Текст книги "Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос"

Глава 31
О сертификатах и нервном срыве, или Как я проводила первую сделку с ипотекой

Зима 2001–2002 года

В конце 90-х годов в Петербурге ввели лицензирование агентств по недвижимости. Зачем это делалось? Предположительно для того, чтобы снизить количество криминала на рынке и повысить квалификацию риелторов. На самом деле результат был предсказуемым – лицензирование превратилось в способ вполне законного отъема денег у частных предпринимателей, к которым относились владельцы агентств. И не более того.

Чтобы получить лицензию, агентство должно было заплатить пошлину и представить списки сертифицированных сотрудников. Для получения сертификата (квалификационной карточки) сотрудники должны были сделать что? Вы уже догадались – заплатить пошлину за получение сертификата. Ну и сдать экзамен.

В городе было несколько сотен агентств и более пятнадцати тысяч агентов. На круг выходили немаленькие деньги.

Кто писал вопросы для билетов, на которые нужно было отвечать, осталось тайной. Наверное, какой-то чиновник, курирующий в администрации губернатора эту сферу. Вопросов было много, и они были так же далеки от реальной работы риелторов, как Индия от Америки.

Правда, какая-то польза от этих билетов все-таки была. Многие агенты с удивлением узнали, что по российскому законодательству к объектам недвижимости относятся самолеты и пароходы. А также ознакомились с разными экзотическими терминами. Например, для сдачи экзамена нужно было знать, что такое сервитут, реституция, ипотека и майорат.

При слове «майорат» в памяти шевелилось что-то из Дюма и Бальзака о печальной судьбе младших сыновей рода. При чем тут наша постперестроечная действительность, агенты понять не могли. Никто из наших клиентов дворцов и замков по наследству не получал.

Ипотека казалась такой же экзотикой. Заложенная-перезаложенная деревенька в Тверской губернии, о которой упоминали русские классики на страницах своих романов, ничем в наших глазах не отличалась от майората и сервитута. Реалии либо других стран, либо других времен.

Конечно, в некотором виде ипотека существовала и у нас. На заре перестройки в долг под залог жилья деньги давали бандиты. Некоторым безмозглым гражданам казалось, что нужен только стартовый капитал, а дальше все пойдет само. Стартовым капиталом становилась квартира, и все быстренько само катилось в пропасть. Лихие 90-е, ага. Кончалось это, как правило, печально. Люди оставались без квартир.

Многочисленные случаи такого рода освещались СМИ в сводках криминальных новостей, обсуждались бабушками на лавочках и пересказывались в предпринимательских кругах с интонациями, с которыми говорят о смерти в результате несчастного случая. Дескать, Пупкина накрыло, а я рядом стоял. Пронесло. Впрочем, Пупкин был невезучим дураком, туда ему и дорога.

Но время шло, и о цивилизованной ипотеке стали говорить как о чем-то имеющем место быть на нашем рынке. Если мне не изменяет память, в 2001 году в городе появилось Ипотечное агентство. Учредителем выступал муниципалитет, а деньги под гарантии города давали несколько банков, особо приближенных к власть имущим.

Но что это за зверь – ипотека, никто из нас не знал. Прошел почти год. Иногда вопрос ипотеки обсуждался в курилках агентств. Говорили, что идея как была, так и осталась мертворожденной – за это время было выдано всего пять кредитов. Или семь. Ну пусть десять. На жизнь рынка недвижимости, на котором за год проходили тысячи сделок, эти цифры не влияли никак.

Я хочу рассказать о своей первой сделке с ипотечным кредитом.

Клиентка пришла ко мне от жильцов когда-то расселенной мною коммуналки. Это была девочка по имени Настя, которой едва исполнилось 18 лет. Сначала позвонила ее мать и предложила встретиться. Я приехала к ним домой. Оказалось, что нужно было продать другую квартиру, доставшуюся Насте по наследству от бабушки. Вернее сказать, наследства как такового не было – квартира была муниципальной, Настя просто была в ней прописана. Бабушка умерла, а семье нужны были деньги.

