Текст книги "Как уйти с нелюбимой работы, получать пассивный доход и начать жить жизнью мечты"

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Итак, мы поговорили об инвестировании в жилую недвижимость, давайте перейдем к коммерческой недвижимости. Коммерческую недвижимость можно разделить на офисные и торговые помещения, кафе, склады, отели и хостелы, помещения под производство, автосервисы и т. д.

Начнем с самого классического вида инвестирования – покупка офисного помещения и сдача его в аренду. Как правило, стоимость квадратного метра офисного помещения немного ниже, чем квартиры в том же районе, а стоимость аренды выше, поэтому при сдаче в аренду классических офисов доходность, как правило, выше чем при сдаче квартиры, примерно 10-15 %. То есть офис, который можно купить за 4 млн. рублей, можно в дальнейшем сдавать примерно за 40 тыс. рублей, то есть 480 тыс. в год, что составляет 12 %.

Следующий вид коммерческой недвижимости – торговая, или как ее называют – стрит ритэйл. Это когда вы сдаете помещение в торговом центре, или например на первом этаже большого здания с выходом на улицу. Такие помещения арендуются парикмахерскими, различными магазинами и мастерскими, турфирмами, кофейнями и кафе и т. д. Так как именно от расположения помещения напрямую зависит доход и прибыль компании, которая снимает его, то, как правило, цена таких помещений стрит ритэйла намного выше, чем цена обычных офисов. Но зато и ставки аренды также выше. И поэтому на сдаче в аренду помещения для торговли и стрит ритэйла можно получать доходность примерно от 10-17 % годовых. Так например, помещение для кафе в торговом центре, которое стоит 10 млн. рублей, может приносить от аренды 135 тыс. в месяц, что составляет 16 % годовых.

Самыми выгодными помещениями для вложения, как правило, являются помещения площадью от 12 до 70 кв.м. По ним легче всего найти арендаторов, и ставка за кв.м. аренды выше, чем при аренде больших помещений.

Идем дальше.

В крупных городах все большую популярность набирают коворкинги, когда имеется большая общая площадь со столами и рабочими местами, и в то же время там имеются переговорные, небольшая зона для чаепития, общие принтеры, может быть небольшая зона для развлечения, как например, настольный футбол или дартс. В таких коворкингах арендуют рабочее место как индивидуально (фрилансеры), так и небольшие компании. Это удобнее для них, потому что ты можешь пользоваться всем общим пространством, а также заводить новые полезные знакомства, и в то же время это выгоднее, потому что часть этого пространства вы делите с такими же арендателями, как и вы сами. Как правило, такие коворкинги арендуют либо стартаперы, либо индивидуальные предприниматели, или творческие люди, или небольшие компании.

Для арендодателя коворкинги имеют намного бОльшую доходность чем обычные офисы, здесь доходность может достигать 20-30 %, то есть вы можете окупить свои вложения за 3-5 лет. И это даже с учетом того, что вам придется нанимать администратора и возможно еще пару человек персонала, и постоянно поддерживать расходные материалы, такие как бумага в принтере, кофе, чай и разные плюшки.

Еще одной разновидностью коворкингов является сдача помещения под мастерскую. Сейчас наблюдается большой тренд на ручное производство, будь то одежда, кожаные изделия, мыло или ювелирные изделия ручной работы, столярные изделия из дерева или металла и т. д. И для всех этих людей нужны мастерские, где можно мастерить, где есть необходимые материалы, инструменты и где твои соседи по помещению имеют схожие интересы и занимаются тоже чем-то похожим. Такие мастерские в принципе можно оборудовать необязательно в центре города, и необязательно, чтобы здание было новым или презентабельным, за счет чего можно сэкономить на его покупке. Но с другой стороны, не так легко найти несколько ремесленников в одном городе, которым было бы удобно добираться именно до этого места.

