Текст книги "Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос"

Глава 29
О пьяном агенте, судьбе квартиры и тонкостях взаиморасчетов

2000 год

Эти клиенты пришли от знакомых. Ирина, Александр – еще молодые родители – и их десятилетний сын – жили в однокомнатной квартире в пяти остановках от метро «Ленинский проспект». До работы им было добираться не так уж далеко, но ребенок учился в школе олимпийского резерва и ездил на занятия через весь город, к метро «Лесная». Занятия начинались очень рано, и он выходил из дома в начале седьмого утра. В маршрутку было не сесть – в огромном спальном районе была (да и до сих пор есть) только одна станция метро. Кроме того, жить в однокомнатной квартире втроем не слишком-то удобно.

На семейном совете было принято решение пустить в ход накопления, занять денег и купить двухкомнатную квартиру в пределах пешеходной доступности их же станции метрополитена – менять район они не хотели. Сказано – сделано. Деньги были собраны, и они обратились к агенту. То есть ко мне.

Их квартира была в хорошем состоянии. Кирпичный дом, кухня около девяти метров, лоджия – все параметры привлекательны для покупателя. Кроме одного – дом был бывшим малосемейным общежитием. Вид лестницы навевал мысли о логове бандерлогов. Грязь на ступеньках, расписанные всякими словами стены, выбитые стекла не радовали глаз. Правда, лестничная площадка, на которую выходила квартира моих клиентов, была чистой – соседи скинулись и сделали ремонт. Так что, если пользоваться только лифтом, картина была не такой ужасной. Но сама планировка здания тоже поражала воображение – формой дом напоминал раскрытую книгу. Лифты располагались по центру, а от них расходились длиннющие коридоры в обе стороны. В каждый коридор выходили двери примерно двадцати квартир. Общага, она общага и есть.

Я выставила квартиру в рекламу. Начались просмотры. Квартира нравилась покупателям, но длинный ряд дверей на лестничной площадке отбивал желание ее купить.

– Я не для того копил деньги десять лет, чтобы въехать в общежитие, – сказал пришедший на просмотр молодой мужчина.

Кроме того, нам нужно было найти встречку и пройти РОНО, а это тоже отсекало часть возможных клиентов, которым требовалось быстро провести сделку.

Прошел месяц, потом второй. Наконец, нашелся покупатель, который захотел внести аванс. Однако в условленное время в агентство он не пришел. Вечером я позвонила ему домой.

– Знаете, я хочу купить эту квартиру. Но у меня на работе возникли некоторые проблемы. Пока ситуация не прояснится, вносить деньги я не буду.

Через неделю выяснилось, что он служит в ОМОНе, и его отправляют в командировку в Чечню. Больше я его не видела.

Прошло еще около трех месяцев. Мы снизили цену, просмотров стало немного больше. Нашлась следующая покупательница – женщина средних лет с прямыми деньгами. Но до агентства она тоже не дошла. Оказалось, что покупательница попала в больницу, и лежать там ей предстояло не менее месяца.

Еще через несколько недель за квартиру внесли залог. Внес мужчина, который сам расселял для себя двухкомнатную коммуналку. Квартира предназначалась для бабушки, а жилье для соседей ему еще нужно было найти. Это давало нам время для подбора двухкомнатной квартиры. Мы начали поиск.

И тут столкнулись с проблемой. Собственно, эта проблема была очевидна с самого начала, и мы не раз обсуждали ее с клиентами, но на этом этапе она встала в полный рост.

Около метро «Ленинский проспект» очень мало хороших домов. Вдоль самого проспекта стеной стоят кирпичные многоэтажки, но квартиры в них были не по карману моим клиентам. Все остальное, что можно найти в этом районе, – это хрущевки различных годов постройки с кухнями от 4,5 метра и смежными комнатами. Это теперь за счет уплотнительной застройки там построено немало современных домов, а тогда выбор был минимален.

