Текст книги "Ипотека. Энциклопедия"

Покупаю квартиру с использованием ипотечного кредита. Какие дополнительные документы я должна предоставить в банк для одобрения сделки, если собственником квартиры является организация (Общество с ограниченной ответственностью)?

Так как собственником приобретаемой вами в ипотеку квартиры является юридическое лицо, то дополнительно к основным документам необходимо будет предоставить в банк и документы, касающиеся юрлица:

1. Копию учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями.

2. Копию Свидетельства о государственной регистрации юрлица.

3. Выписка из Единого государственного реестра юрлиц.

4. В случае, если договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ООО, будет подписывать руководитель, то необходимо предоставить:

– копию протокола об избрании его руководителем ООО или приказа о его назначении на должность директора, который имеет право действовать от имени юридического лица без доверенности, или, если учредитель один, и он же является директором, решение учредителя о назначении себя директором;

– копия гражданского паспорта руководителя.

5. В случае, если договор купли-продажи будет подписывать представитель ООО, действующий на основании доверенности, то документы будут следующими:

– доверенность, оформленная в соответствии с требованиями к доверенности, подписанная руководителем ООО (или иным уполномоченным лицом); в доверенности должна быть указана дата составления, срок полномочий и должны быть четко прописаны все полномочия представителя по доверенности. Доверенность может быть составлена в простой письменной форме, на ней должна стоять подпись руководителя и печать организации.

В случае, если доверенность оформлена в простой письменной форме, необходимо также предоставить документы, подтверждающие полномочия руководителя юрлица на оформление подобных доверенностей.

– копия гражданского паспорта представителя по доверенности.

6. Решение (распоряжение) о продаже юрлицом принадлежащей юрлицу квартиры. В решении должна быть указана сумма, за которую решено продать данную недвижимость.

Какие документы на дом и на землю нужно предоставить в банк для подготовки к сделке купле-продажи с использованием ипотечного кредита?

Если вы собираетесь приобрести с использованием ипотечного кредита индивидуальный жилой дом с земельным участком, то после одобрения вашей заявки на предоставление ипотечного кредита вам необходимо предоставить в банк пакет документов на дом и земельный участок, во-первых, для одобрения банком данного предмета залога, во-вторых, для подготовки договора купли-продажи юристами банка.

До подготовки договора купли-продажи вам необходимо предоставить в банк следующие документы на приобретаемый дом с земельным участком:

На дом

1. Свидетельство о государственной регистрации права и документ, на основании которого возникло право продавца на дом. Таким документом может быть договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, решение суда, акт ввода в эксплуатацию и т. д.

В том случае, если право собственности Продавца на дом возникло до начала проведения государственной регистрации права и внесения сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество в Единый государственный реестр (ЕГРП), то от продавца вам достаточно будет получить копию правоустанавливающего документа с отметкой БТИ о проведенной регистрации. Если право собственности в ЕГРП не регистрировалось, то Свидетельства о государственной регистрации права у продавца не будет. До 2000 года такой регистрацией занималось БТИ.

Если на земельном участке кроме дома расположены хозпостройки (летняя кухня, гараж (капитальный), сарай и т. п.), то в том случае, если была произведена регистрация права собственности, и продавцом были получены Свидетельства о государственной регистрации права собственности на хозпостройки, то необходимо будет предоставить в банк также Свидетельства и на эти хозпостройки.

В банк предоставляете копии этих документов.

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи, Распоряжение Главы администрации о предоставлении земельного участка под строительство, Свидетельство о праве собственности на землю, выданное Комитетом по земельным ресурсам, договор аренды земельного участка и т. п.).

Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии). В случае, если земельный участок передан продавцу в долгосрочную аренду, то такого Свидетельства у продавца не будет, но на договоре аренды будет надпись о том, что в ЕГРП внесена соответствующая запись.

2. Выписки из ЕГРП (Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним) на дом и на земельный участок. Если на участке также расположены хозпостройки и на каждую постройку имеется отдельное Свидетельство о государственной регистрации, то необходимо предоставить Выписки из ЕГРП на каждую постройку. Если домовладение со всеми строениями зарегистрировано как сложный объект – в одном Свидетельстве о государственной регистрации права через запятую перечислены все строения, расположенные на земельном участке, то нужно предоставить одну выписку на комплекс строений (будет отображен как один объект) и одну выписку на земельный участок. Сколько Свидетельств – столько выписок из ЕГРП. Должны предоставить как на объекты, зарегистрированные в ЕГРП, так и на незарегистрированные. В Выписке из ЕГРП отражаются все аресты и обременения, которые могут быть наложены на рассматриваемый объект недвижимости. Также содержится информация о собственнике объекта недвижимости.

