Текст книги "Жилищное право. Учебное пособие"

Понятие «жилое помещение», которое является производным от понятия «жилище», широко используется как в отечественном, так и в международном праве.

Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано – для постоянного или временного проживания. Оно может составлять часть многоквартирного жилого дома или многофункционального здания или представлять собой одноквартирный жилой дом в целом[15]15
  Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций / отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юристъ, 2004. С. 346.


[Закрыть].

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, имеет строго целевое назначение, пригодное и предназначенное для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства[16]16
  Плеханова О.И. Наследование жилых помещений и имущественных прав, связанных с ними в российском гражданском праве. Автореф…. канд. юрид. наук. Иркутск, 2009.


[Закрыть].

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Понятие жилого помещения содержится в ст. 288 ГК РФ, согласно которой жилым является помещение, предназначенное для проживания граждан. Согласно же п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)[17]17
  Ст. 15 Жилищного кодекса РФ.


[Закрыть].

Из приведенного определения можно выделить следующие признаки, характеризующие жилое помещение.

Во-первых, жилое помещение является недвижимым имуществом, право собственности и иные вещные права граждан на него подлежат государственной регистрации.

Во-вторых, жилое помещение является структурно обособленным и изолированным объектом. При этом структурная обособленность представляет собой физическую характеристику объекта в пространстве или в составе других вещей, что является необходимым, но не единственным условием обеспечения изолированности. Что касается изолированности, то это юридическая характеристика объекта, отражающая возможность самостоятельного функционального использования данного объекта.

Таким образом, изолированность и структурная обособленность жилого помещения напрямую связаны с его пространственной характеристикой, так как они предполагают реальное и физическое ограничение объекта. В качестве основной пространственной характеристики жилого помещения следует выделить его площадь, т. е. жилую площадь.

В-третьих, жилое помещение должно быть пригодным для проживания (и. 1 ст. 288 ГК РФ) или, как закреплено в и. 2 ст. 15 ЖК РФ, для постоянного проживания граждан. Данный признак связан прежде всего с назначением жилого помещения, в связи с чем оно должно соответствовать:

♦ санитарным правилам и нормам, которые устанавливаются:

– Федеральным законом от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучия населения»;

– Постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000 г. № 554 «Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании»,

– Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10 июня 2010 г. № 64 «Об утверждении санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»,

– Санитарным правилам и нормам «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий» СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, утвержденные Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 19 октября 2001 г.,

– Методическим указаниям по осуществлению государственного санитарного надзора за устройством и содержанием жилых зданий, утвержденными Главным санитарным врачом от 24 февраля 1981 г. № 2295-81;

♦ техническим правилам и нормам, которые устанавливаются Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

♦ иным требованиям законодательства.

Перечень требований, благодаря которым жилое помещение будет считаться пригодным для постоянного проживания, регламентирован в утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции[18]18
  Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (с изм. и доп. от 2 августа 2007 г., 8 апреля 2013 г.) // СПС Гарант.


[Закрыть].

4.5. Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Помещение может быть признано жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарным, техническим и иным правилам и нормам для постоянного проживания граждан, независимо от того, будет ли оно использоваться для постоянного или временного проживания.

Санитарные правила и нормы устанавливаются Федеральным законом от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», где в ст. 23 указано о том, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Кроме того, существуют и иные нормативные акты, устанавливающие санитарные правила и нормы.

Технические правила и нормы устанавливаются Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и иными нормативными актами.

Перечень требований, в силу которых жилое помещение будет считаться пригодным для проживания, следующий:

♦ жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;

♦ несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования;

♦ жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения;

♦ жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно– и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;

♦ инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности;

♦ инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов – изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами;

♦ наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 %, температуру отапливаемых помещений не менее + 18 °C, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома;

♦ жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств;

♦ доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта;

♦ допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом;

♦ в реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо– и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов;

♦ объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики;

♦ в жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух– и трехкомнатных квартир – не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти– и шестикомнатных квартир – не менее чем в двух комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 % в середине жилого помещения;

♦ высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IA, 1Б, 1Г, 1Д и IVA должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах – не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м;

♦ отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается;

♦ размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях;

♦ комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение;

♦ в жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное – 45 дБ;

♦ в жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах;

♦ в жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах;

♦ в жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц – 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.

♦ в жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5–1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл.

♦ внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м;

♦ концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Что такое жилищное правоотношение и каковы его особенности?

2. Каковы виды жилищных правоотношений?

3. Кто может быть субъектом жилищного правоотношения?

4. Выделите структуру жилищного правоотношения.

5. Раскройте содержание жилищного правоотношения.

6. Каковы основания возникновения жилищных правоотношений?

7. В чем проявляются особенности юридических фактов в жилищном праве?

8. Что является объектом жилищного правоотношения?

9. Какие виды жилых помещений существуют?

10. Какова компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления в регулировании жилищных правоотношений?

11. Каковы особенности изменения и прекращения жилищных правоотношений?

12. Каковы требования, предъявляемые к жилым помещениям?

Глава 5
Перепланировка и переустройство жилого помещения. Перевод жилых и нежилых помещений в иной правовой режим

Ключевые термины и понятия: жилое помещение; нежилое помещение; перепланировка; переустройство; процедура перепланировки; процедура переустройства; отказ в перепланировке и переустройстве; самовольная перепланировка или переустройство; процедура перевода; отказ перевода.

5.1. Перепланировка и переустройство жилого помещения

В Жилищном кодексе РФ вопросу перепланировки и переустройства жилого помещения посвящена гл. 4, которая включает в себя пять статей (ст. 25–29). Переустройство и перепланировка жилых помещений осуществляются с соблюдением требований законодательства РФ по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения[19]19
  Пункт 1 ст. 25 ЖК РФ.


[Закрыть].

Перепланировка включает в себя лишь изменение пространственных характеристик (конфигурации) в пределах площади помещения без изменения его назначения[20]20
  Клименко И.О. Понятие, условия и цель переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения, предоставленного по договору социального найма // Современное право. 2008. № 5. С. 27.


[Закрыть].

Так, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (далее – Постановление № 508-ПП) мероприятия (работы) по перепланировке включают в себя следующие мероприятия:

♦ устройство (перенос) уборных и ванных комнат;

♦ устройство несущих стен;

♦ устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;

♦ устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;

♦ заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;

♦ изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия;

♦ разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие);

♦ устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзито-бетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/м²) в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями;

♦ устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Так, в соответствии с Постановлением № 508-ПП мероприятия (работы) по переустройству включают в себя:

♦ установку новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей;

♦ установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

♦ замену, перенос и (или) установку дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник такого помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр следующие документы:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Иных документов орган, осуществляющий согласование, требовать не вправе. Заявителю выдается расписка в получении от него документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

Не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов должно быть принято решение о согласовании либо об отказе в согласовании.

Случаи отказа в согласовании переустройства или перепланировки следующие:

♦ непредоставление необходимых документов;

♦ предоставление документов в ненадлежащий орган;

♦ несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, содержащее основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.