Время шло, квартиры не было. Забираться вглубь района Ирина не хотела. В этом случае новая квартира не решила бы проблему с поездками ребенка в школу. Наконец нам повезло. В кирпичном доме над универмагом вынырнула относительно дешевая квартира. Она была в ужасном состоянии, но моих клиентов это не пугало. Мы внесли за нее аванс, но срок нотариата оставался до конца не определен – там тоже была встречка. Мы продлили договор с покупателем на три недели и стали ждать, пока ее подберут. Три недели пролетели быстро. Встречку так и не нашли. Второй раз покупатель договор продлевать не стал – соседи по коммуналке поссорились с бабушкой и отказались расселяться. Мы опять были отброшены к начальной точке. Продажа квартиры шла уже около десяти месяцев.

Никогда нельзя предсказать, как скоро на то, что вы продаете, найдется покупатель. У каждой квартиры своя судьба. Иногда прямо чувствуешь, как не хочется этим стенам расставаться со своими хозяевами. Как они вслушиваются в голоса тех, кто приходит на них смотреть. Как выталкивают тех, кто им пришелся не по нраву. Эта квартира не хотела перемен. Она сопротивлялась.

Клиенты нервничали. Ирина, хозяйка квартиры, на каждом просмотре с надеждой смотрела на меня, но я была бессильна. Ее муж Саша старался оказываться в это время вне дома – у него сдавали нервы. Мужчины вообще гораздо менее терпеливы, чем женщины, и стрессоустойчивость у них хуже. (Это не проявление гендерного шовинизма с моей стороны, а просто наблюдение из жизни.)

И вот однажды на просмотр пришли трое. Главной в этой компании была дородная тетка с перманентом на голове, мощной грудью и мутноватыми глазами. Она покупала квартиру сыну. Сын стоял за ее спиной, рассматривал углы и не выказывал какой-либо заинтересованности. Видно было, что его здесь все устраивает, но при этом ему вроде как безразлично, купят они квартиру или нет. Третьей была дама – ровесница и подруга покупательницы. Она была их агентом. По-хозяйски пройдясь по квартире, она заглянула во все помещения, громко прокомментировала свои наблюдения, захохотала над собственной плоской шуткой и панибратски похлопала свою клиентку по плечу.

– Хорошая у вас квартира, – сказала она напоследок. – Мы немного посовещаемся, и я вам позвоню.

Она позвонила тем же вечером.

– Танечка, это Вера Михайловна, – начала она. – Мы сегодня смотрели твою однокомнатную на Ленинском. Готовы внести аванс.

– У нас встречка, – напомнила я. – Срок подбора варианта – месяц.

– Не страшно, мы готовы ждать. Главное, моя дорогая, ты ее найди. И чтобы ваша цена при этом не изменилась.

Конечно, принадлежность к одной гильдии сближает людей. Общий образ жизни, общий язык, переходящий в профессиональный сленг, общее видение происходящего – мощные факторы. Но такая фамильярность, когда к фактически незнакомому человеку обращаются на «ты», меня всегда коробит. Однако я не стала заострять на этом внимание. Мне нужно было продать квартиру.

Аванс был внесен, мы опять стали искать черную кошку в черной комнате встречку, и тут мои клиенты преподнесли мне приятный сюрприз.

– Татьяна, – сказала Ирина по телефону, – мы нашли себе квартиру. Поедем завтра ее смотреть?

– Где нашли? – удивилась я. Никаких новых квартир в базе не было.

– На метро «Лесная».

Станция метро «Лесная» находилась рядом со школой их сына, на другом конце города. Этот район они вообще не рассматривали – в договоре с агентством была вписана только зона пешеходной доступности вокруг «Ленинского проспекта».

– Мы поняли, что там, где мы искали, нам все равно ничего не найти. Денег у нас не хватает. А на «Лесной» выбор больше.

Мы поехали смотреть квартиру. Двухкомнатная сталинка была очень хорошей и стоила недорого, потому что квартал примыкал к промзоне. До школы было пять минут пешком, до метро – десять.

Квартира продавалась без агентства. Хозяева, двое пенсионеров, похожих на попугайчиков-неразлучников, покупали трехкомнатную в Приморском районе, рядом со своими детьми. Воспитание маленькой внучки требовало бабушкиного участия, а ездить каждый день через полгорода было невозможно. Квартиру они уже подобрали, но на оплату услуг агентства денег не хватало, поэтому они решили рискнуть и продать свою двухкомнатную самостоятельно. Пришлось заключить договор с ними как с частными лицами.

