Текст книги "Жилищное право. Учебное пособие"

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Каково правовое положение жилых помещений как объектов права собственности?

2. Каким образом вопросы права собственности на жилое помещение регламентированы в ЖК РФ?

3. Каким образом вопросы права собственности на жилое помещение регламентированы в ГК РФ?

4. Назовите права и обязанности собственников жилых помещений.

5. В чем заключается юридическая ответственность собственников жилых помещений?

6. Что такое приватизация и каковы особенности приватизации жилых помещений?

7. Кто является субъектами приватизации и что может быть объектом приватизации жилых помещений?

8. Выделите основные сделки с жилыми помещениями. В чем их особенности?

Глава 10
Оформление прав на жилые помещения и сделок с ними

Ключевые термины и понятия: жилое помещение; недвижимое имущество; государственная регистрация прав на недвижимое имущество; недвижимость; государственный учет жилищного фонда; ЕГРП; процедура регистрации прав; срок государственной регистрации; отказ в государственной регистрации; налог на имущество физических лиц; плательщики налога; объекты налогообложения; налоговая база; порядок исчисления и уплаты налога; ставки налога; льготы по налогу.

10.1. Государственная регистрация прав на жилое помещение

Жилые помещения, являясь недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права на жилое помещение.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на жилое помещение в Российской Федерации, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕ-ЕСТР).

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ЕГРГ[).

Следует отличать государственную регистрацию недвижимости от государственного учета жилищного фонда. Согласно ст. 19 ЖК РФ государственный учет жилищного фонда должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

♦ прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

♦ правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом о государственной регистрации;

♦ внесение записей в ЕГРГ[при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

♦ совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится в течение 18 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Следует иметь в виду, что отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается. Однако возможны случаи, когда в государственной регистрации может быть отказано. Рассмотрим эти случаи:

♦ право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о государственной регистрации;

♦ с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

♦ документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

♦ акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

♦ лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

♦ лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

♦ правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

♦ правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о государственной регистрации прав перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

♦ не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о государственной регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

♦ имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами и др.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде.

10.2. Жилые помещения
как объекты налогообложения

Жилое помещение как недвижимое имущество, имеющее стоимостную характеристику, является объектом налогообложения, и налоговое законодательство связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога, который называется налогом на имущество физических лиц.

Налог на имущество физических лиц является прямым налогом, обращенным к находящемуся в собственности движимому и недвижимому имуществу, расположенному на территории Российской Федерации. Данный налог регулируется Законом РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».

Плательщиками данного налога признаются физические лица-собственники (граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства), имеющие на территории Российской Федерации в собственности имущество – жилые помещения, являющиеся объектом налогообложения.

Объектами налогообложения признаются следующие виды имущества: 1) жилой дом; 2) квартира; 3) комната; 4) дача; 5) гараж; 6) иное строение, помещение и сооружение; 7) доля в праве общей собственности на указанное имущество.

Если жилое помещение как объект налогообложения находится в общей долевой собственности, налогоплательщиком признается каждое физическое лицо соразмерно его доле в этом имуществе.

Если жилое помещение как объект налогообложения находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налоговой обязанности. При этом плательщиком налога может быть одно из этих лиц, определяемое по соглашению между ними. В случае не достижения такого соглашения обязанность по уплате налога несет каждый из собственников в равных долях.

Налоговой базой для исчисления налога является суммарная инвентаризационная стоимость[41]41
  Суммарная инвентаризационная стоимость — это сумма инвентаризационных стоимостей строений, помещений и сооружений, признаваемых объектами налогообложения и расположенных на территории представительного органа местного самоуправления, устанавливающего ставки по данному налогу.


[Закрыть] объекта, определяемая органами технической инвентаризации.

Налог исчисляется на основании данных об инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Налоговые уведомления об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами в порядке и сроки, которые установлены ст. 52 НК РФ. Уплата налога производится не позднее 1 ноября года, следующего за годом, за который исчислен налог.

Лица, своевременно не привлеченные к уплате налога, уплачивают его не более чем за три года, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с привлечением к уплате налога.

Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (законами городов федерального значения) в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения.

Представительные органы местного самоуправления (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения) могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент-дефлятор, и типа использования объекта налогообложения, а также в зависимости от места нахождения объекта налогообложения применительно к муниципальным образованиям, включенным в состав внутригородской территории города федерального значения в результате изменения его границ, в случае, если в соответствии с законом города федерального значения налог на имущество физических лиц отнесен к источникам доходов бюджетов указанных муниципальных образований.

