Текст книги "Жилищное право. Учебное пособие"

Вопросы и задания для самоконтроля

1. В чем заключаются особенности договора социального найма жилого помещения?

2. Кто признается нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма?

3. Назовите основания признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма жилого помещения.

4. Что такое норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения?

5. В чем заключаются особенности договора найма жилого помещения фонда социального использования?

6. Каковы права, обязанности и ответственность сторон договора найма жилого помещения фонда социального использования?

7. Что представляет собой наемный дом?

8. Каким образом осуществляется управление наемным домом?

Глава 9
Право собственности на жилые помещения

Ключевые термины и понятия: жилое помещение; объект недвижимости; жилой дом; часть жилого дома; квартира; часть квартиры; комната; содержание права собственности; владение; пользование; распоряжение; права и обязанности собственника жилого помещения; юридическая ответственность собственника жилого помещения; обращение взыскания на жилое помещение; приватизация жилых помещений; принципы приватизации; участники приватизации; объекты приватизации; процедура оформления приватизации жилого помещения.

9.1. Жилое помещение как объект собственности

Чтобы понимать сущность права собственности на жилые помещения, необходимо отметить особенности правового положения жилого помещения как объекта права собственности.

1. Понятие жилого помещения содержится в нормативных правовых актах, относящихся к различным отраслям права, а именно в Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, УК РФ и иных актах. При этом в указанных актах различным образом определяется правовая природа жилого помещения.

2. Гражданское и жилищное законодательство дает определение собственно жилого помещения как объекта вещных прав граждан и юридических лиц. Данное определение является основополагающим.

3. Жилое помещение как объект недвижимости предназначается для проживания граждан, что говорит о его целевом назначении.

4. Жилое помещение как объект недвижимости участвует в гражданском обороте, а значит, оно может быть приобретено и продано, передано в аренду, использовано в качестве залога, как способа обеспечения исполнения обязательства и т. д.

5. В Жилищном кодексе РФ устанавливаются разновидности жилых помещений: жилой дом (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании), часть жилого дома; квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении), часть квартиры; комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире).

6. Жилое помещение как объект недвижимости может быть переведено в категорию нежилого помещения, и наоборот, в соответствии с требованиями законодательства.

Право собственности на жилое помещение тесным образом связано с жилищными правоотношениями.

В главе 18 ГК РФ отношения собственности на жилое помещение регламентируются в следующих статьях:

♦ ст. 288 – назначение жилого помещения, принадлежащего гражданину-собственнику этого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам;

♦ ст. 289, 290 – общее имущество многоквартирного дома;

♦ ст. 292 – права членов семьи собственника жилого помещения;

♦ ст. 293 – условия и порядок принудительного изъятия жилого помещения.

В Жилищном кодексе РФ вопросы пользования жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, закреплены в гл. 6 ЖК РФ в следующих статьях:

♦ ст. 30 – права и обязанности собственника жилого помещения;

♦ ст. 31 – права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении;

♦ ст. 36 – право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

♦ ст. 37 – определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

♦ ст. 40 – изменение границ помещений в многоквартирном доме;

♦ ст. 41 – право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире;

♦ ст. 42 – определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и др.

Содержание права собственности в ГК РФ раскрывается через «триаду правомочий» собственника: владение, пользование, распоряжение (ст. 209 ГК РФ). Это значит, что собственник вправе: реально обладать своим имуществом; извлекать из него полезные свойства и определять его юридическую судьбу (продавать, завещать, дарить, сдавать в наем, аренду и т. п.).

Собственник жилого помещения вправе в установленном законом порядке продать, подарить, обменять, заложить, а также завещать принадлежащее ему жилое помещение, сдавать свое жилое помещение внаем либо в безвозмездное пользование гражданам или в аренду организациям, заключив соответствующий договор в простой письменной форме либо нотариально удостоверенный (подлежащий обязательной государственной регистрации), в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Собственнику жилого помещения принадлежат права вселения в принадлежащее ему жилье членов своей семьи, а также других граждан, при этом согласия от проживающих здесь (кроме совместных собственников) на вселение других граждан не требуется.

Гражданский кодекс РФ устанавливает общую норму о том, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В отношении собственников жилых помещений законодательство устанавливает дополнительные обязанности. К примеру, если жилым помещением является квартира, то собственник кроме того, несет бремя содержания и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (и. 3 ст. 30 ЖК РФ).

Собственники, владеющие жилыми помещениями, несут следующие основные обязанности.

