Текст книги "Сделки с недвижимостью. Учебник агента по аренде"

Итак, временными жильцами согласно статье 80 ЖК РФ (или аналогичной по смыслу 680 ГК РФ) являются граждане (без разницы родственники нанимателя или нет), формально безвозмездно пущенные пожить хозяином квартиры с согласия членов его семьи, указанных в статье 70 ЖК РФ. Вселение временщиков возможно при соблюдении следующих условий:

• согласие членов семьи основного нанимателя;

• уведомление наймодателя (в том числе и в устной форме);

• ограниченность срока проживания (6 месяцев).

Однако на практике указанные ограничения легко обходятся: в случае конфликтной ситуации с наймодателем (например, массовые жалобы соседей) наниматель (сдатчик) заявляет, что не далее как месяц назад он уведомил жилотдел о вселении временных жильцов по телефону (в отличие от договора поднайма, в рассматриваемом случае нигде не сказано, что это надо делать исключительно в письменной форме), однако в разумный срок запрета на проживание этих граждан не получил. Шестимесячный предельный срок также не имеет никакого существенного значения: нигде в статьях 80 ЖК и 680 ГК РФ не сказано, что соглашение (договор) с теми же временщиками не может быть перезаключено на новый период (с перерывом, например, в один день – они формально в понедельник вечером выехали, а в среду утром вернулись назад). К тому же на практике указанный срок реально проконтролировать только в квартирах коммунального заселения (о чем речь у нас пойдет ниже, в следующем подразделе).

Итак, процедура вселения временных жильцов очень выгодна нанимателям (фактически хозяевам) неприватизированного жилья, к тому же в соответствии с пунктом 4 статьи 80 ЖК РФ сдатчик может выселить таких съемщиков во внесудебном порядке с уведомлением за семь дней.

Но давайте посмотрим на этот вопрос с другой стороны, глазами добросовестного жильца, того самого временщика. Правильно, это типичная игра в одни ворота – даже если между сторонами будет заключен договор в письменной форме (с регистрацией его у наймодателя или без), то реальных прав в конфликтной ситуации (хозяин пытается поднять оплату или выгоняет жильцов) последние не имеют.

* * *

Компромиссным решением в случаях, рассматриваемых в настоящем разделе (сдача муниципальной квартиры без передачи информации в жилищные органы) может быть такое: стороны заключают на срок 6 месяцев договор поднайма по полной стоимости (в нашем примере 40 тыс. руб/ мес), на получение согласия нанимателя его не сдают (нигде сроки подобного действия не прописаны), а для третьих лиц подписывают соглашение о вселении временных жильцов на тот же срок. Условия хранения этих двух документов (у кого находятся какие экземпляры) и исполнительные надписи об оплате на договоре поднайма оговариваются в зависимости от того, кем Вы, уважаемый коллега, являетесь (или чьи интересы представляете). Подробнее об этом у нас пойдет речь в следующих главах нашей книги.

1.4. Схемы сдачи комнат

Эта сделка является на сегодняшний день самой малооплачиваемой на рынке недвижимости вообще, однако, не самой простой в работе агента. На практике различаются четыре основные схемы сдачи комнат:

• в отдельной квартире;

• с пансионом;

• частной в коммунальной квартире;

• муниципальной в коммуналке.

Первые две сделки не представляют особых сложностей в реализации: владельцы индивидуальной квартиры сдают жильцам одну или две комнаты в ней же (или часть индивидуального жилого дома), продолжая проживать в оставшихся помещениях и при этом контролируя процесс. При найме комнат с пансионом стороны обычно договариваются, что хозяева (чаще всего пожилые) дополнительно обслуживают работающего жильца, а тот либо платит больше, либо закупает продукты питания, в том числе и на долю проживающих в этой же квартире владельцев, что вполне приемлемо и удобно для той и другой стороны. Юридически подобные взаимоотношения оформляются либо стандартным договором найма комнаты (кроме муниципальных квартир), либо вообще никак.