Я поехала смотреть квартиру. Расположена она была необычно. Дело в том, что дома, относящиеся к старому фонду, стоят в основном в центре города. Этот же дом находился на окраине – в конце улицы Савушкина. Он был зажат между набережной Большой Невки и Приморским шоссе. Один-единственный жилой дом на большом куске набережной. Через реку – Елагин остров. Прекрасное место. Но полы и стекла дрожали от проходивших мимо трамваев. Состояние квартиры было ужасным. Ремонта в ней не делали лет пятьдесят. Нет, помойки там не наблюдалось – бабушка была чистоплотной. Но убитая сантехника, скрипучие полы, отставшие от стен обои и почерневшая краска на рамах и подоконниках не добавляли привлекательности этому жилью. Кроме того, планировка была неудачной. В квартире было две комнаты, одна из которых длинная, как чулок, а другая – проходная, и капитальные стены, не позволяющие сделать необходимую перепланировку.

Я выставила квартиру в рекламу. Надо было бы подготовить документы и сдать их на приватизацию, но по квартплате висел огромный долг – ЖЭКи в те времена не выдавали ни одной справки, пока не принесешь все квитанции о его погашении. Денег у Насти не было совсем. Ее мать была тяжело больна, а сестра училась. Нужно было ждать покупателя с авансом.

Покупателя не было. Месяц, второй, третий. Рынок был активен, сделки шли одна за другой, но эту квартиру все обходили стороной.

Любителям старого фонда она была неинтересна, потому что далека от центра. А те, которым нужно было конкретно это место, пугались состояния квартиры и ее несуразных комнат. Совсем рядом стеной стояли новые многоэтажные дома с квартирами улучшенной планировки и примерно за те же деньги.

Нельзя сказать, что ее никто не смотрел. Просмотры были, но люди уходили с каменными лицами и никогда не отзванивались, чтобы сообщить о принятом решении.

Наконец появился мужчина средних лет. Назовем его Михаилом. Посмотрев квартиру, он спросил:

– А вы готовы продать ее по ипотеке?

Я была готова продать ее как угодно. Но с ипотекой надо было разбираться. Выяснилось следующее. Во-первых, мы должны сдать в Ипотечное агентство целую кипу документов на проверку. Во-вторых, ждать результатов проверки целый месяц. В-третьих, деньги Ипотечное агентство перечисляет только безналом и после того, как собственность будет переоформлена на покупателя.

Все это несколько пугало. Как это – продать квартиру, а денег в ячейке при этом лежать не будет? Кроме того, в договоре купли-продажи требовалось указать полную стоимость квартиры. А это значит, что Насте придется заплатить немаленький подоходный налог.

Эти вопросы мы подробно обсудили с Михаилом.

– Ипотечное агентство – государственная организация. Никто не будет кидать вашу клиентку, – уговаривал он меня. – А что касается налога, я готов заплатить его сверх цены квартиры.

Он был готов на все, лишь бы мы согласились на продажу. Оказалось, что квартиру он ищет уже давно. Потратив два месяца на экспертизу документов заемщика (есть у кредитных организаций такая процедура, в которой определяется кредитоспособность и благонадежность лица, желающего получить кредит), он получил три месяца на подбор варианта для покупки. И за три месяца не нашел никого, кто бы согласился продать ему квартиру на таких условиях! Ни одного продавца!

Все знали, что их квартиру и так купят за живые деньги, стоит только чуть-чуть подождать. Зачем ввязываться в заморочки? Экспертиза документов, безнал – нет, это никому не нужно.

Три месяца, отпущенные на поиск квартиры, прошли. Не без труда ему удалось продлить этот срок еще на три месяца. И вот он нашел нас с Настей.

– А вы не боитесь влезать в такую кабалу? – поинтересовалась я у Михаила.

Кредитный процент в те времена был невообразимо велик, а память о дефолте еще свежа. Конечно, огромное количество людей нуждались в покупке жилья, но все боялись, что завтра произойдет очередной кризис, и квартиру у них просто отберут. Желающих взять ипотечные деньги практически не было.

– Не боюсь, – твердо сказал Михаил. – Я директор компании со стопроцентным иностранным капиталом. У меня высокая легальная зарплата, привязанная к доллару. И я все просчитал. У меня есть квартира, в которой я живу. Эту я куплю, отремонтирую и буду сдавать. Из арендной платы буду гасить кредит. Когда погашу, как раз и дочка подрастет. Квартиру покупаю для нее.

Обсудив ситуацию с Настей, я решила принять аванс. Все равно другого покупателя нет, и ждать его, возможно, придется дольше, чем продлятся все проволочки с Ипотечным агентством.

