Текст книги "Правовая охрана корпоративных отношений: Актуальные проблемы, противодействие современным криминальным угрозам, зарубежный опыт"

Рассмотренные выше способы достижения криминальной цели имеют относительно общий характер, при этом существуют определенные особенности деятельности злоумышленников по захвату разного рода хозяйствующих субъектов. Например, криминальная смена гендиректора на предприятиях, функционирующих в различных отраслях экономики, являющихся государственными или частными, имеет свою специфику и отличается по набору используемых противоправных деяний и средств достижения незаконной цели. Представляется актуальным анализ указанных особенностей.

Криминальный захват предприятий сельского хозяйства

Криминальный захват предприятий сельского хозяйства направлен главным образом на завладение землей с целью ее перепродажи или строительства.

Типичная последовательность действий следующая:

зарегистрированная специально для последующего участия в рейдерском захвате фирма приобретает незначительную долю акций сельскохозяйственного предприятия, владеющего земельными угодьями;

злоумышленники сами или через своих пособников изготавливают фиктивное решение суда, максимально отдаленного от места действия, согласно которому рейдерская фирма, имеющая незначительный пакет акций, выступает в качестве истца к сельхозпредприятию; по ее требованию под надуманным предлогом весь пакет акций сельхозпредприятия передается фирме-истцу;

поддельное судебное решение вручается службе судебных приставов, которая возбуждает исполнительное производство, в результате чего пакет акций «ответчика» подвергается аресту в обеспечение иска;

используя силовую поддержку ЧОП, рейдеры захватывают помещение правления, учредительскую документацию, печати и прочее имущество сельхозпредприятия;

осуществляется смена руководства сельхозпредприятия; вновь назначенный директор издает распоряжение о распродаже всей имеющейся в активе сельскохозяйственной техники, забое скота и пр., что приводит к прекращению сельскохозяйственного производства хозяйством;

имеющиеся на захваченном предприятии земли сельскохозяйственного назначения переоформляются в собственность рейдерской фирмы в виде активов или уставного капитала[381]381
  См.: Рейдерство. Предупредить и противостоять // Памятка. – Нальчик: Совет по экономической и общественной безопасности Кабардино-Балкарской Республики, 2007. – С. 5.


[Закрыть].

В ходе криминального захвата сельхозпредприятия могут использоваться следующие приемы:

злоумышленниками путем подкупа соответствующих чиновников незаконно регистрируется дополнительная эмиссия, акции по которой в размере контрольного пакета оформляются в собственность лиц, указанных рейдерами, в результате чего последние получают контроль над землями захваченного хозяйства;

с помощью обмана и понуждения участников (акционеров) сельскохозяйственных предприятий рейдеры организуют «голосование» за учреждение дочерних хозяйствующих обществ, оплата учредительного капитала (акций) которых производится земельными участками обманутых участников;

злоумышленники понуждают участников (акционеров) сельскохозпредприятий, вопреки воле последних, к продаже своих акций, земельных долей, в том числе по значительно заниженным от рыночной стоимости ценам;

чтобы увеличить площади захваченных земель за счет земельных долей местных жителей, рейдеры подделывают протокол собрания, на котором владельцы земельных долей якобы принимаются в хозяйство с имеющимися у них участками земли либо вводят колхозников в заблуждение о реальных последствиях данного решения, что влечет фактически утрату ими земельных долей;

для облегчения захвата сельхозпредприятий рейдеры в первую очередь пытаются подкупить их руководителей;

ввиду того, что захваченные угодья являются землями сельскохозяйственного назначения, на которых жилищное, коттеджное и дачное строительство законом запрещено, злоумышленники, активно используя различные методы подкупа и шантажа чиновников соответствующих администраций, добиваются перевода таких земель в иную категорию, не имеющую ограничений для строительства;

захваченные рейдерами земли неоднократно перепродаются через фирмы-однодневки или физических лиц с тем, чтобы сделать невозможным возврат земли первоначальным владельцам.

