Текст книги "Квалификационный экзамен на должность нотариуса"

Пунктами 1 и 11 статьи 21 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» предусмотрено, что переход доли или части доли в уставном капитале общества к одному или нескольким участникам данного общества либо к третьим лицам осуществляется на основании сделки, в порядке правопреемства или на ином законном основании. Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки.

В силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из расписки не усматривается размер доли участника общества, подлежащей продаже.

Из вышеприведенных норм закона и материалов дела следует, что сторонами при передаче спорной суммы заключено письменное соглашение о задатке.

Расписка Л. Т.В. не является договором и свидетельствует лишь о получении денежных средств в обеспечение заключения сторонами в будущем договора купли-продажи доли.

Договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО «Мастер-М» между Л. Т.В. (продавцом) и П.А.В. (покупателем), в котором бы стороны согласовали размер отчуждаемой доли и цену сделки, в письменном виде не заключался.

В связи с чем положения п. 3 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 11 статьи 21 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» в рассматриваемом случае применению не подлежат.

Следовательно, отсутствуют правовые основания для признания недействительным (ничтожным) соглашения о продаже доли в уставном капитале ООО «Мастер-М», оформленного распиской от 16.04.2012»[274]274
  Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 № 09АП‐2919/2014-ГК по делу № А40–126372/2013.


[Закрыть].

Статья 164 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. При этом сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В силу п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»[275]275
  «Российская газета», № 156, 17.07.2015.


[Закрыть] государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что «государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной»[276]276
  «Вестник ВАС РФ», № 4, 2001.


[Закрыть].

Согласно ГК РФ государственной регистрации подлежат договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); договор продажи (ст. 560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (ст. 573 ГК РФ); договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (ст. 651 ГК РФ); договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ). Следует отметить, что предварительный договор в государственной регистрации не нуждается. В «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2010 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010)[277]277
  «Бюллетень Верховного Суда РФ», 2011, № 4.


[Закрыть] предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.

Пункт 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

К лицам, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, отнесены и нотариусы. Так, ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, что при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462–1, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки.

В силу п. 2 ст. 28 приведенного выше Федерального закона проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора прав.

Надо отметить, что несоблюдение формы, установленной законодательством РФ, влечет определенные правовые последствия.

Относительно несоблюдения простой письменной формы ст. 162 ГК РФ устанавливает, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Кроме того, согласно гражданскому законодательству РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. В частности, несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ); договора залога (ст. 339 ГК РФ); договора поручительства (ст. 362 ГК РФ); кредитного договора (ст. 820 ГК РФ); договора банковского вклада (ст. 836 ГК РФ); договора номинального счета (ст. 860.2 ГК РФ); договора страхования (ст. 940 ГК РФ); договора доверительного управления (ст. 1017 ГК РФ); договора коммерческой концессии (ст. 1028 ГК РФ); договор об отчуждении исключительного права (ст. 1234 ГК РФ); лицензионный договор (ст. 1235 ГК РФ); договор об отчуждении права на получение патента на селекционное достижение (ст. 1420 ГК РФ) и т. д.

Пункт 2 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В данном случае, сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

В п. 6 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) разъяснено, что «необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации»[278]278
  «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 9, сентябрь, 2018.


[Закрыть].

В п. 59, 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ) (п. 59).

Сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ) (п. 61).

Сокращенный (годичный) срок исковой давности, установленный в пункте 4 статьи 165 ГК РФ, не распространяется на требование одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, вызванных уклонением последней от нотариального удостоверения или государственной регистрации этой сделки (статья 15 ГК РФ, пункт 3 статьи 165 ГК РФ). К названному требованию подлежит применению общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ) (п. 62)»[279]279
  «Российская газета», № 140, 30.06.2015.


[Закрыть].

24. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

Для обеспечения законности, в том числе эффективности гражданского оборота, установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок ГК РФ, СК РФ, Основами о нотариате (гл. X), Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[280]280
  «Российская газета», № 156, 17.07.2015.


[Закрыть], Федеральным законом от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»[281]281
  «Собрание законодательства РФ», 16.02.1998, № 7, ст. 785.


[Закрыть] и иными нормативными правовыми актами.

Согласно ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Статья 53 Основ о нотариате также устанавливает, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Законодательство РФ устанавливает, что нотариальное удостоверение обязательно в случаях, прямо указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Рассмотрим сделки, подлежащие нотариальному удостоверению по закону. Отметим, что законодательством РФ не предусмотрен единый полный перечень сделок, подлежащих нотариальному удостоверению. Анализ нормативных правовых актов РФ позволяет заключить, что к таким сделкам относятся:

– сделки с недвижимостью. Согласно п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена;

– договор ренты. Статья 584 ГК РФ предусматривает, что договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации;

– сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. В силу ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[282]282
  «Российская газета», № 156, 17.07.2015.


[Закрыть] сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802–1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой ст. 7.3 указанного Закона);

– сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»[283]283
  «Российская газета», № 156, 17.07.2015.


[Закрыть] сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению;

– доверенность и передоверие. В силу п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. Также п. 3 ст. 187 ГК РФ предусматривает, что доверенность, выданная в порядке передоверия, должна быть удостоверена;

– договор залога доли или части доли в уставном капитале общества. Согласно п. 2 ст. 22 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»[284]284
  «Собрание законодательства РФ», 16.02.1998, № 7, ст. 785.


