Текст книги "Юридические препятствия в реализации прав и законных интересов, вопросы идентификации и преодоления"

Изначально сам термин «недвижимость», как будет рассмотрено далее, в законодательных памятниках не фигурирует: древний законодатель сначала оперирует терминами «земля», «строения» и т. д., не абстрагируясь от их физической сущности. Необходимость в абстрактной регламентации появляется с развитием хозяйственного оборота и появлением так называемых иных вещных прав на эти объекты, а также в случае возникновения коллизии между правами на землю и правами на объекты, расположенные на ней (например, при строительстве здания на чужой земле и т. д.).

Определенную роль в формировании правовых институтов, так или иначе связанных с недвижимостью (прежде всего земельной), сыграла средневековая система земельных держаний: именно ей обязаны своим появлением классическая триада правомочий собственника688688
  Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: учеб.-практ. пособие. 2-е изд. – М.: Дело, 2000. С. 119.


[Закрыть] и многие из современных вещных прав. Как это ни парадоксально звучит, но детализированность правовой регламентации оборота недвижимого имущества сама по себе еще не является показателем экономической свободы общества и уровня его правовой культуры. Зачастую она лишь отражает запутанные отношения не частноправового, а скорее публичного характера. Появление максимально абстрагированных правовых понятий (будь то недвижимость, владение или что-то иное) – результат длительной эволюции группы взаимосвязанных по содержанию и стабильных в части использования правовых институтов, что свидетельствует лишь об унификации явлений, придании им свойства всеобщности.

Эволюция недвижимости как стабильной категории, под которой подразумевается группа объектов, обладающих однородными признаками, по нашему мнению, может быть рассмотрена в следующем виде. Появившись как образная словесная категория, недвижимость постепенно оформляется в виде категории юридической, абстрагирующейся от своего буквального, физического смысла, то есть приобретает черты правового режима (в теории права под правовым режимом принято понимать «…социальный режим некоторого объекта, закрепленный правовыми нормами и обеспеченный совокупностью юридических средств»689689
  Теория государства и права: учебник / под ред. С. С. Алексеева. М.: Юрид. лит., 1987. С. 345.


[Закрыть]. Под социальным режимом, в свою очередь, понимают «относительно устойчивую взаимосвязь социального объекта с другими социальными объектами, обеспечивающую достижение некоторых целей»690690
  Термин «режим» в его общепринятом понимании означает «распорядок дел, действий, условия деятельности, работы, существования чего-нибудь» (Ожегов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. М.: АЗЪ., 1993. С. 696). Последнее свидетельствует, по нашему мнению, что по своей глубинной сути режим представляет собой нечто внешнее к тому или иному явлению, а чаще – совокупности явлений, что конструирует части в единое целое. Следовательно, недвижимость как правовой режим определенных объектов, изначально обусловленная объективными причинами, на более позднем этапе своего существования становится самостоятельным явлением.


[Закрыть]).

Недвижимость включена в правовое поле в действующем российском законодательстве прежде всего через нормы Гражданского кодекса РФ и основной после Гражданского кодекса документ в рассматриваемой сфере – Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ряд подзаконных нормативных актов. Приоритет закрепления недвижимости как правовой категории над ее физической составляющей подтверждается и тем очевидным обстоятельством, что, по действующему на момент написания настоящей статьи законодательству, среди других недвижимых объектов законодатель называет и некоторые транспортные средства, космические объекты и т. д. Проект Гражданского кодекса РФ в ст. 130 более сдержанно формулирует статус этих объектов: «к воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав», т. е. Проект ГК более прямо не признает эти объекты недвижимыми, но распространяет на них правила о недвижимых вещах. Налицо своеобразное «движение» этих имущественных объектов (в цивилистике их иначе называли нетрадиционными объектами недвижимости) из единой с традиционными объектами недвижимости (земельными участками, домами и т. д.) группы в некую новую категорию объектов имущества, которые уже не признаются недвижимостью, но регламентироваться все еще могут нормами о недвижимом имуществе. Представляется, что давно назрела необходимость выделить в законодательстве категорию регистрируемого имущества не по физическим характеристикам (движимые – недвижимые), а по обязательности регистрировать права на них (переход прав), с более сложной процедурой оформления и т. п. Фактически законодатель идет по этому пути, думается, не случайно, система учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним перешла из сферы ведения Министерства юстиции РФ в компетенцию Министерства экономического развития. Вероятно, это означает, что эти органы должны будут оказывать комплекс услуг по регистрации разнородных объектов собственности.

