Текст книги "Тайна денег. Книга самой богатой ученицы Кийосаки"

Ипотечный чек-лист

Чего хотят от денег

Обычно люди хотят от денег:

• чтобы не пропали

• чтобы лежали

• чтобы росли

• чтобы работали

Страх потерять деньги знаком почти каждому. Даже самые молодые из вас наверняка уже пережили хотя бы один кризис – инфляция, девальвация, подорожание бензина и т. д. От страха лишиться денег люди пытаются сохранить их в каких-нибудь «вечных ценностях», которые, как им кажется, с годами не потеряют своей стоимости. Наши мамы, например, покупали золотые украшения или хрусталь, думая, что так можно застраховаться от потери денег.

Людям иногда сложно понять, что то, что имеет цену сейчас, совсем не обязательно будет иметь цену в будущем.

Моей подруге досталось в наследство от бабушки несколько золотых колец. Это не были ценные старинные украшения. Бабушка просто время от времени, экономя на всем, покупала кольца в обычном ювелирном магазине с добрым посылом оставить внучке наследство. В 90-е на пике кризиса моей подруге было нечем платить за квартиру. Она вспомнила про бабушкины кольца и отнесла их в ломбард. Вырученных денег едва хватило на оплату квартиры за 1 месяц. По-моему, очень показательная история, хоть и печальная.

Страх потери подводит многих к хранению денег «в чулке». Надо ли говорить, что это точно самый верный способ все потерять.

Многие относят деньги в банк. «Ничего, что процент маленький, – утешают себя вкладчики. – Зато деньги растут».

Я думаю, не нужно даже обсуждать, насколько этот способ вырастить деньги на самом деле неэффективен. Выращивание денежной суммы на предлагаемых банком 4–7 % в год, честно говоря, не сильно отличается от хранения денег «в чулке».

Единственное, что на самом деледолжны делать ваши деньги – это РАБОТАТЬ.Постоянно работать на вас.

Давайте подробнее расссмотрим, на какой доход мы можем рассчитывать в каждом случае.

Если принять за основу, что инфляция составляет порядка 4 % в год (конечно, эта цифра своя для каждой страны, но мы берем средний показатель), то просто лежащие деньги за год потеряют минимум 4 %. То есть если вы захотите потратить эту сумму, вы сможете купить на нее на 4 % меньше, чем год назад.

Если вы положите деньги в банк или какой-нибудь Сберегательный Фонд, как это любят делать европейцы, вы сможете расчитывать процентов на 6–8. Делаем поправку на инфляцию – наш прирост в лучшем случае будет 4 % в год.

Но на самом деле вы много потеряете, поскольку реальная инфляция гораздо выше.

Приведу личный пример. Мы купили дом в Голландии за 250 000 гульденов, взяв в банке кредит в размере 300 000 (50 000 мы добрали на реконструкцию). Через год Голландия вместе со всей Европой перешла на единую валюту по курсу 2,2 гульдена за 1 евро.

Но постепенно, где-то в течение трех лет, цены в евро «подтянулись» таким образом, что то, что раньше стоило 100 гульденов, стало стоить 100 евро (а совсем не 100 евро, поделенное на 2,2). То есть инфляция стала как минимум в 2 раза больше.

К слову, мы как инвесторы получили от этого большую выгоду. Мы сделали переоценку нашего дома, он стал стоить 300 000 евро.

Это в 2 раза больше первоначальной цены! Мы перефинансировали кредит, перезаложили дом за 300 000 евро и на разницу взяли ипотеку на еще один объект.

Вообще моя практика показала не единожды: инфляция – лучший друг инвестора.

Когда я покупаю дома, я всегда интересуюсь, за какую цену их приобретал предыдущий владелец. В Европе эти данные сохраняются в нотариальных документах, и при покупке информация может быть предоставлена новому владельцу. Один из наших домов, который мы купили за 163 000 евро, 25 лет назад стоил 18 000!

Реальный рост денег нам могут обеспечить только более агрессивные финансовые инструменты, например активная торговля на фондовых рынках или Форекс. С коррекцией на инфляцию мы в целом можем рассчитывать процентов на 8 %. Но это рискованные инструменты. Чтобы заниматься биржевой торговлей, нужно иметь фундаментальные знания и крепкое здоровье. На Западе биржевой дилер официально «выходит в тираж» годам к 32–35. Доказано, что стресс, в котором он постоянно находится, очень негативно влияет на общее самочувствие. И хотя биржевые сделки могут приносить доход порядка 12–16 %, лично для меня этот инструмент не очень подходит.

