Текст книги "Юридический справочник на все случаи жизни"

Глава 4. Сделки с недвижимостью

1. Общие положения о сделках с недвижимым имуществом и их регистрации

Одним из наиболее распространенных объектов гражданских прав выступают вещи. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ч. 1 ст. 130 ГК).

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Понятие сделки раскрыто в ст. 153 ГК: сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Круг сделок не ограничен названными в ГК и других законах; возможно совершение сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (ч. 1 ст. 8 ГК), а также сочетающих элементы различных сделок. Субъектами сделок выступают граждане и юридические лица, государственные и муниципальные образования.

Для сделок с недвижимым имуществом установлены специальные правила. Они заключаются в письменной форме (по желанию сторон удостоверяются нотариально). В соответствии со ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В соответствии с ГК РФ в рамках Минюста РФ создана система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[24]24
  Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.


[Закрыть] устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»[25]25
  Собрание законодательства РФ. 1997. № 45. Ст. 5195.


[Закрыть] определено, что уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Министерство юстиции РФ.

Приказом Минюста РФ от 12 июня 2000 г. № 168 утверждены Методические рекомендации по порядку осуществления территориальными органами Министерства юстиции РФ правового контроля за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[26]26
  Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. № 7.


[Закрыть]. Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) и ее учреждения в субъектах РФ.

В соответствии со ст. 12 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие в себя:

● правоустанавливающие документы на недвижимое имущество – они открываются на каждый объект недвижимого имущества, в них помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект;

● книги учета документов – содержат данные: о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, о правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Разделы ЕГРП, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. Каждый раздел состоит из трех подразделов. В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия. В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Для объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по сохранению объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия, наименование документа, на основании которого внесена запись о содержании указанных обязательств.

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен в ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этапами регистрации являются:

● прием необходимых документов, их регистрация с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

● правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

● установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

● внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

● совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним указаны в ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

● акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

● договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

● акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

● свидетельства о праве на наследство;

● вступившие в законную силу судебные акты;

● акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

● иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

● иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, – кадастровый план данного земельного участка. Представление указанных планов не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо – кадастровый план земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Общие требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены ст. 18 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Эти документы должны быть оформлены в соответствии с действующим законодательством и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Тексты документов, представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества – соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя.

Заявление о государственной регистрации права представляется на государственную регистрацию прав в единственном экземпляре – подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых – подлинник – после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

Основания для отказа в государственной регистрации прав установлены в ст. 20 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

● право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации;

● с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

● документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

● акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

● лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

● лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

● правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

● правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

● не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;

● имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (ч. 1 ст. 165 ГК).

2. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 333³³ Налогового кодекса РФ устанавливает следующие размеры государственной пошлины:

● за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс – 0,1% стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 30 000 руб.;

● за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества:

     ♦ физическим лицам – 500 руб.;

     ♦ организациям – 7500 руб.;

● за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

     ♦ физическим лицам – 100 руб.;

     ♦ организациям – 300 руб.;

● за государственную регистрацию:

     ♦ договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:

     ♦ физическим лицам – 500 руб.;

     ♦ организациям – 2000 руб.;

● за соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

     ♦ физическим лицам – 100 руб.;

     ♦ организациям – 300 руб.

● за государственную регистрацию:

     ♦ смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, – 500 руб.;

     ♦ смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, – 100 руб.;

● за государственную регистрацию сервитутов:

     ♦ в интересах физических лиц – 500 руб.;

     ♦ в интересах организаций – 2000 руб.;

● за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке – 100 руб.;

● за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве изменений, в том числе исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним):

     ♦ для физических лиц – 100 руб.;

     ♦ для организаций – 300 руб.

3. Недействительность сделок с недвижимым имуществом

Недействительные сделки делятся на две группы: оспоримые и ничтожные сделки. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (ч. 1 ст. 166 ГК). При предъявлении исков о признании недействительной ничтожной сделки споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. Как указано в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[27]27
  Российская газета. 1996. 13 августа.


[Закрыть], при удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.

Недействительность сделки нужно отличать от расторжения договора, которое возможно как по соглашению участвующих в нем сторон, так и в силу требования одного из контрагентов, если это допускается законом или соглашением сторон. В литературе указывается, что различие между недействительностью и расторжением сделки (договора) состоит в следующем: а) основанием первого является неправомерность сделки, а второго – различные обстоятельства, требующие прекращения договора, несмотря на его законность; б) расторжение договора возможно только на будущее и не устраняет признание взаимных прав и обязанностей, возникших в период его действия; в) для применения института недействительности сделки установлены специальные давностные сроки (ст. 181 ГК), а возможность требовать расторжения договора какими-либо сроками не ограничена и допустима в течение всего периода его действия[28]28
  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации/Под ред. О. Н. Садикова. М., 1999. С. 150.


[Закрыть].

Сроки исковой давности предусмотрены ст. 181 ГК. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии со ст. 167 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В главе 9 ГК предусмотрен ряд оснований, по которым сделка может быть признана недействительной:

● несоответствие сделки закону и иным правовым актам (ст. 168 ГК);

● совершение сделки с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК);

● совершение сделки без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка, ч. 1 ст. 170 ГК);

● совершение сделки с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка, ч. 2 ст. 170 ГК);

● совершение сделки недееспособным лицом (ст. 171 ГК);

● совершение сделки несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет (ст. 172 ГК);

● совершение юридическим лицом сделки, выходящей за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК);

● совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителя (ст. 175 ГК);

● совершение сделки ограниченно дееспособным лицом (ст. 176 ГК);

● совершение сделки гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст. 177 ГК);

● совершение сделки под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК);

● совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК).

