Текст книги "Юридические препятствия в реализации прав и законных интересов, вопросы идентификации и преодоления"

О том обстоятельстве, что передача в собственность нерезидентам приватизируемого государственного и муниципального имущества, в том числе недвижимого, становится обычной правовой практикой, свидетельствует и ст. 4 Закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 12 июля 2001 г. среди других категорий имущества, определяемого программой приватизации, выделено имущество, которое «приватизируется с установлением запрета на участие в его приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов Российской Федерации, имеющих в качестве учредителей (участников) или аффилированных лиц иностранных физических или юридических лиц»633633
  Российская Федерация. Законы. О приватизации государственного и муниципального имущества. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть]. Логично предположить, что установление перечня видов имущества, приватизация которого запрещена (частный запрет), предполагает существование общедозволительного режима для такого рода объектов во всех остальных случаях.

Таким образом, современный российский законодатель предоставляет возможность приобретения недвижимости в Российской Федерации как резидентам, так и нерезидентам с некоторыми ограничениями по отдельным видам недвижимого имущества, прежде всего объектов промышленного характера, имеющих государственное значение. Упомянутый выше критерий в этом случае приобретает характер не абсолютного правила, а дополнительного ограничения по субъектному составу управомоченных лиц.

Иногда в качестве обязательных условий отнесения имущества к недвижимому указывают на его экономические и технические характеристики: стоимость (предлагалось расположенные на земной поверхности объекты, денежная оценка которых невелика, к недвижимости не относить), степень готовности к эксплуатации и прочие634634
  Подробнее об этом см.: Гонгало Б. М. Комментарий к ст. 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Постатейный комментарий к Федеральному закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 11–19; Нагаев Р. Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». Казань: Изд-во ГУП «ПИК Идел-Пресс», 2000. С. 552–553; Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение: Ростов н/Д: Феникс, 2002. С. 40–69 и др.


[Закрыть].

Хотя недвижимость как имущество в большинстве своем представляет объект, обладающий значительной стоимостью, думается, не следует рассматривать высокую рыночную стоимость в качестве еще-одного юридического критерия для отнесения тех или иных вещей к недвижимым, поскольку категории «высокая стоимость», «низкая стоимость» относительны по своей природе и не закреплены нормативно. То обстоятельство, что в юридической литературе, давая характеристики недвижимому имуществу, чаще всего упоминают и его большую стоимость, говорит лишь о распространенности этого факта в статистическом выражении. Иначе говоря, в данном случае отождествляют экономические и правовые категории. Кроме того, высокая стоимость не играет решающей роли в качестве ключевого признака. Не относятся к недвижимости (и, следовательно, не требуют регистрации своего состояния) вещи, хотя и обладающие значительной ценностью, но не связанные с землей и не признаваемые в качестве недвижимости законом. Например, при продаже дома на снос объектом сделки в действительности является не дом, а совокупность стройматериалов, из которых он состоит, и которая сама по себе не имеет связи с землей.

В качестве одной из причин высокая рыночная стоимость выступает лишь на стадии закрепления этого института в законодательстве, поскольку основные ее физические характеристики (длительный срок амортизации, незаменяемость, фундаментальность и др.) чаще всего обусловливают и ее высокую рыночную стоимость, и значимость связанных с ней отношений в социальном смысле. Чаще всего, но не всегда, поскольку стоимость в качестве категории юридической, как уже отмечалось, для этой ситуации не регламентирована, а стоимость в ее экономическом смысле подчиняется правилам не формальной, а диалектической логики.

Такое свойство, как степень готовности к эксплуатации (для зданий), также невозможно признать приемлемым с правовой точки зрения хотя бы по той причине, что судебная практика на этот счет дала вполне определенное разъяснение: «не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации»635635
  П. 7 Приложения к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.1997. № 21. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть].

Говоря о проблемах использования вышеперечисленных характеристик (свойств) недвижимого имущества, не следует упускать из внимания и то обстоятельство, что они отражают существующий общественный уклад и в своем исходном виде чаще всего опираются на свойства внешней материальной формы имущественных объектов либо связаны с вызываемыми этими свойствами особенностями оборота недвижимых вещей и их публичного оформления. Вторичными по отношению к вышеназванным являются, по нашему мнению, особые требования к субъектному составу управомоченных лиц и разнообразие нормативной базы этих отношений: они обусловлены особой социально-экономической ролью этих объектов и их «прозрачностью» для учета и контроля.