Законодательство о недвижимом имуществе изменяется, и в периоды реформ в законодательстве выявляются те аспекты правового регулирования этой категории имущества, которые в другое время выявить было бы невозможно. Подобно тому, как во время землетрясения поднимается земная кора, обнажая слои, которые до этого были не видны, так и в законодательстве происходящие в нем изменения выявляют много проблем, заставляют задуматься над теми аспектами, которые в другом случае остались бы без внимания. К тому же эти изменения в законодательстве могут иметь долговременный эффект для правоприменения, даже если сами эти акты уже отменены. Так, например, Постановлением Правительства РФ от 21.02.98 № 237 (Постановление действовало с момента вступления в силу ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вплоть до создания в регионах учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) «Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» установлено, что: «До создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав централизуемая доля средств за регистрацию перечисляется: органами технической инвентаризации и жилищными органами – на счет Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике; на счет Государственного комитета РФ по земельным ресурсам – органами по земельным ресурсам и землеустройству; органами по управлению государственным и муниципальным имуществом – на счет Министерства государственного имущества РФ» (п. 2)691691
  Российская Федерация. Правительство. Постановление. Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах. № 237. От 21 февраля 1998 г. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть]. Из вышеназванного документа представляется не вполне ясным, какую именно регистрацию на том историческом отрезке времени (прав, сделок или все-таки регистрацию самих объектов) в 1997–1998 гг. (а затем и промежуток времени с 31 января 1998 г. по январь 2000 г.) имел в виду законодатель.

Вопрос далеко не праздный по причине отсутствия в тот период других государственных учреждений, которые занимались бы государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Автор не случайно считает необходимым воспроизвести нормы этого документа, казалось бы, давно отмененного и вроде бы не имеющего практического значения в настоящее время. Данный нормативный акт был принят с целью решить проблему, которая возникла после вступления в действие Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Разработчики проекта Федерального закона изначально исходили из того, что момент вступления Закона в действие и границы времени на создание системы учреждений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не совпадут. Федеральный закон вступил в силу 31 января 1998 г., с 31 января 1998 г. по 1 января 2000 г. в субъектах Российской Федерации должны были быть созданы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть образовался промежуток времени, в течение которого в регионах РФ, муниципальных образованиях данные учреждения еще не были созданы. При этом Федеральный закон уже действовал. А значит, все это время субъекты гражданского оборота обязаны были зарегистрировать свое право на недвижимое имущество, сделку с ним в соответствующем учреждении юстиции, но не могли это сделать по причине отсутствия таковых в их регионе, городе, районе. Возможно, для жителей столиц само существование этой проблемы станет открытием, однако тысячи и тысячи граждан, особенно в отдаленных регионах, в тот период оказались в непростой ситуации. Упоминаемый выше нормативный акт (Постановление Правительства № 237) был принят, когда Федеральный закон уже действовал. Этот и другие подзаконные акты преследовали целью разрешить образовавшуюся в законодательстве коллизию, разъяснить, какие учреждения осуществляли регистрацию прав в этом переходном промежутке времени. На практике эти функции осуществляли несколько категорий учреждений: органы БТИ, земельные комитеты, комитеты по управлению имуществом (называем наиболее распространенные названия этих учреждений, в регионах они могли несколько отличаться). Федеральный законодатель так и не ответил на вопрос: какова была правовая природа регистрации, которую осуществляли тогда эти организации? Была ли осуществляемая ими регистрация государственной регистрацией прав в том смысле слова, как этого требует Федеральный закон? С практической точки зрения этот вопрос разрешается судами более-менее определенно: суды признают сделки в отношении недвижимого имущества, заключенные в тот период времени, права, возникшие тогда, полноценными, если заинтересованными лицами (стороной в сделке купли-продажи, гражданами, приватизировавшими тогда жилье) была осуществлена регистрация этих сделок, прав в органах БТИ, земельных комитетах и т. д. (см. текст акта выше). Этого достаточно, чтобы признать жилье приватизированным, договор купли-продажи и произошедший на основании его переход прав совершенным. Намного сложнее, если участники гражданского оборота не обратились тогда в эти организации, например, не зарегистрировали договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, в БТИ, не смогли, не успели это сделать, например, один из участников сделки умер. По сей день в судах рассматривается множество дел относительно прав на недвижимое имущество, возникших в тот промежуток времени, заинтересованным лицам приходится доказывать законность своих прав на имущество, опираясь на законодательство, действовавшее в тот период. Вышеупомянутый акт – один из них. Толкования этих актов могут различаться, как различаются и жизненные коллизии участников таких судебных процессов, исход процессов зависит и от того, и от другого. В тот период были заключены тысячи договоров приватизации, тысячи других сделок, действовавшее тогда законодательство для их участников отнюдь не является отжившим артефактом, ведь от этого зависят их права на имущество.

