Текст книги "Динозавр, который выжил. Как справиться с любым кризисом"

Я неоднократно входил в список «Форбс» как один из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости в России.

2005 год – 32 млн $ (15 место)

2007 год – 64 млн $ (14 место)

2008 год – 87 млн $ (12 место)

2009 год – 100 млн $ (12 место)

2010 год – 40 млн $ (25 место)

2011 год– 45 млн $ (25 место)

2012 год – 55 млн $ (23 место)

До кризиса я очень активно развивался, но мировой кризис 2008 года обрушил все планы. У меня было всего-то кредитов на 250 миллионов долларов, тогда казалось, что это немного))) Представьте себе: ты считаешь себя миллиардером и вдруг понимаешь, что у тебя не останется денег даже на «Жигули». Но я не сдался, провел огромное количество переговоров, договаривался как мог, и в результате я вышел из кризиса. Спасло положение дел еще то, что мои бизнес-центры, торговые центры и бизнес-парки продолжали генерить денежный поток, пусть меньший, чем раньше, но генерить.

И спасибо моим сотрудникам и друзьям, которые были рядом.

Во время кризиса разорились или поменяли владельцев практически все крупные девелоперы: «Миракс» Полонского, «Дон – строй», «ПИК», и даже «Галс – Девелопмент», где хозяином был олигарх Евгений Евтушенко, – отошел банку ВТБ. А я сохранил почти все свои активы. Почему? Стойкость характера. Хотя два года я не спал, я бился до последнего. Сохранил практически все, что у меня было.

Приближение следующего кризиса я почувствовал уже спинным мозгом, и в 2013 году (еще до украинских событий) я ушел из четырех банков, где у меня были долларовые кредиты, на тот момент в общей сумме 125 миллионов долларов. И получил рублевый кредит в «Банке Москвы». Последний из валютных кредитов мы закрыли в декабре 2013 года, а уже где-то с февраля-марта начались украинские события, начался новый кризис, но мы уже были к нему готовы. Нам удалось удержать практически всех арендаторов за счет снижения ставок, так что дела шли неплохо, но все равно не было средств, чтобы развиваться дальше. Нужна была какая-то новая свежая идея.

Периодически я отхожу от своего главного бизнеса (коммерческая недвижимость) и что-то придумываю креативное. Например, фуд-корт «Подсолнухи». Появилась эта идея благодаря совпадению нескольких факторов. Было падение спроса на мебель, а у меня был большой мебельный торговый центр. И я вспомнил, как еще семь – восемь лет назад обратил внимание в Лондоне на рынок, где вперемешку было все: и продукты, и еда, и алкоголь, и кафешки – в России я таких никогда не видел. А потом случайно попал на Даниловский рынок, и увидел, что это в принципе похожая идея. Я подумал, надо сделать что-то в таком роде, но более универсальное. На Даниловском, во-первых, нет алкоголя, а во-вторых, люди туда приходят только поесть, проводят там в среднем по 20–25 минут, и больше там делать нечего. А я захотел сделать такое пространство, где бы люди оставались подольше.

Ну и конечно, хотелось создать такое пространство, которое было бы комфортным для людей. Потому что Москва, какой бы красивой она ни была – это пока еще не город для людей. Вот идешь ты по улочке в Лондоне, даже не в центре, а где-нибудь на окраине, и там маленькие магазинчики, кафешки, ресторанчики. А идешь по Москве – проспект, деревья и на проспект выходят торцы пятиэтажек. Есть, конечно, и «европейские» улицы – Маросейка, Кузнецкий мост – но их не так уж и много для такого огромного города. И очень трудно в Москве найти 20–30 квадратных метров для аренды под маленькую точку. Поэтому фуд-корт – это завернутая в «улитку» имитация вот такой уютной «европейской» улицы с маленькими кафешками и магазинчиками, которых так не хватает в Москве.

Ну и поскольку я все-таки человек из шоу-бизнеса: певец, композитор, поэт (об этом еще расскажу подробнее), то решил построить многофункциональный концертный зал, в котором можно было бы делать выставки, презентации, корпоративы, семинары, концерты, фестивали. И вот такой зал совместил с фуд-кортом, впервые в мире кстати))) Это сейчас на каждом фуд-корте есть сцена.