Гораздо сложнее дело обстоит со сдачей комнат в коммуналках. Если квартира (или сдаваемая комната) муниципальная, то официально заключить договор поднайма можно только с письменного согласия соседей, что на практике маловероятно, либо придется «безвозмездно» вселить в свою комнату временных жильцов с соблюдением условий ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ (с уведомлением наймодателя, на срок не более 6 месяцев, с соблюдением норм площади – для коммунальных квартир не менее нормы предоставления), что, безусловно, спровоцирует конфликт с соседями. В случае же частной комнаты для заключения возмездного договора найма согласие соседей не требуется, преимущественного права найма у них не возникает, однако соседи часто на практике препятствуют проживанию нанимателей (для муниципальных коммуналок – временных жильцов) не пускают их в квартиру, в ночное время вызывают полицию, требуют, чтобы «гости», желающие остаться переночевать, в 23 часа покинули комнату и т. п., что, безусловно, невыгодно жильцам, которые через месяц-два подобного проживания вновь обращаются в агентство с просьбой (или даже требованием) подобрать им комнату в отдельной квартире.

Давайте более подробно рассмотрим каждую из вышеуказанных схем в отдельности.

На практике это самый простой и беспроблемный случай – собственники двух и более комнатной квартиры сдают часть своего жилья по договору найма или по договору безвозмездного пользования (ДБП) о нем у нас пойдет речь ниже в разделе 4.3. Такая схема выгодна как хозяевам (постоянный контроль состояния, дополнительные доходы), так и жильцам (незначительная стоимость, сохранность имущества). К тому же стороны могут (а дополнительную небольшую плату) договориться о пансионе – хозяева берут на себя обязательства обслуживать жильца (уборка, стирка, приготовление пищи).

Внимание! Съем комнаты в квартире, где собственниками являются маргинальные личности, может привести к конфликтным ситуациям с ними или их «посетителями».

Как известно, статья 16 ЖК РФ выделяет комнату (не путать с долей в праве, соответствующей площади комнаты) как самостоятельный объект, поэтому собственник таковой имеет законную возможность ее возмездно или безвозмездно (по ДБП) сдавать. При этом согласие соседей (без разницы собственников или муниципалов), а также жилотдела, если в квартире имеются другие неприватизированные комнаты, не требуется. Преимущественное право найма (по аналогии с преимущественным правом покупки при отчуждении комнаты или доли в соответствии со ст. 250 ГК РФ) у вышеуказанных категорий не возникает (т. е. не надо сначала предлагать снимать сдаваемую комнату соседям, хотя, может быть на практике так стоит сделать).

Также в настоящий момент (хотя соответствующие поправки в ЖК РФ уже несколько лет пылятся на рассмотрении в Госдуме) не существует никаких ограничений по нормам сдаваемой частной жилплощади (общежития, учетной или предоставления) в квартирах коммунального заселения, что, безусловно, ущемляет права добросовестных соседей (авторам известны случаи, когда собственник вселял в свою комнату до двадцати гастарбайтеров.

Еще одна правовая коллизия, о которой следует упомянуть: согласно статье 246 ГК РФ распоряжение общим имуществом (коридор, кухня, ванная, туалет, кладовка, общий балкон и др.) в коммунальной квартире осуществляется по соглашению всех собственников и на практике при вселении жильцов (возмездно или безвозмездно) следует согласовать с соседями: порядок уборки мест общего пользования, оплаты счетов за электроэнергию, расположение столиков и шкафов на кухне. Конечно, представители других лицевых счетов могут повести себя неадекватно (например, попытаются не пускать Ваших жильцов в квартиру с вызовом каждый раз наряда полиции; будут требовать освобождения коммуналки от «гостей» в 23 часа; третировать съемщиков «а почему ты моим мылом моешься?» и т. д.), что на практике приведет к тому, что наниматели либо через месяц съедут (чего соседи и добивались), либо потребуют значительного снижения платы за наем.

Давайте рассмотрим еще один частный случай: юридически владелец комнаты на самом деле является собственником доли в праве, либо реальной (например, 33/100), либо идеальной (1/3, об отличии этих понятий у нас шла речь в других книгах серии «Сделки с недвижимостью»[2]2
  В.Г. Шабалин, К.И. Манченко. Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтера. Часть 2. М.: Филинъ, Омега-Л. 2015, 568с.


[Закрыть]).

