Текст книги "Книга для начинающих фермеров. Опыт городского жителя"

Андрей Петрович Кашкаров
Книга для начинающих фермеров. Опыт городского жителя

«Если меня на свете действительно что‑нибудь выводит из себя, так это то, что в России творится именно с землей, с крестьянами. Меня это буквально сводило с ума! Потому, что нам, интеллигентам, что – нам книжку почитать и обо всем забыл, да? А эти люди ведь на земле живут. У них ничего другого нет. И для них это – настоящее горе. Не только горе – у них и выхода никакого нет…Вот они и пьют, спиваются, дерутся… Мне гораздо легче было общаться с населением этой деревни, нежели с большинством своих друзей и знакомых в родном городе».

Иосиф Бродский (во время высылки в Коношу)

От автора

Если верить принципу, что на Земле ничего не случается просто так, то следует вывод: природа дала нам жизнь, дала попытку на существование для того, чтобы каждый внес свой личный вклад в существование земного социума. Где бы ни находился – в деревне или в городе. Говорят, все уезжают из деревни. Ну, что же, это наверное так, только я бы не стал говорить за всех, и даже за всю молодежь. Уезжают те, кто не может заработать в своем краю. А я вот знаю с десяток молодых людей, которые бы с удовольствием переехали в деревню. Они уже заработали свое, и хотят пожить в тиши и покое. Они понимают, что «счастье – это не жизнь без забот и печалей, счастье – это состояние души», то есть каждый выбирает (или чувствует) душой; в этом смысле русская глубинка (чем глубже – тем лучше) это не потревоженный чистый уголок, не пораженная тлетворным влиянием прогресса периферия крестьянской жизни.

Однако, книга, которую вы держите в руках – не пропаганда деревенского образа жизни с его замедленными темпами, сплетнями, ментальным двуличием, алкогольными традициями, возведенными в степень, чистым воздухом и коровьими лепешками… Что есть метафизика деревни сегодня?

Ее жителей не поймешь даже через десять лет безвылазной «ссылки». А может быть, их и не нужно понимать? Город и деревня, как две разные субстанции, вращаются в некоей связи между собой, но никогда одно не переходит в другое. Здесь есть много того, что я сам бы хотел изменить.

К примеру, чтобы начали чистить зимой деревенскую дорогу (8 км), а летом посыпали ее гравием, исключающем паводок, мне пришлось задействовать даже местную прокуратуру, настолько инертны и безынициативны деятели поселковой администрации. А что же, – спросите вы – те самые бабушки, все видящие, все обсуждающие, все критикующие, которые живут в отдаленных деревнях испокон века, разве им не нужна дорога? А их детям?

Нужна. И они очень рады, когда могут по ней ходить в магазин, вызвать скорую помощь или даже социальное такси. Но сами ничего делать не будут. У многих после развала колхозов остались земельные паи, не выделенные в натуре. Такой пай нельзя зарегистрировать и распорядиться по своему усмотрению (подарить, продать); сначала нужно с помощью дорогостоящего межевания (определения границ соседних участков) выделить землю в натуре. А земля – это основа, огромнейший потенциал и капитал, если правильно им распорядиться. На одноклеточном уровне ясно, что под залог этой самой земли любой банк даст кредит, также как за недвижимость в собственности.

Что же делать?

Самый простой способ, видимый горожанину, объединить нескольких пайщиков и один раз вызвать кадастрового инженера, для межевания, тем самым разделив затраты на производство работ. Подаю объявление, уговариваю, аргументирую. Что делают селяне? С неподдельным интересом, также как оглядываются из машин, оборачиваются на улице, на всякого нового, неизведанного, наблюдают, как я проведу межевание одного пая. Затем обсуждают и, в конце – концов, сходятся на мысли, что им тоже так надо. А поскольку время упущено, сами организоваться не могут, то откладывают хорошую идею до лучших времен. То есть – навсегда.

