного Суда РФ от 30 марта 2012 г. № 9-П, согласно которому ч. 2 ст. 4 Закона о приватизации признана не противоречащей Конституции РФ, поскольку данное нормативное положение – по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования – не предполагает издание субъектами РФ нормативных правовых актов, непосредственно регулирующих право собственника муниципального жилищного фонда принимать решения о приватизации входящих в него служебных жилых помещений, в том числе устанавливающих основания и условия ее осуществления, и не препятствует собственнику муниципального жилищного фонда при реализации данного права по основаниям, на условиях и в порядке, установленных федеральным законодательством, издавать нормативные правовые акты, касающиеся принятия решений о приватизации отдельных служебных жилых помещений, при том что такие решения принимаются в порядке исключения и позволяют сохранять массив служебных жилых помещений в объеме, соответствующем их целевому предназначению.

В отношении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, которые первоначально входили в перечень не подлежащих приватизации согласно и. 1 ст. 4 Закона о приватизации, вопрос был решен Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции РФ, ее статьям 19 (части 1 и 2), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).

Что касается закрытых военных городков, то они относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан, поэтому приватизация в них запрещена законом.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны Российской Федерации (иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба).

Отказ в приватизации жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии, связан с тем, что такое помещение непригодно для проживания.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества положения ГК РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются в том случае, если Законом о приватизации не предусмотрено иное.

Сделки приватизации не могут рассматриваться как частные, регулируемые исключительно нормами гражданского законодательства и заключаемые в соответствии с принципами автономии воли и свободы договора. Порядок совершения таких сделок определяется законами и иными правовыми актами. При этом орган государственной власти или местного самоуправления, действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество как частный собственник: по своему выбору любому лицу, способом, на любых условиях и за любую цену. Таким образом, сделки приватизации характеризуют следующие признаки: 1) переход имущества из государственной (муниципальной) в частную собственность; 2) отчуждение имущества собственником (или по его решению); 3) особый порядок, установленный законодательством о приватизации[36]36
  Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. М.: ГроссМедиа, 2005. С. 12.; Киндеева Е.Л., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). 3-е изд., доп. и перераб. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 249.


[Закрыть].

Что касается приватизации государственных (муниципальных) жилых помещений, то данный способ приватизации заключается в их безвозмездной передаче нанимателям, занимающим эти помещения на условиях социального найма.

Как отмечают Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников, приватизация жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов была введена исходя из следующего. Во-первых, возобладала так называемая концепция отдачи долгов. Жилье строилось, условно говоря, за счет граждан. Почему бы его не отдать этим гражданам? Тем более что жилье предоставлялось в бессрочное пользование (ст. 10 Жилищного кодекса РСФСР), т. е. навечно. Во-вторых, велико было стремление переложить на плечи граждан затраты на содержание предоставленных им (навечно) помещений[37]37
  Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права / В кн. Кодификация российского частного права / под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 163.


[Закрыть].

Процедура оформления приватизации осуществляется в несколько этапов.

Во-первых, необходимо добровольное волеизъявление лиц, имеющих право на приобретение в собственность жилых помещений (ст. 1 Закона о приватизации). Речь идет о подаче соответствующего заявления, подписанного заинтересованными сторонами, с приложением необходимого пакета документов.

Во-вторых, должна быть проведена передача жилых помещений в собственность граждан посредством оформления договора передачи, заключаемого органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Кроме того, в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением (ст. 7 Закона о приватизации).

В-третьих, следует оформить государственную регистрацию права собственности на приобретенное жилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст. 7 Закона о приватизации право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в ЕГРП.

9.3. Сделки с жилыми помещениями

В связи с тем, что жилые помещения являются недвижимым имуществом, по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Кроме того, договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (и. 1 ст. 558 ГК РФ). В такой перечень включаются следующие субъекты:

1) члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам ст. 31ЖК РФ, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;

2) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ);

3) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ);

4) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);

5) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (и. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

6) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

В случаях, когда указанные лица, сохраняющие в соответствии с ГК РФ права пользования жильем, не были указаны в приведенном перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 588 ГК РФ). Следовательно, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется и нормы ст. 551 ГК РФ о регистрации перехода права собственности по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.

Важно отметить, что передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо правовых последствий для покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

На основании ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ); следовательно, каждая из сторон данного договора одновременно является продавцом в отношении товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателем в отношении товара, который она обязуется принять в обмен.

Специальные правила, установленные для договора мены, следующие.

1. Презюмируется, что обмениваемые товары равноценные (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Важно отметить, что цена не является обязательным условием для включения в договор мены. Следовательно, указание в договоре мены цены квартир, равноценных по стоимости, не является обязательным.