Выписки из ЕГРП предоставляете в оригинале. В некоторых банках вас обяжут предоставить Выписки из ЕГРП только в день сделки, а в некоторых вам необходимо будет приложить их и к пакету документов, предоставляемому в банк для рассмотрения. Выписки из ЕГРП для сделки должны быть получены в день сделки.

4. Справка из БТИ об отсутствии ареста. В справке отражены все возможные аресты и обременения, которые могли быть наложены до 2000 года. Предоставляете только в том случае, если право собственности на дом и (или) земельный участок не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, дом был приобретен в 1996-м году по договору купли-продажи. В этом случае земельный участок мог быть выкуплен позже, например, в 2010-м году, и право собственности на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП. Справка БТИ об отсутствии ареста нужно предоставлять в банк в обязательном порядке.

При этом если в ЕГРП не зарегистрировано право ни на дом, ни на землю, справка БТИ об отсутствии ареста нужна одна. В справке БТИ отражается информация об отсутствии (или наличии) ареста по определенному адресу.

Предоставляете копию. Оригинал справки необходим будет для регистрации первичного права Продавца.

5. Справка из БТИ о принадлежности. И эта справка предоставляется только в том случае, если право собственности на дом не было зарегистрировано в ЕГРП. Например, продавец является собственником дома на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, полученном в 1988-м году. И на Свидетельстве о праве на наследство только штамп БТИ.

Предоставляете копию. Оригинал потребуется вам в регистрационной службе.

5. Технический паспорт на домовладение. В техническом паспорте указываются все постройки, расположенные на земельном участке, включая не только жилые дома, но и гаражи, летние кухни, сараи и т. п., если таковые имеются.

Для регистрации перехода права технический паспорт на данный момент не требуется. Однако банки требуют этот документ. В техническом паспорте отражаются все перепланировки, если таковые имеются, и самовольные постройки. Также в техническом паспорте указан год постройки строений и процент износа, материал стен и фундамента. Все это является для банков важным при принятии решения по объекту.

Одни банки принимают при рассмотрении документов технические паспорта, которые были изготовлены в течение последних пяти лет. Другие же требуют, чтобы обследование техником объекта, отраженного в техническом паспорте, было бы произведено в течение последнего года. Такие же требования предъявляют и оценщики.

Так что, если у продавца отсутствует новый технический паспорт, то его придется заказывать вновь, даже если никаких самовольных построек и реконструкций после изготовления технического паспорта не произведено не было.

В банк отдаете копию. Оригинал только показываете.

6. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок. Если на участке несколько строений, то кадастровый паспорт предоставляете на каждое строение. В том случае, если право собственности на дом и земельный участок зарегистрировано, то для регистрации перехода права кадастровые паспорта не требуются. Однако этот документ является необходимым для банка.

В банк предоставляете копию.

7. Справка о составе семьи или Выписка из домовой книги. Предоставляете копию. Оригинал необходимо будет предоставить в Регистрационную службу при подаче документов на регистрацию перехода права собственности.

8. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (электричество, газ, вода и канализация, вывоз мусора).

9. В случае, если продавец стал собственником продаваемого дома в результате наследования или дарения, необходимо предоставить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности об уплате налога на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения.

Далеко не все банки требуют такую справку. Необходимо будет уточнить в вашем банке. Можно предоставить копию.

10. В случае, если дом был приобретен в браке, необходимо предоставить нотариально оформленное согласие супруги или супруга продавца на продажу. Требуется, если приобретение было осуществлено на возмездной основе. Если продавец стал собственником дома в результате дарения, наследования, приватизации, то согласие супруги не требуется.

В случае, если дом был приобретен до брака, а земельный участок был выкуплен позже, когда продавец состоял в браке, то необходимо согласие супруги. Если дом был получен продавцом на основании договора дарения, наследования, а земельный участок выкуплен на основании Распоряжения Главы администрации, то также при продаже необходимо получить согласие супруги.

В некоторых банках такое согласие требуют предоставить только в день оформления договора купли-продажи, а в некоторых банках требуют согласие не только того супруга, в браке с которым было приобретено недвижимое имущество, но и того, с кем был оформлен брак позже, после приобретения недвижимости и развода. Хотя это требование не соответствует действующему законодательству, однако, если хочешь приобрести дом, приходится выполнять требования банка.