Планируя любую сделку, важно понимать, при каких условиях она имеет смысл, а при каких не стоит даже начинать. Нужно всегда знать свой порог интереса. Проекты, которые интересны мне как инвестору, должны работать с доходом минимум 27 %. Поэтому в своих расчетах мы ориентируемся на 27 % и больше.

Как же это рассчитать? Очень просто. Существует формула эффективности работы актива, с которой мы сейчас познакомимся.

Формула эффективности работы актива

Пример

1. Берем объект стоимостью 2,5 миллиона рублей.

2. Оформляем кредит на этот объект на сумму 2 миллиона рублей под 14 % годовых с ежемесячной выплатой 30 000 рублей.

3. В качестве первоначального взноса используем личные средства в размере 500 000 рублей.

4. Вкладываем 430 000 рублей в ремонт и перестройку объекта.

5. Сдаем его как три студии за 17 000 рублей каждую, получаем 51 000 на руки от арендаторов.

Итак:

51 000 руб. – 30 000 руб. (платеж банку по ипотеке) = 21 000 руб.

21 000 руб. × 12 (месяцев) = 252 000 руб. (в год)

Наши вложения:

500 000 руб. (первоначальный взнос по ипотеке) + 430 000 руб. (вложения в ремонт) = 930 000 руб.

(252 000 руб.: 930 000 руб.) х 100 % = 27,1%

Эффективность проекта получилась 27,1 %.

Теперь попробуйте рассчитать эффективность работы того же объекта на других условиях:

1. Вносим 150 000 рублей в качестве первоначального взноса в банк.

Вкладываем 150 000 рублей в ремонт.

2. Вносим 150 000 рублей в качестве первоначального взноса в банк.

Вкладываем 430 000 рублей в ремонт.

Увидели разницу? Пробуйте еще, подставляя разные условия.

_________________________________________

_________________________________________

_________________________________________

_________________________________________

_________________________________________

_________________________________________

При подготовке сделки важно учитывать все факторы, которые повлияют на доход. Нет плохо работающих инструментов, просто нужно знать, как их применять с выгодой для себя.

Создай источник пассивного дохода и живи себе в удовольствие.

Джон Рокфеллер

Это жизненное высказывание Джона Рокфеллера подводит нас к важному выводу: чем бы ни хотели вы заниматься в жизни – лежать на диване или создавать потрясающие проекты, будет гораздо легче, если вам будут постоянно поступать деньги. Думаю, с этим поспорить сложно.

Самый очевидный путь к созданию пассивного дохода – это инвестирование в недвижимость.

Только давайте не будем наивными – пассивный доход от инвестиций в недвижимость на самом деле не так уж пассивен. Объект недвижимости сам по себе является лишь инструментом, и только в руках грамотного инвестора этот инструмент может выгодно работать.

Поэтому я не буду рассказывать вам сказки и учить верить в чудеса. Мне важно вручить вам необходимые инструменты. Я за то, чтобы давать людям удочку, а не рыбу. Чтобы получить, а точнее создать себе удочку, на данном этапе вам необходимо сделать свой вклад в получение будущего пассивного дохода – инвестировать ваше время.

И я обещаю – награда за вложенные усилия будет значительной.

Работа на «сейчас» и на «потом»

У вас были нелюбимые предметы в школе? Казалось, зачем учить то, что не нравится и никогда не пригодится? Вам объясняли, что если сейчас вы будете усердно учиться, то потом поступите в хороший вуз и получите престижную работу. Получалось, что в школе мы все работали на «потом».

Когда мы (я говорю за большинство) получили дипломы и устроились на первую работу, денег нам, как правило, хватало только на покрытие текущих расходов. То, о чем мы столько мечтали, и то, во что было вложено столько усилий, ничем хорошим для нас не обернулось. Мы работали только на «сейчас». Это означало, что пока мы работаем, мы можем есть, одеваться и оплачивать счета. Если мы перестаем работать, есть становится нечего.

Мне очень важно, чтобы, вложив сейчас свое время в работу над этой книгой, вы получили то, что будет в дальнейшем приносить вам постоянный доход. Я хочу, чтобы вы сейчас сделали себе удочку. Ваш труд по созданию этой удочки – это ваша работа и на «сейчас», и на «потом».

