Текст книги "Юридические препятствия в реализации прав и законных интересов, вопросы идентификации и преодоления"

В отношении предприятия ст. 132 ГК РФ дает замечательную формулировку: «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью»655655
  Курсив наш. – Н. Ш.


[Закрыть]. Таким образом, сама законодательная дефиниция предполагает существование юридической фикции (предприятие не относится к недвижимости, как другие объекты, – см. по тексту ст. 130 ГК РФ, но всего лишь признается, то есть приравнивается к ней). Также обращает на себя внимание тот факт, что это правило сформулировано лишь для предприятия в целом, то есть предполагается, что отдельные его составляющие, признаваемые недвижимостью в силу своих физических свойств, не требуют такого признания дополнительно.

На основании всего вышесказанного можно говорить о сложном, «многослойном» характере правовой категории «предприятие». Появление ее в законодательстве свидетельствует о начавшемся в правовом поле процессе трансформации системы прав на объекты промышленной собственности.

Рассматривая объективные пределы воздействия права на отношения по обороту недвижимого имущества, частно-правовой и публично-правовой аспекты недвижимого имущества, представляется уместным привести высказывание известного дореволюционного цивилиста, ученого, политика, одной из ключевых фигур в истории России конца ХIХ – начала ХХ века Константина Петровича Победоносцева: «Во всех европейских государствах история развития понятия собственности в применении к недвижимости, к земле идет в параллель с историей общественного права. Всякая перемена в отношениях владельца к земле вызывала перемену в общественных отношениях и обратно»656656
  Победоносцев. К. П. Курс гражданского права: в 3 т. Т. 1. М.: Зерцало, 2003. С. 82.


[Закрыть].

Одним из ключевых аспектов, характеризующих правовой статус недвижимого имущества, является его юридическая природа. Объектами имущественных прав в теории гражданского права657657
  Толстой Ю. К. Гражданское право: учебник. Т. 1 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ПБОЮЛ Л. В. Рожников, 2000. С. 336.


[Закрыть] и в законодательстве понимаются вещи. Недвижимое имущество является частью естественного природного мира, и, как и в отношении любого другого объекта природы, можно сказать, что отношения по поводу него поддаются правовому воздействию в определенных пределах. Право всегда стремилось урегулировать эту сферу наиболее подробно, но и здесь его возможности небезграничны: право объективно не может повлиять на изменение ее физических свойств (естественные процессы в почве, в недрах и других органических составляющих недвижимости).

Право способно повлиять лишь на внешнюю, социальную форму отношений по использованию земли, неотделимо связанных с ней объектов. К другим аспектам существования недвижимости право неприменимо. Описательность, характерная для законодательных дефиниций недвижимого имущества, низкая степень абстрагированности и даже некоторая непривычность, очевидное «неудобство» недвижимости как материала для технико-юридического анализа, к сожалению, исследованы мало, а ведь именно это обстоятельство определяет в большинстве своем специфику правоотношений, опосредующих как ее статику, так и динамику (процесс отчуждения). Например, в случаях, когда речь идет о так называемом «переходе права», законодатель так и не смог дать адекватное определение этого правового понятия, что порождает большие сложности как в практике применения соответствующих норм, так и в теории658658
  Комментарий к Федеральному закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 2000. С. 21.


[Закрыть]. Более подробно проблема перехода права будет рассмотрена нами ниже.

В целом законодательство о недвижимости страдает от некоторой казуистичности формулировок, расплывчатости и неоднозначности толкования норм659659
  Справедливости ради нельзя не повторить очевидный и прекрасно известный каждому юристу факт: законодательство в целом страдает от этой «болезни», особенно в сфере экономического законодательства. Однако, когда речь идет о недвижимом имуществе, органическое несоответствие нормативной базы объективным реалиям проявляет себя наиболее ярко.


[Закрыть]. Субъективно знакомство с законодательными формулировками в данной области оставляет впечатление, что законодатель просто «помещает» недвижимость в привычные рамки правовых дефиниций, которые для нее слишком тесны и неорганичны. Думается, что при формулировании тех или иных норм о недвижимости логичнее было бы исходить из предположения об известной условности, ограниченности для нее правовых рамок. Еще раз необходимо вернуться к правилам общей теории права о неспособности права регулировать естественные объективные процессы в природе660660
  Подробнее об этом: Проблемы теории государства и права: учебник / под ред. С. С. Алексеева. М.: Юрид. лит., 1987. С. 12–14; Теория государства и права: курс лекций. Ч. 2 / под ред. А. Б. Венгерова. М.: Юристъ, 1997. С. 33–34.