Цепь была собрана, оставалось подготовить документы. Вера Михайловна звонила мне почти каждый день.

– Танечка, дорогая-золотая-брильянтовая, как ты быстро собрала цепь, какая ты молодец, – лила она в трубку мед и патоку, узнав о подборе встречного варианта.

Это был тревожный симптом. Есть рамки, в которых нормальный человек ведет общение с окружающими. Перегиб в сторону такой сахарной сладости говорит об одном – рано или поздно маятник качнется в другую сторону. Чудес не бывает. И мои ожидания оправдались буквально через день. Вера Михайловна позвонила и заорала в трубку:

– Ну сколько можно тебя ждать? Когда ты наконец соберешь справки?

Вопрос был совершенно неуместным. Все, что можно сделать за два дня, было сделано. Времени по договору оставалось достаточно. Поводов для истерики не было никаких.

Маятник продолжал качаться. Один звонок – мед и любезность, следующий – желчь и хамство. На втором цикле у меня возникло подозрение, к третьему – уверенность. Ласковой Вера Михайловна была, приняв на грудь сто граммов. В состоянии похмелья ее сносило с рельсов, и она выплескивала на окружающих всю энергию своей алчущей алкоголя души.

Документы готовились, мы прошли РОНО. Вера Михайловна в благостном состоянии вела долгие разговоры о сделке, недвижимости и своей работе агентом, каждый раз сообщая мне новые сведения о своих грандиозных успехах на ниве недвижимости. Сведения не стыковались. Каждый раз время работы и количество сделок оказывались разными. На мои вопросы по подготовке нашей сделки она редко могла ответить – явно плавала в достаточно простых вещах.

В день нотариата Вера Михайловна пришла в банк со своими клиентами, но без менеджера.

– А где ваше начальство? – спросила я у нее.

– Он занят. У него сегодня другая сделка. Эту буду проводить я сама.

Такое бывает. Конечно, закладка денег в ячейку и составление соглашения о порядке их выемки из ячейки – работа менеджера. Но опытным агентам может быть выдана доверенность на работу с деньгами клиентов.

Я стала писать соглашение. Цепь закрывала трехкомнатная квартира, в которую переезжали старики-пенсионеры с «Лесной». Ее владельцы сидели на чемоданах – они уезжали на ПМЖ в США, и билеты на самолет, улетающий через три дня, уже лежали у них в карманах.

Заполнив бланк соглашения, я стала читать его вслух. Когда я дошла до пункта, в котором говорилось, что деньги прямым продавцам (улетающим за границу) будут выданы на следующий день после регистрации цепи в ГБР и передачи их квартиры покупателям, Вера Михайловна встрепенулась:

– Как это на следующий день? Это наши деньги. Мы покупаем вашу квартиру и вскроем ячейку, когда ваши клиенты выпишутся со своей жилплощади.

Когда до присутствующих дошел смысл этой фразы, возникла немая сцена. Прямые продавцы побелели, их менеджер, широко открыв глаза, стала заливаться краской. Мои клиенты, почуяв неладное, нервно переводили взгляд с Веры Михайловны на меня. У меня сердце ухнуло куда-то вниз.

На рынке недвижимости есть жесткие правила выдачи денег при продаже квартиры. Прямой продавец получает 50 % после передачи собственности на его жилье покупателю, 40 % – после выписки и 10 % – после подписания акта сдачи-приемки квартиры.

Получение денег при этом не завязывается ни на какие другие условия. Он освобождает квартиру первым. Все остальные участники сделки переезжают по очереди, параллельно подав документы на выписку в милицию. Снятие с регистрационного учета идет в среднем две недели.

Требование Веры Михайловны нарушало все общепринятые положения. Через пять минут разговора стало понятно, что этих правил она просто не знает. Что не мешало ей стоять, уперев руку в бок, и победоносно смотреть на всех сверху вниз – вот она какая, грудью защищает интересы своей клиентки.