Кроме того, автору не удалось найти в научной литературе даже попыток обсуждения вопроса: можно ли считать государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним деятельность учреждений, существовавших в российских столицах, Москве и Санкт-Петербурге, с 90-х годов, в названиях которых упоминалась как их функция государственная регистрация прав, сделок с недвижимым имуществом? В других регионах подобные учреждения появились лишь после вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и с начала деятельности руководствовались этим Законом. Столичные же учреждения, надо полагать, создавались на основе норм ч. 1 Гражданского кодекса, предусмотревших государственную регистрацию еще в 1994 году. Других федеральных законов в тот период не существовало. Какова была юридическая природа деятельности этих учреждений, до вступления в силу Федерального закона? Думается, сам факт существования норм Гражданского кодекса РФ является достаточным основанием считать осуществляемые ими действия регистрацией прав на недвижимое имущество, пусть и регионального уровня. Рассматривая тематику государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, часто приходится учитывать нормативную базу, которая существовала в интересующий нас период, фактор времени, действовавшее тогда законодательство, что способно серьезным образом повлиять на разрешение той или иной ситуации.

В рассматриваемой выше норме Постановления Правительства РФ № 237 можно дать два толкования: органы БТИ, земельные комитеты и т. д. в промежутке времени между вступлением в силу Закона о государственной регистрации и до создания в соответствующем субъекте Федерации Департамента по государственной регистрации осуществляли вместо него полномочия по регистрации (каким образом в таком случае эта норма влияет на толкование других положений Закона, будет рассмотрено далее), либо законодатель на момент принятия Федерального закона еще не вполне разграничивал регистрацию прав на недвижимые объекты и самих этих объектов. Последнее может свидетельствовать, что в современном российском законодательстве недвижимость еще только приобретает черты правового режима и принцип единообразия ее нормативного закрепления соблюдается не всегда последовательно.

Существует также мнение, что понимание недвижимости лишь в качестве особой правовой конструкции не охватывает всего многообразия ее проявлений в действительности, поскольку в этом случае «недвижимостью признается лишь имущество, на которое установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»692692
  Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: сб. памяти С. А. Хохлова / отв. ред. А. Л. Маковский. М., 1998. С. 271–297.


[Закрыть]. Анализируя это суждение, можно выделить в нем два момента: во-первых, автор критикует возникший к настоящему времени некоторый «перекос» в оценке недвижимости исключительно как правового института (последний, впрочем, во многом обусловлен существующей законодательной дефиницией); во-вторых, дана негативная оценка формалистического подхода к возникновению прав на недвижимое имущество («Недвижимостью признается лишь то, что зарегистрировано в Государственном реестре» и т. д.)693693
  Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 15–17.