На сегодняшний день критерием отнесения имущества к недвижимому, думается, можно назвать физическую связь объекта с землей, исключающую отделение от нее без нанесения последнему несоразмерного ущерба его назначению. Остальные характеристики, несомненно, не могут быть оставлены без внимания, но они носят производный характер и требуют выяснения, когда стоит задача уточнить базовый критерий или подтвердить статус вновь возникающих «нетрадиционных» объектов.

На основании вышеизложенного можно прийти к следующим выводам. В целом система характеристик (свойств) недвижимого имущества включает в себя достаточно большое их количество, требующее упорядочения и классификации.

Говоря о системе характеристик (критериев) для отнесения имущества к недвижимому, нельзя не учитывать их взаимосвязанность и взаимозависимость: во всей своей совокупности они образуют целостную систему. Нами не случайно были разделены критерии отнесения имущества к недвижимому и свойства недвижимого имущества. Пользуясь философской терминологией, можно сказать, что те или иные характеристики недвижимого имущества, которые играют роль императива (причины), отнесены нами к критериям отнесения имущества к недвижимому. Те же характеристики, которые выступают лишь в роли атрибутива (свойства) недвижимости как особого правового режима, причем свойства не предопределенного, а вероятностного, отнесены нами не к критериям, а лишь к характеристикам, или просто свойствам.

Суммируя все вышеизложенное, представляется, что недвижимое имущество можно понимать как землю и органически, неотъемлемо связанные ней объекты, индивидуализированные на местности и утрачивающие свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли. Принадлежность имущества к недвижимому связана только с двумя указанными выше критериями и не может быть обусловлена другими признаками: только связь с землей и индивидуальность объекта имеют принципиальное значение. Именно без них имущество не может быть признано недвижимым в юридическом значении этого термина.

Все другие рассмотренные выше характеристики (как физические: фундаментальность, управляемость и т. д., так и социальные) имеют значение, скорее, не критериев, а свойств, атрибутивных характеристик недвижимого имущества. Представляется также важным заметить, что нужно отделить друг от друга свойства недвижимого имущества и последствия, вытекающие из его специфического статуса. Необходимость государственной регистрации в этой связи относится не к критериям отнесения имущества к недвижимому, но к тем юридическим последствиям, которые влечет за собой наличие у объекта признаков, относящих его к объектам недвижимости. Также значительное число выделяемых исследователями сугубо социальных критериев недвижимого имущества при более внимательном рассмотрении оказываются не критериями (буквально – условиями отбора), а следствиями признания его в качестве такового. К ним, например, относятся: определение момента возникновения права собственности на недвижимое имущество в зависимости от его государственной регистрации и связанность с актом передачи, детальное законодательное оформление сделок с этой категорией имущества и т. д.

Наша позиция в отношении объектов, признаваемых недвижимыми в силу юридической фикции (морских судов и т. п.), уже сформулирована выше. Хотя в отношении них и можно делать гипотетические построения о том, что объединять их с «классическими» объектами недвижимости может не только государственная регистрация, но и признак связи с поверхностью, которая и обеспечивает их функционирование в соответствии с их назначением (напр., морское судно – с морем, океаном, космический корабль – с разреженным пространством за бортом и т. д.), но тогда возникает необходимость появления более абстрагированных, чем недвижимость, правовых категорий. Возможно, в будущем необходимость в их существовании проявит себя более отчетливо, но в настоящее время вопрос об объединении столь разнородных объектов в единую правовую категорию (правовой институт) остается открытым. Тем более что все нетрадиционные «поверхности» (открытое море, космическое пространство и т. д.), с которыми эти объекты связаны, в настоящее время вообще исключены из гражданского оборота.

Отдельно необходимо подчеркнуть, что объекты, не являющиеся вещами в физическом смысле слова, иначе – не обладающие качеством телесности, отнести к недвижимым нельзя, поскольку законодатель в ст. 130 ГК РФ прямо указывает на два момента. Во-первых, это то, что речь в ней идет только о недвижимых вещах, кроме того, в ч. 2 ст. 130 ГК РФ636636
  Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс. Части 1-я и 2-я [приняты соответственно в 1994 и 1996 гг.]. «КонсультантПлюс». Версия Проф.


[Закрыть] перечисляет как не относящиеся к недвижимости объекты деньги и ценные бумаги. Всем вышеизложенным полностью исключена, в отличие от законодательств многих европейских стран, возможность признания недвижимостью прав требования, обязательств и даже судебных исков.