[Закрыть]. Коль скоро основополагающий элемент недвижимости – земля – поддается юридической регламентации в рамках прав субъектов (как частно-правовых, так и публично-правовых), то очевидно, что и объекты, органически с нею связанные, также могут быть включены в юридический оборот в тех же границах.

При ином подходе все правовые конструкции недвижимости выглядят искусственными либо станут подчиняться формализованному до предела подходу, уравнивающему недвижимость с другими категориями товара, нивелирующему тот аспект проблемы, что товаром в данном случае выступает лишь совокупность экономических характеристик, необходимых для удовлетворения потребностей отдельных личностей или социума в целом. В отличие от других вещей – движимых, в своем индивидуальном бытии полностью поглощающихся личностью владельца, земля и связанные с нею недвижимости (правда, понимание недвижимости может быть и более широким – земля и связанные с нею объекты) несут на себе отпечаток той естественной объективности, которая характерна для природного мира: «По природе вещей, владычество человека над движимостями гораздо полнее и совершеннее, чем над недвижимыми вещами»661661
  Победоносцев К. П. Курс гражданского права в 3 т. Т. 1. М.: Зерцало, 2003. С. 9.


[Закрыть]. Недвижимость по самой своей природе есть нечто большее, чем материальный объект. Это имущество, обладающее денежной стоимостью, позволяющей собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться им как утилитарно, так и в социальном смысле. Строго говоря, те или иные вещные права на недвижимое имущество не могут быть ограничены просто стандартным набором правомочий (вопрос о справедливости выделения правомочий в праве собственности, а равно проявления этих правомочий в ограниченных вещных правах в цивилистике является спорным: в цивилистической литературе, особенно в последние годы, неоднократно отмечалось, что столь обширное, фундаментальное субъективное право лица в отношении имущества, каковым является право собственности, объективно не может быть «втиснуто» в прокрустово ложе ограниченного набора из трех правомочий662662
  Более подробно проблема правомочий будет рассмотрена нами далее. Подробнее об этом, к примеру, см.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000 С. 18–132.


[Закрыть]), реальные возможности воздействия личности на природу этих объектов не всегда адекватны сущности этих вещей. Здесь нельзя говорить о том, шире или уже объем из трех правомочий собственника природе недвижимых вещей, они приложимы к ней с известной долей условности.

Вследствие того обстоятельства, что недвижимое имущество в России столь длительное время было исключено из сферы экономических отношений и правового обихода, вся условность этих норм проявляется в российском законодательстве наиболее ярко. Западное законодательство, вследствие его большей проработанности, а следовательно, значительной его стереотипности, такой особенности не проявляет.

Не случайно в этой связи, что в наиболее ярких своих образцах максимальную казуистичность, подробность, иногда анекдотического свойства, обнаруживает юридическая практика ряда штатов США – страны, провозгласившей приоритет частной собственности, в том числе на землю (более того, законодательством послевоенного периода было предусмотрено приобретение в собственность всеми совершеннолетними американцами, не воевавшими против США и не помогавшими их врагам, секции, или 160 акров, никем не занятой общинной земли (в более привычной для нас метрической системе мер это порядка 64 гектаров)663663
  Конституция США, Поправки к Конституции, Закон 1862 г. о гомстедах // Хрестоматия по истории государства и права. Т. 2 / под ред. К. И. Батыра и Е. В. Поликарповой. М.: Юристъ, 1996. С. 79–81. (Гомстед – земельный надел.)


[Закрыть].