Данные, полученные в ходе социологических исследований[382]382
  См., напр.: Рейдерство как социально-экономический и политический феномен современной России. Отчет о качественном социологическом исследовании. – М.: Центр политических технологий, 2008; Рейдерство как социально-экономический и политический феномен современной России // Неотложная правовая помощь: Информационно-аналитический бюллетень. – М., 2008.– С. 13–26.


[Закрыть], свидетельствуют, что только лишь в Подмосковье за 2007–2008 гг. в результате рейдерских захватов сменились собственники в 248 хозяйствах. Министерством сельского хозяйства РФ также отмечается, что «за последнее время участились случаи рейдерского захвата земель сельхозназначения, при этом внимание проявляется к сельхозземлям не как к средству производства, а как к объекту спекуляций»[383]383
  Рейдеры играют на опережение//http://www.rosbalt.ru/2008/02/03/452874. html


[Закрыть].

Криминальный захват земель

В последнее время рейдеры предпринимают попытки захвата земель предприятий и заводов, пользуясь при этом коррупционными связями. Алгоритм установления контроля над активами в данном случае имеет общий характер по отношению к уже рассмотренным способам криминальных поглощений собственности.

По данным Генпрокуратуры РФ, рейдерские захваты земель получили широкое распространение.

Выступая на заседании комитета Совета Федерации РФ, заместитель генпрокурора В. Малиновский отметил, что «интерес рейдеров переключился на захват земли»[384]384
  Рейдеры игpaют нa oпepeжeниe//http://www.rosbalt.ru/2008/02/03/452874.html


[Закрыть]. Первый заместитель Генпрокурора А. Буксман также признал существование так называемого земельного рейдерства, которое, по его мнению, создает угрозу национальной безопасности России[385]385
  См.: Заместитель генерального прокурора РФ высоко оценил инициативы главы Общественного антикоррупционного комитета по борьбе с земельным рейдерством // http://www.stopcorruption.ru/item_912.htm


[Закрыть].

Примером являются события января 2009 г. вокруг ПО «Полет» (г. Омск). В январе СУ при Прокуратуре РФ по Омской области было возбуждено уголовное дело по ст. 286 УК РФ в отношении руководителя территориального управления Росимущества по Омской области Ш. Федеральный чиновник превысил свои служебные полномочия, подписывая распоряжения, которые решили судьбу земельных участков на территории бывшего ФГУП ПО «Полет». Ш. инкриминируют то, что в нарушение ст. 45 и 53 Земельного кодекса РФ он не согласовал свои действия с Федеральным космическим агентством и Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (Росимуществом) – учредителями ФГУП ПО «Полет», на балансе которого находились земельные участки, и подписал документы, которыми было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на семи земельных участках общей площадью около 27 га, находящихся в федеральной собственности (по ул. Индустриальная и по ул. Б. Хмельницкого). Ш. ставят в вину и те распоряжения, на основании которых землю на территории бывшего ФГУП ПО «Полет» смогли оформить в собственность ЗАО «Омск-строй» и ООО «Глобус».

Возбуждение уголовного дела в отношении Ш. было инициировано ГКНПЦ им. Хруничева. Аэрокосмический холдинг пытается вернуть землю бывшего ФГУП ПО «Полет», в том числе и через арбитражный суд. Правда, пока все решения выносились судом не в пользу заявителя. В сентябре 2008 г. аэрокосмический холдинг проиграл в первой инстанции иск к ЗАО «Омскстрой» о восстановлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки в районе проспекта Космического (ул. Индустриальная). А в январе 2009 г. не в пользу холдинга завершилось рассмотрение иска к администрации г. Омска по поводу территории на улице Б. Хмельницкого. Руководство ГКНПЦ им. Хруничева считает, что Ш. своими действиями нанес государству ущерб в размере 500 млн руб.[386]386
  См.: На руководителя теруправления Росимущества заведено уголовное дело //http://www.zahvat.ru/news.