Следующий вид коммерческой недвижимости, который набирает популярность в крупных городах – это апарт-отели. Это несколько квартир или может быть целый подъезд или даже отдельно стоящее здание, которые предлагают в аренду отдельные небольшие номера со своей мини-кухней и минидушевой. Как правило, площадь таких номеров составляет от 12 до 20 квадратных метров. В качестве инвестиций, вы можете купить такой апарт-отель полностью или долю во всем проекте. В таком случае вы будете получать пропорциональную долю прибыли. В таких проектах, как правило, всеми административными вопросами занимается Управляющая компания. Здесь можно получать полностью пассивный доход, а вопросы по поиску клиентов, мелкому ремонту и обслуживанию закрываются управляющей компанией, за что она берет тоже небольшой процент от прибыли. В таких проектах можно получать от 12 до 17 % годовых, если апарт-отель находится в хорошем туристическом месте. Плюсы в том, что вы сами ничего не делаете, за вас делает все управляющая компания. Минусы же состоят в том, что если вы захотите выйти из проекта, то есть риск, что сразу вы не сможете найти покупателя, который готов будет выкупить вашу долю. Проекты с апарт-отелями очень популярны в Санкт-Петербурге, где выкупаются бывшие гостинки или коммуналки, делается ремонт и потом переводят их под апарт-отели.

Итак, мы рассмотрели с вами инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость в разных вариантах. В целом, что касается коммерческой недвижимости, то доходность как правило выше, чем у жилой недвижимости, но только в периоды стабильного роста экономики. В периоды кризиса, офисные и торговые помещения быстро падают в цене, и бывает достаточно трудно найти арендатора. Потому что бизнесы начинают закрываться либо переезжать в более дешевые помещения. А в случаях квартир, семьи все-таки переезжают не так часто, и им в любом случае надо где-то жить.

Таким образом, инвестиции в недвижимость – еще один хороший способ получать пассивный доход. Кроме того, вы вкладываетесь в конкретный объект, и как правило, кроме постоянного дохода, вы также получаете рост самой недвижимости в цене в долгосрочном плане.

Задание

Теперь небольшое домашнее задание. Зайдите на сайты недвижимости (Циан, Авито, Домклик или др), найдите квартиру в вашем городе, которую вы хотели бы или имеете возможность купить. Посмотрите ее стоимость. Теперь перейдите во вкладку «Аренда» и посмотрите за какую стоимость можно арендовать квартиру в этом районе с такой же площадью. Расчитайте доходность, поделив стоимость аренды в год на стоимость квартиры и впишите это в таблицу.

То же самое проделайте с офисными помещениями. Посмотрите цены на покупку офиса например 30 кв.м. в вашем городе. Теперь посмотрите сколько стоит аренда примерно такого же офиса с такой же площадью в этом же торговом или офисном центре. Расчитайте доходность.

И последнее задание. Посмотрите несколько девелоперских проектов в вашем городе. То есть новостройки на этапе котлована. За какую стоимость они предлагаются, и когда планируется сдача дома. Теперь посмотрите сколько стоит вторичное жилье в этом же районе, то есть квартиры в уже построенных домах. Расчитайте разницу и соответственно потенциальную доходность, которую вы можете получить, если купите квартиру в этом районе на этапе строительства и если вы продадите ее после сдачи дома.

Резюме по жилой и коммерческой недвижимости:

• Трудность начать: средне

• Первоначальные расходы: высокие

• Время для поддержания: после сдачи минимально

• Необходимость специфических навыков: необязательно (помощь юриста, риэлтора)

• Риски: недобросовестные застройщики / арендаторы

• Ключевые навыки, чтобы преуспеть: умение вчитываться в договора, поиск выгодных объектов недвижимости

Инвестирование в доходные автомобили

Вы, наверное, заметили насколько прибавилось количество такси, да и каршеринговых автомобилей за последнее время. Это случилось благодаря развитию технологий, на этом построены бизнесы многих таксомоторных компаний. Это выгодно абсолютно всем сторонам. Пассажирам, потому что большой выбор такси ведет к более быстрой подаче машины и снижению стоимости в результате конкуренции. Водителям, потому что всегда есть заказы, и можно работать когда и где хочешь, и иметь доход на руки либо каждый день либо раз в неделю на карту. И посредническим компаниям, которые получают комиссионные вознаграждения.