Конечно, исключительная проработанность имущественных правоотношений может быть отнесена и на счет пережитков феодальных имущественных отношений вассалитета-сюзеренитета, сохраняющихся в странах англосаксонской правовой системы и сфере политического влияния бывшей Британской империи. Однако нельзя не учесть также то обстоятельство, что подробная регламентация комплекса правоотношений, касающихся в той или иной форме вещей, традиционно относимых к недвижимым, характерна и для стран континентальной Европы. Более того, именно в этих странах налицо расширение круга объектов недвижимости не только за счет объектов, недвижимых в физическом смысле, но за счет имущественных прав (подробное рассмотрение существа и правовой природы этих прав может составить предмет самостоятельного исследования): так, в западных законодательствах к недвижимости относят не только предметы вещественного мира, но и субъективные личные права, например право пользования, когда оно распространяется на недвижимость, вотчинные сервитуты и иски о вотчинном праве664664
  Подробно этот момент был рассмотрен К. П. Победоносцевым. См.: Победоносцев К. П. Указ. соч. Т. 1. С. 12.


[Закрыть].

Законодательства стран, включающих недвижимость в свободный юридический оборот уже не одно столетие, подробно регламентируют относительно нее самые разнообразные аспекты имущественных и неимущественных правоотношений (последнее наиболее показательно).

В российском законодательстве начиная с 1990 г. (момента вступления в силу Закона РСФСР о собственности) попытки дать нормативное определение недвижимости, закрепить ее на должном уровне юридической техники (не формально-логической, а более глубинной, такой термин, возможно, не совсем точен, но более адекватный термин подобрать в данном случае просто невозможно), к сожалению, были не совсем удачными.

Думается, проблема не только в длительном механическом исключении советским законодателем недвижимости из имущественного оборота. Причины этого явления залегают, конечно же, намного глубже. Далее нами рассмотрена история нормативной регламентации недвижимых объектов (в первую очередь, конечно, земли) на примере стран Древнего Востока и стран континентальной Европы. Сам факт исключения земли из оборота как в Советском государстве, так и в древневосточных странах свидетельствует о принципиально иной системе общественного и экономического устройства, а также – социальной ментальности. Здесь рискнем утверждать, что именно кардинальное различие в правовом статусе недвижимости – один из краеугольных камней, отличающих не только системы имущественных прав между западным и восточным законодательствами возможно, именно по этому «камню» проходит «разделительная линия» двух цивилизаций – Востока и Запада.

И дело не только в уже упоминавшемся классическом Марксовом тезисе: «отсутствие частной собственности на землю есть ключ к восточному небу»665665
  Маркс К., Энгельс Ф. Избранные письма: Маркс – Энгельсу, 2 июня 1853 г. М.: Госполитиздат, 1953. С. 73–74.


[Закрыть]. Античная культура, антропоцентричная по своей сути, сформировала систему законодательства, ориентированного на отношение к праву как любому другому имуществу (имущественному благу), которое может в большей или меньшей степени свободно отчуждаться, быть предметом деления, в том числе – в смысле расщепления прав. Античная, а с ней и западная культура считают землю и любое другое недвижимое имущество продолжением личности ее владельца, ее неотделимой частью: «В юридической жизни древнего мира мера всякого права зависела почти исключительно от личности. Здесь преобладало начало личной материальной власти человека над природой; поэтому юридическое определение вещи было тогда очень просто и вместе с тем скудно»666666
  Победоносцев К. П. Указ. соч. Т. 1. С. 7.


[Закрыть].

Восточная же ментальность предполагает отношение к земле в более сакрализованной, если угодно – одухотворенной форме. Безусловно, в данном случае проявляет себя принципиальное различие в системах мировосприятия. В этом смысле российская ментальность, вне всякого сомнения, может быть отнесена к восточной, не расщепляющей землю и все, что с ней связано, на составные части, юридические категории и т. д., но считающей себя составной частью объективного мира, природы, овеществленной формой которого является земля. Тот факт, что советский законодатель столь легко пошел на исключение земли из гражданского оборота и, шире, из общественного быта, свидетельствует как раз в пользу этого предположения. На исключительное сходство правовой и экономической систем древневосточных стран и Советского государства исследователи обращали внимание неоднократно667667
  См., напр.: Иноземцев В. Л. Собственность в постиндустриальном обществе и исторической ретроспективе // Вопросы философии. 2000. № 12. С. 3–13.


[Закрыть].