[Закрыть].

Бытовое рейдерство

В последние несколько лет все шире распространяется «бытовое рейдерство». Под этим термином подразумевают присвоение права собственности прежде всего на квартиры, земельные участки и другие ликвидные активы, принадлежащие гражданам. Если раньше рейдерство ассоциировалось исключительно с отъемом предприятий, корпоративных прав, помещений или земли под фабрикой, то последние несколько лет все шире распространяется так называемое бытовое перераспределение собственности. Методы, к которым прибегают злоумышленники для захвата чужого имущества, разнообразны, объединяет их лишь одно: в результате рейдерской операции законный хозяин лишается собственности. Все схемы и способы не являются технически сложными. Рассмотрим их подробнее.

В последние годы получила распространение такая разновидность рейдерства, как захват квартир граждан. Типичные действия рейдеров следующие:

злоумышленник стремится получить регистрацию в квартире, используя связи в среде работников ОВД или жилищно-эксплуатационной организации, с целью внесения фиктивных данных в домовую книгу и финансово-лицевой счет;

если квартира не приватизирована, то путем подкупа или обмана нотариуса рейдеры «заверяют факт» отказа гражданина от участия в приватизации;

представив фальсифицированные документы в УФРС, злоумышленник получает свидетельство о праве собственности на захваченную им квартиру:

если квартира приватизирована или получена в собственность иным способом, рейдеры, завладев оригиналом или копией свидетельства о госрегистрации права собственности и паспортом собственника квартиры (или используя паспортные данные), получают возможность сфальсифицировать договор купли-продажи квартиры, используя подкуп нотариуса и сотрудников риэлторской фирмы;

путем угроз или обмана злоумышленники навязывают собственнику квартиры неравноценный обмен жилой площади;

незаконно оформленная в собственность квартира неоднократно перепродается, в том числе гражданам, неосведомленным о преступном характере ее отчуждения (добросовестным приобретателям), от которых вернуть ее в собственность будет практически невозможно;

незаконным путем злоумышленники или их подставное лицо без ведома собственника квартиры оформляет фиктивный брак с ним, после чего квартира регистрируется с учетом нового совладельца, что создает условие для ее последующего противозаконного отчуждения;

незаконным путем составляется фиктивное «завещание» от имени собственника квартиры, по которому «наследником» квартиры становятся рейдеры или их доверенное лицо, заинтересованные в скорейшей смерти «завещателя», так как получают реальную возможность стать собственниками квартиры.

В отличие от корпоративного, «квартирное рейдерство» отличается особым цинизмом, потому как направлено против физических лиц, не имеющих личных юристов, зачастую – свободных средств и прочих ресурсов и тем более предприятия. Да и цена вопроса – крыша над головой, а не бизнес.

Характерно, что группу риска в этом отношении представляют собой не только одинокие пенсионеры, лишенные наследников. Практика показывает, что собственность может потерять любой обыватель, например в результате семейного конфликта. Достаточно, чтобы обстоятельства сложились определенным образом – на фоне общей долевой собственности на квартиру хотя бы один из ее участников потерял интерес к использованию своей доли. Долевая собственность возникает, как правило, в процессе раздела супружеского имущества либо наследования объекта несколькими лицами.

Конфликтом между собственниками квартиры и пользуются рейдеры. При этом, как справедливо заметила Э. Глуховская, все их действия формально не сопряжены с нарушением закона[387]387
  СмГлуховскаяЭ. Осторожно: долевая собственность, или сосед-рейдер// ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 46.