Договор Михаила с агентством был подписан, аванс принят. Мы съездили с ним в офис Ипотечной компании. Мне хотелось узнать из первых рук, как все-таки будет проходить сделка. Михаил мог что-то понять неправильно или забыть.

Ипотечное агентство располагалось в роскошном доме рядом с Исаакиевской площадью. Конечно, состояние помещений внутри сильно отличалось от дореволюционного. Залы были разрезаны перегородками на кабинеты, стены коридоров покрашены пошлой масляной краской, но потолки, лестницы и остатки лепнины все равно производили впечатление. Михаил договорился о встрече с начальником отдела. Мы приехали к назначенному времени. Кабинет был закрыт.

– Наверное, вышел куда-нибудь, – предположил Михаил. – Сейчас вернется.

Кроме нас, на всем этаже не было ни одного человека. Прямо скажем, граждане не пытались взять штурмом чиновничьи кабинеты. Мы просидели под дверью двадцать минут. Наконец из-за угла неторопливой походкой вышел, чтобы не сказать «выплыл», молодой человек лет тридцати, а то и моложе. Это и был начальник отдела. Даже не извинившись за опоздание, он прошел в кабинет. Мы вошли следом. Я подробно расспросила его о правилах выдачи денег продавцу. Он отвечал на вопросы как будто делая мне одолжение. Ходят тут разные, государевых слуг от работы отрывают. В конце разговора он выдал мне перечень документов, которые я должна представить им на экспертизу.

Михаил очень просил меня поторопиться с документами – до окончания второго срока, отпущенного на подбор варианта, оставалось около месяца. Я получила деньги на расходы и побежала гасить долги и собирать справки для приватизации. Взяв в ЖЭКе копию ордера, справку о прописке (форму № 9) и характеристику жилой площади (форму № 7), я пошла в ПИБ заказывать техпаспорт на квартиру. Заказала по срочному тарифу – изготовление за три дня. Но когда я пришла его получать, паспорт мне не выдали.

– У вас несогласованная перепланировка, – сказала мне тетечка, сидевшая в окне выдачи.

– Какая перепланировка? – удивилась я. В бабушкиной квартире не было даже следа каких-либо самостоятельно проведенных строительных работ.

– Незаконно установлена ванна, уменьшена площадь кухни и коридора.

– Этого не может быть! Что значит незаконно? В форме № 7 ванна указана, и площади тоже соответствуют.

– Скажу вам по секрету, – смягчилась тетечка, – что в этом доме перепланировку и установку ванн делал райисполком лет двадцать назад. Проект они нам сдали, но через межведомственную комиссию приемку работ не провели. А раз акта приемки нет, перепланировка считается несогласованной.

– И что мне теперь делать?

– Приходите послезавтра. Я вам сделаю копию проекта, напишете заявление и сходите с ним к главному инженеру. Если она подпишет, техпаспорт сделаем.

Я вышла на улицу с чувством беспокойства. С учетом того, что ПИБы работали с гражданами не каждый день, а день приемки заявления – выдачи техпаспорта в срок не входил, три дня превращались в неделю. И эта неделя уже прошла, а техпаспорта не было видно даже на горизонте.

Через день я снова приехала в ПИБ. Тетечка выполнила свое обещание – копию проекта и постановления председателя райисполкома я получила, но у главного инженера часы были неприемные. Еще через день я, наконец, была допущена до начальственного тела.

Объяснив ситуацию, я выложила на стол документы – копию проекта и седьмую форму. Главный инженер, энергичная дама предпенсионного возраста, достала из шкафа выкопировку поэтажного плана и описание объекта. Наклонившись, мы стали рассматривать бумаги. Ни одна цифра в них не совпадала! Ни общая площадь, ни жилая, ни площади кухни и коридора, ни высота потолков. Даже количество оконных проемов на плане квартиры не совпадало с реальным количеством окон. Мы подняли головы и уставились друг на друга.

– А вы уверены, что мы с вами говорим об одной и той же квартире? – спросила меня главный инженер.

– Адрес же совпадает, – неуверенно ответила я.

Квартира была одной и той же.

– Нужен переобмер, – сказала, помолчав, пибовская начальница. – Но один обмерщик болеет, а у другого все расписано на неделю вперед.

