Текст книги "Гражданское право России"

§ 17. Договор найма жилого помещения (коммерческого найма)

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Разновидностью договора найма является наем жилого помещения в государственном и муниципальном фонде социального пользования (социальный наем).

Жилое помещение может быть предоставлено юридическому лицу только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать это помещение по прямому назначению – для проживания граждан.

Условия данного договора.

Субъектами договора являются:

наймодатель – собственник или управомоченное им лицо;

наниматель – могут быть только граждане.

Объектом договора является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры и т. д.). Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

В мноквартирных домах наниматели наряду с жилым помещением имеют право пользования общими помещениями дома (подъезды, лестницы), механическим, электрическим, санитарно-техническим оборудованием за пределами или внутри квартиры (лифты, мусоропровод).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Несоблюдение данного требования не влечет недействительность договора, но лишает стороны ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Существенным условием договора найма является размер платы за жилое помещение. Размер и сроки устанавливаются по соглашению сторон. Максимальный размер платы может быть предусмотрен законом, в таком случае плата, предусмотренная договором, не должна превышать этот размер. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор найма имеет срочный характер: может быть заключен на срок не более 5 лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на 5 лет.

В случаях, когда договор найма заключен на срок менее 1 года, наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может поселить граждан, с ним проживающих, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не может заменить себя в договоре другим нанимателем.

Права и обязанности сторон: наймодатель:

обязан передать жилое помещение свободным (фактически и юридически), в состоянии, пригодном для проживания;

обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;

обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено законом; вправе давать согласие:

на переустройство и реконструкцию жилого помещения нанимателем;

на переоборудование жилого дома, влекущее существенное изменение условий пользования им;

на вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем;

на вселение временных жильцов;

на заключение нанимателем договора поднайма; на замену нанимателя по договору найма жилого помещения. При переходе права собственности на жилое помещение новый собственник становится наймодателем по договору найма на тех же условиях. Договор найма при смене собственника не расторгается и не изменяется.

Наниматель:

обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;

обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, вносить самостоятельно плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором;

обязан осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором;

может переоборудовать и реконструировать жилое помещение только с согласия наймодателя.

может переоборудовать жилой дом, что приведет к существенным изменениям условий пользования этим помещением, только с согласия наймодателя;

вправе вселять граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение с согласия наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Однако ответственность за действия таких граждан перед наймодателем несет наниматель. Допускается заключение договора между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, об установлении солидарной ответственности перед наймодателем (сонаниматели). По требованию нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих с согласия наймодателя, наниматель может быть заменен одним из проживающих с ним совершеннолетним гражданином. В случае смерти нанимателя договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, проживавших вместе с прежним нанимателем;

вправе с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). Срок проживания пользователей – не более 6 месяцев. Пользователи не приобретают прав на жилое помещение и не несут ответственность. Они обязаны освободить его по истечении срока проживания или не позднее 7 дней после такого требования нанимателя (если срок не установлен);

имеет право на преимущественное заключение договора на новый срок. Наймодатель за 3 месяца до истечения срока договора должен предложить заключить договор на тех же или иных условиях; отказаться от продления в связи с решением не сдавать помещение в течение не менее 1 года. Если наймодатель не исполнил данной обязанности, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Если наниматель отказался от продления договора с решением не сдавать жилое помещение внаем, но позже заключил договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков, а также возобновления с ним договора;

вправе с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования помещением, а ответственность перед наймодателем несет наниматель. Договор поднайма заключается на срок не более срока договора найма, является возмездным и может быть заключен только с соблюдением требования о норме жилой площади на одного человека. На данный договор не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Расторжение договора найма жилого помещения.

Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.

Такой договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию:

1) наймодателя, в случаях если наниматель: не вносит плату за жилое помещение за 6 месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз; разрушает или портит жилое помещение;

продолжает использовать жилое помещение не по назначению, систематически нарушать права и интересы соседей после предупреждения наймодателя об устранении данных нарушений. Суд может предоставить нанимателю срок для устранения данных нарушений, но не более 1 года. По истечении срока при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор;

2) по требованию любой из сторон в договоре, если:

помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

наниматель или лица, за которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

При расторжении договора найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, подлежат выселению из жилого помещения только на основании решения суда.

§ 18. Договор безвозмездного пользования (ссуды)

По договору безвозмездного пользования (ссуды) – одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Условия договора.

Объектом договора могут быть любые непотребляемые вещи (земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.).

Договор безвозмездного пользования заключается на определенный срок. Если он не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Договор также будет считаться заключенным на неопределенный срок, если после истечения срока договора ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом при отсутствии каких-либо возражений со стороны ссудодателя.

Ссудодателем может быть – собственник имущества либо управомоченное законом или собственником лицо. При этом не допускается передача ссудодателем – коммерческой организацией имущества в безвозмездное пользование своих учредителей, участников, руководителя, членов управления и контроля.

Права и обязанности сторон

Каждая из сторон в любое время может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока. В этом случае заинтересованная сторона обязана известить об этом другую за 1 месяц, если иной срок не предусмотрен договором. Ссудополучателю предоставляется право отказаться от договора, заключенного на определенный срок, ранее этого срока с извещением об этом ссудодателя за 1 месяц.