[Закрыть]. Купить долю у разочарованного участника долевой собственности – первостепенная задача. Соответствующими объявлениями полон Интернет и другие СМИ. При этом такая доля не обязательно покупается за бесценок. Цена может стремиться от минимальной ко вполне рыночной. Продавец получает деньги и избавляется от фигуры надоевшего родственника. Злоумышленники же рассчитывают в перспективе получить всю квартиру по цене в несколько раз ниже рыночной. Оставшийся собственник обзаводится новым соседом или соседями, которые делают все возможное, чтобы квартиру нельзя было использовать для проживания.

Депутат Госдумы РФ Г. Хованская по этому поводу высказалась так: «Это сейчас жуткая проблема. Четверть доли продают в однокомнатной квартире и на эту четверть вселяются совершенно чужие люди. Но Гражданский кодекс так написан. Я говорила с нашими думскими юристами, авторами Гражданского кодекса, но они ничего не могут придумать! Потому в данном случае – это уже не коммуналка, хуже, чем общежитие. У меня недавно был случай: однокомнатная квартира – половина одной сестре принадлежит после смерти матери, половина – другой. Еще какая-то там объявилась наследница, ей четверть квартиры. Так вот, она эту четверть продает – и вселяются шесть человек в однокомнатную квартиру! Никакого ограничения нет, закон его не предусматривает»[388]388
  Россияне становятся жертвами квартирных рейдеров // http://www. zahvat.ru/


[Закрыть].

Так как рейдерство разворачивается в «родном доме», выдержать подобное практически невозможно. Да и при выборе «жертвы» рейдеры проводят работу по сбору информации о ней и о доступных ей ресурсах. Доведенный до отчаяния совладелец принимает единственное, на его взгляд, верное решение – продать свою долю. Только как найти добросовестного покупателя на квартиру с таким соседством? Через какое-то время приходит понимание, что выкупить жилплощадь готов только новый сосед, естественно – за бесценок. Вырученных средств в лучшем случае хватает на комнату в неликвидном районе города. В качестве альтернативы предлагается выкупить долю рейдера, но по цене, гораздо выше рыночной (здесь можно провести аналогию с корпоративным шантажом и назвать такую ситуацию «квартирный шантаж»),

В распоряжении рейдеров имеется масса средств воздействия на психику сособственников. Смена замков, сдача выделенной доли в аренду (скажем представителям Кавказа, похожим на персонажей телепередачи «Наша Раша» (Равшан и Джумшут), которые в количестве 5–7 человек заселяются в однокомнатную квартиру, где живет семья собственников второй доли жилплощади, и устраивают «тяжелую жизнь» последним), регистрация «иностранной» рабочей силы в количестве человек ста и т. п. Приобретенная рейдерами доля может дробиться на абсурдно малые части и продаваться заинтересованным лицам. При такой продаже посредникам даже удается заработать денег, так как при отчуждении доли по частям ее общая стоимость может возрасти по сравнению с изначальной ценой в несколько раз. Противостоять такой методике сложно: нет правовых механизмов, запрещающих регистрацию человека на его собственности или сдачу доли в квартире в аренду.

Депутат Госдумы РФ О. Шейн также знаком с подобными ситуациями. Но выхода из нее не нашел: «Совладельцы обладают равными правами на квартиру. Т. е. возникает некая общая собственность, которая не выделена в натуре»[389]389
  См.: Россияне становятся жертвами квартирных рейдеров // http://www. zahvat.ru/


[Закрыть].

Заместитель председателя комитета Госдумы РФ по законодательству В. Гребенников считает, что подобное явление «называется рейдерство. Когда путем подделки документов, путем всякого рода липовых махинаций завладевают либо частью общей собственности, либо всей этой собственностью. И после этого устраивают «“тяжелую жизнь”» остальным собственникам, или законным собственникам. Это рейдерство – сегодняшний бич России. Как в 90-х гг. мы все страдали от банкротств – волна была, на которых многие ныне уважаемые люди составили свои состояния баснословные, так сейчас мы попали в полосу рейдерства по всей России, и с этим явлением пока не удается эффективно бороться»[390]390
  Там же.