Второй момент, который имел важное значение, это то, что на территории «Подсолнухов» я подарил шест соток государству, и на них построили станцию Московской кольцевой железной дороги. Потрясающий проект, который оживил много, скажем так, слегка депрессивных районов. Буквально десятки тысяч людей начали каждый день проходить мимо «Подсолнухов». И я подумал, что этот поток надо к нам заворачивать.

Первый проект будущего комплекса нарисовал я сам: внутри такой квадратно-гнездовой, похожий на то, что потом сделали в «Депо», снаружи деревянная отделка, как на Велозаводском рынке, все недорого, но симпатично. И тут один из известных клубных промоутеров знакомит меня с дизайнером, внучкой красного командира, и говорит: «Андрей, ну что ты нарисовал какую-то фигню, вот она тебе все сделает как надо. Она мне сделала много ночных клубов». И она рисует что-то такое невероятное: снаружи яркие цветные пятна, вообще красота, все стильно, современно. Я – в восхищении, говорю: да, строим по этому проекту. А когда мы закончили, я понял, что мы построили ночной клуб, которые она умела делать, а совсем не фуд-корт. Снаружи никакого намека на то, что здесь есть вкусная еда, внутри – тоже хаос. А переделывать уже поздно: наружный проект согласован с Москомархитектурой, на это ушел чуть не год, а внутри все конструкции сварены, все изменения внесены в БТИ и так далее. Это была первая серьезная ошибка. И вот сейчас мы добавляем внутри деревянную отделку, стараемся сделать пространство более теплым, более уютным, но исправить его кардинально – уже нельзя, планировку не переделаешь.

Третья ошибка, которую я допустил, связана с выбором арендаторов. Мы в общем профессиональные арендодатели, но всегда рассматривали арендаторов исключительно с точки зрения надежности – служба безопасности проверяет человека, и если он не жулик, не аферист, то добро пожаловать, готовы вам сдавать. А о том, что нам нужны люди не просто ответственные, а еще и те, которые понимают, что и зачем делают, мы не подумали. И мы посадили в «Подсолнухах» людей, не обладающих нужной компетенцией в сфере общественного питания, гастроэнтузиастов. Потом мы поняли эту ошибку и постепенно начали заменять арендаторов на более грамотных и опытных.

В дальнейшем «Подсолнухи» активно развивались: открылся рынок, детский центр. Концертная площадка была заполнена разными мероприятиями. Кстати, именно на концертной площадке в Подсолнухах я читал свои первые бизнес-лекции: очень удобная площадка, потрясающий звук, свет, большой экран. Я горжусь даже туалетами в «Подсолнухах»: таких веселых, ярких и креативных туалетов нет, наверное, больше нигде.

В 2021 году я продал торговый центр «Подсолнухи». Тогда такие площадки были очень востребованы у девелоперских компаний. Если вы помните, за счет льготной ипотеки был бешеный спрос на жилье.

Совсем недавно я стал членом Изборского клуба. Это серьезная организация, которую возглавляет Александр Андреевич Проханов, писатель, философ, мыслитель. Очень подружился с его первым заместителем Олегом Розановым. Недавно ездили в Крым, было большое собрание предпринимателей, была встреча с губернатором Севастополя Михаилом Владимировичем Развожаевым, был большой концерт. Вообще нужно почаще ездить в регионы.

В начале 2021 года я принимал участие в выборах в Совет предпринимателей Москвы. Очень интересная идея открытым голосованием в интернете создать этот Совет. Я набрал больше всех голосов, наверное за счет популярности в соцсетях. Совет создавал Штаб по защите бизнеса Москвы, который возглавляет мэр Москвы Сергей Семенович Собянин, а начальником управления Штаба работает Анатолий Мальцан, очень активный молодой человек. Думаю, у него есть большое будущее, уверен, что он когда-нибудь станет губернатором! Я, кстати, являюсь амбассадором этого Штаба. Принимаю активное участие в защите представителей малого и среднего бизнеса. Есть у нас и уполномоченный по защите прав предпринимателей в Москве Татьяна Минеева – она молодец, вокруг себя собирает предпринимателей, регулярно проводит мероприятия, я уверен, что такого нет ни в одном регионе, только у нас в Москве. Очень надеюсь, что освобождающееся место уполномоченного по защите прав предпринимателей России займет именно она.