Пока человек не сдается, он сильнее своей судьбы.

Эрих Мария Ремарк

Мой инвесторский опыт показал мне, что инвестиции в недвижимость – это забег на длинную дистанцию. И очень часто в этом забеге многие пытались сбить меня с пути. Мои друзья говорили мне, что я зря напрягаюсь, что я больше буду зарабатывать, если пойду работать по найму или займусь торговлей на Форекс.

И тогда меня спасало только знание того, как нужно действовать, как принимать решения и добиваться результата. Если даже все вокруг будут сомневаться в ваших идеях, вашим фундаментом будет продуманный инвестиционный план, четкая стратегия и теоретические знания. Шесть лет мне потребовалось на то, чтобы достичь очевидного успеха. Моя цель была намечена, план был составлен, и я ни разу не свернула со своего курса. Отнеситесь к своим целям вдумчиво. Прежде чем действовать, необходимо все тщательно взвесить, изучить. Затем составить план и следовать ему – четко и без колебаний.

Мои выводы

Глава 2. Инвестиции

Поговорим о том, какие бывают инвестиции и чем они отличаются друг от друга. Мы проанализируем их с разных сторон и посмотрим, куда выгоднее всего вкладываться.

Какие бывают инвестиции

Инвестируют не только в недвижимость. Можно инвестировать в:

паевые (взаимные) инвестиционные фонды (ПИФы) – вклад в портфель ценных бумаг для дальнейшего размещения с целью получения прибыли;

сырье – сахар, пшеница. Сырье имеет конкретную биржевую стоимость, на которой можно «играть»;

драгоценные металлы – вложения в слитки, золотые монеты и акции добывающих компаний;

акции – вложение в ценные бумаги корпораций, дающие право на покупку, продажу и получение процентов;

произведения искусства, коллекционирование – инвестирование в картины, почтовые марки, монеты, etc;

авторские права – инвестиции в интеллектуальную собственность или в создание популярного бренда. Это могут быть научные разработки, учебники, авторские методики. Инфобизнес также смело можно отнести к интеллектуальной собственности, и, соответственно, на любые разработанные инфобренды можно заявлять авторские права. Например, школа «Личность и Капитал» – мой инфопроект, где все права на бренд и авторские курсы принадлежат мне;

образование – вклад в диплом престижного вуза, который дает дополнительные преимущества, например «открывает двери» в закрытые бизнес-сообщества;

профессию – инвестирование в свои навыки, умения, которые можно продавать на рынке труда.

Я намеренно разделила инвестиции в диплом и инвестиции в профессию. Для меня вклад в профессию – это приобретение навыков в определенной сфере. Чтобы стать профессионалом, диплом не самое главное. Важно иметь постоянную практику – то есть развивать профессиональные навыки «в бою», через приобретаемый опыт, через наставничество и «добирать баллы» дополнительным образованием в виде повышения квалификации в конкретном направлении. А под инвестированием в образование я подразумеваю именно получение дипломов определенных вузов, которые в силу своего имени дают вам дополнительные возможности для вашего дальнейшего продвижения;

недвижимость – вложение в коммерческую и жилую недвижимость;

бизнес – инвестирование в какой-то вид деятельности;

инвестиции вдетей – выбор правильной стратегии воспитания и образования детей.

Не сочтите за цинизм тот факт, что я называю детей объектом инвестирования. Я мама троих детей, и поверьте, я, как любой другой родитель, хочу для своих детей только самого лучшего. И, как любой другой родитель, я посвящаю много времени, сил и денег, воспитывая и обучая своих детей.

Но что нужно понимать – занимаясь детьми, важно делать это осознанно. Никто не оценит ваш подвиг, если вы, поставив крест на своей жизни, будете «отдавать всю себя детям», просто потому, что «так надо». Спросите своих детей лет через 10 – а они хотели, чтобы вы так сильно жертвовали собой ради них? Что бы они предпочли – борщ в холодильнике и замученную мать, не имеющую никаких личных интересов, или родителей, на которых хочется быть похожими? Если вы живете полной жизнью, если вы успешны, если у вас широкий круг интересов, вы будете представлять для своих детей гораздо большую ценность. У них будет постоянная мотивация развиваться, чтобы жить так же интересно и полноценно, как вы.