[Закрыть].

Надо сказать, что характерной особенностью деятельности «квартирных рейдеров» является ее относительная легитимность. Т. е. она не предполагает явно неправомерных, а тем более уголовно наказуемых, деяний. Вместе с тем ст. 10 ГК РФ устанавливает предел осуществления гражданских прав: «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с целью причинения вреда другому лицу, а также злоупотребление правом в других формах». Действия «квартирных рейдеров» представляют собой с точки зрения правовой квалификации типичное злоупотребление правом или правами, вытекающими из факта наличия в собственности части квартиры. Злоупотребление правом вообще типично для рейдерства.

Злоупотребляет правом миноритарный акционер, «терроризирующий» общество всеми возможными исками. Злоупотребляет правом собственности, т. е. правом на пользование, владение и распоряжение недвижимостью, участник квартирного конфликта. И в том и в другом случае очевиден тот факт, что действующее законодательство практически бессильно перед – злоупотреблением правом! Декларируется, однако, что суд, установив факт злоупотребления, может отказать в защите нарушенного права (п. 2 ст. 10 ГК РФ). Применительно к нашей ситуации это означало бы, что недобросовестный жилец, которому добросовестным сособственником отказано в праве доступа в помещение, не смог бы, например, выиграть иск о нечинении препятствий в пользовании жилплощадью. Проблема в том, что норма ст. 10 не получила развития в гражданском правоприменении.

Не отличается особой эффективностью в данном вопросе и уголовное законодательство. Можно рассуждать о применении к квартирному рейдерству таких составов, как причинение имущественного ущерба (ст. 165 УК РФ); мошенничество (ст. 159) – приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием; заранее не обещанные приобретение или сбыт имущества, добытого преступным путем – в отношении «промежуточных» приобретателей доли или квартиры в целом (ст. 175); принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179). Однако добиться возбуждения уголовного дела по указанным статьям, скорее всего, будет сложно или даже невозможно, что вероятнее всего. Специальная же норма отсутствует.

Необходимо отметить, что социально-экономические процессы последних 10–15 лет в стране, обусловленные развитием рыночных отношений, способствовали росту мошенничеств в отношении граждан с целью завладения их жильем. Эта проблема получила свое развитие с начала приватизации жилья граждан, в результате чего частные лица становились собственниками комнат и квартир, могли распоряжаться ими по своему усмотрению (покупать, продавать, дарить, менять, закладывать). «Естественный рост приватизированных квартир, их высокая стоимость, несовершенство законодательного регулирования рынка жилья, правовая безграмотность большей части населения привлекли внимание преступников к сделкам с жильем, что сказалось на значительном осложнении оперативной обстановки в этом направлении. Таким образом, появился новый объект преступного посягательства – жилье»[391]391
  Аналитический обзор о состоянии борьбы с мошенничествами, связанными с незаконным завладением жильем граждан / ГУВД Нижегородской обл., исх. № 11/1881.-2006.


[Закрыть].

В контексте нашего исследования нельзя не согласиться с мнением B.Л. Волкова о том, что «совершение мошеннических действий с жилой недвижимостью является в ряде случаев одним из направлений деятельности преступных сообществ, действующих на рынке недвижимости»[392]392
  Волков В.Л. Уголовно-правовые меры борьбы с мошенничеством в сфере оборота недвижимости: автореф. дис… канд. юрид. наук. Ростов н/Д, 2004. – С. 4, 5.


[Закрыть]. Эти преступные сообщества по своей сути есть сплоченные рейдерские группы, специализирующиеся на отъеме жилья граждан.

Борьба с данным криминальным явлением представляется весьма непростой и актуальной задачей. По словам Д Н. Зеленина, «это связано как с большой латентностью преступлений этого вида, так и с весьма значительным материальным ущербом, обусловленным высокой стоимостью объекта жилой недвижимости»[393]393
  Зеленин Д.Н. Некоторые аспекты борьбы с мошенничеством в сфере отчуждения жилья на современном этапа // Вестник Нижегородской академии МВД России, – 2008. – № 1 (8). —С. 187–190.