Но мой самый любимый проект сейчас – это усадьба Гребнево. Это, конечно, не бизнес, слишком высокая цена реставрации (около 3 миллиардов рублей). Это то, что останется после меня. Я собираю старинные доспехи, оружие, живопись, скульптуру, и два года назад оказалось, что в моем старинном особняке закончилось место, где я мог бы разместить свои новые экспонаты. Так что я начал подумывать, не приобрести ли мне еще какой-нибудь старинный особняк. И случайно увидел в одной статье упоминание о том, что некий человек продает замок XVI века в Прибалтике и цена там была приемлемая, примерно 220 тысяч евро: огромный замок, 200 гектаров земли, молочная ферма. Правда, не очень удобное расположение – посередине между морем и аэропортом. 200 километров сюда, 200 туда, но все равно очень интересный вариант. Я уже собрался лететь, смотреть, скорее всего, покупать, и тут сотрудники моей службы безопасности говорят: «Андрей Аркадьевич, тут не все так просто». Оказалось, что нынешний владелец замка жил в Канаде и получил этот замок по реституции, что местным жителям страшно не понравилось. Причем настольно не понравилось, что каждый год они устраивают несколько поджогов. Я подумал, что если там еще и русский владелец появится, то будет совсем «весело».

Потом я обратил внимание, что во Франции и вообще в Европе продается огромное количество замков. Францию я люблю, привожу оттуда много антиквариата. Решил посмотреть, что там можно купить и нашел прекрасный замок: 30 километров, то есть всего полчаса от аэропорта Шарль де Голль, полчаса от Парижа, в отличной сохранности. Я даже отправил туда представителя своего, он посмотрел, сказал, что там все просто идеально, требуется только легкий косметический ремонт.

И тут случайно, как я думал тогда, мне попалось на глаза объявление о продаже на аукционе исторической усадьбы Гребнево. Узнал, кто продает, и поехал к Вадиму Соловьеву, руководителю распорядительной дирекции Минкульта России, который выступал в качестве продавца. Оказалось, что усадьба уже два года выставляется на аукционе, и до сих пор не было ни одного покупателя. Я говорю, что хочу там жить, а Вадим отвечает, что продавать мне не будет, потому что это место не для того, чтобы жить, там должен быть бизнес, и предлагает мне съездить и посмотреть. Я приезжаю и вижу здания в тяжелейшем состоянии – собственно, это не столько здание, сколько груда битого кирпича. Но зато вокруг – потрясающая природа, у этого места просто удивительная энергетика, да и история у усадьбы невероятная.

Первое упоминание о Гребнево – это начало XIV века. Именно тогда военачальник из Золотой орды мурза Чет привел своих воинов в Московское княжество. Иван Калита его хорошо встретил, у него были свои палаты в Кремле, он был пожалован усадьбой Гребнево, привел 30 тысяч воинов. Но однажды тяжело заболел, и ему во сне явились два христианских святых: предстоящий апостол Филипп и священномученик Ипатий Гангрский. Он выздоровел, а потом крестился и основал Ипатьевский монастырь. С именем мурзы Чета связано одно из первых поселений на территории Гребневской округи – село Четрековское. В 1380 году мимо Гребнево на Куликовскую битву и обратно шли войска Дмитрия Донского, их провожали и встречали чудотворной иконой Гребневской Божией матери. И Петр Фоменко, известный историк и математик, считает, что именно благодаря иконе Гребневской Божией матери мы одержали победу на Куликовской битве. Кстати, история иконы очень запутанная, сейчас мы ищем ее в хранилищах Третьяковской галереи, чтобы передать в один из Гребневских храмов. После Куликовской битвы она была поставлена в один из храмов Кремля, потом специально для нее в XVI веке был сооружен храм Китайгородской стены, а вот в 30-е годы XX века храм был снесен, и дальше история иконы неизвестна. Мы ее искали и в Третьяковской галерее, и в музее Рублева. Я уверен в том, что, когда мы ее найдем и поставим в храм икону Гребневской Божией матери в усадьбе Гребнево, вот с этого момента начнется возрождение России. Друзья, помогите мне найти эту икону.