[Закрыть].

Можно отметить: действительно, недвижимость как явление правового плана изначально зависима от своей материальной природы, и нельзя не согласиться с автором, когда он говорит об имевшем место в 1922 году упразднении деления имущества на движимое и недвижимое: «Думается, с равным успехом можно было отменить деление суток на день и ночь. Подразделение вещей на движимые и недвижимые основано на естественных свойствах объектов гражданских прав»694694
  Там же.


[Закрыть].

В отношении вышеизложенного можно отметить следующее: нормативистски-абсолютизированная оценка недвижимости разрывает связь с ее фактическим содержанием и приближает ее к категории юридических фикций, что допустимо как исключение и лишь в отношении явлений, которые либо объективно не могут быть установлены, либо не играют ключевой роли в законодательстве и касаются ограниченной сферы правоотношений. Сугубо теоретически можно предположить возможное обособление недвижимости как правового института, предельно абстрагированного от своей материальной основы (не только от связи с землей, но и от других основополагающих критериев), но на практике его возникновение в ближайшее время маловероятно (по крайней мере, при существующих темпах распространения технологий). Что же касается получившего распространение подхода, в соответствии с которым признание имущества недвижимым жестко связывается с его государственной регистрацией, то он автоматически исключает из правовой сферы многочисленные недостроенные здания, самовольные постройки695695
  Ст. 222 ГК РФ указывает, в частности, что «самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом…»


[Закрыть] и иные объекты, права на которые по тем или иным причинам не прошли государственную регистрацию (в том числе и в силу прямого указания Закона). Законодатель ясно и точно разрешил этот вопрос в ст. 219 ГК РФ, уместно будет привести ее здесь полностью: «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации»696696
  Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс. Части 1-я и 2-я [приняты соответственно в 1994 и 1996 гг.]. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть]. Таким образом, презюмируется факт существования недвижимого имущества и до момента его официальной регистрации: регистрации подлежит уже имеющееся имущество, регистрация не создает его, а лишь служит возникновению на него права собственности697697
  Как отмечает Е. Ю. Петров: «Если недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то алогично и противоречиво одновременно утверждать, что недвижимость возникает с момента государственной регистрации. Объективное явление предваряет появление юридической категории… При строительстве нового дома материалы уже специфицированы в новую вещь» (Петров Е. Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сб. науч. трудов. Вып. 2. М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 183–202.


[Закрыть].

Показательно также, что Гражданский кодекс в п. 1 ст. 130 относит к недвижимым вещам «…все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…». И только в отношении нетрадиционных объектов недвижимости в качестве ключевого критерия для отнесения к недвижимым указана государственная регистрация («подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты»).

То обстоятельство, что законодатель не абсолютизирует действия по государственной регистрации, подтверждается дальнейшей формулировкой: «Законом к недвижимым может быть отнесено и другое имущество»698698
  Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс. Части 1-я и 2-я [приняты соответственно в 1994 и 1996 гг.]. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть]. Иначе говоря, отнесение имущества к недвижимому – прерогатива законодателя, а для объектов, физически не относящихся к недвижимым, для признания их таковыми в юридическом смысле требуется два юридических факта: прямое указание об этом закона и обязательность их последующей регистрации. Однако и в отношении этих объектов государственная регистрация как таковая не носит абсолютизирующего характера, законодатель говорит: «подлежащие государственной регистрации», а не «зарегистрированные».

Необходимо уточнить также соотношение в законодательстве двух терминов: «недвижимость» и «земля». Гражданский кодекс в ст. 130 и Закон о регистрации относят к недвижимости земельные участки и все, что с ними связано, то есть понимают под недвижимостью не только строения, насаждения и проч., но и саму землю, что вполне оправданно и соответствует традиционному подходу. Однако в ГК в ст. 263, 264, 269, 271, 272, 274, 275, 277 эти понятия используются не всегда последовательно: кодекс оперирует термином «недвижимость», «недвижимое имущество» для обозначения зданий, сооружений, многолетних насаждений, то есть всех недвижимых объектов, кроме земли. Думается, что словесное совпадение двух несхожих явлений обусловлено невозможностью подобрать другой термин, который бы адекватно обозначал объекты, связанные с землей.