По делам о недействительности сделок с недвижимым имуществом (как правило, объектом сделки выступает квартира, жилой дом или земельный участок), следует учитывать следующие особенности.

Во-первых, в качестве третьих лиц по делам данного вида могут быть привлечены:

● нотариус, удостоверивший сделку, действительность которой оспаривается в суде;

● бюро регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Во-вторых, необходимо убедиться, что в Едином государственном реестре содержится регистрационная запись о сделке с недвижимым имуществом.

В-третьих, в исковом заявлении и в ходе судебного разбирательства необходимо четко сослаться на конкретное основание недействительности сделок по ГК РФ.

Так, несоответствие сделки закону и иным правовым актам (ст. 168 ГК) должно толковаться расширительно и охватывать все надлежаще установленные нормы гражданского законодательства РФ и нормы международного права, которые являются составной частью правовой системы России.

При ссылке на ст. 169 ГК следует иметь в виду, что под основами правопорядка подразумеваются установленные государством основополагающие нормы об общественном, экономическом и социальном устройстве общества, направленные на обеспечение соблюдения правовых предписаний и защиту прав и свобод граждан. Нравственные нормы, которым не должна противоречить сделка, включают в себя сложившиеся в обществе представления о справедливости и порядочности. Требования нравственности выражаются в общепризнанных представлениях о должном поведении. Последствием недействительности сделки в данном случае является взыскание всего полученного и причитавшегося по ней в доход государства при наличии умысла у обеих сторон сделки или у одной из них. В отношении невиновной стороны применяется односторонняя реституция.

Следует четко уяснить разницу между мнимой и притворной сделками. Мнимая сделка не направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, поэтому не отвечает признакам сделки (ст. 153 ГК). Последствия мнимой сделки в ст. 170 ГК не определяются, и должны применяться общие правила о последствиях недействительности сделки. Притворная сделка также не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, но она прикрывает иную волю участников сделки и поэтому признается ничтожной. В этих случаях применяются правила о сделке, которую участники действительно имели в виду (например, если вместо купли-продажи имущества стороны оформили его дарение, то подлежат применению правила о договоре купли-продажи). Позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ такова, что притворные сделки могут подтверждаться всеми доступными средствами доказывания, в том числе свидетельскими показаниями; каких-либо исключений по этому вопросу гражданско-процессуальным законодательством не предусмотрено[29]29
  Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1991. № 11.


[Закрыть].

Применительно к совершению сделки недееспособным или ограниченно дееспособным лицом в доказывании должны использоваться соответствующие медицинские документы, которые могут быть получены по запросу суда или по запросу адвокатского образования (сведения о том, что гражданин состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере и пр.).

При совершении сделки лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, следует учитывать, что причины, вызвавшие неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими, правового значения не имеют (они могут быть вызваны посторонними для сделки обстоятельствами (заболевание, травма) либо связываются с поведением самого гражданина (алкогольное, наркотическое, токсическое опьянение)). Неспособность понимать значение своих действий и руководить ими может быть вызвана преклонным возрастом (например, когда пожилые люди становятся жертвами обмана со стороны родственников, убеждающих их, что если не оформить сделку, то впоследствии можно потерять жилье).

Совершение сделок с недвижимостью несовершеннолетними невозможно. Сделки в интересах несовершеннолетних совершаются в данном случае законным представителем (родителем, усыновителем, опекуном). При этом процедура сбора документов, необходимых для совершения сделки, включает получение разрешения органа опеки и попечительства.

В тех случаях, когда сделка оспаривается как совершенная под влиянием заблуждения, следует иметь в виду, что недействительность сделки влечет только такое заблуждение, которое имеет существенное значение. Существенное значение в соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Применительно к сделкам с недвижимым имуществом как существенное заблуждение можно расценить продажу квартиры, которая является предметом спора. Наличие лиц, имеющих право пользования жилым помещением, если оно скрыто от покупателя, также может образовать заблуждение.

Такое основание недействительности, как совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, также требует подробных пояснений. Под обманом следует понимать умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии (намеренное умолчание о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки). Насилием является причинение участнику сделки физических или психических страданий с целью понудить его к совершению сделки. Насилие должно выражаться в незаконных и возможно уголовно наказуемых действиях (например, лицу причиняются телесные повреждения, квалифицируемые как вред здоровью различной тяжести). Угроза – это психическое воздействие на волю лица посредством заявлений о каком-то негативном на него воздействии (как правило, физическом насилии), если оно не совершит сделку. Угроза и насилие могут быть направлены и против лиц, близких участнику сделки. Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой имеет место при наличии их умышленного сговора и возникновения вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого. Стечение тяжелых обстоятельств (кабальность сделки) влечет недействительность сделки, если она заключена под влиянием таких обстоятельств на крайне невыгодных условиях, а также при наличии действий другой стороны, свидетельствующих о том, что она такими тяжелыми обстоятельствами воспользовалась. Все перечисленные сделки являются оспоримыми, и суд вправе признать их полностью или частично действительными (например в интересах потерпевшего).