Внимание! Такие доли в чистом виде сдавать нельзя, т. к. в соответствии со статьями 15 16 ЖК РФ они не являются объектами жилищных прав. Однако, если между сособственниками (в коммуналке или в отдельной квартире) будет заключено соглашение о порядке пользования комнатами, в том числе и в судебном порядке, и в нем будет указано право сторон на возмездную или, чаще безвозмездную сдачу соответствующего помещения, то таковая уже возможна.

Указанный случай самый сложный на рынке найма (аренды) жилой площади, ведь муниципальная комната в коммуналке дешевле всего стоит, но труднее всех сдается.

Формально для ее сдачи необходимо получить согласие не только наймодателя (муниципального жилотдела), но и всех совершеннолетних граждан, проживающих в квартире, что в реальности сделать практически невозможно (за исключением, может быть случая, когда соседи готовы принять некоторую материальную компенсацию за неудобства), к тому же в соответствии со статьей 76 ЖК РФ должна соблюдаться норма общей площади жилого помещения (для коммуналок – не менее нормы предоставления, установленной для данного субъекта Федерации).

Единственная возможность обойти эти ограничения на практике – вселить в комнату временных жильцов, о которых у нас уже шла речь выше, в разделе 1.3. При этом желательна письменная форма соответствующего договора и получение согласия жилотдела (если такового не будет, то соседи однозначно примут меры). При этом перезаключение вышеуказанного договора с «временщиками» возможно с прерыванием шестимесячного срока хотя бы на один день (в понедельник якобы съехал, в среду – вернулся).

1.5. Арендный обмен и разъезд

В самом общем виде термин, вынесенный в заголовок этого раздела, подразумевает обмен не навсегда, а на время – собственник сдает свое лучшее (большее, в престижном городе или районе) жильё, после чего (самостоятельно или с помощью агента) снимает более дешевое (иногда в пригороде, сельской местности, другом регионе или даже за границей), а разницу в платах за наём двух объектов получает в качестве ежемесячного (аннуитетного) дохода, часть которого передается риэлтеру.

Кстати, словосочетание арендный обмен, прижившееся на практике для обозначения подобных сделок, сродни по своему смыслу морской свинке, которая, как известно, не имеет отношения ни к морю, ни к свиньям – правоотношения сторон в большинстве случаев являются наймом, а обмен иногда трансформируется в разъезд или даже расселение.

Давайте более подробно рассмотрим три основные разновидности этой сделки:

• собственно арендный обмен (одна жилплощадь на одну);

• арендный разъезд (одна большая жилплощадь на две меньших);

• арендный обмен в другой регион или за границу (на практике он часто обозначается термином «дауншифтинг»).

Как уже говорилось выше, в ваше агентство (или к Вам, уважаемый читатель, лично) обращается клиент, у которого есть большая (лучшая) квартира в центре (или престижном районе) крупного города (намного реже – хороший дом в пригороде), которую он хочет сдавать (подразумевается, что техническую работу будет выполнять агентство и оно же станет нести ответственность за состояние жилья), а взамен ему надо снять (также с вашей помощью) что-то существенно (минимум на 20–30 тыс. руб/месс, иначе игра просто не стоит свеч) дешевле, чаще всего квартиру на окраине своего города, в ближнем пригороде, а иногда недалеко от садового или дачного участка заказчика.

При организации процесса арендного обмена (как уже говорилось выше, этот термин юридически некорректен, однако прижился на практике) риэлтеру следует учитывать следующие особенности сделки:

1. Отзеркаливание сроков

При подборе вариантов необходимо придерживаться следующего правила: на какой срок сдается большая (клиентская) квартира, на такой же снимается и меньшая (альтернативная). Обычно по времени это либо 11 месяцев, либо 364 дня (фактически год), и если альтернативный собственник малого жилья впоследствии поднимает цену, то и Вы поступаете зеркально в отношении жильца большого.

2. Оперативный подбор запасных вариантов

В случае если альтернативщик вдруг начинает серьезно требовать пересмотра условий (подробно об этом у нас пойдет речь в главе 5), т. е. поднимать стоимость до истечения оговоренного срока или требовать расторжения договора, Вам необходимо быстро найти похожий по цене, качеству и местоположению запасной вариант, иначе Ваш клиент (собственник большой) тоже будет вынужден настраивать на освобождении своего жилья – особенно если ему реально некуда на время переехать.