[Закрыть]. Моральный ущерб жертв мошенничества с жильем также крайне высок, поскольку утрата жилища в результате мошеннических действий воспринимается потерпевшим как жизненная катастрофа. Прискорбно, что в орбиту мошенничества вовлекается даже жилье, выделяемое для ветеранов Великой Отечественной войны в год 65-летия Победы[394]394
  См. подр.: Жулье для ветеранов // Московский комсомолец в Красноярске. – 2010. – № 35. – 25 авг.


[Закрыть].

Немалый интерес для рейдеров представляет придомовая территория многоквартирных жилых домов.

Так, в Приморье действует коррупционная схема рейдерских захватов таких территорий. В конце 2008 г. жители ул. Толстого в г. Владивостоке обратились к Президенту РФ с просьбой защитить их интересы в конфликте со строительной компанией «Аркада» (планирует строительство элитного жилого комплекса на придомовой территории, обустроенной жителями ТСЖ)[395]395
  См.: Велетминский И. Операция «Антирейдер» // Российская бизнес-газета. – 2008. – № 682. – 9 дек.


[Закрыть].

По словам проф. А. Анисимова, в настоящее время распространено «бытовое рейдерство, связанное с арендой земельных участков»[396]396
  Анисимов А. Как бороться с «бытовыми рейдерами»? // ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 9.


[Закрыть].

Применительно к земельным отношениям «бытовое рейдерство» проявляется в основном в случаях предоставления земельного участка из государственной или муниципальной собственности в аренду гражданину для индивидуального жилищного строительства. В этом случае гражданин, желающий получить в аренду земельный участок, вкладывает определенные денежные средства в формирование участка (включая получение необходимых согласований в органах архитектуры и градостроительства) и подает заявление в орган местного самоуправления с просьбой предоставить данный земельный участок ему в аренду.

Орган местного самоуправления в соответствии с п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ в двухнедельный срок публикует в своем периодическом печатном издании сообщение о приеме заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования. Если кроме указанного гражданина никто не подаст заявку на данный участок, то с ним заключат договор аренды без проведения аукциона. Если же заявок окажется две и более, то местная администрация вынуждена будет провести аукцион.

Именно на этой стадии и появляются «бытовые рейдеры», которые, прочитав в газете сообщение о намечаемом предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, обращаются в местную администрацию с заявлением о своем желании тоже его получить.

Далее происходящее выходит за рамки правового поля и скорее напоминает психологическое противостояние. С одной стороны, гражданин – будущий застройщик вложил крупную сумму денег в формирование земельного участка. Неоднократно побывав на участке, он психологически чувствует его «своим».

Появление злоумышленников, претендующих на этот же участок и пугающих его аукционом, часто оказывается психологически неподъемным для такого гражданина, нередко сохраняющего остатки «совкового» восприятия мира, в связи с чем он не подает заявления в ОВД о попытках вымогательства у него крупных сумм денег и не идет на аукцион, полагая, что «бытовые рейдеры» могут предложить большую сумму и выиграть торги.

В таком случае возникает несколько вариантов дальнейшего развития событий, в которых участвуют упомянутый выше гражданин, «бытовые рейдеры» и риэлторы – профессиональные участники рынка недвижимости.

Узнав, что на его участок есть еще претенденты, гражданин забирает свое заявление, надеясь позже повторно подать заявку и «проскочить» без проведения аукциона. Если об этом вовремя узнают «бытовые рейдеры», они также отзывают свои заявления. Аукцион в этом случае не может состояться.

Испугавшись «бытовых рейдеров», гражданин платит им вымогаемые денежные суммы (отступные), и «бытовые рейдеры» забирают свои заявки, а гражданин получает участок в аренду для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов.

