Текст книги "Жилищное право. Учебное пособие"

11.2. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующим лицом

Жилищное законодательство гарантирует право нанимателей на закрепленное жилое помещение в случае их временного отсутствия по условиям и характеру работы, учебы, состоянию здоровья и т. п. Однако конкретной нормы, регулирующей данный вопрос в ЖК РФ, нет.

Согласно ранее действовавшему ЖК РСФСР при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохранялось жилое помещение в течение шести месяцев. На более длительный срок жилое помещение за временно отсутствующими гражданами сохранялось в случаях:

1) призыва на военную службу – в течение всего времени прохождения военной службы по призыву; поступления на военную службу по контракту – в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования);

2) временного выезда из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т. п.), в связи с командировкой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т. п.) – в течение всего времени выполнения данной работы или обучения;

3) выезда из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда детей в связи с утратой попечения родителей – в течение всего времени пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреждениях, независимо от форм собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах семейного типа либо в течение всего времени пребывания у родственников или опекунов (попечителей), если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, остались проживать другие члены семьи. Если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, не остались проживать другие члены семьи, данные помещения передаются указанным детям в собственность в соответствии с законодательством РФ;

4) выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) – в течение всего времени выполнения этих обязанностей;

5) выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении – в течение всего времени пребывания в нем;

6) помещения в лечебно-трудовой профилакторий – в течение всего времени нахождения в нем;

7) заключения под стражу – в течение всего времени нахождения под следствием или судом;

8) осуждения к лишению свободы – в течение всего срока отбывания наказания.

Если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего мог быть продлен наймодателем, а в случае спора – судом.

В целях обеспечения сохранности за гражданами права на жилое помещение при временном выезде в другую местность в определенных случаях предусматривалась возможность бронирования жилых помещений, т. е. гарантированное государством сохранение права пользования жилым помещением на условиях договора найма, обеспечение его неприкосновенности на срок действия охранного свидетельства в порядке и на условиях, установленных законодательством.

В соответствии с Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336, жилые помещения бронируются за нанимателями и членами их семей в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда:

1) при направлении на работу за границу – на все время пребывания за границей;

2) при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности – на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР, – на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях;

3) в других случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР и РСФСР.

За нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же право на бронирование жилого помещения, как наниматель и члены его семьи.

Бронирование жилого помещения должно быть произведено гражданами не позднее шести месяцев с момента выезда. По истечении этого срока жилое помещение может быть также забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право на указанное жилое помещение.

Бронирование жилого помещения подтверждается выдачей охранного свидетельства (брони). Срок действия такого свидетельства исчисляется со дня его выдачи. Охранное свидетельство (бронь) выдается по месту нахождения бронируемого жилого помещения, независимо от принадлежности жилого дома.

Для получения охранного свидетельства (брони) нанимателем (членом его семьи) или по его доверенности другим лицом подается заявление. К заявлению прилагаются: копия финансового лицевого счета на бронируемое жилое помещение; при выезде на работу по трудовому договору – копия трудового договора; а в других случаях – ходатайство соответствующего предприятия, учреждения, организации.

Членом семьи работника, выезжающим к месту работы этого работника, подается только заявление.

Охранное свидетельство (бронь) выдается гражданину в двух экземплярах, первый экземпляр которого представляется им в жилищно-эксплуатационную организацию по месту нахождения бронируемого жилого помещения под расписку на втором экземпляре, остающемся у гражданина, забронировавшего жилое помещение. Кроме того, охранное свидетельство (бронь) хранится в жилищно-эксплуатационной организации как документ строгой отчетности.

Жилое помещение не бронируется:

1) если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

2) за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях;

3) за временными жильцами и поднанимателями в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда;

4) за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах, находящихся в собственности граждан.

Отказ в выдаче охранного свидетельства (брони) может быть обжалован в судебном порядке. Выданное гражданину охранное свидетельство (бронь) может быть признано недействительным в судебном порядке.

Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения. Жилая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней.

Наниматель вправе в установленном порядке заселить по договору поднайма забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия охранного свидетельства (брони).

Если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия охранного свидетельства (брони) не предъявят требование о возврате им помещения, договор найма жилого помещения в соответствии с ЖК РСФСР расторгается в судебном порядке.

За военнослужащими сверхсрочной службы, прапорщиками, мичманами и лицами офицерского состава Вооруженных Сил СССР, войск и органов Комитета государственной безопасности СССР, а также за членами их семей в установленных законодательством случаях жилое помещение бронируется по месту жительства.

В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР вопросы сохранения жилого помещения за временно отсутствующими регламентированы в ст. 71 ЖК РФ, согласно которой временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

В частности, в соответствии с п. 9 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащими, проходящими военную службу по контракту, направленными для прохождения военной службы за пределы территории Российской Федерации, в районы Крайнего Севера, приравненные к ним местности и другие местности с неблагоприятными климатическими или экологическими условиями, занимаемые ими жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда бронируются, за исключением служебных жилых помещений, на все время их пребывания за пределами территории Российской Федерации или в указанных районах и местностях.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Что представляет собой обмен жилого помещения?

