Текст книги "Жилищное право. Учебное пособие"

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии соответствующих оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с ЖК РФ.

Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если, во-первых, этим не нарушаются права и законные интересы граждан; во-вторых, это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение:

1) в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

5.2. Перевод жилых и нежилых помещений в иной правовой режим

Жилое помещение представляет собой изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания и соответствующее определенным требованиям.

Нежилое помещение – это часть строения в определенных в установленном законом порядке границах, признанная компетентным органом предназначенной для использования в целях, не связанных с постоянным проживанием граждан, в состав которой входят часть пространства внутри строения, а также предназначенные исключительно для ее обслуживания части инженерных коммуникаций и конструкций строения и материальные элементы внутренней отделки[21]21
  Трубачев Е.О. Нежилые помещения как объекты недвижимости – гражданско-правовой аспект. Автореф…. канд. юрид. наук. Томск, 2009. С. 7–8.


[Закрыть].

В ранее действующем законодательстве под нежилыми помещениями понимались помещения в жилых домах, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (ч. 2 ст. 4 ЖК РСФСР).

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

♦ если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

♦ если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

♦ если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается:

♦ если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

♦ если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.

Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (многофункциональный центр) представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Что представляет собой перепланировка жилого помещения?

2. В чем особенность переустройства жилого помещения?

3. Чем перепланировка отличается от переустройства жилого помещения?

4. В чем отличие перепланировки и переустройства от реконструкции?

5. Каковы правовые последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения?

6. Каковы основания проведения перепланировки и переустройства жилого помещения?

7. Перечислите основания отказа в разрешении перепланировки и переустройства.

8. Каковы условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот?

9. Каковы основания отказа перевода жилого помещения в нежилое и наоборот?

Глава 6
Ответственность в жилищном праве. Защита жилищных прав

Ключевые термины и понятия: жилищно-правовая ответственность; признаки жилищно-правовой ответственности; принципы жилищно-правовой ответственности; условия гражданско-правовой ответственности; договорная ответственность; внедоговорная ответственность; охрана жилищных прав; защита жилищных прав; меры защиты; судебная защита; административная защита; способы защиты жилищных прав.

6.1. Понятие, признаки, принципы,
условия возникновения жилищно-правовой ответственности. Виды жилищно-правовой ответственности

Жилищно-правовая ответственность представляет собой предусмотренное нормативными правовыми актами или договором обеспеченное возможностью применения мер государственного принуждения правомочие одной стороны (кредитора) требовать от другой стороны (должника) либо в силу закона или договора от иного обязанного лица компенсации нарушенного жилищного права в виде возмещения причиненного вреда.

Признаками жилищно-правовой ответственности являются:

1) жилищно-правовая ответственность предусмотрена жилищным законом либо нормой жилищного права, содержащейся в акте иного законодательства;

2) жилищно-правовая ответственность, как правило, характеризуется мерами имущественного воздействия на субъектов жилищных правоотношений;

3) жилищно-правовая ответственность возникает в связи с неправомерным поведением субъектов;

4) жилищно-правовая ответственность есть мера государственного принуждения, за исключением случаев добровольного возложения правонарушителем на себя жилищно-правовой ответственности, а также случаев применения мер жилищно-правовой ответственности потерпевшим к правонарушителю в порядке самозащиты жилищных прав;

5) жилищно-правовая ответственность имеет главной целью восстановление нарушенного субъективного жилищного права потерпевшего либо предоставление ему надлежащей компенсации за утрату (умаление) этого права;

6) жилищно-правовая ответственность всегда несет в себе карательный элемент, налагаемый кроме правовосстановительного элемента;

7) жилищно-правовая ответственность кроме правовосстановительного (компенсационного) и карательного элементов имеет также воспитательный элемент;

8) жилищно-правовая ответственность представляет собой санкцию, однако санкция по объему более широкое понятие, чем жилищно-правовая ответственность. Жилищно-правовые санкции представляют собой установленные законом или договором определенные последствия, наступающие для должника при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. Жилищно-правовые санкции могут быть разделены на меры защиты ж меры ответственности. В отличие от мер ответственности меры защиты – это правовые средства принудительного воздействия, которые направлены на охрану и защиту прав и законных интересов граждан, применяются независимо от вины и не приводят к лишениям личного или имущественного характера (например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение и др.);

9) жилищно-правовая ответственность, как правило, наступает за виновное поведение;

10) для возложения на правонарушителя жилищно-правовой ответственности необходима, как правило, инициатива потерпевшего лица либо иного лица, чьи права нарушены.

