Текст книги "Практическое руководство для юрисконсульта"

Урок 26
Проблемы собственности

Руководством компании юрисконсульту поставлена задача узаконить через суд объект недвижимости для осуществления государственной регистрации права собственности.

Анализ судебной практики показал, что хотя гражданское законодательство и предоставляет весьма богатый выбор способов защиты права, но правоприменительная практика по каждому складывается неоднозначно.

Ситуация была такой: ЗАО заключило с ОАО договор купли-продажи здания. Договор фактически исполнен сторонами, объект недвижимости передан по передаточному акту, поставлен на баланс ОАО, но зарегистрировать свое право собственности, как того требует ст. 131 ГК РФ, ОАО не успевает, поскольку ЗАО ликвидируется. Возникли сложности с регистрацией права ОАО на здание.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, следовательно, до этого момента ОАО не считается собственником здания.

В силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в случае, если права возникают на основании сделки, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора.

В данном случае ОАО не может осуществить регистрацию права собственности на здание, поскольку в связи с ликвидацией ЗАО в регистрирующий орган невозможно представить заявление правоотчуждателя.

Налицо юридический казус: ОАО фактически стало собственником здания, а государственную регистрацию перехода права собственности произвести невозможно, поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, а зарегистрировать право собственности в случае ликвидации бывшего правообладателя – достаточно проблематично.

Выход из сложившейся ситуации – обращение в суд, поскольку судебные решения согласно п. 1 ст. 17 Закона о регистрации являются основанием для государственной регистрации прав собственности.

В принципе, по таким ситуациям практикой выработаны способы защиты своих интересов в суде:

обжалование в суд отказа в регистрации (абз. 4 ст. 12 ГК РФ, п. 3 ст. 20 Закона о регистрации);

понуждение регистрирующего органа зарегистрировать право собственности (п. 5 ст. 131 ГК РФ);

установление юридического факта (ст. 217, 218 АПК РФ);

признание права собственности (абз. 2 ст. 12 ГК РФ).

Все приведенные варианты имеют недостатки, связанные с пробелами в законодательстве.

Оспаривание ненормативного акта. Согласно абз. 4 ст. 12 ГК РФ, п. 3 ст. 20 Закона о регистрации и гл. 24 АПК РФ заинтересованное лицо может оспорить ненормативный правовой акт, коим является и отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности.

Однако обжаловать отказ можно только при его наличии, а он выдается регистрирующим органом в случаях, указанных в ст. 20 Закона о регистрации, на стадии правовой экспертизы документов, т. е. после их приема на регистрацию.

В соответствии со ст. 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя и стороны договора. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены необходимые для ее проведения материалы, в том числе: документ, удостоверяющий личность лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица, нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, доверенность представителя.

При отсутствии полного комплекта деловых бумаг, заявление о регистрации не принимается. При этом выдача каких-либо писем, расписок и т. п. об отказе в приеме документов на регистрацию не происходит.

Поскольку на стадии подачи заявления о государственной регистрации представителя ликвидированного ЗАО не будет, то и документы на регистрацию права не могут быть приняты. Таким образом, отказ регистрирующим органом делается правомерно, и судебные перспективы такого иска достаточно туманны.

Обжалование уклонения. По основаниям, предусмотренным п. 5 ст. 131 ГК РФ и п. 5 ст. 2 Закона о регистрации, можно обжаловать в суд уклонение регистрирующего органа от регистрации.

Однако, как указывалось выше, регистрирующий орган не примет документы на регистрацию, поскольку заявление о регистрации принимается с вышеуказанным пакетом документов. Следовательно, как такового уклонения от регистрации не будет.

Пример из практики

ФАС Уральского округа постановлением от 27 апреля 2006 г. № Ф09-3051/06-С3 05 оставил без изменения решение Арбитражного суда Челябинской области от 14 декабря 2005 г., в соответствии с которым ООО было отказано в иске к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области о регистрации договора купли-продажи от 31 июля 2000 г. железнодорожного подъездного пути.