Например, Законом города Москвы от 23 октября 2002 г. № 47 «О ставках налога на имущество физических лиц» ставки налога на жилое помещение установлены в следующих пределах (см. таблицу).

Таблица

Ставки налога на имущество физических лиц

Льготы по налогу. От уплаты налогов на имущество физических лиц освобождаются следующие категории граждан:

♦ Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

♦ инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;

♦ участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;

♦ лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;

♦ лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 г. № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча»;

♦ военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;

♦ лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

♦ члены семей военнослужащих, потерявших кормильца. Льгота членам семей военнослужащих, потерявших кормильца, предоставляется на основании пенсионного удостоверения, в котором проставлен штамп «вдова (вдовец, мать, отец) погибшего воина» или имеется соответствующая запись, заверенная подписью руководителя учреждения, выдавшего пенсионное удостоверение, и печатью этого учреждения. Если указанные члены семей не являются пенсионерами, льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Что такое государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним? Какой орган осуществляет такую регистрацию и его функции?

2. Чем отличается государственная регистрация недвижимого имущества от государственного учета жилищного фонда?

3. Какова процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

4. В каких случаях в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть отказано?

5. Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц и что является объектами налогообложения?

6. Что является налоговой базой налога на имущество физических лиц и каков порядок его исчисления и уплаты?

7. На какие категории лиц распространяются льготы по уплате налога на имущество физических лиц?

Глава 11
Обмен и сохранение жилого помещения

Ключевые термины и понятия: наниматель; наймодатель; договор социального найма; принудительный обмен; члены семьи нанимателя; соглашение об обмене; недопущения обмена жилых помещений; сохранение жилого помещения; временно отсутствующее лицо.

11.1. Обмен жилого помещения

Обмен жилого помещения является сделкой, заключаемой между нанимателями жилых помещений, занимаемых ими по договорам социального найма, совершаемой с согласия наймодателей этих жилых помещений, в силу которой стороны обязуются осуществить обмен жилыми помещениями, а именно: одна сторона передает свое жилое помещение другой стороне; а первая сторона передает свое жилое помещение второй стороне.

ЖК РФ не допускает возможности обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности.

Важно отметить, что обмен жилого помещениями может осуществляться в том числе между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

По делам о принудительном обмене жилых помещений юридическое значение имеют обстоятельства, свидетельствующие: а) о соответствии требованиям закона предложенного варианта обмена; б) о соблюдении законных и иных заслуживающих внимания интересов лиц, возражающих против обмена (ответчиков по делу). При этом судом могут быть учтены возражения ответчиков не только относительно размера и степени благоустроенности предлагаемого им для переезда жилого помещения, но и иные обстоятельства, с учетом которых для них существенно затруднено пользование этим жилым помещением, например, если оно значительно удалено от места работы или нахождения детского учреждения, а существующее транспортное сообщение не позволяет им своевременно являться на работу, а ребенку посещать это учреждение[42]42
  Настольная книга судьи по жилищным спорам / под ред. Н.К. Толчеева. М.: Проспект, 2009. С. 82.


[Закрыть].

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Кроме того, обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований и. 1 ст. 70 ЖК РФ.

По ранее действующему ЖК РСФСР 1983 г. обмен жилыми помещениями осуществлялся следующим образом. Наниматель жилого помещения был вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

Обмен жилыми помещения производился со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива – с учетом требований ЖК РСФСР.

В настоящее время для обмена жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в которых проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, и являющиеся членами семей нанимателей, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Кроме того, соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых исполнительными комитетами местных Советов народных депутатов. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.

Если сравнить положения ЖК РФ и ЖК РСФСР 1983 г. в части процедуры обмена жилых помещений, можно отметить следующее:

♦ запрещен так называемый родственный обмен жилых помещений, который был предусмотрен ст. 70 ЖК РСФСР («совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь)» обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения);

♦ требуется обязательное согласие наймодателя на обмен занимаемого гражданами жилого помещения (п. 1 ст. 72 и п. 4 ст. 74 ЖК РФ);

♦ нельзя обменять жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве собственности, а также занимаемое в доме ЖК и ЖСК. Иначе говоря, обмен возможен только с другим нанимателем жилого помещения по договору социального найма (и. 1 ст. 7 ЖК РФ);

♦ обмен жилыми помещениями оформляется путем заключения (в письменной форме) соответствующего договора (и. 2 ст. 74 ЖК РФ). Обменные ордера не выдаются.