На таких условиях трехкомнатную квартиру нам не стали бы продавать вообще. Ни о каком отлете через три дня тогда не могло быть и речи. У въездной визы тоже был ограниченный срок. Все планы этой семьи оказались под угрозой из-за некомпетентности одной алкоголички, пожелавшей порулить сделкой.

Никакие аргументы Вера Михайловна слышать не хотела. Ее клиентка кивала головой, соглашаясь с ее позицией. Я попробовала объяснить ей ситуацию. Она заколебалась, но боялась принять решение вопреки мнению своего агента. Последней надеждой оставался только сын покупательницы. Внимательно отслеживая разговор, он молчал, но, казалось, понимал, о чем идет речь. Я села рядом с ним и еще раз очень медленно и очень подробно разобрала схему закладки денег, а потом описала последствия ее нарушения. Он все понял. Взяв мать под локоть, он вышел с ней в коридор. Вернувшись через десять минут, она подписала соглашение. Разум все-таки восторжествовал.

После банка мы приехали к нотариусу. Все было готово, но Вера Михайловна остановила процесс:

– Мы хотим оформить договор в пользу третьего лица.

Такой тип договоров оформляется довольно часто. Он отличается от обычного договора купли-продажи некоторыми правовыми последствиями. Например, собственность, приобретенная одним из супругов в результате подписания такого договора, не считается совместной собственностью, т. е. приравнивается к полученной в результате дарения. Есть еще налоговые нюансы. Дело не в этом. Отдавая документы нотариусу, нужно предупреждать об этом заранее. В противном случае вся цепь будет вынуждена ждать, пока текст договора будет составлен заново. Что, собственно, и произошло. Нам предложили подождать еще минут сорок.

Все участники сделки разошлись в разные стороны. Я покурила у входа и решила пойти выпить кофе в соседнем кафе. Открыв в него дверь, я увидела Веру Михайловну, сидевшую за столом со своей клиенткой. Они весело пили водку, закусывая ее бутербродами с полузасохшим сыром.

– Танечка, дорогая, иди, выпей с нами! – сделав широкий жест, предложила Вера Михайловна. От первой же рюмки маятник уже унесло в зону сахара.

Я отказалась. Ей было все равно – радость била из нее ключом, мир вертелся в правильном направлении.

Закрывать сделку я пришла к ее менеджеру.

– Зачем вы держите у себя в агентстве таких людей? – спросила я его, рассказав о происходившем в банке.

– У меня на нее целая папка жалоб, – махнул рукой менеджер. – Но она приносит сделки одну за другой. Ну выгоню я ее, и что? Потащит деньги в другое агентство.

Для этого человека репутация вполне измерялась долларами, а доброе имя фирмы не значило ровным счетом ничего. Так тоже бывает, и не только в недвижимости.

Глава 30
Снова о зеленом змие, графине и ее племяннике

2001 год

Этот вариант пришел ко мне от бывших клиентов. Надо было продать двухкомнатную квартиру в Веселом Поселке.

Веселый Поселок – спальный район на правом берегу Невы. Унылость панельных кварталов скрадывается большим количеством зелени. Две станции метро и множество маршрутов наземного транспорта делают его удобным для жизни. Кроме того, близость к центру добавляет привлекательности – квартиры в этом районе продаются быстро.

Мне позвонил молодой мужчина, представился Виктором и, растягивая слова, высоким скрипучим голосом изложил задачу:

– Нааадо продать двухкомнатную квартиииру и купить маленькую квартирку в области.

– Кто собственник? Вы? – спросила я.

– Нееет. Собственница – моя тетка.

Если родственники пытаются сплавить кого-то в область – надо ждать внутрисемейных проблем.

– Сколько лет вашей тетке?

– Шестьдесят девять.

Возраст пограничный. Конечно, многие пенсионеры до самых преклонных лет сохраняют ясный ум и твердую память. Но у некоторых отклонения в психике возникают гораздо раньше. И они становятся жертвами – не черных риелторов, нет, – чаще всего именно ближайших родственников.

– А почему она хочет переехать в область?

– Понимаааете, – Виктор замялся, пытаясь подобрать обтекаемые слова.

– Говорите все как есть, – перебила я его. – Если имеются проблемы, они все равно всплывут.

– Тетка пьет, – раскололся Виктор.