Привыкнуть к этому недомыслию невозможно. Но можно помочь тем, кто также решил завести свое хозяйство, отдохнуть от города, испытать свои силы, а может быть даже вспомнить забытые некогда корни. Именно об этом я думал, заканчивая главу за главой. Практические и простые (что немаловажно) рекомендации по содержанию скота, маленькие хитрости сельского хозяйствования, бесценный опыт фермеров, пропущенный через себя, я дарю вам, читатель.

Несмотря на все деревенские трудности, жизнь вдали от «суеты городов и потока машин» прекрасна и удивительна. А земная и неземная любовь…которую здесь можно встретить на каждом шагу – еще лучше.

Автор и горожанин, сбежавший на природу

Глава 1
Опыт взаимодействия фермеров

1.1. Кредиты или свои?

Прежде чем поехать в деревню, каждый самостоятельно примет решение – своими средствами «поднимать» убыточное сельское хозяйство на отдельно взятой территории, или с помощью заемных. Предполагая занятие фермерством, я лично связался с руководителем муниципального района, Ю. В. Ординым, и, объяснив намерения, попросил его высказать свое мнение о перспективности огранизации крестьянского (фермерского) хозяйства. Он любезно ответил письмом, где раскрыл мне глаза на малые тонкости дела, в частности на то, что личное подсобное хозяйство – считай хоздвор без ограничения скотины – позволительно завести любому желающему, в том числе в регистрацией не местной. Была бы собственность на дом и землю. А это есть у многих.

По поводу финансового обеспечения дорогой товарищ глава муниципальной власти в письме указал, что помочь ничем не может, поскольку бюджет района не рассчитан на подобные расходы. И, прислав листовку – рекламу, посоветовал обратиться в местное отделение ОАО «Россельхозбанк», которое уполномочено выдавать кредиты населению на развитие ЛПХ сроком до 2–х лет. Подробности данного предложения, чтобы не рекламировать банк каждый может получить самостоятельно, обратившись в один из его офисов (отделений). От себя скажу лишь, что за кредитами обращаться, особенно в наше время всемирного экономического кризиса стоит только в крайнем случае. Как обычно, берешь чужие, а отдаешь все‑таки свои…

Я начинал хозяйствовать, опираясь только на собственные средства и накопления, и не жалею об этом, тем более, что с таким подходом эксперимент завершить гораздо легче, нежели связавшись с банком.

Для информации сообщаю, что за год так или иначе мною потрачено на развитие своего хозяйства 158 780 рублей. Но не будем забывать, что есть не только пассивы, но и прибыль… Цифры здесь привожу только для того, чтобы потенциальный фермер смог оценить свои силы.

Крестьянское (фермерское) хозяйство имеет совершенно иную юридическую основу (см. {15} в литературе), и потребует регистрации именно в данном районе, а соответственно и регистрации не временной, а постоянной. Знаю, что не всем горожанам по душе такие эксперименты со сменой регистрации, как и мне, для этой цели лучше на первых порах жизни и адаптации в деревне выбрать форму ЛПХ – личное подсобное хозяйство, которое даже не потребуется регистрировать в налоговых органах.

1.2. Регистрируемся на новом месте

Прежде чем приступать к фермерской деятельности (по закону РФ) стоит все же зарегистрироваться. Регистрации подвергаются не только лица, но и недвижимость и автомобили, о чем подробнее я расскажу ниже.

Регистрации личности осуществляется в местном органе муниципальной власти (сельсовете, администрации сельского поселения). Для этого глава администрации (или его заместитель, наделенный соответствующими полномочиями) потребует от вас заполнения специального заявления, в котором присутствуют сведения о паспортных данных.