Попытки сформировать систему общественной собственности привели здесь к радикальному перераспределению собственности в пользу государства. Место восточного единовластного правителя здесь заняла административно-командная, предельно забюрократизированная государственная машина. Таким образом, государство (вместо древневосточного деспота) выступало верховным собственником большей части национального богатства (землей, средствами производства и т. д.), а граждане на праве личной (не частной!) собственности владели ограниченным кругом объектов обихода. Жизненные блага, опять же под жестким контролем, распределялись государством в лице многочисленного чиновничества. Стагнация, имевшая место как в азиатских монархиях, так и в коммунистических (социалистических) обществах, может быть объяснена абсолютным подавлением личной собственности граждан, собственностью Абсолюта (государства, монарха)668668
  Интересно, что классический источник правовой мысли (и идеологии) сталинского периода – Юридический словарь – рассматривает существовавшую в тот момент концепцию собственности следующим образом: «Вся государственная собственность представляет единый фонд, единым и единственным собственником которого является Советское государство. Советское государство является одновременно и носителем политической власти, и субъектом всего фонда государственной собственности» (Юридический словарь. М.: Госюриздат, 1953. С. 491). И хотя в этом же источнике говорилось, что «право собственности – право абсолютное и как таковое оно обязывает неопределенное число лиц воздерживаться от нарушения прав собственника. Собственнику принадлежат в пределах, установленных законом, правомочия владения, пользования и распоряжения. Эти правомочия и составляют содержание субъективного права собственника. Однако сами по себе они еще не дают полного определенного содержания права собственности (выделено нами. – Н. Ш.)» (Там же. С. 490). И далее точное замечание: «Для права собственности характерно, что собственник может использовать правомочия владения, пользования, распоряжения на основе законов, выражающих волю господствующего класса непосредственно в силу права» (Там же. С. 490). При всей идеологизированности данного тезиса очевидно, что содержание его сохраняет свою актуальность и по сей день.


[Закрыть]. Однако столь длительной и не встречающей сопротивление основной массы населения власть не могла бы стать, если бы не было к тому серьезных, глубинных причин.

Вероятно, именно невыделением в сознании восточного человека самого понятия «моя земля (участок, лес, луг и т. д.)» и, самое главное, его антипода «не моя, чужая земля (участок, лес, луг и т. д.)» можно объяснить и активную поддержку большевистской политики национализации земель большинством тогдашнего российского крестьянства (которое, как известно, составляло подавляющую часть населения страны).

Парадоксально, что при этом законодательная база, которую, как известно, традиционно формировали представители прозападно настроенной, воспитанной в европейских традициях интеллигенции, была полностью ориентирована именно на античную (западную) модель правоотношений. Конечно, до определенного момента в истории Советского государства правовая интеллигенция была лишена возможности влиять на политические реалии (единичные попытки в этой области, как правило, заканчивались для инициаторов трагически). Однако даже в этом случае власть не могла отрицать необходимости определения «правил игры» в более или менее цивилизованных, упорядоченных формах669669
  Д. В. Мурзин так пишет об этом периоде советской истории: «Сталин выждал момент, когда ему возможно стало в открытую отойти от ортодоксальных марксистско-ленинских взглядов на государство, и начал строить империю: азиатскую, кровавую, но прочную. Лихие кавалеристы и скороспелые академики ему стали не нужны. Нужна была армия с железной дисциплиной и полководцами-стратегами, неимоверно трудоспособный чиновничий аппарат, грамотные инженеры-„технари“ и, главное, как основа всего этого, – среднее образование высочайшего уровня и классическое высшее образование». И далее: «На кафедры вузов, в том числе юридических, вернулись из „научных ссылок“ нудные профессора, не умеющие махать в римских аудиториях окровавленной шашкой» (Д. В. Мурзин. Об Александре Марковиче Винавере // Цивилистические записки: межвузовский сб. науч. трудов. М.: Статут, 2001. С. 370–371).
  В воспоминаниях С. С. Алексеева: «Ни на мгновение не забывая о страшных реалиях существующего бытия, они жили своим мирком «чистой цивилистики», видели в этом свое служение науке, получая удовлетворение от преподавания общезначимых юридических формул и конструкций, от академических баталий по поводу юридических премудростей» (Алексеев С. С. Уроки. Тяжкий путь к праву, 1997. С. 21–22).


[Закрыть].