11. В случае, если собственником приобретаемого в ипотеку дома или доли в праве собственности является несовершеннолетний ребенок или лицо, находящееся под опекой или попечительством, или в котором проживают следующие категории граждан – члены семьи собственника квартиры: находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника дома, а так же оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы – необходимо предоставить Разрешение органа опеки и попечительства на продажу.

В случае, если в разрешении на продажу дома, выданном органами опеки и попечительства, есть требование о приобретении на имя несовершеннолетнего или находящегося под опекой, другого объекта недвижимости, в банк необходимо будет предоставить весь пакет документов на этот объект недвижимости.

12. Оригинал отчета об оценке приобретаемого дома и земельного участка, выполненный независимым оценщиком. Отчет об оценке необходимо заказывать только в оценочной компании, которая будет рекомендована банком.

13. Копию гражданского паспорта продавца.

Список документов на приобретаемый дом с земельным участком в разных банках может отличаться, но не значительно. Перечень документов на приобретаемый объект недвижимости, Вы можете получить в банке.

Приобретаю в ипотеку индивидуальный дом. Земельный участок находится в собственности продавца. Какие требования предъявляет банк к индивидуальному жилому дому как предмету залога? Могу ли я оформить покупку жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, разными договорами и в залог передать только жилой дом?

Если вы собираетесь приобрести индивидуальный жилой дом с земельным участком, использовав при покупке ипотечный кредит банка, то вам необходимо при выборе дома руководствоваться требованиями банка, предъявляемыми к индивидуальным жилым домам, как предмету залога. Требования к частному дому у банков более жесткие, чем к квартирам в многоквартирных домах.

Связано это прежде всего с тем, что банк при выдаче ипотечного кредита должен получить в качестве обеспечения этого кредита достаточно ликвидный объект. А индивидуальные жилые дома часто возводятся гражданами самостоятельно, нередки случаи несоблюдения строительных норм и правил застройки, или правила застройки и требования к строениям, в то время, когда был построен дом, уже устарели, и сейчас действуют другие нормы и правила.

Да и планировка индивидуальных жилых домов часто бывает настолько индивидуальна, что может сказаться на ликвидности данного объекта. И если вы вдруг не сможете вносить платежи по кредиту, а банку необходимо будет вернуть выданные средства путем наложения взыскания на заложенный объект, то при его реализации может возникнуть проблема в связи с низкой ликвидностью.

Приведу некоторые довольно часто встречающиеся требования. Часто, это не значит всегда. Бывают исключения. А бывает так, что требования меняются. Если в стране наблюдается стабильность и экономическая ситуация благоприятная, то требования к предмету залога могут быть ослаблены, а если экономическая ситуация неблагоприятная, то банки начинают выдвигать очень жесткие требования как к заемщикам, так и к предмету залога.

Требования к местоположению:

1. Индивидуальный жилой дом с земельным участком должен располагаться в том же регионе, в котором располагается банк или его отделение.

2. Не должен находиться на территории какого-либо закрытого административно-территориального образования, например, на территории, прилегающей к режимному объекту, доступ на которую разрешен только ограниченному кругу лиц.

3. В населенном пункте, в котором находится данный жилой дом, должны находиться и другие жилые дома, которые пригодны для проживания.

4. Должен находиться на территории, не подлежащей согласно градостроительному плану сносу.

Требования к индивидуальному жилому дому:

1. Часто банки вносят ограничения по году постройки индивидуального жилого дома. Если квартира, рассматриваемая банком как предмет залога, может находиться в доме, например 1940 года постройки, так как эта квартира может быть достаточно ликвидной, то для индивидуальных жилых домов это исключено. Часто рассматриваются только те дома, которым не более двадцати лет.

2. Процент износа не должен превышать 50 %. В некоторых случаях банки заявляют о том, что допускается износ и в 60 %. Однако на практике часто банки рассматривают только достаточно новые дома с процентом износа не более 20-30 %.

3. Дом должен иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

4. Стены дома должны быть кирпичными или каменными. Никакой саман, обложенный кирпичом, не допускается.

5. Дом должен быть подключен к коммуникациям (электричество, газ, питьевая вода, центральная канализация).

6. Дом должен быть в состоянии, пригодном для круглогодичного проживания, в исправном состоянии должны быть коммуникации и крыша дома.