Согласно выработанным рекомендациям для арбитражных судов в и. 7 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором мены (см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. № 69) равноценными могут признаваться обмениваемые товары в случае отсутствия в договоре или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данных о цене. В соответствии со ст. 568 ГК РФ товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными (презумпция равноценности), если из договора мены не вытекает иное.

Только в случае соглашения сторон об обмене квартир с доплатой, когда обмениваемые квартиры признаются неравноценными, данное условие должно быть отражено в договоре мены согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ[38]38
  Сайт ВАС РФ: http://www.arbitr.ru.


[Закрыть].

2. Обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором, сочетающим в себе условия договора мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

3. Установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ). Между тем применительно к обмениваемым объектам недвижимости приоритетными являются положения ст. 223 ГК РФ и для каждой стороны по договору мены моментом перехода права собственности при обмене недвижимым имуществом является регистрация ею прав на полученную недвижимость, независимо от того, произведена ли такая регистрация другой стороной.

Важным представляется вопрос государственной регистрации договора мены жилых помещений.

Государственная регистрация мены жилых помещений осуществляется в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним[39]39
  Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».


[Закрыть], а также Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов[40]40
  Приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов».


[Закрыть].

В случае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещений совершаются такие регистрационные действия, как: регистрация договора мены; регистрация перехода права на одно жилое помещение; регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Необходимым условием регистрации договора мены является наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.

Если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся собственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности – путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Однако независимо от числа долевых собственников это одно регистрационное действие – регистрация перехода права общей собственности.

В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Дарение является договором, а не односторонней сделкой, поскольку всегда требуется согласие одаряемого на принятие дара, которое выражается в форме принятия дара.

Сущность договора дарения состоит в безвозмездной передаче имущества, и в силу этого даритель не вправе требовать встречного предоставления от одаряемого. Договор, содержащий такое условие, рассматривается как притворная сделка. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ на такой договор должны распространяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду. Например, распространенными являются случаи, когда сделка купли-продажи жилого помещения, в частности для уменьшения размера пошлины, оформляется как договор дарения. К такой сделке в отношении всех возникающих вопросов применяются нормы о купле-продаже.

Содержание договора дарения составляют права и обязанности сторон: необходимость включения в него четко выраженного намерения совершить безвозмездную передачу имущества с конкретизацией вещи, прав или освобождения от обязанности, право одаряемого отказаться от принятия дара, право дарителя в соответствующих случаях требовать возмещения реального ущерба от отказавшегося, право дарителя и одаряемого в указанных в ст. 577 ГК РФ ситуациях отказаться от исполнения договора по причинам, связанным с изменением имущественного или семейного положения либо состояния здоровья дарителя.

Статья 580 ГК РФ предусматривает случаи причинения вреда жизни или здоровью одаряемого либо принадлежащему ему имуществу. Вред возмещается по правилам гл. 59 ГК РФ, согласно которой даритель несет ответственность лишь за свои противоправные и виновные действия.

Специальными условиями ответственности являются случаи выявления недостатков, которые: 1) возникли до передачи вещи одаряемому, что подтверждает наличие противоправности в действиях дарителя; 2) не относятся к числу явных, о которых даритель знал и должен был предупредить одаряемого, что характеризует его виновность. Исходя из общих правил о распределении бремени доказывания в гл. 59 ГК РФ, наличие первого условия (недостатки возникли до передачи) должен доказать одаряемый, а отсутствие второго (не знал либо знал и не предупредил) – даритель.

Договор пожизненного содержания с иждивением, являясь разновидностью договора пожизненной ренты, представляет собой передачу получателем ренты принадлежащей ему (получателю) любой недвижимости в собственность под пожизненное содержание с иждивением, в том числе жилого помещения, плательщику.

В обязанности плательщика могут входить обеспечение потребностей получателя в жилье, питании, одежде, уход за ним (может быть предусмотрена и оплата ритуальных услуг). Кроме того, в договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением, а стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 601–605 ГК РФ).

В соответствии со ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Согласно ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Иными словами, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением:

♦ пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником;

♦ несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином.

Если основанием пользования гражданином жилым помещением является договор пожизненного содержания с иждивением, то получатель ренты имеет право пользоваться жилым помещением наравне с собственником такого помещения. В качестве жилого помещения, предоставляемого в пользование получателя ренты, может выступать как жилое помещение, переданное по договору ренты, так и иное жилое помещение, принадлежащее плательщику ренты на праве собственности или права, на которое приобретены последним для предоставления в пользование получателя ренты. При этом плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по рентному договору, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (и. 2 ст. 596 ГК РФ).