Когда же политический диктат был ослаблен, тенденции западничества, ориентации на римское право (применительно к цивилистике) и, более широко, на континентальную систему права, наконец, возобладали, практика стала все чаще и чаще, а затем и в массовом порядке демонстрировать «неработающие» нормы и целые правовые институты.

Думается, российский законодатель еще долго будет формировать нормативную базу с учетом устоявшихся взглядов, традиций, однако очевидно, что постепенно он будет вынужден либо изменить существо принимаемых документов с учетом общественных реалий, либо теми или иными (экономическими, политическими, административными) методами адаптировать (хотя бы частично) правосознание россиян к западным юридическим стереотипам, либо ждать, когда эта адаптация произойдет естественным образом, по мере распространения в обществе высоких технологий и изменения структуры объектов, находящихся в собственности лиц, и главное – изменения роли самой недвижимости в гражданском обороте (этот процесс уже начался670670
  Иноземцев В. Л. Собственность в постиндустриальном обществе и исторической ретроспективе // Вопросы философии. 2000. № 12. С. 3–13.


[Закрыть], но пока очевидных, наблюдаемых результатов он не дал). При этом, однако, следует ожидать уменьшения роли недвижимого имущества в качестве показателя социального статуса личности, но увеличение его роли как пространственно-операционного базиса. Так, В. Л. Иноземцев рассматривает категорию собственности в историческом разрезе. Автор, анализируя перспективы развития постиндустриального общества с преобладанием высокоинтеллектуального труда, в частности, пишет: «Там, где наука действительно становится производительной силой, а информация и знания – важнейшим ресурсом общества, работник становится интересен этому обществу не как носитель абстрактной рабочей силы, способной к малоквалифицированному монотонному труду, а как обладатель уникальных интеллектуальных способностей, являющихся результатом обучения и творческого поиска.

В таком обществе собственность на материальные средства производства перестает быть основным условием высокого благосостояния, залогом жизненного успеха становится не собственность, а организация, не владение, а пользование, не возможность присвоить, а способность применить те или иные средства и условия производства»671671
  Иноземцев В. Л. Указ. соч. С. 10.


[Закрыть]. Значение недвижимости в этом случае не уменьшится, но станет другим, более технологичным и менее идеологизированным. Показательно, что о такой возможности начали говорить давно, и не только социологи, но и юристы. Замечательный дореволюционный цивилист В. И. Синайский, имея в виду классическое определение недвижимого имущества, предполагающее неотделимую связь недвижимого объекта с землей, писал672672
  Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 127.


[Закрыть]: «При успехах современной техники в перемещении предметов это определение нельзя принимать во внимание».

Технологический прорыв уже сейчас проявляет себя в юридических конструкциях, опосредующих недвижимое имущество развитых стран Запада, в которых наиболее четко выразились черты технологической революции и усиления роли корпоративного менеджмента: «В последнее время конструкция разделенной собственности находит все большее применение в ряде развитых рыночных стран»673673
  Богданов Е.В. Моделирование права собственности в гражданском законодательстве РФ // Государство и право. 2000. № 11. С. 19.


[Закрыть]. Таким образом, «конструкция расщепленной собственности, допускающая существование нескольких различных титулов собственности на одно и то же имущество, оказалась очень удобной в современных условиях для оформления и теоретического оправдания растущих ограничений права собственности, а также для процесса обособления функции производительного использования капитала от собственности на капитал, что характерно для развитого хозяйства»674674
  Советское и иностранное гражданское право (Проблемы взаимодействия). – М., 1989. С. 215.


[Закрыть].

С активным распространением так называемых расщепленных вещных прав связана и еще одна проблема, о которой много говорится в настоящее время применительно к современной политической ситуации: усиление роли публично-правового компонента как в праве в целом, так и применительно к рассматриваемой нами категории вещей. Период конца ХХ – начала ХХI века ознаменовался усилением в России государственной власти, что привело к возрождению интереса к публичному праву. Однако следует заметить, что сходная тенденция имеет место и в западном законодательстве. Особенно сильно она проявляет себя в странах Восточной Европы. Большинство российских и зарубежных юристов при рассмотрении вопроса о соотношении частного и публичного права обращают внимание на эту проблему. Однако как самостоятельная тема для исследования она изучена мало. Как справедливо отмечает А. П. Анисимов, количество научных работ, в которых проблема сочетания частных и публичных интересов рассмотрена применительно к земельным или экологическим правоотношениям, очень немногочисленно, а исследования сочетания частного и публичного начала в градостроительной деятельности практически отсутствуют675675
  Анисимов А. П. Проблема сочетания частных и публичных интересов при использовании земель поселений // Юрист. 2004. № 1. С. 32.


