Текст книги "Юридические препятствия в реализации прав и законных интересов, вопросы идентификации и преодоления"

Нахождение недвижимой вещи во владении лица имеет юридическое значение только применительно к первичным способам приобретения права на нее: «Право собственности на вновь созданную движимую вещь возникает в момент, когда она изготовлена или создана. Для вновь созданной недвижимости действует правило ст. 219 ГК РФ. В отношении приобретаемых вещей момент возникновения права собственности связан с истечением определенного срока, установленного законом, заявлением управомоченного лица или совершением им действий, свидетельствующих об обращении вещи в свою собственность»707707
  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / под. ред. О. Н. Садикова. М.: Контракт, Изд. группа ИНФРА-МНОРМА, 1995. С. 269–270.


[Закрыть].

Между тем для третьих лиц указанные обстоятельства сами по себе юридического значения не имеют, согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на недвижимое имущество, получаемое в собственность по приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после истечения приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.

Переход имущества в блоке рассматриваемых нами в данном параграфе вопросов – центральный, требующий наиболее подробного исследования. Нами уже неоднократно указывалось, что нормативное определение этого термина в современном российском законодательстве отсутствует, что породило ряд сложностей как практического, так и теоретического характера. Поэтому первоначально необходимо выяснить, по меньшей мере, каково общеупотребительное литературное значение этого термина. Переход, как известно, производен от слов «переходить» и «перейти», которые имеют несколько схожих смысловых значений: «1) идя, переместиться с одной стороны чего-нибудь на другую; 2) пройти из одного места в другое; 3) достаться кому-нибудь от кого-нибудь, сообщиться, передаться. Имущество перешло к детям708708
  Ожегов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. М.: АЗЪ, 1993. С. 518.


[Закрыть].

Таким образом, переход можно расшифровать как перемещение чего-либо, в том числе и имущества, прав и т. д. от одного лица к другому. Если учесть, что одно из значений термина «перейти» – сообщиться, передаться, то явственно «прочитывается» буквальный смысл: перемещение, движение вещи, ценности от одного лица к другому, причем перемещение не простое, а имеющее цель, четко направленный вектор движения.

При этом уже в самом начале перехода, передвижения присутствует индивидуально-определенный субъект, в сторону которого и направлено движение комплекса прав и обязанностей. Регистрация перехода, если придерживаться такого подхода, означает регистрацию не самого процесса перемещения прав и обязанностей, но завершение этого процесса, переход на нового правообладателя, фиксирует, закрепляет их за вновь появившимся субъектом. Все вышеуказанное имеет значение, если, конечно, иное прямо не оговорено в нормативном акте или не следует из его содержания. Так, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ряде статей указывает на переход прав наряду с их возникновением, прекращением и т. д.709709
  Например, в ст. 2 указанного Закона регистрация понимается как «акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ».


[Закрыть]. В таком случае необходимость в ином истолковании этого термина отпадает изначально. В истолковании термина «переход» большую сложность представляет разграничение фактической передачи имущества во владение и переход права собственности к иному лицу. Применительно к недвижимому имуществу задача исследователя изначально упрощается императивностью и общеобязательностью государственной регистрации, однако остается ряд проблем, требующих разрешения и однозначного истолкования правовых норм. Строго говоря, проблема расщепленных прав имеет весьма и весьма длительную историю, в праве самых разных государств нескольких исторических эпох она разрешалась неоднородно710710
  Разрешение конфликта между интересами собственника, лишившегося имущества из-за его отчуждения неуправомоченным лицом, и интересами приобретателя этого имущества происходило либо через ничем не ограниченное право виндикации этого имущества, либо, напротив, добросовестный приобретатель был защищен от любой виндикации. Существует и третий вариант, он предполагает «расщепление» собственности и владения.


[Закрыть]. В современном российском законодательстве и в цивилистической теории она также не находит однозначного разрешения. За последнее десятилетие российская цивилистика накопила обширный материал о противоречиях интересов собственника и приобретателя в обязательственных правоотношениях.

Предложения цивилистов на этот счет также неоднородны711711
  Напр.: Маковский А. Нет предела совершенству // ЭЖ – юрист. 2002. № 13. С. 2.