1. Собственники поддерживают принадлежащее им жилое помещение в надлежащем состоянии, предусмотренном нормативными актами. Они не должны допускать безхозяйственного обращения принадлежащими им объектами недвижимости и обязаны следить за противоправными действиями третьих лиц. Как отмечает Д.А. Макаров, данное утверждение не означает, что на них возложена ответственность за противодействие подобным действиям, поскольку это далеко не всегда является возможным. Но при приведении жилого помещения в состояние, не соответствующее его правовой категории в качестве жилого, они обязаны предпринять все необходимые действия в приведение его в должное состояние[28]28
  Макаров Д.А. Право собственности и договор найма жилого помещения в Российской Федерации: монография. СПб.: Изд-во Лема, 2012. С. 45.


[Закрыть].

2. Собственники обязаны соблюдать права и законные интересы своих соседей. В данном случае собственники должны соблюдать все санитарно-гигиенические и иные нормативные правила проживания. Они несут гражданско-правовую, административную, уголовную и иные виды юридической ответственности. Данные правила многообразны, например, гражданин обязан соблюдать тишину в ночное время, не превращать квартиру в притон, возместить материальный ущерб соседям в случае нарушения правил обращения с огнем, источниками водоснабжения и др.

3. Собственник и иное лицо, проживающее в жилом помещении, обязаны выполнять правила пользования жилыми помещениями.

4. Как уже было отмечено, собственник жилого помещения в многоквартирном доме обязан соблюдать все правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Данное правило является общим и для нанимателей. Квартиры в многоквартирном доме могут принадлежать гражданам на праве собственности, сняты в наем у других граждан собственников или принадлежать государству и органам местного самоуправления и сдаваться на условиях договоров социального найма. Необходимо бережно относиться к инженерным коммуникациям, соблюдать правила содержания территории, прилегающей к дому, не мусорить, соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования и т. д.

5. Ремонт жилого помещения (текущий и капитальный) является обязанностью собственника жилого помещения, которое используется самим собственником, а также членами его семьи. Кроме того, если жилое помещение сдается в наем, то обязанности по его ремонту разделяются между собственником и нанимателем. Капитальный ремонт возлагается на собственника, текущий ремонт должен осуществлять наниматель, если договором не установлено иное.

6. Собственник жилого помещения обязан уплачивать установленные законом обязательные платежи в бюджет, поскольку владение объектом недвижимого имущества является объектом налогообложения.

Нарушение обязанностей собственником жилого помещения влечет за собой определяемую законодательством ответственность.

Особенности юридической ответственности собственников жилых помещений:

1. Юридическая ответственность за правонарушения собственников жилых помещений установлена нормами гражданского, жилищного, административного и уголовного права.

2. Меры ответственности, как правило, связаны с нарушением обязанностей собственника жилого помещения, а также иных лиц, проживающих в нем. Он должен использовать жилое помещение в соответствии со своим предназначением и поддерживать его в данном состоянии, проводя в необходимых случаях ремонт. Собственник обязан возместить весь имущественный ущерб, причиненный третьим лицам.

3. Юридическая ответственность установлена и за самовольные действия, связанные со строительством или видоизменением жилого помещения путем его перепланировки или переустройства и т. п. При этом собственник обязан привести жилое помещение в надлежащее состояние, суд может признать право собственности на вновь созданное жилое помещение, что не освобождает от административной ответственности.

4. Важнейшей санкцией является лишение права собственности на жилое помещение в случае бесхозяйственного обращения с ним, нарушения прав третьих лиц и совершения иных действий, нарушающих правовой режим использования жилого помещения.

Достаточно весомым минусом в юридическом статусе собственника является то обстоятельство, что жилое помещение, находящееся, по сути, в его имущественном активе, может быть объектом взыскания со стороны кредиторов такого собственника по его обязательствам при недостаточности у собственника денежных средств[29]29
  Мыскин А.В. Собственник и наниматель жилого помещения: плюсы и минусы юридического статуса // Нотариус. 2012. № 2.


[Закрыть]. Единственное исключение в этом вопросе установлено в п. 1 ст. 446 ГПК РФ, в котором отмечается, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

5. Лишение права собственности на жилое помещение может являться санкцией за совершенное правонарушение в соответствии с нормами различных отраслей права, но не имеющие отношения к реализации права собственности на жилое помещение. В качестве примера можно привести конфискацию имущества, нажитого преступным путем.

6. Нормы уголовного законодательства устанавливают юридическую ответственность за посягательство на имущество гражданина[30]30
  Макаров Д.А. Право собственности и договор найма жилого помещения в Российской Федерации: монография. СПб.: Изд-во Лема, 2012. С. 62–63.


[Закрыть].

Так, в соответствии со ст. 293 ГК РФ допускается возможность принудительного изъятия жилья у собственника в случаях: нарушения прав и интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше. Согласно ст. 29 ЖК РФ в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается (в порядке и по основаниям, установленным названной статьей) продажа его с публичных торгов.

Иные виды ответственности установлены КоАП РФ и УК РФ.

