Текст книги "Жилищное право. Учебное пособие"

3.2. Государственный учет жилищного фонда

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Государственный учет жилищного фонда осуществляется с целью получить информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, другие жилые помещения в иных строениях, пригодные для проживания.

Вопросы включения жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключения из жилищного фонда решаются на основании жилищного законодательства Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя:

♦ технический учет, который возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ) и осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства;

♦ официальный статистический учет, который осуществляется Федеральной службой государственной статистики (Росстат) и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ;

♦ бухгалтерский учет, т. е. формирование документированной систематизированной информации об объектах жилищного фонда и составление бухгалтерской (финансовой) отчетности, предусмотренных Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».

3.3. Государственный жилищный надзор, муниципальный и общественный жилищный контроль

Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством Российской Федерации.

Под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.

Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления в порядке, установленном муниципальными правовыми актами либо законом субъекта Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Что такое жилищный фонд?

2. Каким образом понятие «жилищный фонд» закреплялось в ранее действующем законодательстве? Проведите сравнительно-правовой анализ.

3. Выделите виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

4. Дайте характеристику муниципального жилищного фонда (на примере конкретного муниципального образования).

5. В чем особенность классификации жилищных фондов в зависимости от целей использования? Дайте характеристику каждому виду.

6. Что представляет собой учет жилищного фонда? Какой орган государственной власти либо орган местного самоуправления осуществляет такой учет?

7. Каковы особенности приватизации жилищного фонда в Российской Федерации?

8. Проанализируйте положения государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и отметьте, каково состояние и перспективы развития жилищного фонда Российской Федерации.

9. Каким образом в Российской Федерации решается проблема расселения аварийного жилищного фонда?

Глава 4
Жилищные правоотношения. Понятие и виды объектов жилищного правоотношения

Ключевые термины и понятия: жилищные правоотношения; субъекты жилищных правоотношений; наймодатель; наниматель; ссудополучатель; отказополучатель; получатель ренты; члены ЖК; ЖСК; собственник; члены семьи; временные жильцы; поднаниматели; юридические факты; возникновение жилищных правоотношений; изменение жилищных правоотношений; прекращение жилищных правоотношений.

4.1. Понятие, структура и виды жилищных правоотношений

Жилищное правоотношение представляет собой урегулированное нормами права общественное отношение, в котором его участники, реализуя гарантированное государством субъективное право на жилище, приобретают соответствующие права и обязанности.

Понятие «жилищные отношения» включает в себя не только отношения по использованию жилых помещений нанимателями, членами ЖК, ЖСК, получателями ренты, отказополучателями и иными гражданами, но и отношения по управлению и эксплуатации жилищного фонда, обеспечению его сохранности, учету и распределению нуждающихся в жилых помещениях граждан.

Жилищное правоотношение имеет следующие особенности:

♦ возникает в силу воздействия жилищного законодательства на поведение людей, т. е. между возникновением жилищного правоотношения и жилищно-правовой нормой устанавливается прямая зависимость;

♦ имеет характер волевого отношения, т. е. для возникновения жилищного правоотношения требуется воля его участников, например заключение договора социального найма жилого помещения;

♦ представляет собой связь между субъектами жилищных правоотношений через субъективные права и обязанности;

♦ предполагает связь между субъектами жилищных правоотношений, которые индивидуализированы;

♦ всегда охраняется государством, поскольку только государство придает жилищным отношениям юридический характер посредством принятия нормативных правовых актов.

4.2. Субъекты жилищных правоотношений

Согласно ЖК РФ перечень субъектов жилищных правоотношений является исчерпывающим, а именно к ним относятся: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Кроме того, в жилищных правоотношениях могут участвовать иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица.

На иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется национальный режим, за исключениями, предусмотренными ЖК РФ или другими федеральными законами. Так, в соответствии с ч. 5 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Также на иностранных граждан не распространяются субсидии на оплату жилых помещений, коммунальных услуг и приватизации жилых помещений.

Основными субъектами жилищных правоотношений являются стороны, наименование которых и их правовой статус зависит от вида жилищных правоотношений, оснований возникновения, вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение. К числу участников жилищных правоотношений относятся:

♦ наниматели (сонаниматели), ссудополучатели, отказополучатели, получатели ренты на основании соответствующих договоров;

♦ члены жилищного, жилищно-строительного и иного специализированного кооператива;

♦ собственники;

♦ члены семьи (собственника, нанимателя, члена кооператива) или лица, совместно проживающие с нанимателем (по договору коммерческого найма);

♦ временные жильцы;

♦ поднаниматели.

Так, согласно п. 1 ст. 31ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

В соответствии с и. 1 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Отличительными особенностями временного проживания являются: безвозмездность проживания, ограниченный срок проживания – не более шести месяцев, а также отсутствие, как и у поднанимателя, самостоятельного права пользования жилым помещением, которое зависит от права нанимателя на жилую площадь. Ответственность перед наймодателем за действия временных жильцов в полном объеме возлагается на нанимателя. Право временных жильцов является безвозмездным, зависимым, срочным, производным.