[Закрыть], хотя налицо явная тенденция обеспечить преимущественную защиту интересов добросовестного приобретателя перед собственником712712
  См., к примеру: Петров Е. Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки. Межвузовские труды. М.: Статут, 2001. С. 220–234, или: Тузов Д. Приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя: сложный юридический состав или приобретательная давность? // Российская юстиция. 2003. № 6. С. 38–40, или: Ломидзе О., Ломидзе Э. Значение фактической передачи имущества собственника при его отчуждении и проблемы восстановления собственником своего владения // Хозяйство и право. 2002. № 1. С. 101–106 и другие работы. Посвященных данной проблеме исследований очень много, надо полагать, обширная судебная практика на этот счет все больше убеждает специалистов в необходимости нормативного урегулирования существующих противоречий.


[Закрыть]. Потребности стабилизации гражданского оборота, все более и более обостряющие данную проблему, заставляют искать, по меньшей мере, промежуточные, компромиссные способы ее разрешения713713
  Имевшие место попытки внести изменения в Гражданский кодекс РФ в части защиты прав добросовестного приобретателя пока, как известно, успеха не имели. Так, предлагалось внести изменения в ст. 302 ГК РФ о введении абсолютной защиты приобретателя недвижимости, права на которую уже зарегистрированы в Государственном реестре. Авторы проекта предлагают сформулировать ст. 302 таким образом: «…предусмотреть, что в случае возмездного приобретения недвижимого имущества добросовестным приобретателем виндикация не допускается, а возмещение бывшему собственнику ущерба, причиненного действиями третьих лиц, производится в соответствии с системой государственного гарантирования». По сути дела, речь шла о неопровержимой презумпции законности действий добросовестного приобретателя. О содержании предлагаемых изменений тот же А. Маковский. высказался так: «суть предлагаемых изменений закона надо расценивать как лишение собственника недвижимости права на ее виндикацию, то есть защиты, предусмотренной конституцией РФ» (Маков-ский А. Указ. соч. С. 2).


[Закрыть].

Очевидно, что любые крайности в данном вопросе чреваты огромными сложностями, в том числе для экономики страны в целом, не говоря уже о юридической стороне дела: весьма и весьма частыми, особенно в коммерческом обороте, стали ситуации, когда титульным собственником или иным владельцем является одно лицо, а фактически имущество годами находится во владении другого без надлежащего оформления. Такая ситуация весьма распространена в практике хозяйственной деятельности публично-правовых субъектов: государства, муниципальных образований, особенно во взаимоотношениях между несколькими такими субъектами. И, конечно, классической, тысячи раз повторяющейся, стала проблема с отчуждением жилого помещения, принадлежащего на праве собственности одному лицу, другим без надлежащих к тому оснований. В этом случае отчуждаемая таким образом жилплощадь могла сменить в обороте несколько, иногда десятки приобретателей, а все совершенные сделки в этом случае признавались ничтожными. Нарушения прав огромного количества приобретателей стали предметом рассмотрения законодателя, поскольку уже давно стало очевидно, что вопрос потребует того или иного разрешения714714
  Об этом пишет и К. И. Скловский: «Видимо, избежать корректировки и дополнения Гражданского кодекса не удастся» (Скловский К. И. Отношения собственника с незаконным владельцем и приобретательная давность // Хозяйство и право. 2001. № 5. С. 116–119).


[Закрыть]. Необходимость в урегулировании сложившейся ситуации была вызвана еще и тем, что фактический владелец имущества, не будучи полностью уверен в прочности и гарантированности своих прав, не заинтересован принимать меры к сохранению имущества, поддержанию его в надлежащем состоянии. Кроме того, возникали сложности фискального и иного публичного характера. Принятию законодателем радикальных решений препятствовало и подсознательно присутствующее у большинства юристов небезосновательное убеждение, что признание прав добросовестного приобретателя может послужить отличным способом легализации незаконных сделок с недвижимым имуществом, и особенно – с жильем. Надо признать – небезосновательное суждение. Очевидно, что оформление приобретенного с нарушениями закона недвижимого имущества на третье лицо (с помощью любой возмездной сделки оно может перепродаваться третьим лицам десятки и даже сотни раз) создает благоприятную среду для нарушений закона. Как свидетельствует практика, невозможно доказать наличие сговора между незаконным приобретателем и так называемым третьим лицом (которое может быть вовсе не посторонним отчуждателю), которое это имущество впоследствии «приобретает». Ситуация во многом напоминала ту, что сложилась в отношении эвтаназии, а также отчасти в системе правового регулирования трансплантации органов и тканей человека. Правоведы вполне обоснованно боялись злоупотреблений, и страх перед ними перевешивал все возможные преимущества, которые могли быть принесены изменениями в соответствующие законы. В отношении сделок с недвижимым имуществом законодатель решился на серьезные перемены в этой области, однако гарантии прав граждан оказались номинальными.