Суммируя все вышеизложенное, можно заключить, что к настоящему времени недвижимость приобрела черты специфического правового режима, пусть не всегда совершенного; однако факт его существования сейчас вряд ли кто-то станет оспаривать. Из средства для разрешения противоречий между интересами различных субъектов правовой режим недвижимого имущества трансформировался в механизм многофункционального назначения: предупреждающий такие столкновения в будущем, регламентирующий желательное для законодателя развитие правоотношений в настоящее время и сглаживающий противоречия, уже имеющиеся к моменту появления соответствующих норм.

При этом приходится признать, что исследуемая сфера в настоящее время освоена правом не в той степени, как это требуется по условиям гражданского оборота. Речь, конечно, не о количестве нормативных актов, а об их адекватности потребностям общества. Научная же исследованность данной тематики также не может быть признана достаточной. Очевидно, что научный процесс объективно не может в кратчайшие сроки исследовать глубинные, сущностные проявления правовой природы недвижимости. Очевидно, что и данная работа не преследует этой цели. Наша задача – намного скромнее обратить внимание исследователей на сам факт существования проблемы, на необходимость ее научной разработки.

К настоящему времени недвижимость абстрагируется от буквального физического смысла и приобретает черты правового режима. Более того, на дальнейшую перспективу можно предположить, что недвижимость как правовой институт, абстрагированный от своей материальной основы, возможен в будущем. Здесь можно отметить и, вероятно, начинающийся в современном законодательстве процесс формирования недвижимости как правового института, отделяющегося от «почвы» (во всех смыслах этого слова) и получающего самостоятельное развитие699699
  Подробнее об этом см., напр.: Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Комментарий к Земельному кодексу РФ. М.: Изд-во БЕК, 2002. С. 113–121; а также: Александров А. А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало XX века и современность) // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. 1996. № 6. С. 104–105.


[Закрыть]. При этом не исключено, что его содержание будет отличаться от конструкций земельного права, хотя определенное сходство, безусловно, останется.

Представляется необходимым подробнее остановиться на таком аспекте проблематики, как момент возникновения права на недвижимость. Проблемы правовой природы недвижимого имущества неотъемлемо связаны с вопросом о моменте возникновения права на недвижимое имущество700700
  Термины «недвижимое имущество», «объект недвижимости» и просто «недвижимость» используются нами как равнозначные, если иное не следует из контекста работы.


[Закрыть]. Речь в данном случае идет только о вещных правах, поскольку права обязательственные – объект обширный и разнообразный и может послужить основанием для самостоятельного исследования. Его рассмотрение не входит в нашу задачу.

Необходимость в четком определении момента возникновения права на недвижимое имущество обусловлена множеством факторов: прежде всего потребностью выяснить, кто в настоящий момент несет бремя содержания и гибели недвижимого имущества (что немаловажно как для гражданских, так и налоговых, бюджетных и других правоотношений).

Выше уже отмечалось, что в современном российском законодательстве отсутствует легальное определение термина «переход права», что создает сложности при определении момента прекращения права на недвижимое имущество у отчуждателя и возникновения его у приобретателя. Однако через истолкование правовых норм определенные выводы все же можно сделать. Для этого предварительно необходимо выделить специфические для оборота недвижимого имущества аспекты его правового опосредования, а также в данной области несколько подробнее проанализировать некоторые распространенные, но не всегда закрепляемые нормативно термины.

Основополагающая черта всех сделок с недвижимым имуществом, требующих государственной регистрации как минимум вещных прав, возникших из сделки, как максимум – самой сделки, заключается в том, что волеизъявление сторон не является единственным условием действительности сделки, а должно быть подкреплено императивным актом государства: «Если при осуществлении обычных сделок купли-продажи действует презумпция собственности владельца имущества, то при осуществлении купли-продажи недвижимости регистрационный порядок вводит прямую перепись собственников. В результате при переходе права собственности на недвижимое имущество система обычных сделок купли-продажи дополняется системой регистрации»701701
  Сайдаманов А. А. О переходе права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. 2001. № 6.