Отличительными особенностями правового положения поднанимателей является то, что их право пользования не является самостоятельным и зависит от права постоянных жильцов. Оно прекращается, если постоянные жильцы по какой-либо причине утрачивают свои правомочия. Кроме того, их право может быть прекращено не только в случаях, прямо предусмотренных законом, но и по иным основаниям, зависящим от условий вселения. Право их пользования является срочным, производным и возмездным. Поднаниматель не участвует в решении вопросов пользования жилым помещением, в исполнении обязанностей, которые возникают у нанимателя и членов его семьи. По истечении срока действия договора поднайма он обязан освободить жилое помещение, кроме того, обязанность освободить жилое помещение возникает при прекращении права самого нанимателя на это помещение.

4.3. Основания возникновения жилищных правоотношений

Содержащиеся в жилищном законодательстве нормы права сами по себе не порождают, не изменяют и не прекращают жилищных правоотношений. Для этого необходимо наступление таких обстоятельств, которые называются юридическими фактами, под которыми понимаются жизненные обстоятельства[11]11
  Юридическими фактами считаются не любые жизненные обстоятельства, а только те, которым законодатель придал юридическое значение.


[Закрыть], с которыми закон связывает возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений. Таким образом, юридические факты являются связующим звеном между нормой права и жилищным правоотношением.

Поскольку юридические факты лежат в основе жилищных правоотношений и влекут за собой их установление, изменение либо прекращение, они называются основаниями жилищных правоотношений.

В статье 10 ЖК РФ предусмотрены различные юридические факты в качестве оснований возникновения жилищных правоотношений. Жилищные правоотношения возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, которые не предусмотрены законом, но не противоречащие ему. Жилищные права и обязанности возникают, в частности, из договоров:

– социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ, а также и. 1 ч. Зет. 19 ЖК РФ),

– договора найма жилого помещения фонда социального использования (гл. 8.1 ЖК РФ, а также ст. 672 ГК РФ),

– найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ, а также и. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ),

– найма специализированных жилых помещений (ст. 99 ЖК РФ, а также и. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ),

– поднайма жилого помещения (ст. 76 ЖК РФ, а также ст. 685 ГК РФ),

– безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ, а также ст. 99 ЖК РФ),

– пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ, а также ст. 34 ЖК РФ) и др.;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления _у которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

На основании актов государственных органов и органов местного самоуправления жилищные права и обязанности возникают лишь в случаях, если это предусмотрено законом.

Так, в силу ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимает орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии этого участка. Согласно ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения необходим акт (решение) органа местного самоуправления о предоставлении жилья по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ установлено, что в связи со сносом дома жилье предоставляет орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности. Согласно ЖК РФ в судебном порядке рассматриваются:

– отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое (ст. 24),

– отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27),

– сохранение на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31),

– принудительный обмен жилого помещения (ст. 72) и отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74),

– выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 89, 91),

– выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90),

– расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и 103) и т. п.;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В отношении п. 1 приведенного списка важно отметить, что договоры и сделки с жилыми помещениями будут действительными при соблюдении следующих условий:

♦ во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности, сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни);

♦ во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности;

♦ в-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жилье должно принадлежать: государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения; государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного управления;

♦ в-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т. е. должно быть правильное понимание сделки, а ее совершение – добровольным;

♦ в-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок (для ренты, ипотеки и завещания – нотариальное оформление);

♦ в-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация по месту расположения квартиры. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и соответственно приобретение другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации перехода права.

4.4. Объекты жилищных правоотношений. Жилые дома и жилые помещения

Объектом жилищных правоотношений является жилое помещение.

Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Различают следующие виды жилых помещений:

♦ жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

♦ часть жилого дома, т. е. не весь дом, а только его часть, которая состоит из жилых комнат (одной или нескольких) и иных помещений вспомогательного пользования;

♦ квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

♦ часть квартиры, т. е. не вся квартира, а только ее часть, которая состоит из комнаты (комнат);

♦ комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В качестве отдельного вида жилого помещения нормативные правовые акты субъектов РФ выделяют коммунальную квартиру — квартиру, обеспечивающую возможность прямого доступа к помещениям общего пользования[12]12
  Помещения общего пользования в квартире – помещения вспомогательного использования, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире.


[Закрыть] в многоквартирном доме[13]13
  Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с федеральным жилищным законодательством.


[Закрыть] и помещениям общего пользования в квартире, состоящей из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты).

В качестве объекта жилищных правоотношений признается только жилое помещение, основными признаками которого как объекта жилищных правоотношений являются следующие.

1. Назначение – только для проживания (ст. 288 ГК РФ). Использование в других целях допускается только после перевода жилого помещения в нежилое.

2. Пригодность для постоянного проживания – в качестве критерия для включения строений (помещений) в состав жилого фонда законодатель выбрал понятие возможности проживания, под которым понимается не сам факт длительности проживания семьи или гражданина в помещении, а его изначальная, проектная предназначенность к этому.

3. Благоустроенность жилого помещения – речь прежде всего идет о жилых помещения, входящих в состав государственного и муниципального жилищных фондов, фонда социального использования. Представляется, что данный признак является важным и его рассматривать в качестве дополнительного критерия неправильно.

4. Изолированность – данный признак означает, что жилое помещение должно быть надлежаще отделено от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства населенного пункта, а также иметь самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком.

5. Капитальность – данный признак следует отнести к числу важнейших, поскольку проживание гражданина в жилом помещении напрямую связано с безопасностью его жизни и здоровья. Капитальность строения – обобщенная характеристика степени его надежности[14]14
  Нагаев Р.Т Недвижимость: энциклопедический словарь. Казань, 2001. С. 349; Экономика недвижимости. С. 56.


[Закрыть].