Таким образом, можно прийти к заключению, что центральный в данном случае и столь неоднозначно толкуемый практикой термин «переход права» может означать перемещение имущества, прав и т. д. от одного лица к другому, имеющее однозначный, четко направленный вектор движения, то есть определенную цель. Связанный с ним вопрос о преимущественной защите прав той или иной стороны в обязательстве может быть разрешен только путем разумного компромисса при условии, что государство возьмет на себя ответственность за законность обязательств.

Рассматривая государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ее правовое значение и проблемы применения, представляется, необходимо определиться с несколькими моментами. Прежде чем подойти к рассмотрению собственно юридической и технической природы регистрации, требуется выяснить, что же представляет собой регистрационное действие в более широком аспекте этого явления? Утверждение (стигмат) права, его объективация вовне, демонстрация его свойств не только внутренних (т. е. конкретного содержания, качества привязанности, прикрепленности его к определенному лицу, его глубинной взаимосвязи с конкретной человеческой и (или) юридической личностью), но и противостоящих личности (в ее буквальном значении) внешних механизмов, не всегда приемлемых для одной личности, но необходимых для безопасности общества в целом и отдельных наиболее значимых его составляющих (например, имущественных устоев) механизмов. Надличностный характер регистрации нельзя ограничить только традиционными ссылками на общественную, социальную и экономическую значимость недвижимых объектов. Есть еще какие-то причины, заставляющие законодателя столь методично выделять недвижимые объекты среди других вещей. Думается, было бы недостаточным относить к ним только высокую стоимость и огромную роль недвижимости в экономической жизни. В этой связи представляется необходимым обратиться к свойствам недвижимости не только юридического или экономического, но и общегуманитарного характера.

Традиционная мифология опирается на трактовку земли (и, соответственно, тех объектов, что с ней связаны) как носительницы материнского начала715715
  Журавский Н. Недвижимость: истоки мифологии // Посев. 1997. № 1. С. 46–49.


[Закрыть]. Во многих мифологических системах земля – граница, разделительная линия между мирами, некий знак ненарушимости и устойчивости миропорядка. Право собственности, и в первую очередь на землю, – внешнее выражение устойчивости положения субъекта, его, пусть и минимальной, автономности от внешнего мира716716
  Л. В. Щенникова приводит цитату из сатирического рассказа А. Бирса «Словарь Сатаны»: «Если земля – это часть суши, рассматриваемая как собственность, то она принадлежит А, Б и В. Отсюда следует вывод, что на ней уже нет места Г, Д и Е, которые еще народятся. Так что само их рождение, равно как и последующая жизнь, противозаконны» (Щенникова Л. В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. № 11. С. 8).
  К. И. Скловский исследует по этому поводу интересные материалы: «По первобытным и не знавшим исключения представлениям, все вещественное окружение человека было продолжением его личности, им самим (по известному выражению «продолжением его субъективности».Например, египтяне обозначали собственность («дт», «джт») буквально как отнесенное к «плоти», к «самости» лица: «дом его плоти», «быки, скот, ослы его плоти» и т. д. Перепелкин, Ю. Я. Древний Египет. Хозяйство староегипетских вельмож. М.: Наука, 1988. А также: «В древневосточной модели мира вещь предстает связанной, соединенной с человеком» // Вейнберг И. П. Человек в культуре древнего Ближнего Востока. М.: Наука, 1986. С. 83.


[Закрыть]. Более того, думается, что интерес законодателя к проблематике, связанной с недвижимостью, обусловлен состоянием общества, степенью столкновения в нем частно-правовых и публично-правовых интересов. Так, Г. Ф. Шершеневич, говоря об отсутствии института недвижимости в древнерусском праве, отмечает: «При редком населении, обширных пространствах земли, занимаемых им, громадных лесах, покрывавших почти всю Россию, существование частной собственности на землю представляется невероятным, потому что из-за земли не возникало никаких споров, которые в первобытном обществе составляют начало юридических определений»717717
  Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: в 2 т. Т. 1. М. 1907. С. 239.


