Текст книги "Практическое руководство для юрисконсульта"

Урок 28
Спор о праве на квартиру

Споры о признании права на жилую площадь всегда представляли для сторон процесса и суда особую трудность, поскольку касались жизненно важного и конституционного права граждан на жилье.

Сложность нижеизлагаемого дела заключалась в том, что правоотношения между сторонами спора начали складываться в условиях действия дореформенного жилищного законодательства, а их разрешение требовало применение обновленного Гражданского кодекса Российской Федерации, да и судебной практики по аналогичным спорам на тот момент не было. Кроме того, судебным актом могли быть затронуты интересы малолетнего ребенка.

Фабула судебного дела состояла в следующем.

Ларина предъявила к акционерному обществу иск о признании за ней и членами ее семьи права на жилую площадь в виде трехкомнатной квартиры.

По ходатайству истицы в целях обеспечения иска на спорную квартиру городским судом наложен арест.

Первое же судебное заседание показало, что атмосфера спора будет тяжелой, поскольку правовые позиции истца и ответчика принципиально различны.

Ларина и ее адвокат исковые требования основывали на п. 1 ст. 3 Конвенции о правах ребенка, одобренной Генеральной ассамблеей ООН 20 ноября 1989 г., п. 1 ст. 25 Всеобщей Декларации прав человека, ст. 38 Конституции Российской Федерации о защите государством материнства и детства, ст. 28–31, 43 Жилищного кодекса РСФСР. Перечисленные нормы права определяли право граждан на получение жилья, основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, порядок постановки на учет граждан, порядок предоставления жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда. Аргументируя свою позицию, адвокат истицы сообщил суду, что Ларина поступала на работу на государственное предприятие, к моменту заселения в спорную квартиру имела двоих детей и была беременна третьим ребенком, интересы которого прежде всего и следует защитить судебным решением о признании права на квартиру.

Доводы ответчика также заслуживали самого серьезного внимания.

Юрисконсульт, представлявший интересы ОАО, пояснил суду, что в целях обеспечения жилой площадью иногородних приглашенных специалистов предприятие на собственные средства без привлечения государственных централизованных капитальных вложений начало строительство многоквартирного дома.

В 1994 г., когда не был завершен даже нулевой цикл строительства жилого дома, по Указу Президента Российской Федерации от 1 июля 1992 г. № 721 государственное предприятие преобразовалось в акционерное общество, которое после вложения дополнительных средства и привлечения дольщика-инвестора завершило строительство дома.

Право собственности на квартиры в новом доме АО приобрело в силу ст. 218 ГК РФ.

Закрепление права собственности на квартиры произошло на основании постановления Главы Администрации района и регистрационных удостоверений БТИ, поскольку института государственной регистрации недвижимости в период сдачи дома в эксплуатацию еще не существовало.

Таким образом, на основании п. 2 абз. 1 ст. 7 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» квартира, в которой проживает Ларина, относится к частному жилому фонду.

Квартиры, принадлежащие ему на праве собственности, АО предоставляло, основываясь на общих принципах Жилищного кодекса об обеспечении жильем нуждающихся граждан и обязательствах, данных приглашенным иногородним специалистам, а также тем работникам, с которыми общество было заинтересовано в сохранении длительных трудовых отношений.

Основанием для вселения и проживания являлся договор аренды с правом выкупа, заключенный работником ОАО и генеральным директором, действовавшим на основании Устава.

Согласно нормативным актам, регулирующим порядок предоставления квартир в домах ведомственного жилищного фонда, а именно Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Московской области, утв. решением Исполкома Мособлсовета народных депутатов и Президиума Московского облсовета профсоюза от 29 декабря 1984 г. № 1728/24, и документам, представленным Лариной в жилищную комиссию предприятия, на ее семью из трех человек – истица, ее сын и дочь – жилье могло быть предоставлено в размере от 27 кв. м до 36 кв. м, что эквивалентно площади двухкомнатной квартиры.

С учетом интересов вновь созданной семьи Лариной на основании ее заявления и справки о беременности истицы АО предоставило трехкомнатную квартиру, но при условии, что муж Лариной передаст в собственность предприятия принадлежащую ему по праву собственности однокомнатную квартиру.

Вселение Лариной в спорную квартиру произошло без заключения с ней договора найма (аренды) квартиры по разрешению заместителя генерального директора, который не являлся должностным лицом, уполномоченным на заключение сделок по распоряжению имуществом акционерного общества.

Вселившись в трехкомнатную квартиру, муж Лариной не захотел юридически оформить передачу своей квартиры, в которую с его разрешения вселился работник АО с семьей.

Более трех лет Ларина с семьей занимала квартиру без юридического оформления факта проживания.

За все время проживания она ни разу не внесла плату за занимаемое жилое помещение, в связи с чем у ОАО возникли значительные убытки.

Ответчик, обосновывая свои исковые требования статьями Жилищного кодекса РСФСР, считал, что истец допускает неправильное их толкование и применение, искажает юридически значимые обстоятельства дела.