[Закрыть]. Надо полагать, уже в самое ближайшее время появятся фундаментальные научные работы по данной проблематике, актуальность темы и ее практическая востребованность этому поспособствуют. Первые разработки по данной теме уже появились676676
  См., напр.: Богданов Е. В. Соотношение частного и публичного в гражданском законодательстве // Российская юстиция. 2000. № 4. С. 23–24.


[Закрыть]. Свою лепту в усиление публичного начала в гражданском праве России внес и законодатель. Первые изменения в законодательство появились еще в начале 90-х гг. и со временем все более и более усиливались. Классическим примером стало введение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сначала в одной из статей Гражданского кодекса (норма была сформулирована весьма скупо, настолько, что до принятия соответствующего Закона было неясно, а не будет ли осуществлять регистрацию один из уже существовавших к тому времени государственных органов), затем – в нормах Особенной части ГК, и лишь спустя несколько лет был принят специальный Закон677677
  Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [принят 17 июня 1997 г.]. «КонсультантПлюс». Версия Проф. Здесь и далее – Закон о гос. регистрации.


[Закрыть]. Однако настоящим открытием для субъектов гражданского оборота явилось не вступление его в действие, а то обстоятельство, что регистрация стала носить не уведомительный, а разрешительный по сути характер. Тем самым были оставлены в стороне попытки вернуться к дореволюционной практике составления купчих крепостей в уведомительном порядке. Как известно, целью их составления являлись также нужды публичного свойства – сначала контроль за сословным составом приобретателей, затем главным образом взимание так называемых крепостных пошлин, т. е. государственных сборов и сбор информации о зарегистрированных правах678678
  Победоносцев К. П. Указ. соч. Т. 3. С. 296–300.


[Закрыть].

Вступивший в силу 9 июня 2003 г. Федеральный закон о внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»679679
  Там же.


[Закрыть] ввел еще одно ограничение, вероятно, публично-правового свойства. Согласно Закону в прежней редакции, по общему правилу, за государственной регистрацией перехода права на объект недвижимости, осуществляемого на основании сделки, должны были обращаться все стороны по сделке (абз. 3 п. 1 ст. 16). Вместе с тем Закон предусматривал, что если права возникли на основании сделок, не требующих обязательного нотариального оформления, но нотариально удостоверенных по желанию сторон, то заявление о государственной регистрации подает одна из сторон сделки (абз. 4 п. 1 ст. 16). Закон 2003 г. исключил данный абзац из текста статьи. Таким образом, при обращении за государственной регистрацией перехода права на основании сделки, независимо от того, была она нотариально удостоверена или нет, заявление должно было быть подано всеми сторонами по сделке. Кроме того, в соответствии с пп. 1 и 2 ст. 19 Закона предусмотрена возможность приостановления государственной регистрации, если у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, не более чем на месяц, не считая общего месячного срока регистрации, установленного Законом.

Публичными, общественными интересами объясняется включение в Закон исключительного по своей ценности правила об обязательном внесении в ЕГРП записи о наличии судебного спора о правах на недвижимое имущество: сведений «о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости» (абз. 2 п. 1 ст. 7 Закона). Таким образом, содержащимся в ЕГРП сведениям об имеющихся судебных спорах о правах на недвижимое имущество придан открытый (публичный) характер. Как справедливо указывает А. Маковская, «значение данной нормы трудно переоценить»680680
  Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Хозяйство и право. 2003. № 9. С. 15. Справедливости ради следует отметить, что аналогичное правило еще ранее появилось в нотариальной практике. Так, еще Инструкция о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 6 января1987 г. № 01/16-01 устанавливала, что: «В случае получения от суда сообщения о поступлении заявления заинтересованного лица, оспаривающего право или факт, об удостоверении которого просит заинтересованное лицо, совершение нотариального действия приостанавливается до разрешения дела судом (п. 11)».


[Закрыть].