[Закрыть]. Строго говоря, именно столкновение интересов вызывает потребность в подробной регламентации того или иного явления. Тот же Г. Ф. Шершеневич приводит интересный факт: прежде всего частная собственность установилась только для движимых вещей, носивших общее название «имения», то есть того, что можно взять (имати)718718
  Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 240.


[Закрыть], то есть право собственности изначально воспринималось исключительно как граница от воздействия извне (захвата, завладения), разумеется, ни о каком разделении владения и собственности речь изначально не шла, такие нюансы появились намного позднее.

Если рассмотреть содержание современного Федерального закона «О государственной регистрации» и подзаконных актов (в том числе многочисленных инструкций и разъяснений региональных регистрационных палат) в части, касающейся содержания регистрационных действий, и выяснить, что подлежит регистрации (служит для нее основанием), то можно заключить, что регистратор, внося запись о вещном праве в Государственный реестр, опирается на заключенные договоры и иные аналогичные документы, которые сами по себе носят правоустанавливающий характер. Регистрация же, как юридически значимое действие, играет подтверждающую роль.

В некоторых случаях момент возникновения права проявляется ярче. При наследовании регистрационному действию предшествует нотариальное оформление свидетельства о праве на наследство. Нотариальный орган (независимо от его статуса) при этом совершает действие от имени государства. То обстоятельство, что во всех этих примерах вышеуказанные органы выступают от имени государства или муниципального образования, свидетельствует не только об особой практической значимости оформляемых ими документов, но и сфере их действия. Для всех них характерна общеобязательность и публичный характер. В действующей Конституции РФ (в ст. 9) определен правовой статус земли и природных ресурсов: они «используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории»719719
  Конституция РФ. М.: Центризбирком РФ, 1993. С. 6.


[Закрыть]. Таким образом, объекты, так или иначе связанные с землей, приобрели особый публично-правовой статус. Для более подробного рассмотрения существа публичного акта целесообразно будет обратиться к устоявшейся терминологии. Публичный – буквально «осуществляемый в присутствии публики, открытый, общественный, в противовес личному – принадлежащему отдельному лицу, не обществу, не государству»720720
  Ожегов С. Ю., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. М.: АЗЪ, 1993. С. 650, 910.


[Закрыть]. Публичность права иначе можно определить как придание структуре вещного или обязательственного правоотношения качества общественной значимости и автономности от воли частных лиц.

Общий подход законодателя на этот счет определен в п. 3 ст. 2 ГК: «К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством»721721
  Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс. Ч. 1, ст. 2, п. 3. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть]. Таким образом, для таких отношений характерно подчинение лица требованиям органа публичной власти (публичной организации – в терминологии Л. Эннекцеруса722722
  Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. I. Полутом 1. М.: Иностранная литература, 1949. С. 30.


[Закрыть]). Наиболее рельефно, по нашему мнению, публичность регистрационных действий проявляется во впервые включенном в российское законодательство принципе открытости информации о зарегистрированных правах. Особенно показательно в этом смысле то, что законодатель не устанавливает даже в порядке исключения юридической возможности для правообладателей сделать информацию о своих правах недоступной для заинтересованных лиц. При этом, к сожалению, не учитываются публично-правовые интересы другого рода: обеспечение общественной безопасности и предупреждение возможных правонарушений в сфере оборота недвижимого имущества. Последнее было бы необходимо для защиты прав наиболее слабых в социальном отношении лиц, например престарелых одиноких граждан, инвалидов и т. д. Несомненно, такого рода информация должна быть открытой для правоохранительных, налоговых и иных подобных органов, однако ее открытость для всех желающих нежелательна опять же с точки зрения общественных, публичных интересов, несмотря на то, что наличие свободного доступа к информации об объектах на недвижимость и правах на нее способствует более активному использованию его в обороте (например, при его залоге)723723
  Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 207–214.


[Закрыть]. В этом смысле, безусловно, прав Б. Гонгало, утверждающий, что «система нынешних регистрационных отношений сформировалась благодаря развитию залоговых обязательств»724724
  Гонгало Б. Открытость сведений о регистрации прав на недвижимость // Закон. 1999. № 5. С. 21–22.