Если гражданин отказывается платить злоумышленникам и выходит на аукцион, ситуация может развиваться в двух направлениях: гражданин может испугаться участвовать в аукционе, отозвать свою заявку, и ничего не подозревающий «бытовой рейдер» получает в общем-то ненужный ему земельный участок в аренду без торгов как единственный участник аукциона (заметим также, что на месте рейдера вполне может оказаться и риэлтор);

рейдер забирает заявку, и гражданин получает участок по начальной цене аукциона. Вариантом такого развития событий является ситуация, когда гражданин повышает цену на шаг аукциона, «бытовой рейдер» далее в аукционе не участвует, и гражданин получает земельный участок по цене чуть большей, чем он рассчитывал (при этом по второй модели он бы отдал рейдеру большую сумму).

Поскольку информация о свободных земельных участках под индивидуальное жилищное строительство не относится к категории «информация свободного доступа», риэлторы (равно как и остальные категории населения и предпринимательские структуры) не имеют информации о наличии и местоположении свободных земельных участков. Узнав из объявления в газете о существовании такого участка (подчеркнем – сформированного за счет средств гражданина и с утвержденным проектом границ), риэлторы подают заявку на его получение в аренду и участвуют в аукционе. Поскольку их финансовые ресурсы несопоставимы с денежными возможностями обычного гражданина, такой аукцион они, скорее всего, выиграют.

Представляет интерес ситуация, когда «бытовой рейдер» случайно получает в аренду не особенно нужный ему земельный участок. Поскольку денежных средств на строительство у «бытового рейдера» нет, то единственно возможный для него вариант использования участка – передача его в субаренду (на срок договора аренды). В этом случае субарендатор осуществляет строительство индивидуального жилого дома, регистрирует право собственности на него (или на объект незавершенного жилищного строительства) и в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ получает преимущественное право на заключение с ним договора аренды.

Соответственно, рейдер получает по договору субаренды сумму, сопоставимую с рыночной стоимостью земельного участка, а новый арендатор (собственник объекта недвижимости) в силу п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» приобретает право выкупить арендованный участок в собственность независимо от того, заключен договор аренды до или после вступления в силу ЗК РФ.

Возникает вопрос: как в такой ситуации поступать гражданам, желающим получить земельный участок в аренду для индивидуального жилищного строительства? Специфика современного переходного периода такова, что участки надежнее приобрести по договору купли-продажи у других граждан либо ждать, пока в соответствующем муниципальном образовании вступят в силу Правила землепользования и застройки и заработает система земельных аукционов.

Товарное рейдерство

Товарное рейдерство — вид захвата чужой собственности (рейдерства), характеризующийся тем, что захватывается не сама фирма, а принадлежащий ей товар. Такой захват невозможен без помощи коррумпированных сотрудников правоохранительных органов. Так, Генеральный прокурор РФ Ю. Чайка на Всероссийском координационном совещании руководителей правоохранительных органов «О состоянии и мерах по усилению борьбы с преступностью и коррупцией» (2006 г.) отметил, что «сотрудники правоохранительных органов участвуют в рейдерстве. Необоснованно возбуждаются уголовные дела, арестовывается, изымается и продается за бесценок имущество предприятий и организаций»[397]397
  Всероссийское координационное совещание руководителей правоохранительных органов // Официальный сайт Генеральной прокуратуры РФ: http:// genproc.gov.ru/news/


[Закрыть].

Типичная схема товарного рейдерства такова.

1. Рейдеры выбирают компанию – потенциальную жертву, оперирующую крупными партиями ликвидного товара. Создается формальный повод. Например, берется некое уголовное дело по контрабанде и «привязывается» к компании-жертве. Тщательность «привязи!» не играет особой роли. Можно: изготовить документы с «нужной» печатью; организовать показания лжесвидетелей или нечто иное, дающее формальный повод связать компанию-жертву с уголовным делом.