– И что? В области она будет пить меньше?

– У нее нет денег, чтобы платить квартплату за двухкомнатную квартиру. Все пропивает. Надо купить квартиру поменьше.

– Давайте купим однокомнатную в городе.

– Доплата будет маленькой, а нам нужны деньги.

Я приехала посмотреть квартиру. Стандартная двушка в пятиэтажке недалеко от метро была довольно чистой, но бедной донельзя. Выцветшие обои, протертый до дыр линолеум, старомодная мебель, ванна с облупившейся эмалью и подтекающие краны – типичный интерьер пенсионерской квартиры. Дверь открыла хозяйка – бабушка с морщинистым лицом. Дохнув застарелым перегаром, она недоверчиво оглядела меня с головы до ног и нехотя впустила в дом.

– Это Татьяна, агент, – представил меня Виктор. – Пришла посмотреть квартиру. А это Нина Сергеевна.

Бабушка поджала губы.

– Ну, смотри, – обратилась она ко мне, широким жестом обводя пространство коридора.

– Почему вы хотите ее продать? – задала я главный вопрос.

– Нет денег. Совсем нет, – вздохнула она. И неожиданно добавила: – Витька все отбирает.

– Ну зачем вы так, – встрепенулся племянник. – Татьяна невесть что подумает. – И, повернувшись ко мне, добавил: – Если я не заберу пенсию, к вечеру денег не будет совсем – все пропьет с собутыльниками. Поэтому и забираю. Но потом весь месяц ношу продукты.

Бабушка сердито нахмурилась. Видно было, что ее ломает с похмелья. Недовольство жизнью выливалось в агрессию по отношению к племяннику.

Она вполне осознавала ситуацию и соглашалась с продажей. На вопрос, почему она не хочет купить квартиру в городе, а едет в область, ответила так же, как и Виктор, – нужна большая доплата.

В течение недели мы подписали договор, оформили доверенность, и я стала собирать документы, выставив квартиру в рекламу.

– Прежде чем назначать просмотр, вы ей позвоните, – предупредил меня Виктор. – Когда она выпьет, звонков не слышит – ни по телефону, ни в дверь. Вы просто не сможете попасть внутрь.

Желающие посмотреть квартиру нашлись быстро. Договорившись с Ниной Сергеевной о просмотре, я приехала в Веселый Поселок заранее, за полчаса до назначенного времени. Ой, как я была права! Приоткрыв дверь, закрытую на цепочку, бабушка недоверчиво посмотрела на меня через щель.

– Принесла? – спросила она, напряженно глядя на меня из полутьмы коридора.

– Что принесла? – не поняла я.

– Чекушку! – нервно объяснила она. – Пока не выпью, квартиру показывать не буду!

И захлопнула дверь. Я растерянно замерла. Что делать? Купить? Не купить? Дело было не в деньгах – цена чекушки составляла по тем временам сущие пустяки. Дело было в принципе. Меня против воли втягивали в ситуацию, которая мне совсем не нравилась.

С одной стороны, при подписании договора Нина Сергеевна была трезвой и вполне отдавала себе отчет в своих действиях – ее решение продать квартиру было принято на относительно ясную голову. С другой стороны, идея поить ее на свои деньги в течение всей сделки совсем не грела мне душу.

Подумав, я решила купить водку. Запойных алкоголиков не остановить, лишив их алкоголя. Выклянчат, украдут, но все равно выпьют. Эта чекушка никак не могла изменить ситуацию. Что выросло, то уже выросло.

Универсам был рядом. Через пятнадцать минут я вернулась. Нина Сергеевна повеселела и скрылась с бутылкой на кухне. Подошедшие покупатели осмотрели квартиру и собрались уходить. Я тоже хотела уйти вместе с ними.

– А ты останься, – потребовала Нина Сергеевна. – Поговорить с тобой хочу.

Я осталась. Оказалось, что у клиентки нет ко мне никаких вопросов по существу. Ей нужно было просто пообщаться.

Нина Сергеевна усадила меня в продавленное кресло и уселась на диван.