[Закрыть]. Строго говоря, о залоговой «составляющей» систем регистрации прав на недвижимость, или сделок с ней, или того и другого одновременно, говорят практически все авторы, от дореволюционных российских цивилистов до исследователей новейшего времени, а также некоторого ряда специалистов европейского (континентального) права725725
  Подробнее об этом вопросе см., напр.: Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. Ч. 1. М., 1997. С. 253; Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 199–201; Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права: в 2 т. Т. 1. М., 1907. С. 238–252; Жюлио де ла Морандьер. Гражданское право Франции Т. 3. М.: Иностранная литература, 1961. С. 603; из работ современных авторов, исследующих данную проблематику, можно назвать: Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д: Феникс, 2002. С. 40–69; Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский cб. науч. трудов. Вып. 2. М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 183–202; Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. М.: Городец, 2000. С. 145–173 и работы многих других авторов.


[Закрыть]. Возвращаясь к вопросу о соотношении частноправового и публично-правового начал в регистрации, нельзя не отметить следующее. Акт государственной регистрации дополняет правоотношения по поводу недвижимого имущества, возникшие до него на основании других юридических фактов (ранее мы указывали, что к ним относятся сделки, акты государственных и муниципальных органов и т. п.). С юридической точки зрения специфика недвижимого имущества как объекта проявляется в правах и обязанностях, возникающих в отношении него. В рассматриваемом случае обязательственное право уже существует к моменту регистрации, но для сторон в сделке. В этом случае оно носит частно-правовой характер. Качество обязательности для третьих лиц оно приобретает лишь после внесения сведений о нем в Государственный реестр прав и последующей выдачи Свидетельства о регистрации права. Как считает А. Эрделевский, регистрация необходима для вступления в силу самой сделки726726
  Эрделевский А. М. Регистрация прав на недвижимость. Законность, 1997. № 11. С. 42–43.


[Закрыть].

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический факт: ее значение и последствия. Введение в законодательство системы регистрации породило множество вопросов технико-юридического характера. В традиционную конструкцию гражданско-правовых договоров был включен новый элемент – «признание и подтверждение государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним»727727
  Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под общ. ред. П. В. Крашенинникова. Спарк, 1999. С. 39.


[Закрыть]. Данная формулировка предполагает, что права на недвижимость и сделки с нею уже существуют на момент их государственной регистрации, последняя лишь конституирует, «укрепляет» их – не случайно в этой связи, что в цивилистическую литературу возвращается само понятие «укрепление прав»728728
  Чубаров В. В Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. М.: Городец, 2000. С. 145.


[Закрыть]. Показателен в этом отношении тот факт, что в ряде случаев в законодательстве момент возникновения вещных прав на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с наступлением иных, прямо предусмотренных законом обстоятельств. Так, право собственности на недвижимое имущество у члена жилищно-строительного кооператива возникает с момента полной выплаты членом кооператива паевого взноса.

Логично было бы предположить, что аналогичное правило будет действовать и в отношении тех вещных прав на недвижимое имущество, которые возникли до момента совершения регистрации, и регистрация которых носит, скорее, правоподтверждающий, чем правоустанавливающий характер. К ним могут быть отнесены, по нашему мнению, права, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; права, появившиеся в промежуток времени с момента вступления этого Закона в силу и до момента создания в соответствующем субъекте Федерации Департамента по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также права на недвижимое имущество, появившиеся в силу судебных решений или нотариально оформленных договоров. В последнем случае законодатель допускает, что для осуществления государственной регистрации достаточно волеизъявления одной из сторон по договору. Однако в этом случае прописана нормативно лишь ситуация, когда регистрируется договор, для которого нотариальное оформление не является обязательным по закону, однако стороны предпочли его оформить именно нотариально. Случаи регистрации договоров, в то же время требующих и обязательного нотариального оформления, законодателем не предусмотрены. В литературе существует мнение, что в отношении этой категории договоров должны применяться те же правила, что и в отношении не требующих нотариального оформления договоров, но удостоверенных именно таким образом729729
  Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С 129.


[Закрыть].

Основаниями для проведения регистрации служат различные документы: договоры, судебные решения, акты государственных и муниципальных органов (в том числе приватизационные акты), свидетельства о праве на наследство и другие документы. Рассмотрим каждый из вышеперечисленных случаев оформления прав на недвижимое имущество до их государственной регистрации более подробно. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда общей юрисдикции, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственной регистрации. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности других вещных прав» (п. 19) предусмотрена возможность признания судом права на недвижимое имущество в случае отсутствия его государственной регистрации730730
  Российская Федерация. Высший Арбитражный суд. Постановление Пленума. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав от 25 февраля 1998 г. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть]. Таким образом, правоустанавливающий характер в этом случае будет носить решение соответствующей судебной инстанции, а правоподтверждающий – акт государственной регистрации.