7. Дом должен иметь подъездную дорогу, по которой возможен подъезд в течение всего года, независимо от времени года и погоды.

В соответствии с действующим законодательством при передаче в залог жилого дома, земельный участок, на котором он расположен, тоже передается в залог одновременно с жилым домом. И независимо от того, что вы хотите оформить покупку дома и земельного участка разными договорами, при оформлении закладной вам придется передать в залог банку и земельный участок.

Поэтому следующие требования я обобщу.

Требования к документам на жилой дом и земельный участок:

1. И на дом, и на земельный участок у продавца должны быть правоустанавливающие документы. Некоторые банки рассматривают варианты, когда на земельный участок передан продавцу в долгосрочную аренду, но здесь мы этот вариант не рассматриваем, так как в вашей ситуации земельный участок находится в собственности Продавца.

Право собственности продавца и на дом, и на земельный участок, на котором он расположен, должно быть зарегистрировано в установленном порядке и должно быть подтверждено соответствующими документами (Свидетельством о государственной регистрации права собственности, правоустанавливающими документами (договором купли-продажи, мены, дарения, свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию и т. п. Если дом или земельный участок были приобретены Продавцом до 2000 года, то вместо Свидетельства о государственной регистрации права на правоустанавливающем документе должен стоять штамп БТИ, подтверждающий регистрацию в реестре БТИ).

2. И дом, и земельный участок должны быть свободны от прав третьих лиц, в том числе не должны быть обременены договорами найма или аренды. Продавцом должны быть предоставлены документы об отсутствии арестов и обременений.

3. План дома должен соответствовать плану БТИ, не должно быть самовольного переоборудования и пристроек к дому. Любая реконструкция дома должна быть зарегистрирована в соответствии с действующим законодательством.

4. Границы земельного участка должны быть установлены и соответствовать плану межевания.

5. И жилой дом, и земельный участок должны иметь кадастровый номер. Границы земельного участка должны быть установлены согласно межевому плану.

6. Подключение к коммуникациям должно быть произведено с разрешения соответствующих служб. Продавец должен иметь на руках проекты, разрешения, акты выполненных работ на подключение воды, канализации, газа, энергоснабжения. Довольно часто Продавцы предъявляют документы, подтверждающие разрешение на подключение, например, воды и канализации, при этом подводка воды и канализации к самому дому и разводка по дому выполнена бывает самовольно.

В заключение хочу сказать, что в данном перечне рассмотрены только общие требования. В каждом банке они могут быть свои. И что допустимо в одном, совершенно исключено в другом. Это касается и года постройки, и процента износа, и других технических характеристик. Поэтому, прежде чем заниматься подбором объекта недвижимости для покупки в ипотеку, уточните требования к предмету залога именно в своем банке.

Иногда в объявлениях о продаже недвижимости встречается фраза «Ипотека невозможна». В каких случаях возникают такие ограничения, с чем это связано, и возможно ли решить эту проблему? Чего должен опасаться покупатель, приобретая такую квартиру, хоть и не в ипотеку?

Ситуаций таких много, и чаще всего это никак не связано с рисками. Примеры: объект недвижимости в собственности менее трех лет, сложная сделка с последующей покупкой другого объекта; продажа по доверенности; есть перепланировка или переоборудование; продавец просто не желает продавать квартиру ипотечникам, думая, что оформление сделки растянется во времени, или при снятии денег со счета банк удержит проценты и т. п.

Фраза «Ипотека невозможна» может встречаться в двух случаях:

– продажа недвижимости покупателю-ипотечнику не устраивает продавца, и

– объект залога (приобретаемый объект недвижимости) не устраивает (или может не устроить) банк.

Сначала рассмотрим первый случай, когда сам продавец категорически против продажи своей квартиры или дома покупателю-ипотечнику. Такая проблема может возникнуть в следующих ситуациях:

1. Продавец сам стал собственником продаваемого объекта недвижимости менее трех лет назад. Стал собственником, это значит, что он не только оформил договор купли-продажи, но и зарегистрировал право собственности на объект недвижимости. Ведь право собственности возникает с момента проведения государственной регистрации права и внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае с недвижимым имуществом, полученным в наследство, право у наследника на это имущество возникает не с момента проведения государственной регистрации права, а с момента открытия наследства (дня смерти наследодателя или вступлении в законную силу решения суда о признании его умершим).