Еще один владелец Гребневской усадьбы боярин Богдан Бельский, племянник Малюты Скуратова, по одной из исторических версий, задушил Ивана Грозного, играя с ним в шахматы. Он хотел стать царем, а выбрали Бориса Годунова, но при этом Борис Годунов был женат на сестре Богдана Бельского, так что тот все равно оказался близко к престолу. Еще один владелец Гребнево – вообще человек уникальный. Это князь Дмитрий Трубецкой, освободитель Москвы от поляков. Если вы удивитесь тому, что памятник поставили Кузьме Минину и Дмитрию Пожарскому, а Трубецкому – нет, то стоит вспомнить о том, что в нашей истории, к сожалению, часто бывало так, что подвиг совершал один, а ордена давали другим. Действительно, очень странно, что Александр I вычеркнул фигуру князя из памятника Минину и Пожарскому на Красной площади, так же как Прокопия Ляпунова и Ивана Заруцкого. Хотя именно они освободили Москву от поляков, а Минин и Пожарский с помощью Трубецкого, Ляпунова и Заруцкого только выгнали поляков из Кремля. Я даже хочу попросить жителей Щелково и Фрязино обратиться с письмом к нашему президенту для того, чтобы восстановить историческую справедливость и приварить фигуру князя Дмитрия Трубецкого к памятнику Минину и Пожарскому.

Вообще по владельцам усадьбы можно буквально изучать российскую историю. Например, граф Бибиков, соратник Суворова, по одной из легенд был главным участником подавления пугачевского бунта, и каторжане-бунтовщики работали в усадьбе и по его приказу выкопали большие барские пруды в форме буквы «Е» – в честь Екатерины Великой. Или Князь Дмитрий Голицын, основатель первого музея живописи в истории России. Или Иван Юрьевич Трубецкой, фельдмаршал, который попал в плен к шведам и провел там семнадцать лет. Его незаконный сын, Иван Иванович Бецкой, был отцом Екатерины Великой. В этом были уверены современники, он ехал во второй карете на свадьбе Екатерины с Петром III, она целовала ему руку при всех, при всех называла его папой. И вот сейчас мы в Британском музее и в Британской библиотеке ищем письмо Екатерины Великой Ивану Ивановичу, где она его прямо называет «отец». Ну и последний владелец усадьбы в царское время – троюродный брат Александра Грина, который сделал там санаторий.

Так что усадьба Гребнево невероятно меня заинтересовала, но я посмотрел, прикинул, понял какие огромные миллиарды надо вложить в восстановление и, честно говоря, испугался, не решился тогда на такой шаг. Прошел еще год. К тому моменту я уже понял, что если даже и куплю замок во Франции, то что там буду делать – непонятно. Ну заставлю его живописью, скульптурами, доспехами, а когда я буду в нем бывать? У меня в Москве дела с утра до ночи, я просто так туда-сюда ездить не имею никакой возможности. Но даже если я приеду туда на неделю, на две, что мне там делать? Я русский человек, я могу жить только в России, даже более того, только в Москве. И тут мне звонит руководитель комитета по культуре Московской областной думы Олег Рожнов и говорит: «Андрей, мы тут совещание проводим в усадьбе, приезжай» (кстати, Олег сейчас заместитель председателя Московской областной думы). Я приезжаю и вдруг понимаю, что мне безумно жаль эту усадьбу, что если я ее не куплю, то все – два – три года, и от нее даже камня не останется. Даже для себя неожиданно прямо на этом совещании говорю: «Я приму участие в аукционе». И покупаю усадьбу.