Это совсем не значит, что детей должны воспитывать гувернантки, при этом вас они будут видеть раз в неделю. Но поверьте, ребенок, особенно когда он подрастает, не нуждается в маме 24 часа в сутки – он должен учиться взаимодействовать с окружающим миром. И ваш положительный пример такого взаимодействия гораздо важнее, чем ваше постоянное присутствие в детской комнате. А тем, кому важно, чтобы «было, кому подать стакан воды в старости», нужно обязательно, воспитывая детей, прививать им традиционные ценности. Только тогда ваши дети подадут вам стакан воды, и вовсе не потому, что когда-то вы «отдавали им всю себя».

Вот такое лирическое отступление.

Производят ли инвестиции пассивный доход

Теперь предлагаю рассмотреть все перечисленные виды инвестиций, чтобы понять, производят ли они пассивный доход.

Сама по себе ни одна инвестиция пассивный доход не производит. Это происходит только тогда, когда она попадает к грамотному человеку.

Инвестор + Инструмент = Пассивный Доход

Наташа Закхайм

От того, как инвестор будет пользоваться инструментом, будет зависеть, какой доход он получит и насколько этот доход будет пассивен.

Мы будем рассматривать этот перечень детально и с разных сторон, чтобы понять, как инвестор может применять эти инструменты. Сначала я хочу особенно подробно остановиться на бизнесе. Вы будете часто балансировать между бизнесом и инвестированием, поэтому будет полезно, если вы поймете разницу между ними.

Бизнес как один из инструментов инвестирования. Бизнес vs инвестирование

Поспорил как-то Джон Рокфеллер с Джоном Рокфеллером о том, что лучше – бизнес или инвестиции.

Если у тебя мало денег, надо делать бизнес. Если денег совсем нет – надо делать бизнес срочно, прямо сейчас.

Джон Рокфеллер

Путь к огромному богатству лежит только через пассивный доход – доход, который приходит к тебе независимо от твоих усилий.

Тоже, кстати, Джон Рокфеллер

И действительно, больше всего желающие зарабатывать деньги спорят о том, что выгоднее – заниматься бизнесом или заниматься недвижимостью.

Я, как человек любознательный и практичный, а также как человек, имеющий несколько бизнесов и множество инвестиционных проектов, тоже много думала на тему – что надо делать, чтобы денег стало больше, а жить стало легче.

Предлагаю вам поразмышлять вместе со мной.

Те, у кого уже есть свой бизнес, знают, что быть хозяином собственного дела – это тяжелый труд. Люди часто думают, что иметь свой бизнес – это сидеть в кожаном кресле в шикарном кабинете где-нибудь на последнем этаже небоскреба, смотреть, как искрят идеями собравшиеся на брейн-сторминг юристы и экономисты в деловых костюмах и «правильных» галстуках, и в нужный момент принимать волевые решения.

В жизни, как правило, бизнес выглядит иначе. Во всяком случае на ранних стадиях.

У меня в Германии есть фитнес-центр. Когда я искала объект для инвестиций, этот фитнес-центр уже функционировал. Идея его покупки пришлась мне по душе – бизнес выглядел вполне привлекательно и давал определенный доход своему владельцу. По моим расчетам, фитнес-центр должен был стать для меня источником пассивного дохода, размер которого меня вполне устраивал. Но когда я купила себе эту игрушку, на деле головной боли оказалось гораздо больше, чем я себе представляла. И тогда я очень четко уяснила: бизнес нужно постоянно нянчить – иначе он может очень быстро умереть. Моя степень вовлеченности в управление фитнес-центром оказалась гораздо выше, чем мне это было нужно.

Поэтому хочу вас предостеречь: доходы от инвестирования в бизнес могут быть значительно выше доходов от недвижимости, и бизнес может показаться более привлекательным инструментом. В реальности часто получается, что бизнес отнимает массу вашего времени и требует вашего постоянного присутствия, а финансовый результат не адекватен затрачиваемым усилиям. Это очень важно понимать, поэтому мы подробно разберем данный аспект в следующих главах.

Бизнес будет эффективен для вас как для инвестора, если процессы налажены таким образом, что вы можете позволить себе отойти от дел и заниматься чем-то еще.

Предлагаю разобрать подробнее.

Инвестирование имеет собственную ценность. Объект недвижимости всегда можно продать или заложить. Даже если недвижимость «стоит без дела», она, скорее всего, не потеряет в цене и в большинстве случаев станет еще дороже.