К принципам жилищно-правовой ответственности относятся:

♦ принцип неотвратимости от жилищно-правовой ответственности, который означает ее неизбежное обязательное применение за всякое правонарушение в отношении каждого правонарушителя;

♦ принцип индивидуальности жилищной ответственности, который означает, что ответственность наступает с учетом степени общественной опасности, вредоносности деликта, формы вины правонарушителя и других факторов;

♦ принцип автономии кредитора, который отражает автономное, независимое положение кредитора, свободного в применении или неприменении установленных законом или договором мер жилищно-правовой ответственности, а также указывает на возможность регламентации отношений в связи с возникновением и несением жилищно-правовой ответственности;

♦ принцип индивидуализации (персонификации) должника, который позволяет определить конкретное лицо, на которое будет возложена обязанность возместить причиненный вред (убытки);

♦ принцип полного возмещения вреда, который предполагает восстановление имущественного положения потерпевшего лица.

Совокупность общих условий, которые необходимы для возникновения жилищно-правовой ответственности, называют составом жилищного правонарушения. К общим условиям относятся:

1) противоправность поведения. Под противоправностью при наступлении жилищно-правовой ответственности признается поведение должника (действия или бездействие), нарушающее нормы жилищного права;

2) возникновение вреда (убытков у потерпевшего). Жилищно-правовая ответственность наступает при условии причинения вреда потерпевшему. Как правило, наличие указанного условия необходимо для привлечения нарушителя к ответственности. Вместе с тем жилищно-правовая ответственность за нарушение договорных обязательств может наступать и независимо от причинения вреда;

3) причинная связь между противоправным поведением и возникшим вредом. Причинная связь – это объективно существующая взаимосвязь явлений, которая характеризуется тем, что в конкретной ситуации из двух взаимосвязанных явлений одно (причина) всегда предшествует другому и порождает его, а другое (следствие) всегда является результатом действия первого;

4) вина причинителя вреда. Вина является субъективным условием юридической ответственности, выражающим отношение правонарушителя к собственному неправомерному поведению и его последствиям. Она рассматривается как субъективное психическое отношение лица к своему противоправному поведению и его

последствиям, которое связано с предвидением неблагоприятных результатов такого поведения и осознанием возможности их предотвращения.

В жилищном праве в зависимости от основания возникновения различают договорную и внедоговорную ответственность. В некоторых случаях может применяться административная и уголовная ответственность.

Договорная ответственность представляет собой ответственность, которая наступает в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, возникшего из договора, т. е. соглашения самих сторон.

Так, в соответствии с и. 1 ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. Аналогичное положение в отношении ответственности нанимателя закреплено в ст. 68 ЖК РФ: «Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством».

Внедоговорная ответственность представляет собой ответственность, которая наступает в связи с совершением противоправных действий одним лицом (правонарушителем) по отношению к другому лицу (потерпевшему) в связи с наступлением фактов, предусмотренных в законе, т. е. это ответственность, которая наступает в случаях нарушения обязательства, возникшего не из договора, а по другим основаниям.

Внедоговорную ответственность зачастую называют деликтной, связывая ее в основном с обязательствами из причинения вреда (деликтами), которые по сути представляют собой форму гражданско-правовой ответственности. Однако сфера применения такой ответственности несколько шире и охватывает все случаи возникновения гражданской ответственности в силу наступления обстоятельств, прямо предусмотренных законом. Например, в случае причинения вреда личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица, когда вред подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (ст. 1064 ГК РФ), вследствие неосновательного приобретения или сбережения имущества (неосновательное обогащение) за счет другого лица (ст. 1102 ГК РФ) и др.