В современном законодательстве о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним публичные начала явно проявляются не только в сугубо технических, процедурных аспектах, но и в материально-правовых нормах. Классическим примером таких норм можно считать включение в Закон требования о государственной регистрации прав на предприятия и сделок с ними. Очевидно, что к такому решению законодатель пришел, ориентируясь на публично-правовые интересы. Включение предприятий в объект регистрируемого недвижимого имущества вызвало волну возмущения среди практиков и массу предложений по корректированию законодательства в данном вопросе: «На современном этапе развития российского гражданского права предприятие если и может считаться вещью, то только как юридическая фикция. В распространении на него полноценного вещно-правового режима этот объект не нуждается. Все элементы предприятия, будь то вещи, права требования, долги или исключительные права, в статическом состоянии сохраняют свой правовой режим и только в случае совершения с ними сделки временно объединяются в имущественный комплекс, с тем чтобы снова распасться на отдельные составляющие такой сделки»681681
  Латыев А. Н. Недвижимость как объект вещных прав // Гражданин и закон. 2003. № 6. С. 61.


[Закрыть].

Схожими причинами можно объяснить и включение в перечень объектов, подлежащих государственной регистрации, объектов, не соответствующих главному критерию отнесения имущества к недвижимому – неотделимой связи с землей (воздушные и морские суда, космические объекты). Позиция законодателя по данному вопросу понятна: по причине высокой стоимости, а также в силу природных особенностей среды, в которой физически перемещаются данные объекты (воздушное, водное, космическое пространство) и необходимости поддержания этих объектов в безопасном состоянии, а также для предупреждения возможных нарушений международных соглашений Российской Федерации субъектами – собственниками данных видов имущества. Эти аргументы признаются обоснованными большинством исследователей, однако нарекания вызывает сугубо технический аспект законодательства, номинальное приравнивание этих объектов к «традиционным» недвижимостям. В частности, предлагается «выделить категорию регистрируемого имущества, подобно тому, как сделано в Нидерландах, а не объединять в одну группу совершенно разнородные объекты»682682
  Латыев А. Н. Указ. соч. С. 58.


[Закрыть].

Логику законодателя, энергично вводящего в законодательство нормы публично-правового, общественного характера, можно объяснить как сугубо политическими причинами, так и необходимостью вмешательства государства в экономические отношения. Действительно, далеко не всегда имущественные правоотношения целесообразно отдавать «на откуп» частным лицам. Однако справедливости ради надо отметить, что далеко не всегда российский законодатель во вновь принимаемых нормах преследует только цели общественного, публичного характера. Так, например, в новом Земельном кодексе683683
  Российская Федерация. Земельный кодекс. № 136–ФЗ. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть], определяющем меры ответственности собственника за использование земельного участка ненадлежащим образом. В таком случае он не обращается безвозмездно в публичную собственность (земли запаса), а подлежит продаже с публичных торгов любому лицу. Отсюда следует, что вырученная денежная сумма переходит к бывшему собственнику – нарушителю земельного законодательства. Тем самым защищаются права частного собственника, пусть и ненадлежащего.

Такая позиция законодателя разделяется далеко не всеми авторами: «Это, по меньшей мере, странно, поскольку санкция за совершение правонарушения должна подразумевать умаление интересов правонарушителя».684684
  Попов М. Комментарий Главы 17 ГК РФ // Хозяйство и право. 2001. № 7. С. 20.


[Закрыть] Однако при этом законодатель оставляет в стороне вопросы восстановления состояния земельного участка до установленных санитарных и иных нормативов, тем самым не учитываются государственные интересы. Поэтому предлагается дополнить Кодекс следующей нормой: «После продажи с торгов на бывшего собственника земельного участка будет возлагаться обязанность восстановить первоначальное состояние земельного участка либо возместить расходы на такое восстановление»685685
  Ромадин М. С. Некоторые проблемы принудительного прекращения прав на землю в Российской Федерации // Государство и право. 2003. № 11. С. 92.


[Закрыть].