Я изменилась в лице. Еще неделя! А потом изготовление паспорта как таковое! Как раз и закончится срок, отпущенный мне на подготовку документов. А приватизация еще даже не начиналась!

– Что, у вас горит? – сочувственно спросила дама.

– Еще как горит.

– Посмотрим, что можно сделать, – сказала она и вызвала обмерщика к себе в кабинет.

– На следующей неделе у меня все занято, – с порога заявил он.

– А по субботам вы не работаете? – вклинилась в разговор я. На календаре была пятница.

Посмотрев на меня, потом глянув на документы, он вздохнул:

– Я завтра еду на дачу по Приморскому шоссе. Буду проезжать мимо вашего дома. Так и быть, зайду, обмерю. В виде исключения. Только чтобы в 9 утра мне открыли дверь!

И он действительно приехал в субботу утром, промерил все стены и в понедельник утром отдал документы в работу. Во вторник я получила техпаспорт.

Приватизацию мы прошли быстро и внесли изменения в формы № 7 и 9.

Пока шла приватизация, я отправила Настю за еще одним документом. В списке, который мне выдали в Ипотечной компании, была указана справка из психоневрологического диспансера.

И сейчас банки, выдающие кредиты, требуют эту справку. Но только от продавцов старше семидесяти лет. Требовать ее от девочки в возрасте восемнадцати лет, посещавшей обычную городскую школу, было совершенно незачем. Но хозяин – барин. Раз требуют, надо взять. Получить ее по доверенности невозможно – она выдается только после личной беседы с дежурным психиатром.

Настя отпросилась с уроков и получила справку. Комплект документов был полностью готов. До окончания сроков, отпущенных на подбор варианта, оставалось два дня. Через Михаила я передала документы на экспертизу. Дальше нужно было только ждать.

Через месяц Михаил позвонил и сказал, что меня просят приехать в Ипотечное агентство, потому что у них есть вопросы по документам.

Я договорилась о встрече и приехала. На этот раз я прождала в коридоре полчаса. Офис казался вымершим. Один раз мимо прошли две девушки – сотрудницы агентства. Держа в наманикюренных пальчиках тонкие сигаретки и зажигалки, они скрылись где-то в недрах. Минут через пятнадцать неторопливо вернулись обратно, не удостоив меня взглядом.

Снова появился начальник отдела, не снизошедший до извинений. В кабинете он не предложил мне сесть – пришлось сделать это без приглашения.

– У нас есть замечания по вашим справкам, – начал он, не глядя в глаза. – Нет заявления от вашей клиентки о том, что она не состояла в браке на момент приобретения квартиры.

Я молча смотрела на него. Как он оказался на этом месте? Чей-то сынок? Отличник боевой и политической подготовки из резерва Смольного? Ему еще нет и тридцати лет, а на лице уже столько брезгливости и безразличия. Наплевать ему на его клиента, и на Настю, и на судьбу сделки тоже наплевать. Чем он занят с утра до вечера в этом пустом офисе, где от безделья передохли даже мухи?

Мне было безумно жаль получаса, потерянного в ожидании его прихода. На часах уже начало четвертого, а впереди еще так много работы! Мне предстояло заехать в агентство, потом встретиться с новой клиенткой, потом съездить на два просмотра в разных концах города и остаток вечера провести на телефоне в поисках встречки по другой сделке. Я очень устала, хотела есть и даже не мечтала о том, чтобы выспаться в ближайшие две недели.

Я слушала этот бесцветный голос и чувствовала, как внутри поднимается волна холодного бешенства.

– Вы месяц проверяли документы, – как можно спокойнее сказала я ему. – За месяц вы не заметили, что эта квартира не покупалась? Нет? Что собственность возникла в результате приватизации, и эта справка не нужна.

– Да? В результате приватизации? – Мальчик несколько смутился. – Ну, тогда не нужна. Но у вас другая справка оформлена неправильно.

– Какая?

– Из психдиспансера.

– Эту справку выписывали сотрудники психдиспансера. Что в ней не так?

– В ней не хватает печати.

– Как не хватает? Вот штамп поликлиники, вот личная печать врача. Целых две печати.

– А должно быть три. Еще нужна треугольная печать, на которой написано «Для справок».

– Если ее не поставили в регистратуре, значит, она не нужна. У вас что, сомнения в подлинности справки? Вы считаете, что я ее сама нарисовала?