Каким образом выглядит процесс инвестирования в доходные автомобили. Вы покупаете авто за свои деньги либо в кредит. Далее вы можете сами искать потенциальных водителей, кому нужен автомобиль в аренду, но как правило, многие сдают автомобиль в управляющую компанию, которая сама находит для вас водителей и занимается всеми вопросами аренды и коммуникации с водителями. И далее вам ежемесячно приходит отчет о том, сколько дней автомобиль был использован и вам как владельцу перечисляют определенную сумму за аренду.

Теперь давайте посмотрим по цифрам. Аренда автомобиля эконом класса будет стоить от полторы до двух-трех тысяч рублей. Это могут быть Hyundai Solaris, Kia Rio, Skola Rapid, Renault Logan или другие марки эконом сегмента. Соответственно в месяц с такой машины можно получать от 45 до 90 тыс. рублей, если она задействована каждый день.

За бензин арендатор будет платить самостоятельно. Из дополнительных расходов на вас либо на управляющей компании лежит: прохождение ТО, замена масла, переобувка на зимние колеса, приобретение страховки и оплата транспортного налога, то есть расходы в год примерно составят от 50 до 150 тыс рублей, с учётом того, что в случае аварии расходы на ремонт компенсирует либо сам арендатор, либо страховая компания. Получается за вычетом данных расходов вы будете получать от 350 до 700 тыс в год. Вычтем ещё отсюда амортизацию автомобиля примерно в 15 %, то есть сумму на которую подешевеет ваш автомобиль после года эксплуатации в качестве такси, Также необходимо вычесть комиссию управляющей компании или таксопарка, если вы сдаете свой автомобиль через них, что тоже составляет примерно 10-15 % от суммы аренды. В итоге получается ваша доходность может составлять от 15 % до 60 % годовых, что достаточно хорошо. Некоторые инвесторы умудряются удваивать эту сумму путем сдачи автомобиля двум водителям посменно. Таким образом автомобиль работает практически 24 часа в сутки каждый день, что конечно сказывается на самом автомобиле.

Если вы приобретаете машину более высокого класса, то конечно цена сдачи в аренду будет тоже выше, но, как правило, доходность будет немного ниже, так как расходы выше, а спроса немного меньше.

Таким образом, преимущество доходных автомобилей состоит в том, что во-первых, вы покупаете реальный объект, а не например, криптовалюту или другой нематериальный актив. Во-вторых, сумма входа меньше, чем если бы вы приобретали недвижимость. А если у вас не хватает собственных средств, вы можете взять автокредит, и погашать его за счет платежей, которые вам поступают от аренды автомобиля. В таком случае у вас в любом случае будет оставаться прибыль, даже после погашения автокредита. Ну и в третьих, это может рассматриваться как полностью пассивный доход, если вы передаете управление вашим автомобилем и поиск водителей управляющей компании или таксопарку.

Конечно, здесь есть и риски, если например, произойдет серьезная авария, и ваша страховка не сможет покрыть всю сумму, либо если водитель будет не совсем бережно обращаться с машиной, то возможно амортизация будет более высокой, и вам придется продать автомобиль с бОльшим дисконтом в дальнейшем, что также снизит вашу доходность.

Резюме по доходным автомобилям:

• Трудность начать: средне

• Первоначальные расходы: высокие (или автокредит)

• Время для поддержания: после сдачи в аренду управляющей компании минимально

• Необходимость специфических навыков: нет

• Риски: повреждение автомобиля

• Ключевые навыки, чтобы преуспеть: поиск автомобилей по выгодной цене, договоренность с автопарком

Инвестирование на фондовой бирже (акции и облигации)

История инвестирования на фондовой бирже насчитывает несколько столетий. Самая первая биржа была основана в Астердаме в 1602 году, а сегодня практически в каждой крупной стране присутствует своя собственная биржа, а иногда и несколько. На биржах торгуются сырьевые товары, такие как нефть, золото, металлы, валюта, а также ценные бумаги в виде акций и облигаций.

Всего в мире около 650 000 компаний торгуются на биржах, совокупная их капитализация превышает 80 трлн. долл. Есть 16 бирж, входящих в клуб триллионников, где капитализация всех компаний в каждой из этих бирж превышает 1 трлн. долл. Это например, Нью-Йоркская (NYSE), NASDAQ, Лондонская, Гонкгонская, Шанхайская, Немецкая, Австралийская и т. д.