6.2. Охрана и защита жилищных прав

Под охраной жилищных прав в широком смысле понимается вся совокупность мер, которые обеспечивают нормальный ход реализации жилищных прав. Речь идет о мерах, посредством которых обеспечивается развитие жилищных правоотношений в их надлежащем, ненарушенном состоянии. Например, установление прав и обязанностей субъектов, особенности участия в жилищных кооперативах, механизм оплаты за жилое помещение и коммунальные платежи и т. п., восстановление нарушенных или оспоренных прав и интересов.

В понятие охраны жилищных прав в узком смысле включаются лишь те предусмотренные законом меры, которые направлены на восстановление или признание жилищных прав и защиту интересов при их нарушении или оспаривании.

Защита жилищных прав представляет собой возможность управомоченного лица применять меры правоохранительного характера для восстановления своего нарушенного или оспариваемого права. Речь идет, с одной стороны, о возможности совершения управомоченным лицом собственных положительных действий, а с другой – о возможности требования определенного поведения от обязанного лица, когда меры воздействия применяются компетентными государственными органами, к которым потерпевшая сторона обращается за защитой нарушенных прав.

В жилищном праве предусмотрено значительное количество мер защиты субъективных жилищных прав, и их необходимо отличать от мер ответственности. В отличие от мер защиты меры ответственности применяются лишь к виновному нарушителю субъективного права и выражаются в дополнительных обременениях в виде лишения правонарушителя определенных прав или возложения на него дополнительных обязанностей.

Меры защиты, во-первых, направлены на охрану и защиту прав и законных интересов граждан; во-вторых, применяются независимо от вины и, в-третьих, не приводят к лишениям личного или имущественного характера (например, признание недействительным обмена жилого помещения, выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение).

Защита жилищных прав осуществляется в предусмотренном законом порядке, т. е. с помощью применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

В соответствии со ст. 11ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав может осуществляться в судебном и административном порядке, т. е. для защиты нарушенных жилищных прав применяется юрисдикционная форма защиты, под которой понимается деятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных жилищных прав и охраняемых законом интересов.

В жилищном праве предусматриваются две формы защиты жилищных прав: судебная и административная (осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ и другим федеральным законом).

Судебная защита жилищных прав

Конституция РФ гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод (ст. 46). Исходя из этой нормы в ст. 1 ЖК РФ предусмотрена судебная защита нарушенных жилищных прав.

В соответствии си. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судами общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ.

Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокуроров, поданному на основании и в порядке, предусмотренных ст. 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в ст. 46 ГПК РФ. Рассматривая вопрос о принятии искового заявления к производству суда и проверяя соблюдение требований ст. 131, 132 ГПК РФ, судья в первую очередь выясняет, имеются ли в представленных материалах данные:

1) относительно жилого помещения, являющегося предметом спора, – его принадлежность к определенному жилищному фонду и правовой статус, технические характеристики этого и других жилых помещений (размер общей и жилой площади, инженерное, санитарно-техническое оборудование и т. п.), если такая необходимость обусловлена характером возникшего спора, например по искам о принудительном обмене жилого помещения, о выселении с предоставлением другого жилого помещения;

2) о виде и характере прав на жилое помещение – его собственник, арендатор, наймодатель, наниматель, члены семьи собственника или нанимателя, а также иные лица, обладающие каким-либо правом на спорное жилое помещение;

3) о доказательствах, свидетельствующих о нарушенном либо оспариваемом праве, в защиту которого заявлено требование[22]22
  Настольная книга судьи по жилищным спорам / под ред. Н.К. Толчеева. М.: Проспект, 2009. С. 74–75.


[Закрыть].

При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке.

Административная защита жилищных прав

Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется посредством обращения гражданина в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу в письменной форме или в форме электронного документа: предложение[23]23
  Предложение — рекомендация гражданина по совершенствованию законов и иных нормативных правовых актов, деятельности государственных органов и органов местного самоуправления, развитию общественных отношений, улучшению социально-экономической и иных сфер деятельности государства и общества.