– Сомнений нет, – промямлил он. – Но положено, чтобы было три печати. Пусть ваша клиентка съездит и поставит.

И тут меня накрыло с головой. Я поняла, как это бывает, когда готов убить сделать все что угодно, только чтобы ситуация как-то разрешилась. Видеть его я больше не могла.

Я встала, собрала с его стола свои бумаги, молча положила их в портфель. Потом подошла к двери и сказала:

– Я понимаю, что наша квартира экспертизу не прошла. Пусть ваш клиент ищет другую. Эту я ему в любом случае не продам.

И уехала в агентство.

По дороге я мрачно думала о том, что аванс покупателю придется возвращать. А он почти весть потрачен на подготовку документов. Нужно будет вносить в кассу свои личные деньги. Но это меня даже не расстроило. Меня попустило – вот главное. И больше я никогда не увижу этого урода-чиновника. А другого покупателя я найду быстро – подвинусь в комиссионных, снижу цену квартиры и найду.

Не успела я войти в офис, как навстречу мне вышел директор.

– Что ты там устроила в Ипотечном агентстве? – со смехом спросил он.

– А ты откуда знаешь? Я полчаса как оттуда уехала.

– За полчаса они уже три раза мне позвонили.

– Чего хотят?

– Говорят, что квартира их полностью устраивает. Завтра готовы подписать кредитный договор. Ну и жаловались, конечно. Жестко ты с ними как-то обошлась.

Нотариат мы все-таки провели. Михаил купил эту квартиру, Настя получила деньги. С тех пор прошло почти восемь лет. Утвержден план реконструкции Приморского шоссе. Этот дом – единственный из всех, стоящих на берегу Большой Невки, будет снесен. Наверное, город предоставит Михаилу какое-нибудь другое жилье.

Я дала себе обещание никогда, никогда, никогда больше не продавать квартиры покупателям с ипотекой. И, конечно же, нарушила это обещание много раз. Ипотека стала действительно обыденным инструментом рынка недвижимости.

P. S. Квалификационную карточку я получила в 1997 году. Ее номер – 000985. Подписана она Германом Грефом, который был в то время председателем Экспертного совета по лицензированию риелторской деятельности в Петербурге. Храню как память, иногда показываю новым клиентам, которые спрашивают, давно ли я работаю на рынке недвижимости.

Приложение
О теории заговора и мифологии на постсоветском пространстве

Этот очерк – развернутый ответ на вопрос, заданный мне читателем в моем блоге (http://s0no.livejournal.com) в 2009 году. Вопрос звучал так:

«Не думаете ли вы, что риелторы в последние три года занимались поддержкой раздувания ценового пузыря на рынке недвижности, который, в свою очередь, стал катализатором наблюдающегося сейчас экономического кризиса? Нельзя стричь всех под одну гребенку, но в целом профессия риелтора оказала обществу медвежью услугу, как вы думаете?»

Прочитав этот комментарий, я оторопела. Потом, роняя на бегу тапки, метнулась к зеркалу. Если я обладаю таким могуществом – спровоцировать мировой кризис, ага! – это ж должно как-то сказаться на моей прекрасной внешности? Ну там, вибрирующее кольцо силы над головой, или аццкий пламень в глазах, или еще какие-то признаки ведь должны быть? В зеркале ничего особенного не отразилось. Только морщины, лишние килограммы и целлюлит.

Подумав, я пришла к выводу, что автор вопроса, скорее всего, имеет в виду мышь, которая приложила свои чахлые силенки к международному сотрудничеству в процессе выдергивания репки.

Еще немного поразмышляв, поняла, что второй вариант не проходит, – тогда придется признать, что инициатором были все-таки другие действующие лица, сумевшие организовать все мировое сообщество. А мышка так, погулять вышла, причем самой последней. Персонаж никак не тянет на гордое звание катализатора.

Как же видится автору вопроса роль риелторов в возникновении экономического кризиса? Теряюсь в догадках, дорогая редакция. Перед глазами возникает легион тружеников рынка недвижимости, с пулеметами силой заставляющих продавцов квартир сбывать свое имущество по заоблачным ценам, и другой легион (по правилам военного искусства десантированный в тыл врага), требующий, чтобы покупатели по этим ценам предлагаемое имущество приобретали.