По этой причине представляется возможным дать такое определение недвижимого имущества в рамках цивилистики. Недвижимое имущество – это земля (включенный в гражданский оборот поверхностно-почвенный слой, а также, в ограниченном объеме, недра и континентальный шельф) и обладающие физическими характеристиками (телесные) индивидуально-определенные имущественные объекты, прочно связанные с землей. Прочность связи этих объектов с землей достаточно точно сформулирована в ст. 130 ГК РФ как невозможность перемещения этих объектов без нанесения им несоразмерного ущерба их назначению. Мы не станем оспаривать этот классический постулат, поскольку он логически обосновывает и нашу позицию о необходимости индивидуализации того или иного объекта недвижимости.

Изучая недвижимость в системе объектов гражданских прав, необходимо рассмотреть ее место среди других объектов прав. Поскольку выше мы определили, что к недвижимости относим только вещи, обладающие признаками телесности, пространственной протяженности, а ключевое отличие вещей от прочих объектов гражданских прав выражается в возникновении правоотношений собственности исключительно по поводу вещей, поэтому определение специфики правового статуса недвижимого имущества, думается, следовало бы начать именно с выяснения его юридического существа как вещи637637
  Поскольку нормативное определение вещи отсутствует, здесь и далее мы приводим общие литературные определения, даваемые вещи и другим, близким к ней терминам различными словарями, а также доктринальные юридические определения.


[Закрыть].

Действующим законодательством легальное определение вещи, к сожалению, не предусмотрено. Определить это понятие можно только путем анализа гражданско-правовых норм, цивилистической доктрины, а также теоретических построений, касающихся имущества и вещей. Наиболее распространенные подходы к этому явлению: «Вещь – отдельный предмет, изделие», либо то, что принадлежит к личному движимому имуществу»638638
  Ожегов С. Ю., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. М.: АЗЪ, 1993. С. 77.


[Закрыть]. «Имущество – то, что находится в чьей-нибудь собственности, принадлежит кому-нибудь, чему-нибудь»639639
  Там же. С. 251.


[Закрыть].

Рассмотрим сугубо юридические определения: «Вещь – предмет внешнего материального мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях»640640
  Юридическая энциклопедия / под ред. М. Ю. Тихомирова. М., 1997. С. 65. Данная дефиниция представляет собой развернутый вариант классического определения вещи цивилистики советского периода: «Вещь в гражданском праве, материальный предмет, объект права собственности и иных вещных прав» (Большая советская энциклопедия. Т. 2. М.: Советская энциклопедия, 1972. С. 174).


[Закрыть]. Налицо, таким образом, «узкое» определение вещи в материальном смысле. Аналогичного мнения придерживаются и многие другие весьма авторитетные авторы641641
  Гражданское право России: курс лекций. Ч. 1 / под ред. О. Н. Садикова. М.: Юрид. литература, 1996. С. 117; Гражданское право: учебник. Ч. 1 / под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. М.: ТЕИС, 1996. С. 174.


[Закрыть]. Однако в гражданском праве помимо понимания вещи в узком смысле существует и расширительное толкование вещи, которое придает этому понятию статус универсальной юридической категории. В этом смысле под вещью понимается вся совокупность предметов материального мира (созданных трудом или находящихся в естественном состоянии), по поводу которых возникают вещные правоотношения. В русском дореволюционном гражданском праве объектом права считалась «вещь, то есть предмет, не имеющий значения субъекта права»642642
  Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. Ч. 1. М., 1997, С. 225.


[Закрыть]. Таким образом, определение вещи охватывало максимально широкий круг объектов, не ограничиваясь механическим перечислением. С точки зрения постоянно изменяющейся практики такой подход, возможно, оправдан. Например, когда речь идет о вещных правах, большое влияние на их содержание оказывает объект этих прав. Если исходить из того, что в традиции классической цивилистики вещные права возникают по поводу вещей, возникает вопрос: возможно ли в качестве объекта этих прав рассматривать также права? Ведь законодатель (опять же применительно к составным частям имущественного комплекса – предприятия) в ст. 132 ГК РФ охватывает этим термином имущественные права. Поэтому не случайно современные сторонники расширительного подхода, опирающиеся на ряд норм Гражданского кодекса, в первую очередь упоминают именно ст. 132 ГК РФ (предприятие – имущественный комплекс, включает помимо материальных ценностей также долги, права требования, исключительные права, то есть не только материальные объекты); а также ст. 149 ГК РФ (относит к вещам и деньги, в наличной и безналичной форме, и ценные бумаги – ведь они могут быть и бездокументарными). Отсюда делается вывод: «законом помимо вещей как предметов материального мира параллельно допускается и существование нематериальных вещей»643643
  Гумаров И. Понятие вещи в современном гражданском праве России // Хозяйство и право: 2000. № 3. С. 80.


