Текст книги "Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица"

…грусть не значит ничего, когда ты знаешь, что под солнцем есть крыша дома твоего…

Юрий Антонов. Крыша дома твоего

В соответствии с законодательством РФ технический, кадастровый учет и регистрацию прав на земельные участки, здания/помещения и сооружения осуществляют[43]43
  По состоянию на первое полугодие 2013 г.


[Закрыть]:

1) регистрацию прав, в том числе регистрацию обременений: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр); www.rosreestr.ru;

2) кадастровый учет, в том числе подготовку кадастровых планов зданий и земельных участков: филиалы федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по субъектам Российской Федерации (ФГБУ «ФКП Росреестра»);

3) технический учет зданий и сооружений, в том числе выдачу технических паспортов: территориальные бюро технической инвентаризации и проектно-инвентаризационные бюро (в зависимости от региона: ПИБ, ТБТИ)[44]44
  Реестр аккредитованных организаций технического учета приведен на сайте Росреестра – https://rosreestr.ru.


[Закрыть].

Знание наизусть пакета документов, запрашиваемого по объекту залога, обязательно для залоговика. Сначала запоминаем блок общих документов (табл. 1.24).

Табл. 1.24. Общие документы[45]45
  ГК РФ (II часть), № 14-ФЗ от 26.01.1996, ст. 610. В случае «неопределенного срока» аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца.


[Закрыть]

Далее документы запоминаются на счет раз, два, три. Потому что состоят из трех блоков (табл. 1.25–1.27).

Табл. 1.25. Блок I. Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы

Табл. 1.26. Блок II. Документы технического и кадастрового учета

Табл. 1.27. Блок III. Земельные отношения

1.-Земельные отношения не оформлены.

Залогодатель заявляет, что земельные отношения под зданием, передаваемым в залог, отсутствуют. Запрашиваем выписку из ЕГРП о правах на объект недвижимого имущества – земельный участок по адресу здания/сооружения/помещения (номер здания/сооружения не указывается).

Если в выписке указано, что земельные отношения отсутствуют по данному адресному ориентиру, то залог объекта недвижимости возможен. При этом существует риск признания объекта недвижимости самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Дополнительно к выписке из ЕГРП можно запросить справку от органа местного самоуправления об отсутствии регистрации земельных отношений по адресному ориентиру. Запрос об отсутствии земельных отношений у конкретного собственника недвижимого имущества не верен.

В случае если земельные отношения ранее регистрировались, они должны быть актуализированы и переданы в залог.

2.-Срок аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка регистрируется в Росреестре при сроке действия более 1 (одного) года (ст. 609 ГК РФ (часть II)).

При передаче в залог права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, сроком действия более 5 (пяти) лет необходимо уведомление собственника участка о факте залога, если иное не предусмотрено договором аренды. Если срок действия аренды земельного участка менее 5 (пяти) лет и/или в договоре есть соответствующее условие, потребуется получение согласия собственника на передачу в залог права аренды (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001).

3.-Пункт «Особые условия» в договоре аренды земельного участка.

Данный пункт может предусматривать обязательства арендатора по инфраструктурным улучшениям земельного участка. В случае невыполнения «особых условий» Росреестр или собственник посредством подачи заявления в Росреестр могут заблокировать регистрацию обременения. Для исключения подобного риска необходимо получение справки уполномоченных структур о выполнении данного пункта договора.

4.-Земельные участки, не подлежащие ипотеке (залогу).

Согласно п. 1 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается[46]46
  За исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998.


[Закрыть].

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления, для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998).

5.-Право бессрочного пользования земельным участком.

Данное право залогу не подлежит по ст. 20 Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.09.2001. Право бессрочного пользования подлежало переоформлению на право собственности либо право аренды до 01.07.2012 (ст. 3 № 137-ФЗ от 25.10.2001).

С 01.01.2013 Кодекс об административных правонарушениях дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Объект недвижимого имущества, находящийся на земельном участке, оформленном на праве бессрочного пользования, может быть заложен. При этом в договоре залога указывается, что земельный участок находится на праве бессрочного пользования, и прописывается обязательство залогодателя в случае переоформления права бессрочного пользования на право собственности либо право аренды передать в залог банку вновь возникшее право в срок не более двух месяцев с момента возникновения права.

6.-Земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно ст. 68 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 на земельные участки сельскохозяйственного назначения не допускается обращение взыскания до истечения периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства.