Приватизация недвижимого имущества в хозяйственной сфере к настоящему времени регламентирована Федеральным законом от 12 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества», п. 3 ст. 28 которого устанавливает для договоров приватизации общий порядок перехода прав на недвижимое имущество. До вступления в силу этого Закона вопрос оставался неурегулированным, что порождало сложности в практической деятельности731731
  Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: науч.-практ. пособие. М.: БЕК, 1997. С. 9.


[Закрыть]. По этой причине Пленум Высшего Арбитражного суда РФ в Постановлении от 2 декабря 1993 г. № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий», анализируя практику по такого рода категориям дел, уточнил в п. 16: «В соответствии с пунктом 3 статьи 27 Закона Российской Федерации “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации” право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным»732732
  Российская Федерация. Высший Арбитражный суд. Постановление Пленума. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий. От 2 декабря 1993 г. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть].

Сложным с точки зрения правовой природы актом является договор приватизации жилого помещения: в нем в качестве одного из элементов состава выступает акт государственного и муниципального органа, другим – является акт государственной регистрации. Ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ, требующая для возникновения права собственности на приватизируемое имущество регистрации договора передачи в муниципальном органе, специально не отменена. В то же время Закон о государственной регистрации понимает под регистрацией «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав»733733
  Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [принят 17 июня 1997 г.]. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть]. Следовательно, если опираться на буквальное значение дефиниций двух законов, государственная регистрация не заменяет собой регистрации договора передачи в муниципальном органе, а лишь выполняет все ту же подтверждающую функцию.

Особого рассмотрения требуют права, которые появились до 31 января 1998 года. Правовое значение регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до введения в действие Федерального закона (оформленных как в соответствии с нормами федерального законодательства, т. е. нотариально с дополнительной регистрацией объекта недвижимости в БТИ и земельных комитетах, так и по правилам регионального и местного законодателя, в созданных в некоторых субъектах Федерации Регистрационных палатах, комитетах и т. д.), представляется нам следующим. Поскольку, как нами уже отмечалось, регистрация представляет собой двухкомпонентный юридический акт, а законодатель заранее оговорил действительность этих прав (п. 1 ст. 6 Закона), постольку применительно к случаям последующей их регистрации можно говорить именно о подтверждении права, но никак не о его признании, ведь в качестве юридически значимого акта признания права выступает сама дефиниция Закона. Кроме того, законодателем предусмотрено перспективное действие Закона: он касается лишь отношений, возникших после вступления его в силу; на ранее возникшие отношения он распространяется лишь по обязательствам, которые возникнут после вступления его в действие (п. 6 ст. 33 Закона).

Регистрацию, фактически имевшую место до вступления в силу Федерального закона, подтверждают и сами инициаторы его принятия: «Регистрацию прав осуществляли органы Российского Фонда федерального имущества, Министерства государственного имущества РФ, Государственного комитета РФ по земельным вопросам и землеустройству, Государственного комитета по жилищной и строительной политике. Сложившийся порядок приводил к противоречивому ведомственному нормотворчеству, установлению “своих” правил регистрации»734734
  Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. 1998. № 3. С. 5–6. Он же. О создании единой системы регистрации прав на недвижимость и сделок с нею // Российский экономический журнал 1998. № 2. С. 58–60.


[Закрыть].

Нельзя не учитывать и то обстоятельство, что впервые формы государственной регистрации были предусмотрены в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»735735
  Российская Федерация. Указ президента «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» № 293 от 28 февраля 1996 г. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть]; саму же регистрацию должны были осуществлять органы, осуществлявшие на дату издания Указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. Соответствующие этим формам документы также признаются юридически действительными. Очевидно, что введение обязательной предварительной регистрации таких договоров было обусловлено необходимостью максимально оперативного формирования Государственного реестра прав на недвижимое имущество для обеспечения в первую очередь потребностей государства: контролирующих, фискальных, статистических. Тем самым очевиден вспомогательный, технический характер такой регистрации.