Можно констатировать, что в целом в современном гражданском законодательстве России за последние 2-3 года произошли существенные «подвижки» в сторону увеличения «удельного веса» публично-правовых норм (за исключением ряда норм о правовом регулировании некоторых аспектов предпринимательской деятельности). Особое значение в будущем будет иметь вступивший в силу в текущем году блок нормативных актов, касающихся жилищных и связанных с ними правоотношений. Говоря об изучении общественной роли, которую играют нормы права вообще и права гражданского в частности, нельзя не отметить, что данный вопрос в цивилистике традиционно остается «за бортом» большинства исследований, в особенности в период с конца 80-х годов, когда идеологическая составляющая научных изысканий потеряла свою актуальность. Применительно к недвижимости, большинство исследователей констатируют факт его социальной значимости как причину выделения среди других объектов гражданских прав, но этим дело и ограничивается. Механизм гражданско-правового регулирования, взаимодействие в нем публично-правовой и частно-правовой составляющей не исследованы как в цивилистике в целом, так и в части отдельных правовых институтов. Между тем именно институт недвижимости, содержащий в своей природе оба эти компонента, требует отдельного, более подробного их рассмотрения. Именно наличие серьезной публично-правовой составляющей института недвижимости (наряду с причинами объективного порядка, неспособностью права влиять на естественные процессы и т. д.) и обусловило включение нами данного параграфа в настоящее исследование. Понятно, что в ограниченных рамках данной работы подробное рассмотрение данного вопроса не представляется возможным: сам по себе он может послужить предметом самостоятельного научного исследования. Наша задача намного скромнее – обозначить необходимость такой работы.

Суммируя все вышеизложенное, можно прийти к выводу, что реальный объем возможностей, которыми обладает гражданское право применительно к недвижимости (как в ее вещно-правовой, так и обязательственной ипостасях), весьма и весьма ограничен; в обычных условиях гражданского оборота, оперирующего более или менее стандартным набором ситуаций, это обстоятельство, возможно, не столь заметно, при более же глубоком рассмотрении этот факт становится очевиден. Если человек даже в физическом смысле далеко не всегда способен повлиять на естественный природный мир, то, когда речь идет о возможности правового воздействия, приходится признать, что, скорее, недвижимое имущество своими физическими и социальными характеристиками диктует специфику правовой регламентации, чем правовые нормы влияют на само это материальное и социальное явление.

Конечно, полностью отрицать возможности правового воздействия в данной сфере было бы самонадеянно – если бы законодательство в области правового статуса и оборота недвижимого имущества не имело никакого эффекта, то оно не было бы столь обширно и подробно. Однако традиционно высокая даже по современным меркам степень ее криминализации свидетельствует о том, что как объективные возможности права, так и механизм его реализации, пусть и постоянно совершенствуемые, далеко не всегда способны обеспечить изначально предполагающийся результат. Таким образом, право способно повлиять лишь на внешнюю форму социальных отношений, но само содержание этих отношений определяется не только им. Выделенные нами ранее особенности содержания правовых норм, связанных с недвижимостью: описательность, казуистичность, отсутствие адекватных определений тех или иных понятий и т. д., обусловлены как раз этим обстоятельством. Осложняет реализацию правовых норм и специфика российского общественного уклада: ориентированные на западные ценности правовые дефиниции не всегда оказываются адекватными как для российского правосознания, так и для сложившейся системы правоприменяющих органов.

В процессе своего развития недвижимость трансформируется из категории социальной в правовую. Недвижимость относится к числу цивилистических объектов, регламентируемых наиболее тщательно как в части определения ее правового статуса, так и порядка перехода прав на нее (в том числе при отчуждении). Специфический правовой режим этого объекта обусловлен прежде всего его первичным характером по отношению к другим видам имущества, его ролью в качестве пространственно-операционного базиса686686
  Копылова В. В. Рынок недвижимости и оценка недвижимости. Иркутск: Изд-во ИГЭА, 1999. С. 7.


[Закрыть] для экономических отношений: «Эффективное функционирование большинства институтов рыночной экономики невозможно без участия тех или иных элементов рынка недвижимости»687687
  Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995. С. 3.


[Закрыть]. По этой причине законодатель всегда стремился либо урегулировать отношения в этой сфере наиболее подробно, либо изымал недвижимые объекты из обычного хозяйственного оборота (целиком или только некоторые из них). Определенное значение для выделения недвижимости в самостоятельную группу недвижимых объектов имеет и большой срок их амортизации, а также значительная рыночная стоимость, которая не снижается с течением времени.