При этом судом было указано следующее: «Проанализировав нормы, содержащиеся в п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, с учетом того, что в соответствии с п. 5 ст. 2 Закона № 122-ФЗ в судебном порядке могут быть обжалованы только отказ в государственной регистрации прав либо уклонение регистрирующего органа от регистрации, суд кассационной инстанции пришел к выводу о возможности удовлетворения иска о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности по данному договору, предъявленных к регистрирующему органу, только в случае незаконного отказа последнего от выполнения указанного действия.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца в адрес Главного управления Федеральной регистрационной службы с заявлением о регистрации договора купли-продажи от 31 июля 2000 г. и перехода права собственности на имущество, переданное по данному договору, и отказа последнего от государственной регистрации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска».

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности также регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Следует отметить, что применение данной нормы затруднительно, поскольку ликвидированная организация уклоняться от регистрации не может.

Следовательно, с точки зрения процессуальной чистоты и правильности применения правовых норм обращение ОАО в суд с требованием обязать регистрирующий орган зарегистрировать право собственности бесперспективно.

Установление факта. В соответствии со ст. 218 АПК РФ арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, в том числе факт владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным.

Действительно, некоторое время назад можно было установить юридический факт владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным, а затем получить свидетельство о праве собственности на основании такого решения. И судебная практика складывалась в пользу нового правообладателя.

Пример из практики

Постановлением ФАС Уральского округа от 16 апреля 2003 г. № Ф09-791/03ГК оставлено без изменения определение апелляционной инстанции. Предметом рассмотрения послужило заявление ОАО об установлении факта перехода права собственности на нежилое здание на основании договора купли-продажи. В качестве основания для обращения в суд заявителем было указано отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на здание. Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12 ноября 2002 г. производство по делу было прекращено. Однако суд апелляционной инстанции установил, что прекращение производства по делу влечет нарушение права на судебную защиту, и удовлетворил заявленное требование.

В свою очередь, ВАС РФ Информационным письмом от 17 февраля 2004 г. № 76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение» (далее – Письмо) расставил точки над «i», указав, что факт принадлежности имущества заявителю на праве собственности не может устанавливаться в порядке особого производства (п. 7 Письма), и что заявление об установлении наличия или отсутствия права (права собственности, права из обязательства и др.) не подлежит рассмотрению в порядке особого производства (п. 5 Письма). Иными словами, заявление ОАО об установлении факта принадлежности здания на праве собственности на основании п. 3 ст. 148 АПК РФ может быть оставлено судом без рассмотрения.

Пример из практики

ФАС Северо-Западного округа постановлением от 3 февраля 2006 г. № А56-2559/04, руководствуясь п. 3 ст. 148 АПК РФ, отменил решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 января 2004 г., заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, оставил без рассмотрения.

Одним из оснований отмены решения суда первой инстанции послужило следующее обстоятельство. Как указывало ООО в заявлении, обращение в арбитражный суд вызвано отсутствием полного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты как вновь возведенные. Между тем фактически общество просило признать за ним право собственности на сооружения, им возведенные. Однако такое требование не подлежит рассмотрению в порядке особого производства, может быть заявлено только путем предъявления иска и должно рассматриваться в порядке искового производства.

Если же с учетом представленных доказательств судом все же будет установлен факт владения и пользования ОАО зданием как своим собственным, то на основании такого решения государственная регистрация перехода права собственности может и не состояться.

Данный вариант имеет и другой недостаток: в случае оспаривания каким-либо лицом судебного акта на том основании, что имеется спор о праве, решение суда об установлении юридического факта подлежит отмене без исследования правомерности и обоснованности доводов.

Пример из практики

Постановлением ФАС Московского округа от 21 февраля 2003 г. № КГ-А41/474-03 оставлено без изменения Определение Арбитражного суда Московской области от 4 декабря 2002 г. об оставлении заявления без рассмотрения в связи со следующим.