3. Предложение своих вариантов

Если Вы, уважаемый читатель, сдаете в наем свое лишнее жилье или планируете это делать (или так поступаю Ваши родственники и близкие друзья), то постарайтесь уговорить потенциального заказчика (собственника большей) поехать жить именно туда! В этом случае вероятность всевозможных неприятностей со стороны нанимателя значительно меньше и уйти тихо по-английски такой клиент уже не сможет – возвращаться-то ему все равно в свою большую квартиру..

4. Особенности договорной работы с клиентом

По умолчанию агентством в отношении большей квартиры реализуется схема наймодатель (клиент) – наниматель (сотрудник фирмы) – поднаниматель (жилец), однако она подразумевает ответственность агентства (и фактическую, и юридическую) перед своим заказчиком за состояние жилплощади (что, кстати, всегда заявляется Вами в рекламных целях). Конечно, это не есть хорошо, но чтобы законно уклоняться от подобных обязательств, Вам нужно будет разрывать классическую триаду «наймодатель – наниматель – поднаниматель» и заключать договор найма (или даже безвозмездного пользования) напрямую, между хозяином (Вашим клиентом) и жильцом, которого Вы же и найдете. Однако этот путь, обращаясь в агентство с просьбой подобрать вариант арендного обмена, не готовы платить вам ежемесячный аннуитетный платеж (обычно 20–35 % от разницы плат за наем

большего и меньшего вариантов), а хотят «отделаться» разовой комиссией, как при обычной сдаче (снятии) жилья. Первая схема (небольшие регулярные суммы), безусловно, намного интереснее для Вас, хотя она подразумевает ту самую ответственность за состояние большей квартиры. Но с самого начала переговоров с клиентом он должен понимать, что платить придется именно ежемесячно (для Московского региона – минимум 10 тыс. руб./ мес.), иначе это уже будет не арендный обмен, а две отдельные сделки – сдать большую квартиру и снять меньшую, а что, как говорится в народе, две большие разницы!

Указанная схема применяется, если по какой-то причине собственники (вместе со своими членами семьи) не могут (или не хотят) разъехаться из большой 3-х или 4-х комнатной квартиры в центре города или другого престижного района. Чаще всего это три поколения, живущих под одной крышей – пожилые родители, в свое время получившие или купившие хорошее жилье, их сын (дочь), невестка (зять) и внуки.

Если риэлтер, ведущий разъезд большой квартиры, видит, что кто-то из них (чаще всего старики) сознательно не хотят ничего делать, то можно предложить им разъехаться на время», правда, как показала практика, в этом случае доплата (например, большая квартира была сдана за 70 тыс. руб./мес., а маленькие однокомнатные сняты за 30 тыс.) и, естественно, Ваша комиссия будет весьма скромными.

Более интересной с коммерческой точки зрения разновидностью рассматриваемой схемы является арендное расселение, которое предлагается не желающим разъезжаться жильцам коммуналки (только в случае двух лицевых счетов; на три и более варианта это делать экономически нецелесообразно).

В этом случае жильцы, безусловно, попросят доплату, но и коммуналка, даже без ремонта (в центре большого города), будет сдаваться за весьма немаленькую сумму.

На практике в подобных случаях обычно возникают две проблемы: во-первых, потенциальные наниматели большой квартиры, готовые сделать в ней ремонт, требуют заключения договора найма на длительный срок (до 5 лет) или даже предлагают оформить договор аренды с госрегистрацией обременения (и их можно понять). Во-вторых, бывшие коммунальщики, переехав временно в отдельные квартиры, часто, обычно через год, начинают выдвигать новые условия на предмет качества их временного жилья и уровня доплаты, а иногда и просятся назад (а наниматели большой коммуналки только что сделали в ней хороший ремонт, рассчитывая прожить там минимум пять лет). Так что реализация этой схемы требует уже более высокого уровня риэлтерского мастерства, но и аннуитетный доход агентства, которое занимается подобными сделками, с каждой из них немаленький.