Ссудодатель вправе требовать расторжения договора безвозмездного пользования ранее предусмотренного срока, если ссудополучатель: использует вещь не по назначению;

не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

существенно ухудшает состояние вещи; без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу. Ссудополучатель вправе требовать расторжения договора безвозмездного пользования ранее предусмотренного срока:

при обнаружении недостатков, не позволяющих нормальное использование вещи, и о которых он не был предупрежден;

если вещь окажется в непригодном для использования состоянии не по его вине;

если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Договор безвозмездного пользования прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица – ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

§ 19. Договор подряда

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Особенности данного договора:

предметом договора является изготовление или переработка вещи либо выполнение другой работы. Оплачивается результат работы, который подлежит передаче заказчику, а не процесс; сторонами договора являются:

подряд чик – физическое или юридическое лицо. Работает подряд чик, самостоятельно определяя способы выполнения задания, и осуществляет работу на свой риск (использует свои материалы, силы и средства); заказчик – физическое или юридическое лицо.

Отдельные виды договора подряда: бытовой подряд; строительный подряд;

подряд на выполнение проектных и изыскательских работ; подрядные работы для государственных нужд.

Условия договора подряда.

Подрядчик выполняет задание заказчика лично либо с привлечением других лиц (субподрядчиков). В случае привлечения других лиц подрядчик считается генеральным подрядчиком, который ответствен:

перед заказчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств субподрядчиков;

перед субподрядчиками за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств заказчиком.

Свои требования субподрядчик и заказчик не могут предъявлять друг к другу, а только к генеральному подрядчику, если иное не предусмотрено договором.

Заказчик может с согласия генерального подрядчика дополнительно заключить договор на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае эти лица несут ответственность перед заказчиком самостоятельно.

В договоре подряда на стороне подрядчика может выступать два или более лиц. В зависимости от предмета обязательства по отношению к заказчику они несут ответственность:

солидарную при неделимости объекта (являются солидарными должниками и солидарными кредиторами);

долевую при делимости объекта (несут ответственность в пределах своей доли в обязательстве).

Сроки в договоре подряда:

начальный срок выполнения работ;

промежуточный срок завершения отдельных этапов работы;

конечный срок выполнения работ.

За нарушение сроков подрядчик несет ответственность, если иное не установлено законом или договором. Изменяться они могут только в порядке и в случаях, предусмотренных договором. Если в результате нарушения конечного срока выполнения работ заказчик утратил интерес к результату работы, он может отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков.

Задание заказчика исполняется подрядчиком из своих материалов, своими силами и средствами, если иное не предусмотрено договором. Подрядчик несет ответственность за надлежащее качество предоставленных материалов и оборудования.

Подрядчик, выполняя задание, может использовать такие материалы, оборудование, технологию производства работ, которые позволят уменьшить его расходы на выполнение работ с сохранением качества, при этом он имеет право на оплату по цене, определенной договором.

Договором подряда может быть предусмотрено, что материал и оборудование предоставляются заказчиком. В этом случае подрядчик должен использовать материал экономно и расчетливо, а остаток возвратить. Подрядчик несет ответственность за несохранность предоставленных материалов, вещи, переданной на переработку, и иного имущества, переданного для исполнения договора подряда.

В случае, если в результате недостатков предоставленных заказчиком материалов работа не была выполнена или выполнена, но не пригодна к использованию, подрядчик имеет право на оплату своей работы, если докажет, что недостатки материалов заказчика не могли быть обнаружены при надлежащей приемке.

Риск гибели или порчи материала, оборудования несет предоставившая их сторона, а гибели или порчи выполненной работы – подрядчик до приемки ее заказчиком; сторона, допустившая просрочку в приемке результата работы.

Одним из условий договора подряда является цена работы; при ее отсутствии в договоре она определяется ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно уплачивается за аналогичную работу Цена включает компенсацию издержек подрядчика и его вознаграждение.

Одним из способов определения цены является составление сметы. С момента ее подтверждения заказчиком она становится частью договора. Смета может быть приблизительной или твердой (если не установлено иное, смета считается твердой).

Приблизительная смета может быть изменена: если возникла необходимость дополнительных работ, подряд чик должен своевременно предупредить об этом заказчика. Он, в свою очередь, либо соглашается на изменение сметы, либо отказывается от договора и уплачивает цену за выполненную работу. Если подрядчик не предупредил вовремя о необходимости повышения цены, то работа оплачивается по цене, предусмотренной в договоре.

Твердая смета не подлежит ни уменьшению, ни увеличению. Однако при значительном увеличении стоимости материалов и оборудования, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик вправе требовать увеличения цены, а при отказе заказчика – требовать расторжения договора.

Способы оплаты работы:

предварительная оплата работы или отдельных этапов, если это прямо предусмотрено в договоре;

по общему правилу – оплата после окончательной сдачи результатов работы, выполненной надлежащим образом и в срок;

выплата задатка или аванса по требованию подрядчика, если это предусмотрено законом или договором.