Так, за нарушение правил пользования жилыми помещениями, а также нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений предусмотрена административная ответственность согласно ст. 7.21 и 7.22 КоАП РФ.

За умышленное повреждение или порчу имущества, а также за уничтожение или повреждение имущества по неосторожности может наступить уголовная ответственность в соответствии со ст. 167, 168 УК РФ.

Также необходимо обратить внимание на права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

В силу п. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т. д.

Поскольку ЖК РФ не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его форме и условиям, исходя из норм п. 1 ст. 7 ЖК РФ к таким соглашениям применяются правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках (ст. 153–181 ГК РФ).

Эти же правила следует применять и к соглашению собственника жилого помещения с членами его семьи об ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, возможность заключения которого предусмотрена п. 3 ст. 31 ЖК РФ, а также к соглашению между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи о сохранении права пользования жилым помещением (и. 4ст. 31 ЖК РФ).

Разрешая споры, связанные с осуществлением членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением, необходимо иметь в виду, что и. 2 ст. 31 ЖК РФ не наделяет их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе с тем, учитывая положения ст. 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также п. 1 ст. 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (п. 1 ст. 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение[31]31
  Пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» // СПС Консультант Плюс.


[Закрыть].

Статья 292 ГК РФ также предусматривает, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Согласно указанной статье члены семьи собственника жилья могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Интерес также представляет вопрос, регулирующий отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи в части пользования жилым помещением. Так, в случае прекращения семейных отношений теперь уже бывшие члены семьи утрачивают право пользования жилым помещением. Но оно может быть сохранено при заключении соглашения между собственником и бывшим членом его семьи. Существует мнение, что такие соглашения могут отвечать признакам договора ссуды[32]32
  Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. № 6. С. 26.


[Закрыть].

Иными словами, когда семейные отношения прекращены, бывшие члены семьи собственника должны освободить жилое помещение; в противном случае они могут быть выселены в судебном порядке.

Вместе с тем согласно СК РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (п. 1 ст. 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (п. 1 ст. 63 СК РФ). Права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.

Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей – собственника этого помещения может повлечь за собой нарушение прав ребенка.

Поэтому в силу положений СК РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.

9.2. Приватизация жилых помещений

В связи с преобразованиями жилищных отношений приватизация жилых помещений стала одним из основных способов возникновения права собственности на жилые помещения у граждан.

Большое значение в реформировании жилищно-правовой сферы сыграл Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон о приватизации), допускающий приватизацию жилья. До этого времени главными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения были такие традиционные гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, а также наследование жилых домов (подчеркнем, именно жилых домов с весьма существенными ограничениями, с другими жилыми помещениями подобные сделки были невозможны).

Что же представляет собой понятие «приватизация». В науке долгое время не было понятия «приватизация». Как отмечает Э.С. Савас, впервые такой термин появился в юридической литературе в 1983 г.

и в узком смысле означал «превратить в частную, т. е. преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную». Раскрывая понятие «приватизация» в широком смысле, Э.С. Савас дает собственное определение. Приватизацией, по его мнению, является осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усмотрению роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности[33]33
  Савас Э.С. Приватизация: ключ крынку. М., 1992. С. 15.


[Закрыть].

Приватизация в широком смысле означает передачу имущества, находящегося в собственности государства, в собственность юридических или физических лиц, т. е. в частную собственность[34]34
  Титов Л.Л. Жилищное право Российской Федерации: учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2008. С. 184.


[Закрыть].

Приватизация (от лат .privates — частный) – передача государственной или муниципальной собственности (жилищного фонда, земельных участков, промышленных предприятий, банков, предприятий и организаций транспорта, связи, торговли, зданий и других объектов недвижимости, культурных ценностей и т. д.) за плату или безвозмездно в частную собственность[35]35
  Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / под ред. М.Ю. Тихомирова. 5-е изд., доп. и перераб. М., 2006. С. 695.


[Закрыть].

Процедура приватизации возможна лишь при соблюдении определенных принципов, которые закреплены в Законе о приватизации, а именно:

♦ добровольность – для граждан (ст. 1);

♦ безвозмездность независимо от занимаемого жилья (и. 1 ст. 11);

♦ однократность бесплатной приватизации (за исключением несовершеннолетних граждан, которые вправе участвовать в приватизации жилых помещений, занимаемых по договору найма, дважды – до достижения 18 лет в составе семьи; после достижения совершеннолетия – приватизировать предоставленное им жилое помещение в соответствии с п. 2 ст. 11);

♦ сохранение у граждан права на приватизацию жилья при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности или их ликвидации. При этом жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья (ст. 18).

Участниками приватизации согласно ст. 2 Закона о приватизации могут быть граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, в том числе несовершеннолетние, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.