[Закрыть] договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению. Следует учитывать разъяснения Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенные в совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым «при разрешении споров, связанных с залогом движимого имущества или прав на имущество, следует учитывать, что такой договор залога подлежит нотариальному удостоверению лишь в случаях, когда обеспечиваемый залогом договор в соответствии с пунктом 2 статьи 163 должен быть заключен в нотариальной форме (пункт 2 статьи 339)»[285]285
  «Российская газета», № 152, 13.08.1996.


[Закрыть];

– сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества. На основании п. 11 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»[286]286
  «Собрание законодательства РФ», 16.02.1998, № 7, ст. 785.


[Закрыть] сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение нотариальной формы влечет за собой недействительность этой сделки. Нотариальное удостоверение этой сделки не требуется в случаях перехода доли или части доли к обществу, предусмотренных п. 18 ст. 21 и п. 4–6 ст. 23 названного Федерального закона, и в случаях распределения доли между участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам в соответствии со ст. 24 данного Федерального закона.

В «Рекомендациях по применению отдельных положений Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», подготовленных Федеральной нотариальной палатой, указано, что «обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению доли общества:

– участником участнику общества, заключаемые участниками общества не в рамках осуществления преимущественного права покупки доли (абзац первый п. 11 ст. 21 Федерального закона);

– участниками общества третьим лицам (абзац первый п. 11 ст. 21 Федерального закона)»[287]287
  «Нотариальный вестник», № 12, 2009.


[Закрыть].

– уступка требования и перевод долга. В соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. По смыслу п. 4 ст. 391 ГК РФ положения о нотариальном удостоверении уступки требования применимы и к переводу долга;

– договор условного депонирования (эскроу). Пункт 2 ст. 926.1 ГК РФ устанавливает, что договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг;

– завещание. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом или иным уполномоченным законом лицом (ст. 1124 ГК РФ).

– брачный договор. В силу п. 2 ст. 41 СК РФ брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению;

– соглашение об уплате алиментов. На основании ст. 10 °CК РФ соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Более того, нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов имеет силу исполнительного листа;

– договор инвестиционного товарищества. Так, согласно ст. 8 Федерального закона от 28.11.2011 № 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе» договор инвестиционного товарищества, включающий в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в него изменения (за исключением установленного частью 2 ст. 17 настоящего Федерального закона случая), дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения уполномоченного управляющего товарища. Один экземпляр каждого указанного документа остается в делах удостоверившего их нотариуса. Нотариальное удостоверение договора инвестиционного товарищества, дополнительных соглашений и приложений к нему, соглашений о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительных договоров об этом у нескольких нотариусов не допускается. Прекращение полномочий уполномоченного управляющего товарища на ведение общих дел товарищей не влечет за собой передачу указанных документов другому нотариусу по месту нахождения другого уполномоченного управляющего товарища.

При удостоверении договора инвестиционного товарищества, нотариусам следует учитывать разъяснения, содержащиеся в Информационном письме ФНП от 09.11.2012 № 2398/03–16 «По отдельным вопросам, связанным с ведением нотариусом дел инвестиционного товарищества». В п. 1 данного Письма указано, что «при удостоверении договора инвестиционного товарищества следует иметь в виду, кто может быть сторонами инвестиционного договора. Ответ на этот вопрос содержится в частях третьей – шестой ст. 3 Федерального закона «Об инвестиционном товариществе». Сторонами договора инвестиционного товарищества могут быть коммерческие организации, а в случаях, установленных федеральным законом, – некоммерческие организации, а также физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Число участников договора не должно быть более пятидесяти. Следует проверить правоспособность участников договора.

Необходимо иметь в виду, что указанные лица могут быть сторонами нескольких договоров инвестиционных товариществ, ограничения в этом не допускаются даже по соглашению сторон»[288]288
  СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть].

Также в п. 1 раздела «О порядке применения отдельных норм Федерального закона «Об инвестиционном товариществе» указанного выше Письма Федеральной нотариальной палаты указано, что «по мнению Федеральной нотариальной палаты, при обращении товарищей к нотариусу за удостоверением договора инвестиционного товарищества, нотариус должен выяснить у сторон договора, что ими не удостоверялся такой договор у другого нотариуса, и разъяснить правовые последствия в случае, если окажется, что такой договор уже был нотариально удостоверен другим нотариусом. В таком случае нотариус должен отказать в совершении указанного нотариального действия.

Нотариус должен отказать в удостоверении изменений и дополнений договора инвестиционного товарищества, а также в удостоверении других документов инвестиционного товарищества, если договор инвестиционного товарищества удостоверен другим нотариусом.

Такое действие нотариуса будет отвечать требованиям ст. 8 Федерального закона и ст. 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате»[289]289
  СПС «КонсультантПлюс».


[Закрыть];

– соглашение об управлении партнерством. Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 03.12.2011 № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»[290]290
  «Российская газета», № 278, 09.12.2011.


[Закрыть] соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у нотариуса по месту нахождения партнерства и вступают в силу для участников соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого удостоверения;

– сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства. В соответствии с п. 3 ст. 12 Федеральный закон от 03.12.2011 № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»[291]291
  «Российская газета», № 278, 09.12.2011.


[Закрыть] сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, в том числе предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства, должна быть совершена в нотариальной форме.

Несоблюдение нотариального удостоверения сделки влечет ее ничтожность.

Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что «если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ)»[292]292
  «Российская газета», № 140, 30.06.2015.


[Закрыть].