Ценность бизнеса – это процессы. Владельцы бизнеса знают – его никогда нельзя оставлять без управления. Как только мы перестаем вращаться в процессах, они начинают глохнуть, и бизнес очень быстро может превратиться из прибыльного в убыточный.

Есть очень распространенная иллюзия, которую я называю «Двое из ларца». Помните чудесный советский мультик про Вовку в Тридевятом царстве, где ему достался волшебный ларец? В любой момент по команде двое крепких ребят выскакивали из ларца, чтобы выполнить любое желание.

Когда дело начинает приносить достаточный доход, владелец бизнеса наконец вспоминает, что уже несколько лет не был с семьей в отпуске, и решает, что пришло время нанять команду профессионалов, рассчитывая на то, что теперь всю работу будут выполнять они.

Работа с командой – это отдельный навык, которым владеет далеко не каждый. Вам повезет, если ваши ключевые менеджеры будут настолько хороши, что вы сможете полностью полагаться на них как в профессиональном, так и в человеческом плане.

Но, к сожалению, есть масса печальных примеров, когда наемные топ-менеджеры начинали играть не по-спортивному и либо просто присваивали себе часть активов компании, либо забирали бизнес у расслабившегося хозяина. Рассчитывать на «двоих из ларца» и самому спокойно отдыхать в теплых странах у владельца бизнеса вряд ли получится.

В этом, на мой взгляд, главное «неудобство» бизнеса – он требует вашего постоянного участия. В то время как грамотно запущенный инвестиционный проект фактически зарабатывает деньги самостоятельно.

Активы бизнеса имеют очень короткий срок амортизации, а поэтому требуют постоянного обновления. Например, вы приобрели автотехнику для перевозки грузов. Техника очень быстро устаревает. Вы не можете закладывать ее по первоначальной цене, чтобы развивать свой бизнес дальше. Стоимость такого залога в банке будет гораздо меньше, чем когда-то вложенные в этот актив деньги.

Недвижимость же при грамотном подходе покупается инвестором ниже рыночной стоимости и улучшается. Улучшенный актив не просто начинает приносить владельцу постоянный доход – его рыночная стоимость значительно возрастает. Это позволяет использовать его в качестве залога в банке и брать оборотные средства на гораздо большие суммы.

В инвестициях вы проводите весь цикл один раз. Да, вам придется сделать все необходимые шаги, но дальше ваш проект начинает работать на вас.

В бизнесе процессы застывать не могут. Рынок, покупатели, партнеры, конкуренты постоянно вынуждают владельца компании менять процедуры, цены, схемы работы. Нужно все время подстраиваться под непрерывно меняющуюся ситуацию. Это гораздо сложнее.

Инвестор может с достаточной степенью вероятности просчитать «коридор дохода», то есть, зная набор параметров, можно довольно точно определить минимальную и максимальную границы дохода.

А вот бизнес может как приносить миллионы, так и вгонять в долги. Если бы результат бизнеса просчитывался так же легко, не было бы такого количества банкротств.

В бизнесе вы – белка в колесе вашего цикла. Скорость вашего движения диктует рынок. Как только вам кажется, что все процессы налажены, все люди выполняют свои функции, спрос на вашу продукцию находится в гармонии с предложением, что-то обязательно приходится менять. Точно знаю по своему опыту. То сотрудник уволится, то законодательство изменится, то курс евро к рублю подскочит.

Поэтому самое главное, что очень привлекает в инвестициях лично меня, – это, конечно, возможность регулировать величину цикла проекта.

Инвестор является хозяином цикла. В любой момент вы можете его ускорить или замедлить, отложить на время или начать сначала.

Как-то я плыла на пароходике по каналам Санкт-Петербурга и, проплывая мимо фасада «Толстовского дома», услышала фразу экскурсовода: «В XVII веке в Петербурге говорили: «Лучше иметь доходный дом на Невском, чемрудники в Сибири».

Сегодня можно по-прежнему подписаться под каждым словом этого потрясающе точного замечания.

Теперь вы понимаете, почему я так люблю недвижимость? Мне очень хочется, чтобы вы разделили со мной это чувство. Вот Дональд Трамп со мной в этом солидарен.

Это реальность, это надежность, это красота, это эстетика. Нет ничего лучше недвижимости.

Дональд Трамп

Для того чтобы оценить эффективность того или иного инструмента инвестирования, мы должны хорошо понимать разницу между прибылью и доходом.