В этой связи представляется необоснованным осуществлявшееся на протяжении 5 лет после вступления в силу Федерального закона и детально прописанное распоряжениями глав администраций большинства субъектов Федерации взимание платы за государственную регистрацию права – за сугубо техническую работу, направленную на обеспечение публично-правовых интересов (сбор базы данных). В соответствии с Постановлением Пленума Верховного cуда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного cуда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»736736
  Российская Федерация. Верховный суд. Пленум. Высший Арбитражный суд. Пленум. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. № 6 / 8. От 1 июля 1996 г. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть] (п. 1 Постановления) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Ограничение гражданских прав допускается лишь на основании Федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, положения, ограничивающие гражданские права физических и юридических лиц, которые содержатся в иных правовых актах (кроме федеральных законов), не подлежат применению. Наконец, лишь изменения, внесенные в Закон от 09.01.2003, урегулировали этот вопрос с исчерпывающей полнотой: при одновременной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество и перехода (обременения) прав. Таким образом, дополнительная плата за регистрацию этих прав более не взимается, однако, если посмотреть на ситуацию с позиций строго юридических, и ранее имевшее место взимание платы за регистрацию нельзя признать законным и обоснованным.

Говоря о правах, юридическая природа регистрации которых представляется нам неоднородной, нельзя не заострить внимание и на проблеме регистрации прав, возникших в период с 31 января 1998 г. до момента создания в регионах и муниципальных образованиях Департаментов по регистрации прав на недвижимое имущество. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что сам законодатель предусмотрел, что система регистрирующих органов должна была создаваться в период с момента вступления Закона в силу до 1 января 2000 г.

Постановлением Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» (в ред. Постановления Правительства РФ от 21.02.98 № 238, распоряжения Правительства РФ от 23.01.99 № 138-р) было установлено, что «до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуются – учреждения юстиции по регистрации прав) определить уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами технической инвентаризации и жилищными органами – Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, органами по земельным ресурсам и землеустройству – Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, органами по управлению государственным и муниципальным имуществом – Министерство государственного имущества Российской Федерации»737737
  Российская Федерация. Правительство. Постановление. О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». № 378. От 1 ноября 1997 г. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть]. Принятое немногим позже Постановление Правительства РФ от 18.02.98 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»738738
  Российская Федерация. Правительство. Постановление. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. № 219. От 18 февраля 1998 г. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть] в п. 4 установило, что Правила ведения Единого государственного реестра прав применяются на территории РФ всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, регистрационная деятельность органов, обязанных осуществлять регистрацию до момента создания в соответствующих субъектах Федерации Департаментов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, была признана, что подкреплялось и существовавшей в тот момент регистрационной практикой739739
  Подробнее об этом см., напр.: Степашин С. О создании единой системы государственной регистрации права на недвижимость и сделок с нею // Российский экономический журнал. 1998. № 2. C. 58–60.


[Закрыть].

Кроме того, в ранее упоминавшемся нами Постановлении Правительства РФ № 237 «Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» от 21.02.98740740
  Российская Федерация. Правительство. Постановление. Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах. № 237. От 21 февраля 1998 г. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть] было фактически подтверждено, что до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав регистрацию осуществляли органы технической инвентаризации, жилищные органы, органы по земельным ресурсам и землеустройству; органы по управлению государственным и муниципальным имуществом (в рассматриваемом Постановлении речь шла о перечислении на счет соответствующих ведомств части средств, получаемых в качестве платы за регистрацию). Таким образом, даже при отсутствии в соответствующем субъекте Федерации регистрирующих органов, подчиненных Министерству юстиции, юридически значимые действия, представлявшие собой государственную регистрацию, осуществлялись и имеют те же последствия, что и регистрация в филиалах Департаментов по регистрации прав в тех субъектах Федерации, где они уже были созданы. Следует учесть и то обстоятельство, что большая часть базовых нормативных актов по вопросам государственной регистрации и функционирования регистрирующих органов появилась в марте 1998 года и позднее, а значит, соответствующие Департаменты, а тем более их филиалы на местах объективно не могли быть созданы непосредственно после вступления Закона в силу, а значит, граждане не смогли бы соблюсти все требования Закона в отношении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закрепленная в вышеуказанном Постановлении Правительства от 1 ноября 1997 года обязанность по ведению Государственного реестра учреждениями БТИ, Земельными комитетами местных администраций и другими организациями на местах выполнялась далеко не всегда741741
  См. напр.: Панин А. Закон о государственной регистрации прав на недвижимость и местное самоуправление // Российский экономический журнал. 1998. № 3 С. 110–111.


[Закрыть].