[Закрыть], заявление[24]24
  Заявление — просьба гражданина о содействии в реализации его конституционных прав и свобод или конституционных прав и свобод других лиц, либо сообщение о нарушении законов и иных нормативных правовых актов, недостатках в работе государственных органов, органов местного самоуправления и должностных лиц, либо критика деятельности указанных органов и должностных лиц.


[Закрыть]или жалоба[25]25
  Жалоба — просьба гражданина о восстановлении или защите его нарушенных прав, свобод или законных интересов либо прав, свобод или законных интересов других лиц.


[Закрыть], а также устное обращение гражданина в государственный орган, орган местного самоуправления.

Особенности обращения за защитой нарушенных жилищных прав регламентируются не только ЖК РФ, но и Законом о порядке рассмотрения обращений граждан, который регулирует правоотношения, связанные с реализацией граждан Российской Федерации закрепленного за ними Конституцией РФ права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления, а также устанавливает порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами.

Рассмотрение обращения (предложения, заявления, жалобы)

Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо:

1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости – с участием гражданина, направившего обращение;

2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия;

3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина;

4) дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, за исключением случаев, указанных в законе;

5) уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией.

Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо по направленному в установленном порядке запросу государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, рассматривающих обращение, обязаны в течение 15 дней предоставлять документы и материалы, необходимые для рассмотрения обращения, за исключением документов и материалов, в которых содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, и для которых установлен особый порядок предоставления.

Сроки рассмотрения письменного обращения. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.

Способы защиты жилищных прав. Под способами защиты жилищных прав понимаются закрепленные законом меры принудительного характера, посредством которых могут быть достигнуты пресечение, предотвращение, устранение нарушений жилищных прав, их восстановление и компенсация потерь, вызванных их нарушением.

В жилищном законодательстве можно выделить два уровня регулирования способов защиты жилищных прав.

Первый уровень регулирования заключается в определении таких способов защиты, которые носят универсальный характер и могут быть применены для защиты, как правило, любого субъективного жилищного права.

Перечень таких способов указан в п. 3 ст. 11 ЖК РФ, а именно:

♦ признание жилищного права — необходимость защиты данным способом возникает, когда подвергается сомнению у определенного лица его субъективного права, субъективное право оспаривается, отрицается либо имеется реальная угроза таких действий. Например, когда собственник жилого помещения не имеет на него правоустанавливающих документов, он не может это жилое помещение продать, обменять, подарить. Признание права в данном случае и является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению;

♦ восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения. Данный способ применяется, когда нарушенное субъективное право в результате правонарушения не прекращает своего существования и может быть восстановлено посредством устранения последствий правонарушения;

♦ признание судом недействующими полностью или частично нормативных правовых актов государственного органа или органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, которые имеют большую юридическую силу. Данный способ означает, что, если права или охраняемые интересы субъекта жилищного права нарушены изданием не соответствующего закону или иным правовым актам административного акта, он имеет право на их обжалование в суд. Если же административный акт является противоправным в силу его расхождения с законом или иными правовыми актами и нарушает субъективные жилищные права и охраняемые законом интересы гражданина, суд принимает решение о признании его недействительным полностью или частично;

♦ отказ суда применить нормативные правовые акты государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащие ЖК РФ или принятые в соответствии с ним федеральному закону и иному нормативному правовому акту, которые имеют большую юридическую силу;

♦ прекращение или изменение жилищного правоотношения — данный способ реализуется в юрисдикционном порядке, поскольку связан с принудительным прекращением или изменением правоотношения. Кроме того, он может применяться как с виновными, так и невиновными действиями субъекта жилищного права.

Второй уровень регулирования способов защиты жилищных прав представляет собой установленные законом способы защиты, применяемые для защиты только определенных видов жилищных прав или для защиты от определенных нарушений. Такие способы отнесены ЖК РФ к иным способам, предусмотренным ЖК РФ или федеральным законом.