ООО обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об установлении факта передачи в собственность жилого фонда и других объектов жилищно-коммунального хозяйства в 1992 г. В ходе судебного заседания представителем Московской областной регистрационной палаты было сделано заявление о наличии спора о праве. Аналогичное заявление сделано в заседании кассационной инстанции представителем Администрации Раменского района. При таких обстоятельствах судом была применена норма ч. 4 ст. 221 АПК РФ, и заявление было оставлено без рассмотрения.

Признание права. Статья 12 ГК РФ допускает возможность судебной защиты путем предъявления иска о признании права собственности.

Между тем в ходе судебных разбирательств ОАО столкнется со следующими процессуальными пробелами. Исковое производство предусматривает состязательность процесса, т. е. наличие истца и ответчика, нарушившего права истца. Поскольку юридическое лицо, к которому ОАО могло бы предъявить исковые требования, ликвидировано, а факт нарушения прав истца со стороны третьих лиц отсутствует, следовательно, нет и спора о праве.

Понятно, что восполнить пробел, выявленный правоприменительной практикой, можно путем внесения в АПК РФ статей, регулирующих вопрос принятия решения о признании права собственности на основании заявления заинтересованной стороны при отсутствии спора о праве и нарушений прав со стороны третьих лиц, либо в Закон о регистрации изменений в части осуществления процедуры регистрации права собственности при отсутствии второй стороны сделки об отчуждении недвижимого имущества.

Стать собственником здания по факту необходимо на существующем правовом пространстве. Юрисконсультом был выбран последний из вариантов. В обоснование правовой позиции положены абз. 2 ст. 12, п. 1

ст. 131 ГК РФ, п. 2 ст. 218 ГК РФ, ст. 4, п. 1 ст. 16, ст. 17 Закона о регистрации, разъяснения, данные в Постановлениии Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В качестве ответчика по делу в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации» привлечено муниципальное образование в лице его исполнительного органа, поскольку в ведении муниципальных образований находятся вопросы местного значения, в том числе связанные с объектами недвижимости, находящимися на его территории.

Безупречное исковое заявление, грамотная правовая позиция, весомые аргументы – все это помогло юрисконсульту установить право собственности в судебном порядке.

Урок 27
Дело о поставках энергоносителей

Дела, о которых далее пойдет речь, стали своего рода лакмусовой бумажкой, проявившей несовершенство законодательства в период становления новых правоотношений в коммунальной сфере.

Вполне естественным последствием отсутствия достаточного правового регулирования отношений по поставке многоквартирными жилыми домами коммунальных ресурсов стали судебные ошибки, допущенные первой судебной инстанцией.

История конфликта такова. Строительная организация, принявшая на себя функции заказчика-застройщика, организовала в ближнем Подмосковье строительство 110-квартирного дома. Застройка осуществлялась с привлечение средств инвесторов – юридических и физических лиц.

При согласовании технических условий строительства была достигнута договоренность с близлежащим предприятием, не являющимся ресурсоснабжающей организацией, о подключении к водопроводным, тепловым, электрическим сооружениям, используемых для собственных хозяйственных нужд, сетей строящегося жилого дома.

После сдачи дома в эксплуатацию строительная организация заключила с предприятием договоры на поставку от его котельной тепловой энергии для отопления и горячего водоснабжения, от водозаборного узла – питьевой воды, от трансформаторной подстанции – электрической энергии.

Выполняя договорные условия, предприятие осуществляло подачу жильцам дома-новостройки теплоэнергоносителей и принимало на свои канализационные сети стоки.

А застройщик дома и заказчик услуг не спешил с их оплатой, мотивируя сначала тем, что не все квартиры заселены и от их собственников не поступает оплата, затем – неправильным применением поставщиком тарифов.

Между предприятием и строительной организацией началась претензионная переписка по поводу погашения долга.

Спустя полгода заказчик-застройщик сообщил поставщику энергоносителей, что не является эксплуатирующей дом организацией и предложил прекратить поставку тепла, воды и электрической энергии.

Предприятие не решилось в разгар отопительного сезона отключить многоквартирный дом, предполагая возможность возникновения конфликтной ситуации и убытков, вызванных регрессными требованиями жильцов многоквартирного дома.