[Закрыть].

Более того, поскольку законодатель установил презумпцию законности регистрации, постольку опровергнуть законность регистрационной записи можно только в суде; до момента такого опровержения государственный акт сам по себе исключает правовую силу других юридически значимых действий: «в этом случае сделка купли-продажи сохраняет только собственное, обязательственное значение передачи имущества, а главенствующая роль отводится системе регистрации»702702
  Сайдаманов А. А. Указ. соч.


[Закрыть].

Таким образом, ключевые термины, требующие отдельного и подробного рассмотрения, – передача и переход. Как известно, современный российский законодатель не придает акту передачи недвижимого имущества какого-нибудь вещно-правового значения (в отличие от движимых вещей); действия сторон в обязательстве, направленные на передачу недвижимости, представляют собой один из аспектов исполнения обязательств, но вещно-правовой эффект такие действия, направленные на передачу права, порождают лишь после внесения записи о переходе права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 1 ст. 2 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В этой связи представляется необходимым рассмотреть существо таких явлений как переход права и передача права703703
  «Передать», как указывает Толковый словарь русского языка, означает «отдать, вручить кого-то или что-нибудь; иначе – отдать во владение, в распоряжение» // Оже-гов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. М.: АЗЪ, 1993. С. 517.


[Закрыть]. Очевидно, что появились они в законодательстве и юриспруденции достаточно давно и обладают глубинными специфическими признаками, предопределяющими их особое, исключительное положение в системе права.

Право как система общеобязательных норм в изначальном своем виде опиралось на более ранние нормы, прежде всего – религиозные предписания, обряды и самое, пожалуй, значимое – на соответствующую мифологию. Ранее нами уже рассматривалось, каким образом получили нормативное закрепление нормы древнейших обрядовых предписаний в таком классическом источнике, как Библия (особенно ярко это продемонстрировано в Ветхом Завете). Очевидно, что через аналогичные стадии трансформаций прошло и право других стран. Мифологические аспекты, пусть и в нивелированной, неявной форме, присутствуют в любом законодательстве, право здесь – одно из множества социальных явлений, таких как культура, экономика и т. д., которые объективно не могут не быть связаны с особенностями сознания, опирающегося в том числе и на мифологию. Как и любое другое социальное явление, имущество как социальный институт, а недвижимое имущество в особенности (с древности социальные отношения по поводу недвижимости были и остаются ядром регулирования имущественных отношений в государстве, именно в расчете в первую очередь на эту категорию имущества и принимаются многие правовые нормы), наиболее ярко демонстрирует свои сущностные черты, в том числе и правового характера, в момент перехода, передвижения права. Переход вещи в некоторых случаях даже уподобляют переходу в иное качество: «не случайно процедура перехода вещи из царства этого мира (а значит, и мира вещей) в другое – мытарство, всегда выступавшая как допрос и испытание… была использована для описания самых драматичных переживаний возносящейся души во время пребывания ее в переходном между вещественным и духовным миром состоянии. Переход вещи – пересечение лично-вещественной границы, возмущение самодостаточного атома субъекта собственности (выделено нами. – Н. Ш.) – всегда значил больше самого себя и нес повышенное смысловое значение, получаемое извне»704704
  Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. С. 205.


[Закрыть]. Эта, несомненно, блестящая формулировка содержит в себе, на наш взгляд, одну значимую неточность: говорить о переходе вещи в иное качество, то есть трансформации ее существа, думается было бы не совсем правильно: действия по отчуждению имущества, в том числе и недвижимого, влекут за собой прекращение субъективного права на него у одного лица (лиц) и возникновение этого права у другого лица (лиц), но не изменяют существа права. Говорить о трансформации собственности в силу самого факта замены правообладателей сложно, если исходить из буквального значения слова «трансформация» (лат. transformatio – преобразование, превращение)705705
  Словарь иностранных слов. 13-е изд., стереотип. М.: Рус. язык, 1986. С. 504.