Хотелось бы знать – для полноты картины, конечно, – считает ли автор вопроса продавцов, стоящих у прилавков магазинов, ответственными за цену колбасы, а проводниц в железнодорожных составах – причиной высокой стоимости билетов. А то как-то не хочется оказаться одиноким стрелочником, причем в глазах всей международной общественности. Я человек не жадный – славу Герострата от экономики готова разделить между всеми, внесшими свой вклад в общемировой катаклизм.

Давайте же разберемся, как на самом деле происходит ценообразование на рынке недвижимости. Для начала попробуем представить картинку в лицах.

Предположим, вы – далекий от недвижимости человек, на которого свалилось нежданное счастье. Двоюродная тетя троюродного племянника оставила вам в наследство однокомнатную квартиру в ебенях на окраине города. Квартира вам не нужна, зато нужны деньги.

Чтобы купить наконец машину. Конечно, ваша девушка любит вас таким, какой вы есть, но иногда интересуется, какого цвета будет ваш семейный «Бентли». И вообще, брильянты – лучшие друзья девушек. И если вы с такими друзьями не на короткой ноге, то в каком же обществе вы вращаетесь?

А кроме того, хочется посмотреть мир, который почему-то до сих пор поворачивался к вам исключительно жопой задом. И до сих пор в этой части тела вам, как вы ни старались, не удалось разглядеть ничего привлекательного. Но все говорят, что если смотреть спереди, то будет сплошной восторг. Особенно если разглядывать его через свернутую в трубочку пачку стодолларовых купюр.

Итак, с чего же вы начнете продажу квартиры? Конечно, самому выходить на этот рынок криминала страшновато. Надо найти надежного риелтора. Который уже работал с вашими знакомыми или друзьями. Вы обзваниваете всех, записываете телефоны в молескин и… останавливаетесь. Ну да, с вашими друзьями все закончилось хорошо. Но все когда-то происходит в первый раз. А вдруг именно вас риелтор решит обмануть и продаст вашу квартиру по цене комнаты? Надо разобраться в ценах самому!

Самая большая база вариантов, выставленных на продажу в Петербурге, лежит в открытом доступе на сайте www.bn.ru. Она же еженедельно издается в виде бумажного журнала под названием «Бюллетень недвижимости» для тех, кто не умеет пользоваться Интернетом. Вы открываете базу, находите квартиры, расположенные в том же районе в домах такого же типа, и определяете примерную цену вашей квартиры. Нет, не так. Чужих квартир. Ваша, конечно, гораздо лучше! Хотя она точно такая же и в ней не было ремонта со времен татаро-монгольского ига, но она лучше! Чем лучше? Дурацкий вопрос. Тем, что она ваша! И стоить она должна дороже.

Теперь можно звонить риелторам. Пришедший агент, если у него есть хотя бы минимальный опыт, увидит все. И помойку перед входом в подъезд, и машины, прописавшиеся на газоне под окнами, и грибок на стенах лестничной клетки. Заметит изгаженные стены лифта и сломанные почтовые ящики. А про квартиру уж и говорить нечего! Текущий унитаз и смесители, треснувший старомодный кафель с почерневшими швами в ванной, протертый до дыр линолеум на кухне, форточка, болтающаяся в полусгнившей раме, скрипящий рассохшийся паркет в комнате и грязь без конца и края – картина, которую вы почему-то упорно не хотите замечать.

– Ну и что? – скажете вы. – Люди покупают стены. Кому надо, сделают ремонт.

Уверяю вас, при нынешних ценах на квартиры денег на ремонт нет почти ни у кого. Покупая жилье, люди выворачивают карманы до дна. Глобальный ремонт, перед тем как въехать, делают только очень обеспеченные семьи. Но они не живут в ебенях. Они покупают квартиры совсем другого класса и в других местах.

– Кому надо, все равно купит! – пренебрежительно махнув на риелтора рукой, говорите вы. – На каждый товар есть свой покупатель.

– Давайте выставим вашу квартиру за миллион долларов? – ехидно предлагает риелтор. – И подождем миллионера, жаждущего жить с вашими тараканами.

– И сколько же стоит моя квартира? – Наконец вы соизволили поинтересоваться мнением профессионала.