При проверке права собственности сельхозземель исследуется соблюдение п. 3 ст. 1 ФЗ № 101-ФЗ от 24.07.2002 о преимущественном праве покупки участка субъектом РФ.

7.-Множественность лиц на стороне арендатора при залоге права аренды на земельный участок.

Согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 при ипотеке нежилого помещения заложенной считается доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка). В залог принимается право аренды всего земельного участка, так как выдел доли залогодателя в натуре невозможен. Получение согласия соарендаторов при этом не требуется.

8.-Земельные участки категории «земли запасов».

Залогу не подлежат. Могут использоваться исключительно после перевода в другую категорию (ст. 103 Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001).

9.-Общая долевая собственность.

Залог доли в праве собственности на имущество, находящееся в общей долевой собственности, не рекомендуется. Без выдела в натуре степень ликвидности подобной доли снижается до неудовлетворительной по причинам:

– необходимости соблюдения преимущественного права покупки остальными участниками долевой собственности, ст. 250 ГК РФ (часть I);

– длительных сроков судебных разбирательств в случае недостижения участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества.

Рекомендуется выдел доли в натуре либо одновременный залог всех долей в праве собственности.

10.-Сооружение или оборудование?

Право собственности на недвижимое имущество и обременение права подлежат государственной регистрации (ст. 2 № 122-ФЗ от 21.07.1997 и ст. 10 № 102-ФЗ от 15.07.1998). Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным по ст. 10 № 102-ФЗ от 15.07.1998.

В отдельных случаях не очевидно, является ли имущество оборудованием или объектом недвижимости. Например, торговый киоск/павильон, доменные печи, коксовые батареи и т. д. Проверить достоверность того, что имущество не является объектом недвижимого имущества, можно с помощью следующих документов:

А. Выписка со счета учета имущества на балансе предприятия. Выясняется, в какой группе учитывается имущество.

Б. Выписка из ЕГРП «о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости». Выясняется, регистрировалось ли право собственности на объект, предлагаемый в залог, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ.

В. Справка БТИ о том, что объект, предлагаемый в залог, не является сооружением.

11.-Нежилое помещение в многоквартирном жилом доме.

При залоге встроенного или встроенно-пристроенного помещения в многоквартирном жилом доме одновременно с правом собственности на помещения закладывается право на земельный участок под домом. Земельные отношения могут быть оформлены как общая долевая собственность либо как право аренды. Выдел земельного участка в натуре под многоквартирным жилым домом не допускается по ст. 36, 37 Жилищного кодекса РФ № 188-ФЗ от 29.12.2004.

12.-Объекты недвижимости, не завершенные строительством.

Залог объекта недвижимости, не завершенного строительством, сопровождают следующие риски:

– возможность возникновения прав требований со стороны третьих лиц, в том числе подрядчика строительных работ и инвесторов;

– возможность переуступки прав инвестора на возводимые объекты недвижимости;

– возможность оспаривания в суде залогодателем искового требования банка об обращении взыскания на залог по причине изменения индивидуальных характеристик предмета залога.

Минимизировать вышеуказанные риски при оформлении объекта недвижимости, не завершенного строительством, в залог позволяет:

– оформление кадастрового паспорта (технического паспорта БТИ) и свидетельства на право собственности с указанием конкретной площади объекта и степени готовности;

– оформленные земельно-правовые отношения;

– наличие функционирующей инфраструктуры объекта (электросети, сети водоснабжения).

13.-Залог здания, сооружения, функционирующего в производственном комплексе.

Стоимость отдельных единиц зданий и сооружений при условии оценки в составе производственного комплекса выше, чем если бы они оценивались как обособленные объекты, например проходные, котельные, очистные сооружения, склады и т. д.

Понимая это, залогодатель может идти на хитрость, выводя по мере погашения кредитного продукта базовые объекты и оставляя в залоге вспомогательные. Манипулируя таким образом, можно добиться того, что в залоге останется имущество, не представляющее ценности.

Во избежание этого при выводе отдельных единиц необходима переоценка, учитывающая, что в залоге остается неполный производственный комплекс, либо запрет на частичный вывод залогового обеспечения.

14.-Наличие зданий и сооружений на земельном участке, принимаемом в залог.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п. 1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998). Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ «отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок».