А потом вдруг начинаются чудеса. Оказывается, отец Иоанн, настоятель двух гребневских храмов, учился в реставрационном колледже, который основал мой отец. Еще история… Я приезжаю на выставку «Арх Москва», там две секции: «Привлечение волонтеров для восстановления памятников архитектуры» и «Как снизить себестоимость реставрации». И в обеих секциях очень грамотно, уверено и четко выступает какой-то бородатый человек. Со мной сидел председатель Центрального совета ВООПИК Артем Демидов, я у него спросил кто это, и он ответил, что это директор реставрационного колледжа Дмитрий Тузов. И у меня прямо колокольчик в голове зазвонил. Я спросил, не тот ли это колледж, который находится на улице Трофимова, и он мне ответил, что да, именно тот. Я уже говорил о строительном ПТУ, из которого мой отец сделал реставрационный колледж, так вот, оказалось, что он и был. Подхожу к этому директору, представляюсь, а он мне говорит: «Андрей, ты что не помнишь меня, я же еще у отца твоего работал». Я вспоминаю, да, у отца тогда появилось новое направление: «Реставрация деревянного зодчества». Так вот, нынешний директор колледжа тогда как раз этим направлением занимался.

И это был только первый сигнал. Потом один раз ко мне приехали заведующий кафедрой Института культуры и его сотрудники. Я им в разговоре рассказываю про незаслуженно забытого князя Дмитрия Трубецкого, а одна из сотрудниц говорит, что вот есть еще такой незаслуженно забытый математик. Я читаю его биографию, а там написано, что он похоронен у храма Гребневской Божией матери.

Вот тогда я понял, для чего меня хранил Господь, для чего вытаскивал из самых страшных бед: для того, чтобы я восстановил эту усадьбу с ее удивительной историей и уникальным значением. Гребнево – это, конечно, огромный проект, сейчас площадь усадьбы составляет уже почти 300 гектаров, я приобретаю все новые и новые участки, думаю, что общая площадь будет примерно 500 гектаров. Это будет потрясающий историко-архитектурно-культурно-образовательно-развлекательный комплекс, в котором будет огромное количество музеев: музей самой усадьбы, живописи, доспехов, музей старинных автомобилей, карет, старинной сельскохозяйственной техники. Планирую сделать там выставочные залы, концертные залы, фестивальные площадки, площадки для реконструкции исторических событий. Ну и конечно, будет много кафе, детских площадок, ресторанов, много водных развлечений. Будут просто потрясающие парки вплоть до парка аттракционов, парка динозавров и подземного города гномов. Кстати, обсудил с руководителем компании пассажирских перевозок РЖД возможность от Ярославского вокзала к станции Фрязино пустить составы с паровозами. Это вполне реально, будет здорово увидеть составы «Князь Трубецкой», «Князь Дмитрий Голицын», «Граф Бибиков». Уже от станции пустим даблдекеры, омнибусы, кареты. Кстати, на карте Московского метро появилась новая станция «Фрязино». И скоро начнется строительство скоростного дублера Щелковского шоссе. Я думаю, что усадьба Гребнево будет одним из самых посещаемых мест в России. Большое спасибо за помощь главе Щелковского городского округа Андрею Алексеевичу Булгакову и губернатору Московской области Андрею Юрьевичу Воробьеву.