В случае, когда заказчик не исполняет своей обязанности по уплате, подрядчик имеет право на удержание из результата работы стоимости принадлежащих заказчику оборудования, остатков материала и другого имущества.

Права заказчика во время выполнения работ: проверять ход и качество работы, не вмешиваясь в деятельность подрядчика;

отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков, если подрядчик своевременно не приступает к исполнению или выполняет работу настолько медленно, что срок выполнения будет очевидно нарушен;

назначать разумный срок для устранения существенных недостатков, которые выявились в ходе работы. При неустранении недостатков в разумный срок заказчик вправе либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика;

вправе в любое время до сдачи результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику цену за выполненную работу и возместив убытки в пределах разницы между выплаченной ценой и ценой договора;

Заказчик обязан содействовать выполнению работы. При неисполнении этой обязанности подрядчик вправе требовать возмещения причиненных убытков; перенесения сроков исполнения работы.

В случае, если заказчик не исполняет обязательства по предоставлению материалов, оборудования, технической документации, препятствует исполнению договора подрядчиком, последний вправе: не приступать к работе, а начатую приостановить; отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков;

сохранить право на уплату цены с учетом выполненной части работы.

Обязательства подрядчика:

приостановив работу до указаний заказчика, немедленно предупредить его:

об обнаружении недостатков предоставленного заказчиком материала, оборудования, технической документации;

о неблагоприятных последствиях выполнения его указаний; об иных обстоятельствах, которые влияют на годность и прочность результатов работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

При неуведомлении заказчика об этих обстоятельствах и продолжении работы подрядчик не вправе впоследствии ссылаться на них;

обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию по эксплуатации и использованию предмета договора подряда;

в случае расторжения заказчиком договора подряда подрядчик обязан возвратить предоставленные ему материалы, оборудование, иное имущество или возместить их стоимость, если возврат невозможен.

Каждая из сторон не вправе сообщать сведения, полученные от другой стороны в ходе выполнения договора, о новых решениях и технических задачах третьим лицам без согласия другой стороны.

Если заказчик не заменит материал, оборудование и т. д., не изменит своих указаний и не предпримет других мер, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

При окончании выполнения работы подрядчиком заказчик обязан принять ее в сроки и в порядке, определяемые договором, с участием подрядчика. При обнаружении недостатков заказчик должен немедленно заявить об этом и занести в акт приемки. Если заказчик принял работу без проверки, он не вправе ссылаться на недостатки работы, которые могли бы быть обнаружены при ее проведении (явные недостатки). При обнаружении скрытых недостатков после приемки заказчик обязан известить об этом подрядчика в разумный срок.

В случае спора между сторонами по поводу недостатков назначается экспертиза. Расходы несут: по общему правилу – подрядчик;

сторона, потребовавшая назначение экспертизы, если нет причинной связи между подрядчиком и недостатками.

При уклонении заказчика от принятия работы: риск гибели изготовленной вещи считается перешедшим с момента, когда должна была состояться передача вещи;

подрядчик по истечении месяца со дня, когда работа должна была быть принята, и при двукратном предупреждении заказчика вправе продать результат работы, а вырученную сумму за вычетом ему причитающегося внести на имя заказчика в депозит.

Качество работы должно соответствовать:

закону – обязательные требования, за нарушение которых законом предусмотрена ответственность;

условиям договора – требования, предусмотренные договором, к свойствам результата работы, который должен быть пригоден к использованию в пределах разумного срока;

при отсутствии или неполноте условий договора – требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода.

Результат работы также должен соответствовать условиям договора в течение всего гарантийного срока, который устанавливается законом, договором или обычаями делового оборота. Гарантия качества распространяется на все составляющие результата работы. Гарантийный срок начинает течь с момента принятия результата работы или когда он должен был принят заказчиком.

В случаях, когда результат работы выполнен с недостатками, делающими его непригодным к использованию, заказчик имеет право требовать от подрядчика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо безвозмездного выполнения работы заново с возмещением убытков, вызванных просрочкой;

соразмерного уменьшения цены за работу;

возмещения своих расходов на устранение недостатков, если это предусмотрено договором.

Если данные требования не были удовлетворены в установленный срок, а недостатки являются существенными неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков.

Заказчик может предъявить свои требования по поводу недостатков, обнаруженных в установленные сроки: в течение гарантийного срока;

в разумный срок, в пределах 2 лет со дня передачи, если гарантийный срок или иное не определено договором, законом или обычаями делового оборота;

по истечении гарантийного срока, но в пределах 2 лет с момента передачи работы, если недостатки возникли до передачи работы или по причинам, возникшим до этого момента.

Срок исковой давности для таких требований составляет 1 год, а для зданий и сооружений – 3 года. Течение исковой давности начинается с момента принятия работы в целом. В случаях, когда на результат работы установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков сделано в пределах этого срока, течение срока исковой давности начинается с этого дня.

При прекращении договора подряда заказчик вправе требовать предоставления незавершенной работы с компенсацией подрядчику его затрат.