Во избежание рисков оспаривания договора об ипотеке рекомендуется одновременный залог земельного участка и всех зданий и сооружений, расположенных на нем и принадлежащих залогодателю. В случае наличия зданий/сооружений, принадлежащих третьим лицам, рекомендуется межевание и выдел в натуре доли третьих лиц в праве собственности на земельный участок до передачи имущества в залог.

Для определения наличия/отсутствия зданий/сооружений на земельном участке и их права принадлежности возможны следующие варианты действий:

– получение выписки из ЕГРП «о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества»;

– актуализация кадастрового плана земельного участка с отражением зданий и сооружений, расположенных на земельном участке;

– получение в БТИ технического паспорта на домовладение и справки о составе домовладения.

Государственная регистрация прав на воздушные суда в РФ осуществляется Федеральным агентством воздушного транспорта (Росавиация) на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним» № 31-ФЗ от 14.03.2009. Документы, запрашиваемые залоговой службой для подготовки заключения при залоге воздушных судов, зарегистрированных в реестре Росавиации и принадлежащих резидентам РФ, приведены в табл. 1.28.

Табл. 1.28. Документы на самолет/вертолет[47]47
  Идентификационные признаки воздушного судна: заводской и серийный номер фюзеляжа и двигателей, наименование и марка, страна-производитель, бортовой номер (только бортовой номер не является надлежащим идентификационным признаком, так как может повторяться).


[Закрыть]

Табл. 1.29. Документы эксплуатанта

1.-Воздушные суда с иностранной регистрацией.

Большинство самолетов иностранного производства регистрируются на нерезидентов РФ в государствах[48]48
  Ирландия, Турция, Швейцария, Бермуды, Австрия, Болгария, Малави.


[Закрыть], имеющих с РФ соглашение в соответствии со ст. 83-бис Чикагской конвенции. Регистрация залога в этом случае будет фиксироваться в реестре страны регистратора права собственности.

Для возможности продажи воздушного судна в Европу (и страны, придерживающиеся стандарта EASA) необходимо его соответствие (технические характеристики, результаты эксплуатации и ремонта) требованиям Европейского агентства по безопасности полетов (EASA, www.easa.eu.int), это аналог МАК в РФ. Авиакомпания (предприятие) может осуществлять техническое облуживание воздушного судна согласно требованиям EASA при наличии сертификации по стандарту Part-145. Сертификация по инженерно-технологическому обеспечению конкретных типов самолетов – это стандарт Part M (поддержание летной годности единичного экземпляра ВС).

Располагая документами программы технического обслуживания, залоговая служба может провести оценку стоимости воздушного судна:

– самолет должен проходить техническое обслуживание на основании программы обслуживания (maintenance planning documents), это «чеки» line maintenance и base maintenance;

– «A check» – интервал проверок между А-«чеками» составляет 200–500 летных часов, «С check» – интервал через 4000–5000 часов полета, «D check» – интервал через 20 000–24 000 летных часов;

– результат «чеков» должен фиксироваться в Maintenance Job Card, а затем в Summary Shit.

2.-Остаток ресурса двигателей.

Нередки ситуации, когда авиаотряды предлагают залог воздушных судов или авиационных двигателей с остаточным ресурсом, сопоставимым со сроком испрашиваемого кредитного продукта. Залоговая служба должна провести расчет стоимости имущества на момент оформления в залог и на момент погашения кредитного продукта. График погашения кредита должен предусматривать первоочередное погашение основного долга, так чтобы к концу остаточного ресурса основной долг был полностью погашен.

3.-Идентификация ЕЭВС.

Визуализация идентификационных признаков воздушного судна закреплена Приказом Минтранса РФ № 118 от 17.04.2003 в виде обязательства по установке на борте огнестойкой таблички с информацией:

– наименование (обозначение) и номер ЕЭВС[49]49
  ЕЭВС – Единичный экземпляр воздушного судна авиации общего назначения.


[Закрыть];

– номер сертификата летной годности ЕЭВС;

– опознавательные знаки ЕЭВС.

Огнестойкая табличка располагается за обрезом проема двери либо снаружи, в нижней левой части фюзеляжа в зоне кабины.

4.-Оборудование воздушного судна.

В формуляре воздушного судна должен быть приведен перечень электрооборудования, пилотажно-навигационного и радиосвязного оборудования. При оформлении договора об ипотеке рекомендуется указывать состав воздушного судна.