Поехали дальше. В марте 2021 года я стал самым крупным российским акционером компании Fix Price. Убедил меня старый знакомый, сотрудник совладельца компании Сергея Ломакина, что Fix Price после IPO вырастет в 1,5 раза. Сам съездил по магазинам, работают они как раз в том сегменте, который является самым выживаемым в России – все для небогатых людей. Посмотрел экономику, вроде все бьется и купил акций на большую сумму. Но сразу после IPO, вопреки прогнозам, акции пошли вниз и я потерял много денег, которые нужны мне в том числе для реставрации усадьбы Гребнево. Я связался с Сергеем Ломакиным, представил свой взгляд на развитие компании. Сказал ему, что его грандиозные планы достичь капитализации 50 миллиардов долларов мне нравятся. Но с моей точки зрения мир поменялся. В каждой крупной компании, которая растет, должен быть публичный лидер, свой Илон Маск, который не вылезает из социальных сетей и фонтанирует идеями. А такого публичного лидера в компании Fix Price нет. Друзья, хоть кто-то из вас видел фото или интервью кого-то из компании Fix Price? Нет? И я тоже. Я пытался многих крутых бизнесменов уговорить дать мне интервью или прочитать лекцию – 100 % отказ. Объяснение простое: им очень некомфортно выступать перед большим количеством людей и абсолютно не интересно бывать в соцсетях. К этому должна быть склонность. И я понял, что главные проблемы Fix Price в том, что в компании нет лидера, нет ярких событий, нет позитивных новостей, как будто Fix Price не существует. Я написал Сергею, уверен, что его самолюбие тоже страдает от того, что капитализация компании начала падать. И я предложил ему сделать меня лицом компании, председателем Совета директоров, потому что я как крупный акционер заинтересован в росте компании. Взять такого человека со стороны не получится – все будут видеть, что это просто актер. Каждый день должны быть новости, встречи, события. У них большое количество поставщиков, поэтому нужно делать мелкий опт для малых предпринимателей, нужно выходить с товаром на другие платформы, нужно, чтобы везде мелькал Fix Price, нужны конкурсы и розыгрыши, нужны фестивали Fix Price. Нужно работать с негативными отзывами в интернете, их огромное количество. Не хватает креатива, нет рекламы по центральным телеканалам. И в интернете, кстати, тоже не видно рекламы, «Инстаграм» дико накручен. Нужно запускать рекламные кампании «Купи народную акцию Fix Price», продавать акции и в магазинах, и на платформе компании. Конечно, у сети есть плюсы: отлаженная логистика, хорошая продуктовая матрица, знание поставщиков, огромная сеть магазинов. Но нужно идти дальше, нужно делать Fix Price модным, стильным, чтобы о нем говорили, сплетни, слухи, звезды!!! Повторюсь, мир изменился, а Fix Price на сегодняшний момент – это компания из прошлого, а ее нужно сделать компанией будущего. Если кто-нибудь из следующих людей стал бы председателем Совета директоров, это подняло бы одномоментно капитализацию вверх, правда ненадолго, но подняло бы: это Сергей Галицкий, Олег Тиньков, Олег Дерипаска, про Илона Маска промолчу))) Пожалуй, все!!! Список короткий, но к сожалению, они не согласятся, а я готов, у меня горят глаза и мне деваться некуда, я люблю новые вызовы. Я предложил Сергею подумать, и он мне сразу ответил: «Я готов! Очень интересно!!! Кстати, два моих сына твои фанаты. Приезжаю в марте в Москву, и мы с тобой обо всем договоримся!!!» Но началась спецоперация, Сергей не приехал, акции Fix Price рухнули почти до нуля. Но мое предложение остается в силе. Я уверен, что Fix Price под моим чутким руководством сможет рвануть вперед. Ждите развития событий.

Конечно, спецоперация внесла свои коррективы в мой бизнес. Коммерческая недвижимость в Москве становится убыточной. Налоги на кадастр и арендную плату подняли, а арендаторов попробуй найди. В чем отличие нашего бизнеса коммерческой недвижимости от других? Вот у вас швейный цех, что-то пошло не так, нет спроса, собираете швейные машинки, отвозите все в гараж, платите все ваши долги арендодателю, платите за ткань, выплачиваете зарплату, приходите в налоговую и говорите, что закрываетесь, заплатили долги по налогам и все. Бизнес закрыт, живете спокойно. А у нас, даже если нет арендатора, висит замок, то все равно нужно платить огромный налог на кадастр и огромную арендную плату за землю. И получается, что смысла заниматься коммерческой недвижимостью сейчас нет. И честно говоря, условий для ведения бизнеса сейчас тоже нет. О реформах можно только мечтать.

Вот так вкратце выглядит мой путь в бизнесе. Почему вкратце? Да потому, что для того, чтобы рассказать обо всем, с чем я столкнулся за время своей «карьеры», нужно собрание сочинений писать))) Было много вещей, о которых пока я не могу рассказать. Участники тех событий живы. Есть вещи, которыми я не хочу вас пугать.