2. Находящийся в преступном сговоре следователь выписывает постановление на обыск (изъятие) товаров, которые «могут иметь значение для уголовного дела».

3. Сотрудниками милиции изымается товар. Поскольку одновременно с вывозом товара рейдеры занимаются запугиванием, зачастую вся «схема» заканчивается этим этапом: уже во время вывоза товара (длящегося порой несколько суток) жертва «откупается», а товар или часть товара возвращают. Организаторы при этом могут вымогать от 20 % до 50 % реальной стоимости товара. Если запугать не удалось – дальше…

4. Товар якобы «передается на ответственное хранение» фирмам, аккредитованным при Росимуществе. Фактически товар начинают сразу же продавать – задолго до вынесения соответствующего судебного решения.

Примером товарного рейдерства является уголовное дело, возбужденное в отношении ряда высокопоставленных сотрудников Прокуратуры и МВД г. Москвы, а также руководителей некоторых юридических лиц, рассмотренное Московским городским судом, по которому 9 июня 2010 г. был вынесен обвинительный приговор. Подсудимые признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных ст. 210, ч. 4 ст. 159, 286 и 303 УК РФ (Организация преступного сообщества, мошенничество, совершенное организованной группой, превышение должностных полномочий и фальсификация доказательств). По данным следствия фигурантами дела была разработана схема для хищений крупных партий товара. В результате их преступной деятельности пяти фирмам был нанесен общий ущерб на сумму свыше 550 млн руб. Данное уголовное дело поступило в суд с грифом «секретно» и рассматривалось в закрытом судебном заседании с участием коллегии присяжных заседателей. Семерым участникам ОПС были назначены сроки лишения свободы от 9 до 13 лет[398]398
  См. подр.: Приговор Московского городского суда от 9 июня 2010 г.


[Закрыть].

Муниципальное рейдерство

Возможна идентификация так называемого муниципального рейдерства, т. е. захвата чужой собственности, характеризующегося тем, что в нем принимают непосредственное участие коррумпированные муниципальные власти.

Типичная последовательность действий следующая:

создается муниципальная программа, оправдывающая снос любой недвижимости в городе, которая громко «пиарится», создавая видимость заботы муниципальной власти о жителях;

в рамках принятой программы муниципальные мошенники выбирают земельные участки, пригодные для строительства коммерческих объектов – жилья, офисных и торговых центров, парковочных площадок и т. п.;

находящиеся в противоправном сговоре муниципальные чиновники и оценщики производят заведомо заниженную оценку существующей на этой земле недвижимости. «Оценочная» стоимость не позволяет приобрести равноценный объект на том же месте;

в случае, когда намеченные к уничтожению объекты недвижимости не подпадают ни под одну из принятых муниципальных программ, находящиеся в сговоре с чиновниками структуры производят «обследование» технического состояния недвижимости и выносят заключение о существующей опасности для жильцов, жителей города, экологии и т. п.;

находится инвестиционно-строительная организация.

Адреса намеченных к рейдерскому захвату строений, конкретные сроки захвата, виды компенсаций до последнего момента держатся в тайне. Владельцам намеченной к захвату и сносу недвижимости предлагается передать собственность муниципальным или коммерческим структурам. Взамен предлагается несоответствующая действительности компенсация. Так, компенсация внутренней отделки помещений не предусматривается – частная собственность граждан, выраженная в благоустроенности недвижимого фонда, планируется к уничтожению без обсуждений.

Несогласным создаются неприемлемые для существования условия. Постепенно отключаются связь, отопление, электричество, вода. Работы ведутся в любое время суток. Частичное уничтожение недвижимости производится с максимально возможной скоростью – в целях представить разрушаемые объекты непригодными для эксплуатации. Наиболее упорных владельцев захватываемой недвижимости привлекают к суду.