Чего опасается в этом случае продавец? Того, что он обязан будет показать в договоре купли-продажи полную стоимость, так как недвижимость приобретается за счет заемных средств, которые покупателю выделяет банк под залог приобретаемой недвижимости.

А показав в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость квартиры, он от этой суммы за минусом одного миллиона рублей (предоставляемая государством льгота) и должен будет заплатить налог в размере 13 %.

Конечно, далеко не каждый продавец при данных обстоятельствах согласится указывать в договоре купли-продажи полную стоимость продаваемого жилья. Конечно, занижать цену нельзя. Но практика показывает, что так поступает подавляющее большинство продавцов, которые владели своей недвижимостью менее трех лет.

Есть ли возможность, оформить такую квартиру с использованием ипотечного кредита, не заставив продавца платить безумные суммы налогов?

Да. Есть. Во-первых, в случае, если продавец после продажи квартиры приобретает другой объект недвижимости, он одновременно с покупкой получает возможность воспользоваться имущественным налоговым вычетом с суммы до двух миллионов рублей. Таким образом, если цена продаваемой квартиры составляет не более трех миллионов, а приобретаемой не менее двух миллионов, то необходимо объяснить продавцу, что налог ему платить не придется, так как сумма налогового вычета при покупке квартиры компенсирует сумму налога, необходимого уплатить продавцу при продаже первой квартиры.

Во-вторых, существуют банки, которые готовы к тому, что в договоре купли-продажи будет указана заниженная стоимость приобретаемого объекта недвижимости. В этом случае на процедуру оформления сделки и выплату денег продавцу понадобится чуть больше времени, потому что, сначала будет оформлен договор купли-продажи и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, а потом уже в регистрационную службу будет подана закладная и после выплачены деньги продавцу.

2. Продавец одновременно является покупателем другой квартиры, и он опасается, что деньги за проданную квартиру не будут получены вовремя, тем самым он может не уложиться в сроки, и не выполнить обязательства перед своим продавцом, тем самым потеряет задаток.

В этом случае нужно объяснить продавцу, что банк, в котором вы берете кредит надежный, и деньги будут перечислены вовремя. Так же необходимо встретиться с продавцом второй квартиры и увеличить сроки для окончательного расчета, указанные в договоре задатка.

3. Для банка требуется более расширенный пакет документов, чем если бы эта сделка проводилась бы без использования ипотечного кредита. Это требует дополнительных финансовых затрат. Например, банки требуют технический паспорт на квартиру, изготовленный не ранее, чем пять лет назад, а иногда и не ранее, чем один год. Для оформления сделки в простой письменной форме, тем более, если право на данный объект недвижимости уже зарегистрировано в регистрационной службе, технический паспорт вообще не требуется.

Поэтому, в этом случае, покупатель должен предложить продавцу взять на себя расходы или часть расходов по изготовлению нового технического паспорта.

Во втором случае, когда банк не устраивает предмет залога, возможны следующие варианты:

1. Объект недвижимости продается по доверенности. Не смотря на то, что доверенное лицо может приходиться продавцу близким родственником, банк откажет в оформлении такой сделки. За всю свою многолетнюю деятельность я не встречала ситуаций, когда банк согласился бы оформить такую сделку. Продажа по доверенности безусловно законна. Однако проверить доверенность сложно, да и много рисков с ее возможной отменой до окончания регистрации. А банку дополнительные риски ни к чему.

2. В квартире есть неузаконенная перепланировка или переоборудование. Банк может не устроить такая квартира в качестве предмета залога. Это становится абсолютно невозможным, если без проекта и разрешения снесены или нарушены несущие стены, перенесено газовое оборудование, произведены пристройки (на первых этажах) на земле, не принадлежащей собственнику квартиры и т. д., словом то, что узаконить нельзя. Однако некоторые банки готовы рассмотреть варианты с незначительной перепланировкой, например, совмещенный санузел (разумеется, если стена между ванной и туалетом не несущая), демонтированные кладовки и другое, словом, такие перепланировки, не нарушают строительных норм.

В этом случае, оценщик, при оценке квартиры, учитывает сумму, которую необходимо будет потратить на узаконивание данной перепланировки и вычитает ее из окончательной цены. А покупатель, в свою очередь берет на себя обязательство перед банком в течение определенного времени после приобретения узаконить данную перепланировку.

Здесь мною рассмотрено только несколько ситуаций. Бывают и другие. Но довольно часто проблему можно решить. А опасения продавца чаще всего возникают из-за незнания путей решения.