Не приобретя никаких прав на занимаемую квартиру, поскольку правовой основой мог быть только договор найма или мены квартиры, Ларина не вправе требовать признания права на жилое помещение.

К сожалению, на первой стадии судебного процесса суд не смог четко определить, какие фактические обстоятельства имеют значение для рассмотрения данного дела, какой из стороной они подлежат доказыванию, какими нормами материального права следует руководствоваться.

Поэтому судом тщательно исследовались протоколы заседания жилищной комиссии ответчика и документы, свидетельствующие о прописке Лариной на жилплощади ее родителей; оценивались факты отсутствия в уставе акционерного общества раздела о жилищной политике и наличия лицевого счета на спорную квартиру, который, по сути, не являлся документом, оформляющим гражданско-правовые отношения акционерного общества с жильцами; решался вопрос о привлечении к делу старшего сына Лариной, проживающего отдельно и не претендующего на квартиру.

Были допрошены в качестве свидетелей бывшие работники госпредприятия, которые не смогли сообщить ни об одном обстоятельстве, имеющем значение для рассмотрения данной категории дела, зато охотно рассказывали о желании Лариной получить трехкомнатную квартиру и предпринимаемых ей по этому поводу действиях.

Словом, процессуальное время суд использовал явно нерационально. Лишь на шестом судебном заседании после предъявления акционерным обществом встречного иска о выселении Лариной из незаконно занимаемой квартиры суд перешел к исследованию доказательств, подтверждающих право собственности ОА на квартиру, и составляющей части этого права – распоряжения принадлежащим имуществом в своем интересе и по своему усмотрению.

Анализ гл. 35 ГК РФ показал, что при заключении договора найма жилого помещения не требуется соблюдения региональных нормативных актов, регулирующих порядок установления очередности на улучшение жилищных условий, что АО вправе определить основным критерием для выбора стороны по договору найма жилого помещения наличие высоких профессиональных навыков нанимателя (работника АО).

Письменное заявление мужа Лариной о том, что он согласен на отчуждение своей квартиры в пользу АО после предоставления его жене трехкомнатной квартиры, суд расценил как оферту в смысле ст. 435 ГК РФ, а решение жилищной комиссии акционерного общества – как акцепт.

Взвесив все доводы и доказательства, представленные суду ответчиком (истцом по встречному иску), Ларина подала в прокуратуру жалобу с просьбой проверить законность выдачи акционерному обществу документов о праве собственности на квартиры в жилом доме, а затем предъявило иск к Главе Администрации района о признании недействительным его постановления о регистрации квартир во вновь построенном доме.

В связи с подачей жалобы и предъявлением иска по ходатайствам Лариной суд неоднократно откладывал слушание дел о признании права на квартиру и о выселении из нее.

Дела находились в производстве суда более двух лет, были предметом рассмотрения десяти судебных заседаний.

В столь значительный период времени, да еще и в условиях экономических реформ, в акционерном обществе произошли перемены, а именно в отношении предприятия была открыта процедура банкротства, введено конкурсное производство.

Одним из последствий конкурсного производства, установленных ст. 98 Федерального закона от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», являлось снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений по распоряжению имуществом.

Все имущество банкрота в соответствии со ст. 102, 103, 112, 114 этого Закона подлежало оценке, включению в конкурсную массу, продаже на открытых торгах в целях получения денежных средств для расчетов с кредиторами.

Встречное исковое заявление ОАО о выселении Лариной было основано на ст. 301 ГК РФ и являлось иском об истребовании конкурсным управляющим имущества должника из чужого незаконного владения.

Трезво оценив возникшую ситуацию, устав от длительных судебных тяжб, для устранения по обоюдному согласию возникшего спора акционерное общество и Ларина заключили мировое соглашение, по условиям которого Ларина отказывалась от исковых требований к ОАО о признании права на квартиру, ОАО отказывалось от встречных исковых требований к Лариной о выселении ее из квартиры, Ларина приняла на себя обязательство купить у ОАО квартиру по договорной цене. Стороны мирового соглашения договорились также, что в случае, если Ларина после истечения согласованного срока будет уклоняться от заключения договора купли-продажи или исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры, ОАО вправе продать квартиру, принадлежащую ему, третьим лицам, а в случае, если ОАО будет уклоняться от заключения договора купли-продажи квартиры, Ларина вправе обратиться в суд за исполнительным листом о понуждении акционерного общества к заключению договора по цене, указанной в мировом соглашении.

Суд утвердил мировое соглашение между истцом и ответчиком, снял наложенный на квартиру арест. Конкурсный управляющий и Ларина совершили сделку купли-продажи квартиры.

Квартира мужа Лариной осталась в его собственности.

Таким образом, акционерное общество полностью отстояло свои интересы, а Ларина вынуждена была купить квартиру, которую рассчитывала получить бесплатно.