И получаете ответ, который вам совсем не нравится. Прикинув в уме, вы понимаете, что вместо «Бентли» придется ограничиться стареньким «Фордом» (Митька из соседнего подъезда как раз продает задешево), брильянты надо будет дарить вместе с микроскопом – невооруженным взглядом их будет плохо видно, а мир вам удастся рассмотреть разве что в профиль. Вас это не устраивает. Вам не хватает денег на ваши планы! И вообще, в стране инфляция. Все дорожает не по дням, а по часам. И квартиры тоже.

Если цены на квартиры в этот период растут, агент с вами согласится. И предложит выставить квартиру несколько дороже, чем стоят аналогичные квартиры. Но вам все равно придется подождать, пока с рынка уйдут более дешевые варианты. Тогда дойдет очередь и до вас.

Если цены падают, вы можете выкручивать агенту руки до бесконечности. Вашу квартиру никто не купит, пока вы не приведете цену в соответствие с рыночной.

Каждый продавец хочет продать свое имущество как можно дороже, каждый покупатель хочет купить как можно дешевле.

Это закон рынка, который будет действовать, даже если вывести, как тараканов отменить всех риелторов. Цены будут расти, пока платежеспособный спрос превышает предложение. И падать с уменьшением покупательной способности желающих приобрести жилье.

Откуда берутся ценовые коридоры, которые мы видим в базах по недвижимости? Какие факторы на них влияют?

Вопреки расхожему мнению, курс мировых валют не отражается на ценах. Разве что весьма косвенным образом, через стоимость импортируемых строительных материалов. Главным фактором, влияющим на цены вторичного рынка, является стоимость квартир в строящихся домах – цена первичного метра.

На первичном рынке существует разница в цене между квартирами в домах на стадии нулевого цикла (когда только начинают рыть котлован под фундамент) и квартирами в новых домах с зарегистрированной собственностью. Цены вторичного рынка находятся внутри этих границ.

Единственное исключение – элитное жилье. Например, видовые квартиры в центре города. Цены на них не зависят ни от каких массовых застроек. Но это штучный товар, и о нем мы сейчас говорить не будем.

Как продают жилье строительные организации? Какова роль риелторов в процессе продажи? У крупных фирм есть свои отделы сбыта. Они не работают с агентствами. Небольшие организации заключают договоры с риелторами, параллельно продавая квартиры сами. Вешают баннеры на стройплощадках с телефонами своей службы продаж, дают рекламу на сайтах. В этих случаях агентства работают на дисконте – их цена не отличается от цены, определенной застройщиком, а свою фиксированную маржу они получают от продавца в соответствии с договором об оказании услуг.

От чего зависят цены первичного рынка? От множества составляющих. От стоимости материалов и рабочей силы. От суммы, в которую заказчику обошлось пятно застройки. От стоимости электроэнергии и транспортных расходов. От взяток чиновникам и, конечно, жадности владельцев компании. Подчеркну – так формируется цена предложения.

На современном первичном рынке достаточно много игроков. Сговор между ними вряд ли возможен. Участниками вторичного рынка являются миллионы частных лиц. Сговор между ними невозможен в принципе. Но, даже если совершить невозможное и, собрав всех игроков за круглым столом, организованно поднять цены, это не приведет к желаемому результату. Потому что нельзя заставить купить квартиру, если у человека нет денег.

Поэтому для любителей теории заговоров говорю громким голосом:

ЦЕНА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ НАЛИЧИЕМ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО СПРОСА.

Беспрецедентный рост цен за последние три года был результатом того, что впервые в России появилась и заработала ипотека. Так называемый отложенный спрос – потребность в жилье, на удовлетворение которой не хватало средств, – превратился в спрос платежеспособный. Предложение не успевало за миллионами рублей, которые банки выбросили на жилищный рынок. Естественно, цены поползли вверх. А вы бы на месте продавцов согласились из любви к ближнему продать квартиру дешевле человеку, которого до сделки и знать не знали? Вот то-то и оно.

Риелторы никогда и ни в какой стране не определяли и уж тем более не диктовали цены участникам рынка.

Но вообще-то приятно почувствовать себя всемогущей хотя бы на секунду, во время чтения комментариев к своим постам. Финансовый и сырьевой рынки агенты уже уронили. Рынок труда вслед за ними упал сам. Что у нас осталось неизменным? Разве что земная ось. Но мы, специалисты по недвижимости, знаем, где находится точка опоры! Так что на следующем шаге – вы уже поняли, да? – нам остается только перевернуть мир.