Итак, давайте перейдем к основным инструментам, которые торгуются на биржах – это акции и облигации. И Акции и Облигации – это два финансовых инструмента, которые позволяют компаниям и правительствам привлечь деньги, а инвесторам заработать на этом. Давайте посмотрим в чем их отличия.

Акции – если говорить простым языком, то это документ на владение доли компании. Умножьте стоимость акции на количество выпущенных акций – получите стоимость компании или, как это называется, капитализация компании. Купите 100 % акций – будете единоличным владельцем компании. У Amazon, Microsoft и Apple (у каждой) капитализация около 2 триллионов долл. То есть каждая из этих компаний стоит как примерно 3 российского рынка акций (все компании на бирже) или больше всего ВВП России.

Стоимость акций меняется от множества внутренних и внешних факторов – продажи/прибыль компании, макроэкономика, новостной фон, прогнозы и т. д., и поэтому может быть достаточно нестабильной, поэтому покупка акций обычно подразумевает больше риска с одной стороны. Но с другой стороны, это хорошая возможность заработать. На акциях в целом можно заработать двумя способами. Первый – это на изменении цены. Вы покупаете, когда акция стоит дешево, и продаете, когда цена увеличилась. Второй способ – это получение дивидендов, т. е. процент от прибыли компании. Как правило, это происходит 4 раза в год у многих компаний США, или 1 или 2 раза в год у российских компаний. У всех компаний дивидендная политика и доходность разная, в долларах – от 0 до 5 %, в рублях – от 0 до 9 %. Есть и исключения с большей доходностью.

Акции могут расти очень сильно, вплоть до нескольких десятков процентов за пару месяцев, причем это настоящий пассивный доход, потому что вы сами ничего не делаете. Акции Газпрома, например, недавно взлетали на 60 % на новости о том, что они увеличивают дивиденды. В 2016-2017 годах акции Амазона, Нетфликс, Нвидиа росли по 100 % в год. Тесла за 2019-2020 годы выросла на 700 %. Акции биотехнологических компаний могут показать рост в 50-100 % за пару дней, если их новые лекарства одобряют для массового производства. Такое было, например, в 2020-2021 годах во время пандемии, когда акции некоторых биотехнологических компаний показали рост в 200-500 %.

Вы можете сказать, что биткоин и другие криптовалюты могут расти быстрее, и я согласен, что в наше время криптовалюта тоже необходима как часть нашего инвестиционного портфеля, но если сравнить акции и криптовалюту, то акции – это доля реально функционирующей компании, которая генерирует продажи и прибыль. И конечно же приятно и разумнее быть инвестором и владеть долей крупной компании, которая у всех на слуху.

Для того, чтобы понять когда покупать акции, есть фундаментальный и технический анализ.

Фундаментальный анализ – это когда вы изучаете новостной фон, причем как в экономике в вашей стране и в мире (это макроэкономика), так и новостной фон и финансовые показатели по самой компании, в которую вы инвестируете. Например, если вышла новость о том, что снижаются процентные ставки в США, то можно ожидать рост рынка акций, потому что теперь компаниям будет дешевле брать кредиты, а инвесторам выгоднее вкладывать в акции, чем в облигации. Если вышла новость о том, что запасы в нефти в США снизились, то это подстегнет рост цен на нефтедобывающие компании. А если увеличивается цена на нефть, то тогда будут снижаться акции авиакомпаний, потому что существенная часть их расходов – это керосин. То же самое, если выходят новости о той или иной компании, особенно в том, что касается их отчетов по прибыли по итогам квартала или года. Или если они объявляют об увеличении размера дивидендов, что ведет к резкому росту цены акции.

Технический анализ подразумевает собой систему прогнозирования, построенную на основе анализа поведения и закономерностей движения ценового графика. Этим он и отличается от фундаментального анализа, в котором упор делается на новости, макроэкономические либо корпоративные новости по самой компании. То есть по сути, с помощью теханализа трейдер может открывать и закрывать позиции, основываясь только на движении ценового графика, и он может быть совсем незнаком с деятельностью той компании, акции которой он покупает и продает. Поэтому, так как технический анализ не несет какой-либо информации о прибыльности бизнеса или его рентабельности, им часто пользуются краткосрочные трейдеры.