Конечно, можно было бы привести полный текст правил временной регистрации граждан или отдельные выдержки из них, однако я полагаю, в наше время вседоступного Интернета, такие законодательные акты можно скачать самостоятельно или ознакомиться сними (с комментариями) на специальных сайтах. Здесь даю название и номера нормативных актов: «Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации» (в ред. Постановлений Правительства РФ от 23.04.1996 N 512, от 14.02.1997 N 172, от 16.03.2000 N 231, от 14.08.2002 N 599, от 22.12.2004 N 825, с изенениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 12.03.1997 N 290, Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 N 4–П). Бланк свидетельства по форме № 3 (приложения к административному регламенту) прилагаю на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Форма Свидетельства о регистрации по месту пребывания

Оговорюсь лишь об одной практической стороне дела, которая меня непосредственно коснулась:

Если вы кого‑то «прописываете», регистрируете на время, старайтесь это делать на максимально ограниченный срок (1–3 мес); его потом всегда можно бесплатно продлить, бесплатно, как оценивается и сама первоначальная регистрации по месту временного пребывания. Я «наступил на грабли», зарегистрировав женщину на 3 года (срок регистрации не ограничен), однако, когда в процессе житья – бытья возникли проблемы, без ее личного заявления и ходатайства снять с временной регистрации ее нельзя, только через суд с учетом доказательств отсутствия пребывания в месте временной регистрации. Мне пришлось с этим согласиться. Жизнь иногда преподносит сюрпризы, и даже самая «надежная» помощница может оказаться не вполне таковой.

И не будем забывать, что регистрации по месту временного пребывания дает очень много льгот: в частности в некоторых областях РФ – льготы на проезд на местном (внутриобластном) транспорте, льготы по оплате услуг ЖКХ по месту основной регистрации (для этого берется справка из Администрации сельского поселения), льготы по страховке автотранспорта (до 50 %), льготы по выделению леса на дрова, ремонт и строительство дома, и другие льготы.

Приобрести дом в собственность можно двумя способами. Построить новый или купить готовый. Остановимся на втором варианте, поскольку к нему я наиболее близок. Если у продавца имеется полный комплект документов:

1. технический паспорт на жилой дом (строение) – объект индивидуального жилищного строительства из БТИ (Государственного предприятия Техинвентаризация по соответствующей области РФ);

2. справка сельсовета (об отсутствии ограничений и арестов) и оттуда же о месте расположения дома;

3. кадастровый план земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) выдается бесплатно (через 2 недели) после обращения за ней, по личному заявлению или по доверенности территориальным отделом управления Роснедвижимости по соответствующей области РФ;

4. справка из налоговой инспекции (об отсутствии долгов по налогам);

5. свидетельство о праве собственности.

Тогда вопрос переоформления собственности не вызовет затруднений. Потребуется заключить договор купли – продажи (его можно скачать в Интернете), и предоставить весь комплект документов в районный отдел Федеральной регистрационной службы по соответствующей области, которая в 2009 году получила новое наименование Росреестр. После экспертизы подлинности и проверки (подчас одно и то же) предоставленных документов, примерно через 3 недели на ваше имя выдадут новое свидетельство о собственности на дом и землю. Нюансы регистрации хозяйственных построек представлены ниже в подглавке 1.3 «Как зарегистрировать новое строение».

Теперь рассмотрим ту ситуацию, когда комплект документов может быть не полным. Такое часто случае, к примеру, если хозяин дома давно умер, а наследники (дочь или сын) вступили в наследство (по юридическим правилам вступив в наследство в какой‑либо его части – значит вступить в наследство во всем), но не оформили надлежащим образом документы на дом и прилегающий участок. Эта ситуации достаточно широко распространена.

Теперь вам потребуется (вместе в наследником) зайти к нотариусу и заключить «Предварительный договор» (любой нотариус эту форму знает), в котором с вашей стороны оговорить намерения покупки дома (без первоначального обеспечения документами) цену и условия сбора необходимых документов. При этом наследник, дает вам доверенность на сбор недостающих документов для оформления права вступления в наследство по закону. При подписании Предварительного договора можно даже оплатить наследнику стоимость дома и участка земли (как это сделано в моем случае), что будет с удовольствием заверено нотариусом. Стоимость подобной бумаги 1200 рублей. Дополнительно 700 – за доверенность.

После сбора и предоставления нотариусу по месту смерти хозяина дома (по месту вступления в наследство) необходимых документов, нотариус выпишет «Свидетельство о праве на наследство по закону» с указанием объектов наследства (дом, земельный участок, паи или иное). С этим документом, имея оформленный технический паспорт на строение (БТИ) нужно обратиться в районное отделение Росреестра с заявлением о регистрации нового собственника на данный объект.