[Закрыть]. Комплекс прав и обязанностей, которые потенциально могут возникнуть по поводу того или иного объекта – имущества, остается неизменным. Будут они в дальнейшем реализованы правообладателем или нет, вопрос его личного выбора. Исключение, думается, могут составить лишь случаи, когда правовой статус первичных и вторичных (если уместно использовать здесь этот термин) правообладателей (собственников или обладателей других вещных прав) различается по объему имеющихся у них прав настолько, что становится возможным (или невозможным) пользоваться или распоряжаться имуществом иначе, чем у первоначального правообладателя (например, когда речь идет об отчуждении земельного участка, на котором имеется месторождение полезных ископаемых: гражданин-собственник не вправе совершать какие-либо действия по его разработке и коммерческому использованию, если только месторождение не относится к разряду общедоступных).

В этой связи неизбежно возникает вопрос о том, что именно передается при отчуждении имущества – сама вещь или комплекс прав на нее (хорошо известная теоретико-правовая дискуссия о предмете и объекте правоотношений). Очевидно, что вещь и права на нее не могут быть антагонистически противопоставлены друг другу, слишком серьезно они взаимосвязаны как в вещно-правовом, так и в обязательственно-правовом смысле. Нельзя отрицать и тот простой факт, что содержание этих прав (а иногда и сама возможность их существования) зависит от характеристик имущества, в том числе физических, осязаемых признаков. Специфика правовой регламентации недвижимого имущества, выделяемого среди других категорий вещей, – яркий тому пример.

Говоря об имуществе как объекте прав, можно отметить, что правовому регулированию подлежит имущество как комплекс имеющих правовое значение характеристик и возникающих из них (могущих возникнуть) прав и обязанностей. В отрыве от своей материальной основы имущество, тем более недвижимое имущество, рассматриваться не может. Однако нельзя утверждать, что права и обязанности субъектов – как вещно-правового, так и обязательственно-правового характера, – могут быть связанными исключительно с материальными, телесными свойствами имущества.

Развитый гражданский оборот, в этом, вышеуказанном смысле, подразумевает и существование до некоторой степени абстрактных прав применительно к материально-осязаемому имуществу706706
  Оговорка «до некоторой степени» сделана нами с целью отграничить такого рода права от абстрактных сделок.


[Закрыть]. Так, современный российский законодатель, определяя момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору (ст. 251 ГК РФ), указывает, что доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора.

Правило ст. 251 ГК РФ может служить подтверждением того, что участнику общей долевой собственности принадлежит не какая-то конкретная часть общей вещи (в таком случае момент возникновения права можно было бы приурочить к моменту передачи этой части вещи, но тогда и самой общей собственности не было бы), а именно доля в праве собственности на вещь. Этот вывод подкрепляется и содержанием ч. 2 ст. 247 ГК РФ о предоставлении в пользование долевого собственника части имущества, соразмерной его доле, а также ст. 252 ГК РФ о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли, множеством других законодательных и подзаконных норм.

Передача недвижимого имущества, как юридический акт в действующем законодательстве, никакой роли не играет (относительно вещных прав). Передача вещи, всех сопутствующих ей принадлежностей составляет предмет исполнения обязательства и имеет обязательственно-правовое значение. Невозможность в этом случае в полном объеме реализовать свои вещные права делает эти права нереализованными, но не влияет на сам факт их существования: правообладатель, в частности, может обратиться в суд с иском об устранении препятствий в осуществлении права, но ему не требуется доказывать наличие этого права.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ с момента вручения недвижимости покупателю и подписания сторонами передаточного акта продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара. Следовательно, с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества по п. 1 ст. 459 ГК РФ. Норма п. 1 ст. 359 ГК РФ представляет собой отступление от правила ст. 211, по которой риск случайной гибели или повреждения имущества несет его собственник.