2. В каких случаях обмен жилыми помещениями не допускается?

3. Каковы правовые последствия признания сделки по обмену жилого помещения недействительной?

4. Каковы основания принудительного обмена жилых помещений?

5. Какова процедура оформления сделки по обмену жилого помещения?

6. В чем отличия сделки по обмену жилого помещения от договора мены жилого помещения?

7. Изучив материалы судебной практики по делам о принудительном обмене жилого помещения, объясните, почему данная категория споров представляет определенную сложность?

8. Существуют ли особенности обмена жилыми помещениями в субъектах Российской Федерации? Приведите пример.

9. Что понимается под сохранением жилого помещения за временно отсутствующим лицом?

10. Каким образом вопрос сохранения жилого помещения за временно отсутствующим лицом регламентировался в ЖК РСФСР?

Глава 12
Товарищества собственников жилья

Ключевые термины и понятия: товарищество собственников недвижимости; некоммерческая организация; товарищество собственников жилья; многоквартирный дом; создание товарищества собственников жилья; устав; реорганизация товарищества собственников жилья; реорганизация товарищества собственников жилья; ликвидация товарищества собственников жилья; права товарищества собственников жилья; обязанности товарищества собственников жилья.

12.1. Понятие, порядок создания и регистрации,
прекращение товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья (далее также ТСЖ) является одной из наиболее эффективных форм управления многоквартирными домами гражданами-собственниками. В соответствии с ГК РФ товарищество собственников жилья относится к такой организационно-правовой форме некоммерческих корпоративных организаций, как товарищество собственников недвижимости.

На основании ст. 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости (далее также ТСН) признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т. п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Устав ТСН должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов, ачлены ТСН не отвечают по его обязательствам. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

В связи с тем, что товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, на него помимо положений ЖК РФ, ГК РФ распространяются нормы Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Согласно положениям данного Закона некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.

Товарищество собственников жилья как основанная на добровольном членстве собственников жилых помещений в многоквартирном доме, самоуправлении и самофинансировании некоммерческая организация создается в целях:

♦ совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов);

♦ обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов);

♦ осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению общего имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах;

♦ осуществления иной деятельности, которая направлена на достижение целей управления многоквартирными домами (либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов).

Признаками товарищества собственников жилья являются:

♦ наличие совокупности жилищных правоотношений, возникающих в процессе создания и деятельности товарищества собственников жилья;

♦ осуществление непосредственного волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме при выборе способа управления многоквартирным домом, обсуждении и принятии решений и т. п.;

♦ наличие объекта непосредственного волеизъявления;

♦ наличие организационных форм непосредственного волеизъявления граждан-собственников жилых помещений в процессе управления многоквартирным домом, содержания и благоустройства придомовой территории и т. п.

Перечислим случаи создания ТСЖ.

1. ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства.

2. ТСЖ может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Государственная регистрация является завершающим этапом образования товарищества собственников жилья, на котором компетентный орган проверяет соблюдение условий, необходимых для создания нового субъекта права, и принимает решение о признании ТСЖ юридическим лицом, т. е. товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». На основании ст. 8 данного Закона государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган.

Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа – по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.

Для государственной регистрации ТСЖ в регистрирующий орган необходимо предоставить следующие документы:

♦ протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава[43]43
  Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.


[Закрыть];

♦ устав товарищества собственников жилья;

♦ сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Прекращение ТСЖ означает утрату им своей правосубъектности, которая наступает в результате реорганизации или ликвидации.

При реорганизации юридического лица его права и обязанности в полном объеме в порядке универсального правопреемства переходят к другим лицам, создаваемым в результате реорганизации, либо все имущество юридического лица разделяется между реорганизуемым и новыми юридическими лицами.

В соответствии со ст. 58 ГК РФ существуют следующие формы реорганизации юридического лица: слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование.

При слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу.

При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом.

Реорганизация ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение.

При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения. Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

При преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Ликвидацией юридического лица называется его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке универсального правопреемства к другим лицам (и. 1 ст. 61 ГК РФ). Юридическое лицо может быть ликвидировано:

♦ по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано;

♦ по решению суда:

– по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае признания государственной регистрации юридического лица недействительной, в том числе в связи с допущенными при его создании грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер,

– по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае осуществления юридическим лицом деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо при отсутствии обязательного членства в саморегулируемой организации или необходимого в силу закона свидетельства о допуске к определенному виду работ, выданного саморегулируемой организацией,

– по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае осуществления юридическим лицом деятельности, запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов;

– по иску государственного органа или органа местного самоуправления, которым право на предъявление требования о ликвидации юридического лица предоставлено законом, в случае систематического осуществления общественной организацией, благотворительным и иным фондом, религиозной организацией деятельности, противоречащей уставным целям таких организаций,

– по иску учредителя (участника) юридического лица в случае невозможности достижения целей, ради которых оно создано, в том числе если осуществление деятельности юридического лица становится невозможным или существенно затрудняется,

– в иных случаях, предусмотренных законом.

В ЖК РФ предусмотрена обязанность общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.