Если в купленном доме (или новом) отсутствует электросчетчик – вам его с удовольствием установят за символическую цену в 500 рублей (без стоимости счетчика) специалисты местного отделения Энергообеспечения. Адрес его можно узнать в районной администрации или старожилов. Вам там всегда будут рады, поскольку вы – новый клиент, приносящий «золотые яйца» в казну энергохозяйства района (области) хотя бы даже и тем, что платите за свет.

В энергосбытовой компании потребуется заключить договор (бесплатно) «купли – продажи электрической энергии с потребителями, использующими электроэнергию для бытового потребления в индивидуальных жилых домах (строениях)» между вами и предоставить свидетельство о праве на собственность жилого дома. Тут же вам выдадут пачку незаполненных квитанций, где будет указан лицевой счет и адрес вашего жилого строения, которые впоследствии вы будете оплачивать с отделениях Сбербанка или на почте. Стоимость 1 кВт/часа с применением простого счетчика (без разграничения ночного и дневного тарифов) на сегодняшний день 15.07.2009 составляет 1 руб. 85 коп. за 1 кВт/ч.

Сотовую связь рекомендую сразу же по приезду в сельскую местность перевести на новый (местный) тариф, для этого прикупить местную сим – карту. Без всякой рекламы наиболее масштабная зона охвата по всей стране у сотового оператора Мегафон. Справки о возможных и наиболее выгодных тарифах можно приобрести также у сотрудников представительства данного оператора. Для обеспечения ежедневной работы в Интернете лично я в свое время приобрел модем вместе с пакетом услуг на год, стоимость пакета была в августе прошлого года 2400 рублей, с учетом ежемесячных (заявленных в договоре оператором сотовой связи) бесплатных 30 Мбт трафика. Сейчас, в июле 2009 года, тот же пакет стоит уже 1200 рублей. Прогресс налицо. Для средней загруженности в Интернете, на мой взгляд с учетом отправки 20 Мб (часть денег все же пропадает и не доказать оператору) мне приходится доплачивать в месяц 150 рублей на счет. Согласитесь (без вникания в суть исследования о причинах пропадания денег) это допустимо.

1.3. Как зарегистрировать новое строение

Новое строение на уже зарегистрированном участке земли строят нередко. Это может быть баня, автомобильный гараж, сарай, дровенник (сарай для дров) или иная постройка.

Для регистрации необходимо предоставить в районное отделение Росреестра следующие документы:

❖ свидетельство о праве собственности на земельный участок, на котором возведено строение;

❖ паспорт гражданина РФ;

❖ заявление установленного образца (можно получить в отделе Росреестра или скачать в Интернете);

❖ декларацию об объекте недвижимости (получить или скачать аналогично предыдущему), в которой указать назначение постройки и ее параметры – размеры, объем, наличие электричества, год постройки и прочее – в соответствии с формой декларации);

❖ квитанции об оплате госпошлины 100 руб (за один объект).

Через 10–14 дней вы получить Свидетельство о праве собственности на данное строение.

Внимание, важно!

Рекомендую подавать сразу несколько заявлений о регистрации строений хозяйственного назначения. Поскольку досконально параметры не проверяются, с целью экономии времени и сил лучше сразу заявить несколько – потом достроите. Причем «Свидетельство о праве собственности» уже дает вам возможность застраховать данные строения от любых рисков в местном отделении страховой компании (рекомендую Росгосстрах), в том числе от незаконного перемещения, сноса, порчи, пожара и других.

Также такое официальное свидетельство дает вам право надеяться на «усиленный» кредит в банке в случае необходимости такового.

1.4. Как купить лес у местной администрации

Имея временную регистрацию можно купить лес на корню или уже готовые доски (дрова). Разберем более подробно первый случай, поскольку он наиболее актуальный. Купить доски можно на ближайшей пилораме, а чурки или уже расколотые дрова для отопления дома – у местных жителей, тех кто регулярно занимается такого рода халтурой.