Для обозначения этой сделки, приобретающей в последние годы все большее распространение, используется термин дауншифтинг (downshifting – буквально переключение на более низкую передачу, замедление или ослабление какого-либо процесса). Собственник жилья в крупном и дорогом городе его сдает, а сам снимает объект (начиная со студии и бунгало) где-нибудь на берегу теплого моря (для сезонного проживания: в Болгарии, Черногории, Хорватии, Турции; для зимнего или круглогодичного: в Таиланде, Индии, Вьетнаме, Малайзии, Индонезии), в большинстве случаев продолжая работать в режиме фрилансинга (free lance – удаленный доступ) по своей основной профессии.

К числу типичных дауншифтеров относятся, в первую очередь, молодые люди в возрасте 23–28 лет, у которых нет своего жилья, а снимать его гораздо выгоднее в странах юго-восточной Азии, включая Гоа. Во-вторых, это уже более зрелые и состоявшиеся граждане, использующие уже нажитую недвижимость в России (или живущие на доходы от заработанных и работающих капиталов).

При этом объекты, остающиеся на родине, сдаются в наем аналогично схемам, рассмотренным в предыдущем подразделе (особенностью управления имуществом дауншифтеров является то, что жилье за границей они подбирают все-таки себе сами, поэтому платят агентству более низкую комиссию 10–15 % фактически за присмотр за российской квартирой или домом). Кстати, в этом случае часто используется договор доверительного управления имуществом, который, как говорилось выше, подлежит государственной регистрации в качестве обременения и является дополнительной гарантией «сохранности» недвижимости на родине.

1.6. Посуточная сдача квартир

Указанная схема получила в последние годы значительное распространение во всех крупных городах мира, а не только у нас в России. При поверхностном рассмотрении сдача жилья в посуточном режиме очень выгодна. Например, среднестатистическую 1-к квартиру в Москве можно сдать за 30 тыс. руб/мес., а в сутки – за 3 тыс. руб. (90 тыс. в месяц).

Однако все так замечательно лишь на бумаге: во-первых, никогда и никому не удавалось обеспечить стопроцентной заполняемости объекта (7 дней в неделю, 30 в месяц, 365 в год) – для Москвы отличным результатом считается 18–20 дней, а при сдаче при помощи специализированных фирм 23–25; во-вторых, частая смена жильцов рано или поздно приводит к разгрому в квартире (например, жилье снимала компания молодых людей для проведения вечеринки); в-третьих, к таким объектам предъявляются повышенные требования по меблировке, обстановке и уборке:

• выполнение ремонта. В посуточной квартире постоянно приходится освежать текущий ремонт, ибо из-за частой смены жильцов ее состояние быстро ухудшается;

• мебель и обстановка. Требуется обставлять жилье в едином стиле, хотя бы самой дешевой (из магазина ИКЕА), но относительно новой мебелью. Также необходимо дополнительное оборудование и электроприборы (чайник, СВЧ, хорошая посуда, утюг, DVD-проигрыватель, Wi-Fi-роутер).

• уборка, стирка, смена белья. Выполняется либо силами кого-либо из соседей (за отдельную плату им), либо сотрудниками специализированной фирмы;

• перепрограммирование замков. Необходима установка на входной двери механического или электронного кодового замка, который заново перепрограммируется при заселении очередного жильца.

* * *

В большинстве случаев хозяева квартир сами не справляются с их обслуживанием в посуточном режиме, поэтому более целесообразно помочь им заключить договор со специализированными посредническими фирмами (такие легко найти в Интернете по запросу «квартира на сутки в Москве»). При этом часть оплаты (от 25–30 %, если жилье полностью соответствует требованиям к посуточной сдаче, до 40–50 %, если управляющая компания «приводит его в порядок» за свой счет) передается посредникам, которые также вправе потребовать заключения договора (аренды с юрлицом или ИП) на срок более года с его госрегистрацией. Однако даже при распределении доходов 50 / 50 сдавать квартиру в посуточном режиме выгодно: вместо 30 тыс. при ежемесячной оплате хозяин получает, как показывает практика, 35–38 тыс., и при этом освобожден от обязанности подбирать жильцов и следить за состоянием квартиры, особенно если его имущество дополнительно застраховано.