Кроме того, в ходе нового раунда переговоров представителей предприятия и строительной организации последней делались заверения, в том, что после того, как органы местного самоуправления решат вопрос о назначении ее эксплуатирующей дом организацией и разрешат дальнейшую застройку микрорайона, задолженность будет перечислена.

Когда долг приблизился к миллиону рублей, предприятие обратилось в арбитражный суд с шестью исками о взыскании задолженности за отпущенную тепловую энергию, холодную и горячую воду, электрическую энергию, принятые канализационные стоки.

В первом же судебном заседании стало ясно, что интерпретация фактических обстоятельств конфликта и юридической квалификации правоотношений истца и ответчика диаметрально противоположны.

Истец основывал свои требования на ст. 307, 309, 310, 539, 544, 548 ГК РФ, на договорах и расчетах потребленной тепловой энергии, воды, электрической энергии, тарифах, согласованных сторонами договора или утвержденных энергетической комиссией, департаментом экономики области, а также на наличии фактически сложившихся отношений по поводу приема сточных вод.

Ответчик считал, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, требования истца отклонил по мотиву недействительности договоров поставки энергоносителей. При этом ответчик исходил из того, что договоры заключены неуполномоченным лицом – начальником филиала, действовавшим на основании доверенности юридического лица, но без согласования с последним условий заключенных договоров, что ответчик не может считаться фактическим потребителем оказанных населению услуг, поскольку не является ни собственником жилых помещений, ни эксплуатирующей дом организацией, а только выполнял функции технического заказчика в период строительства дома.

К сожалению, суд при подготовке к процессам, в ходе судебных заседаний неправильно определил природу правовых отношений между истцом и ответчиком, круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, и доказательств, имеющих существенное значение для данной категории дел, в результате чего применил нормы материального права, не подлежащие применению.

Решениями арбитражного суда истцу во взыскании задолженности по всем искам отказано со ссылкой на то, что строительная организация является ненадлежащим ответчиком, что договоры ничтожны в связи с подписанием их неуполномоченным лицом без согласия и последующего одобрения ответчиком, что обязанности по оплате тепловой, электрической энергии, воды и стоков у ответчика не возникало.

Апелляционную инстанцию решения не проходили.

Кассационные жалобы рассматривались Федеральным арбитражным судом Московского округа. В них заявитель указал на неправильное применение судом ряда статей Гражданского кодекса РФ.

В частности, по правилам ст. 183 ГК РФ, если представитель действовал без полномочий или с превышением полномочий, представляемый вправе одобрить заключенную представителем сделку задним числом, и тогда наступают такие же последствия, как если бы в момент совершения сделки представитель имел необходимые полномочия. При этом независимо от того, когда именно будет одобрена сделка, представляемый считается стороной с момента ее совершения.

В пункте 5 Информационного письма ВАС РФ от 23 октября 2000 г. № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 ГК РФ» указано, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки; заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой.

В деле имелись доказательства прямого последующего одобрения сделки ответчиком, а именно письма, подписанные руководителем строительной организации, которые могут рассматриваться как одобрение сделки и свидетельствовать о последующих действиях, основанных на данной сделке. К обстоятельствам данного дела ст. 183 ГК РФ могла быть применена как норма права, устанавливающая, что и при превышении полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, поскольку представляемый впоследствии одобрил сделку.

Истец подчеркнул в жалобах, что суд, признав договоры на поставку тепло-энергоносителей ничтожными сделками на основании ст. 168 ГК РФ, не применил нормы права, подлежащие применению при разрешении данного спора, а именно п. 2 ст. 166, 167 ГК РФ.

Истец реально исполнил договоры поставки энергии, что не опровергнуто ни материалами дела, ни доводами ответчика. В судебных заседаниях исследовались документы учета фактически потребленной энергии, расчеты задолженности, доводы ответчика о несогласии с количеством потребленной энергии и примененных тарифах.