Порядок действий для получения «лесного билета» – разрешения на вырубку в определенном участке леса следующий:

1. В местной поселковой администрации написать заявление на имя начальника районного отдела государственного лесничества с просьбой предоставить лес в нужном объеме и указать цель. Глава поселения ставит на этом заявлении свою визу (ходатайство) и отправляет бумагу самостоятельно в лесничество. Через неделю приходит ответ на типовом бланке, см. рис. 1.2.

Рис. 1.2. Ответ – распоряжение из лесничества

2. С этой бумагой необходимо идти к лесникам на местах и заключить с ними договор на определение лесного участка и вырубку древесины. Эти же лесники дадут и бланки квитанций для оплаты госпошлины через Сбербанк.

Здесь важны сроки заявления. Лучше всего подсуетиться и оформить бумаги хотя бы до лесников на местах до мая календарного года. Дело в том, что лесные работы запрещены в период пожарной опасности, то есть летом. И если вы не успели до мая, то участок вам отведут уже в сентябре и позже.

Каждый житель на ремонт дома может выписать леса до 30 м³ в год, не зависимо от этого на дрова до 10 м³, на строительство хозпостроек до 20 м³ в год. Стоимость лесного билета варьируется сегодня на уровне нескольких сотен рублей.

1.5. Как переоформить пай на землю

Во время проведения земельной реформы и при реорганизации колхозов, в начале 90 гг XX века, всем селянах, работавшим в свое время в колхозах (совхозах) выдавались «Свидетельства о праве собственности на землю», а также «Свидетельство собственности на имущественный пай». В первом случае в Свидетельстве указана земельная доля с оценкой в балллогектарах, во втором – существенный пай в денежном эквиваленте.

Рассмотрим первый случай. Здесь земля (пай) не выделен в натуре, хотя наследник умершего родственника, вступив в наследство, наследует и этот пай. Чтобы выделить землю в натуре, уточнить границы участка, «не потеряться» в большом обществе таких же держателей паев и бывших работников колхоза (и их наследников), чтобы впоследствии иметь возможность распоряжаться землей, как собственностью (продать, подарить, завещать и прочее) потребуется вызвать кадастрового инженера из районного или областного центра (стоит более 20000 рублей) и провести межевание.

При уточнении границ конкретных земельных участков потребуется собрать всех собственников паев земли, не выделенной в натуре на общее собрание для согласования границ участков. Это можно сделать через местную муниципальную администрацию или районную газету. Как правило поселковая администрация помогает инициативным жителям. Еще лучше (по опыту) на таком собрании принять решение об организации коллективного межевания (обратившись с оптовым заказам к кадастровым инженерам) сразу на несколько участков (пайщиков). Тогда стоимость работ уменьшается в разы.

Взять кадастровую выписку о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости) выдается бесплатно (через 2 недели) после обращения за ней, по личному заявлению или по доверенности территориальным отделом управления Роснедвижимости по соответствующей области РФ.

Далее с этим комплектом документов обратиться в местное отделение Росреестра для регистрации права собственности.

Должен заметить, что процесс этот длительный и затратный, хотя и «овчинка стоит выделки». К примеру только балансовая стоимость земельного участка, выделенного под сельхозназначение, площадью 110 баллогектаров (примерно 7 га) составит более 2 млн. рублей. А реальная стоимость, за которую можно продать этот участок земли варьируется от региона, самой земли, соседних участков и прочих заслуживающих внимание факторов. По данным на март 2009 года участок площадью 8 га в Псковской области продавался по цене 840 тыс. рублей.

Не будем забывать, что такой участок можно не только продать, но и сдать в аренду местным фермерам и получать доход, а также использовать его как закладную или обеспечение при получении кредита, в том числе под ипотеку.

Некая проблема имеет место быть в том, что сегодня в России есть разграничение по назначению земли. Так, к примеру, если назначение земельного участка – для сельхозработ (как у большинства бывших крестьян), то что‑либо строить на этой земле или производить промышленным способом нельзя по закону – только сеять и собирать урожай.