– Вот, Танечка, как я живу! Видишь, какая квартира? А ведь я графского рода. Шереметевы мы! Посмотри, какой я была. – Она махнула рукой в сторону большой черно-белой фотографии в деревянной рамке, висевшей над комодом.

На фотографии было лицо женщины удивительной красоты. Ясные глаза, точеный нос, нежная кожа, густые вьющиеся волосы, уложенные по моде 50-х годов, и гордая посадка головы – ничего общего с морщинистой, полупьяной, неопрятной старухой, сидевшей передо мной.

– Изменилась, да? – поймав мой взгляд, спросила Нина Сергеевна. – Эх, жизнь моя жестянка.

Из глаз ее полились слезы жалости к самой себе. Вытерев их кулаком, она помахала передо мной коричневым скрюченным пальцем.

– Да, я пью. Подумаешь, литр водки в день. Нас, Шереметевых, такой малостью не свалишь!

Она еще долго рассказывала мне о своей жизни. Ее муж спился и умер от цирроза печени десять лет назад. Через несколько лет погиб в автомобильной аварии ее единственный сын – сел пьяным за руль. Виктор не был ее родственником. Он дружил с ее сыном, и на похоронах Нина Сергеевна взяла с него слово, что он не бросит ее одну. К тому времени она уже пила вовсю. Оставшись без присмотра своих мужчин, побоялась оказаться на улице, потеряв последнее имущество. Виктор согласился.

За прошедшие годы Нина Сергеевна купила ему машину на деньги, оставшиеся от лучших времен. Он ее разбил. Продала все ценные вещи – Виктор забрал деньги на свои нужды. Теперь ему опять нужна была машина – отсюда и требование большой доплаты.

Она готова была пожертвовать квартирой, чтобы сохранить иллюзию нужности хоть кому-то.

Просмотры продолжались, но желающих внести аванс не было. Время от времени звонил Виктор и спрашивал, как идут дела. Потом, чуть гнусавя и растягивая гласные, начинал жаловаться на Нину Сергеевну. Как он устал за эти годы от ее капризов, как тяжело ему ездить два раза в неделю к ней с сумками продуктов, как трудно выкуривать из ее квартиры собутыльников – таких же алкоголиков, как она.

Я показывала квартиру потенциальным покупателям, предварительно пытаясь поймать Нину Сергеевну в относительно адекватном состоянии. Степень ее трезвости по телефону определялась очень просто – как только количество алкоголя в крови переходило за какую-то невидимую черту, она начинала звать меня Светочкой. Доказать, что меня зовут по-другому, было невозможно. В более трезвом состоянии она прекрасно узнавала мой голос и помнила мое имя.

Наконец аванс за квартиру был внесен. Я начала искать встречку. Виктор тут же встрепенулся и предложил посмотреть вариант, который он сам нашел в «Бюллетене недвижимости». Квартира, которую он предложил, была хорошей, а главное, дешевой.

– Виктор, это же 120 километров от Петербурга! – ужаснулась я. – Как вы собираетесь ездить к Нине Сергеевне?

– Ничего, – гнусавил Виктор, – не беспокойтесь, я приеду. Машину куплю и буду ездить каждую неделю. Зато места там какие красивые – поселок прямо в лесу, чистый воздух, рядом озеро!

Я отвезла их на просмотр. Виктор был весел – сделка фактически подходила к концу. По дороге он пытался шутить и оказывать мне знаки внимания – говорил комплименты и пытался подержаться за коленку. А то! Завидный кавалер и скоро будет при деньгах. Получив предупреждение, что последние пятьдесят километров до просмотра ему придется идти пешком, он обиделся и весь остаток дороги сидел молча.

На въезде в поселок стоял ларек с надписью: «Пиво». У него клубились личности с лицами не оставляющими сомнений в их пристрастиях. Нина Сергеевна проводила эту картину заинтересованным взглядом.

Мы посмотрели квартиру в доме 121-й серии – отличная планировка, большая кухня и лоджия с видом на сосновый лес. Бабушка дала согласие.

Сделка произошла. Виктор перевез Нину Сергеевну на новое место. Все прошло благополучно.

Через пять лет Виктор позвонил мне снова и спросил, какую доплату он получит, если квартиру в области поменять на комнату в Петербурге…