Ответчик фактически осуществлял деятельность по управлению и эксплуатации жилого дома в период действия договоров поставки энергоносителей.

Статьей 167 ГК РФ установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах.

Заявленные истцом требования о применении последствий недействительности сделки суд оставил без рассмотрения, они даже не были занесены в протокол судебного заседания.

Поскольку договоры были реально исполнены истцом в полном объеме, суд в соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ вправе был и по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Одним из мотивов отказа в удовлетворении судом исковых требований было то, что ни законом, ни иными нормативно-правовыми актами эксплуатирующая организация не обязывается оплачивать любое энергоснабжение за потребителя, собственника либо балансодержателя жилого дома.

Доводы кассационных жалобах были основаны на ст. 539–548 ГК РФ, регулирующих отношения по поставке тепловой и электрической энергии, воды, нормах постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации», утв. постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, которые устанавливали обязанность организации, эксплуатирующей жилой дом, обеспечить жителей тепловой и электрической энергией, водой.

В жалобах истец сослался также на то, что при разрешении спора суд не применил ст. 1, 162, 310, 421, 430, 539, 544 ГК РФ, которые устанавливают свободу договора, возможность заключения договора снабжения энергоносителями в пользу третьих лиц, обязанность по оплате полученной энергии.

Вывод суда о том, что органом местного самоуправления должен был быть определен балансодержатель жилого дома, по мнению заявителя, был основан на понятиях, а не на нормах Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», которыми не предусмотрена регистрация многоквартирного жилого дома в целом.

При рассмотрении кассационных жалоб суду и участникам процесса пришлось столкнуться с проблемой отсутствия в действующем законодательстве норм, определяющих обязанности застройщика сдать жилой дом не только государственной комиссии, но и эксплуатирующей организации.

Положением о заказчике-застройщике и техническом надзоре, утв. постановлением Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 16 и действовавшим на момент рассмотрения спора, устанавливались обязанности заказчика-застройщика передать после приемки государственной комиссией законченные строительством объекты эксплуатирующим организациям. Однако с выходом в свет постановления Госстроя России от 8 июня 2001 г. № 58, утвердившего Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации, Положение о заказчике-застройщике, утв. постановлением от 2 февраля 1988 г. № 16, признано недействующим. Между тем новый нормативный акт не регламентировал отношения, складывающиеся при строительстве коммерческого жилья, поскольку определял основные задачи, права и ответственность заказчика только при строительстве объектов для государственных нужд.

В целях восполнения пробелов в законодательстве для обоснования правовой позиции заявитель сослался на то, что Положение о заказчике № 58 предоставляет возможность использовать его при инвестиционных программах в рамках реализации федеральной жилищной политики.

Белым пятном действующего законодательства явилось отсутствие нормативной базы для решения вопроса ответственности участников инвестиционной строительной деятельности в случае отказа владельцев квартир от права создать товарищество собственников жилья, поскольку необходимо было решать вопрос о лицах, на которые возлагается бремя содержания дома как имущественного комплекса.

Несовершенство нормативной базы успешно использовал ответчик при отстаивании своей позиции. Например, представители ответчика утверждали, что строительная организация выполняла только функции технического заказчика и не являлась участником отношений в коммунальной сфере.

С учетом доводов заявителя – поставщика энергоносителей кассационные жалобы удовлетворены, решения отменены, дела направлены на новое рассмотрение.

При вынесении постановлений суд исходил из того, что вывод суда об отсутствии у ответчика права заключать договоры поставки энергоносителей и обязанности по оплате коммунальных ресурсов сделан по неполно исследованным обстоятельствам дела, что не дана правовая оценка фактически сложившимся отношениям, что сделки между истцом и ответчиком применительно к требованиям ст. 173, 174 ГК РФ являются оспоримыми и могут быть признаны таковыми только судом по иску заинтересованного лица, который в данном конкретном случае не заявлялся.

В ходе нового рассмотрения дел истец и ответчик заключили мировые соглашения, задолженность была погашена. Как говорится, худой мир лучше доброй ссоры.