В основе технического анализа лежит несколько предпосылок.

Первая и, пожалуй, самая главная предпосылка, это убеждение, что в движении графика котировок уже заложены все факторы и в том числе то, как участники рынка реагируют на них. В связи с этим, трейдеру нет необходимости изучать экономические или политические новости или даже отчетность компании.

Второе – это то, что реакция участников рынка на те или иные ситуации всегда одинаковая. Благодаря этому можно выделить некоторые типичные модели того, как цена будет двигаться в определенный период времени. Научившись замечать и распознавать эти модели, или как их называют в техническом анализе, фигуры, можно с определенной долей вероятности предсказывать куда двинется цена в ближайшей перспективе.

Инструменты теханализа можно условно подразделить на две группы. Первая – это фигуры теханализа, основанные на графических рисунках движения цены. И вторая группа – это индикаторы, основанные на математических расчетах. Не беспокойтесь, вам самим ничего математически высчитывать не придется. В наше время все индикаторы высчитываются автоматизированно большинством платформ, где размещаются графики цен биржевых торгов.

Всему этому, тому как открыть счет, как выбрать брокера, и как сформировать портфель акций, я также обучаю на своем специальном курсе по инвестированию в акции, который охватывает все необходимые моменты.

Что касается облигаций, то это когда компании (или правительства) берут деньги в долг. За пользование этими деньгами они регулярно платят проценты (так называемые купоны). Доходность облигаций фиксирована, стоимость облигаций со временем может немного меняться в ту или иную сторону в зависимости от изменения ставки центробанка и новых выпусков облигаций, но не так сильно, как у акций. Таким образом, риск при покупке облигаций меньше, чем при покупке акций (если только вы не покупаете облигаций эмитента, у которого высок риск дефолта, то есть он может обанкротиться). Самыми безопасными облигациями в мире считаются долгосрочные казначейские облигации США. Доходность по таким облигациям в последние годы колеблется от 1-3%. Чем выше риск дефолта у компании/правительства, тем выше доходность облигаций. В Аргентине, Турции доходность может достигать более 15-20 % годовых.

Таким образом, главное отличие акций от облигаций, это то, что при покупке акций – вы получаете долю компании, а при покупке облигаций – вы даете деньги в долг компании или правительству. Инвесторы, которые хотят спать спокойно, большую часть средств держат в облигациях, соглашаясь на меньшую, но фиксированную доходность и сохранность сбережений. Инвесторы, которые готовы идти на риск, покупают акции, в надежде получить большую доходность, которая складывается как мы уже сказали из роста стоимости акций + дивидендов. Но как правило, большинство инвесторов, имеют в своем портфеле оба вида инструментов, в той или иной пропорции.

В заключении этой лекции про акции и облигации, хочется отметить, что любой успешный человек сегодня, имеющий какое-либо состояние, часть своего портфеля, а зачастую и большую часть, держит именно в акциях и облигациях. В развитых странах, участие рядовых граждан на фондовом рынке намного активнее, в России инвестирование на фондовом рынке только начинает набирать обороты (менее 10 %), но еще очень далеко например от уровня в США, Японии или Европе (40-60 %).

Большой плюс инвестирования в акции заключается в том, что вы можете начать покупать акции, имея небольшие суммы. Например, чтобы купить акции российских компаний, потребуется от 1000 рублей и выше, американские акции крупнейших компаний торгуются примерно от 8 долларов и выше. То есть вам не надо обладать сотнями тысячами или миллионами рублей свободных денег, чтобы начать инвестировать. Это может делать каждый.

Резюме по инвестированию на фондовом рынке:

• Трудность начать: низкая (открыть брокерский счет)

• Первоначальные расходы: низкие (от 1000 руб)

• Время для поддержания: минимально

• Необходимость специфических навыков: желательно базовое знание фундаментального, технического и сравнительного анализа (или покупка фондов)

• Риски: фондовый рынок может быть волатилен, ценные бумаги могут упасть в цене

• Ключевые навыки, чтобы преуспеть: умение управлять эмоциями и следовать инвест стратегии, анализ ценных бумаг, принятие решений