[Закрыть]. Из этого делается вывод, что при продаже абстрактной вещи фактически осуществляется продажа не столько такой вещи, сколько права собственности. Другими словами, через абстрактные вещи фактически (не прямо, а косвенно) появляется возможность признания права собственности на имущественные права, входящие в состав таких вещей. Вместе с тем не вызывает сомнения тот факт, что объектом договора купли-продажи или иного отчуждения является все-таки вещь, а не имущественные права.

Применительно к вышеизложенному представляет сложность еще один вопрос: признается ли объектом права предприятие как имущественный комплекс? И хотя законодатель однозначно относит предприятия к имущественным объектам, дело обстоит вовсе не так просто. Конечно, отчасти споры о правовой природе предприятия вызваны большими неудобствами, вызываемыми процедурой государственной регистрации. Однако нельзя отрицать и причины, коренящиеся в юридической природе самого предприятия.

В соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) каждому объекту права собственности отведен специальный раздел. Наличие в Реестре раздела с описанием соответствующего предмета означает, что данный предмет признан объектом гражданских прав, вещью. То есть главным требованием для признания недвижимости объектом права является ее официальное признание в качестве таковой. Некоторые авторы (применительно к предприятиям), например Д. В. Пятков, делают отсюда вывод, что признание объектом права означает, что недвижимое имущество с этого момента признается вещью или любым другим имущественным благом (ведь Гражданский кодекс устанавливает, что объектами гражданских прав могут выступать вещи, деньги, ценные бумаги и иные имущественные блага)644644
  Пятков Д. В. К вопросу о простых и сложных недвижимых вещах // Российский юридический журнал. 2002. № 3. С. 40–49.


[Закрыть].

Безусловно, сложно отнести недвижимый объект к иным имущественным благам, если налицо физические признаки вещи. Подобного рода рассуждения могут привести к весьма непривычным выводам: отсутствие даже не просто регистрации, а специального раздела в Государственном реестре может означать, что, по крайней мере теоретически, объект недвижимости, не зарегистрированный в установленном порядке, не признается вещью. Ведь вещи являются разновидностью объектов гражданских прав. Именно в значении объекта гражданских прав и используется термин «вещь». При этом нельзя не учитывать, что в ряде случаев недвижимое имущество может быть объектом прав, независимо от государственной регистрации, например, когда речь идет о самовольных постройках, а также в некоторых других случаях. Не случайно, что вышеприведенное суждение сопровождается оговоркой: «Отсутствие у предмета такого качества вовсе не свидетельствует о том, что он обязательно находится за пределами гражданского оборота». Однако автор здесь же поясняет: «Он включен в гражданский оборот, но только в составе какой-либо вещи»645645
  Пятков Д. В. Указ. соч. С. 45.


[Закрыть]. Конечно, в данном случае речь идет о составных частях предприятия как имущественного комплекса. Ситуации, похожие на ту, что указана нами выше (самовольные постройки), в эту концепцию не «укладываются». Другое дело, что, когда речь идет о правонарушениях, затрагивающих в той или иной форме объекты недвижимости, речь все равно будет идти о надлежащем оформлении (государственной регистрации и иных требуемых законодательством действиях). Неправомерное приобретение недвижимости возможно в результате обращения чужого недвижимого имущества в пользу виновного или другого лица только путем «приобретения» права на недвижимое имущество (в узком смысле слова).

Причины выделения недвижимости в специфический объект права уже рассматривались нами выше. Однако применительно к столь неоднозначной категории недвижимости, как предприятие, требует отдельного рассмотрения вопрос, к сожалению, оставленный «за кадром» большинством современных исследователей. В традициях марксистской концепции права, как известно, было принято противопоставлять имущественные объекты, представляющие собой овеществленный труд, и естественные объекты, представляющие ценность не по величине вложенных трудовых усилий, а по другому, естественному признаку: полезности (по крайней мере, потенциальной) для гражданского оборота. Вероятно, по причинам идеологического порядка такой подход перестал представлять интерес для исследователей. При этом схожие принципы разделения имущественных объектов продолжают существовать в имущественном праве европейских государств как нормативно, так и в правовой теории: так, в британском праве мера ответственности правонарушителей при неправомерном завладении вещами, составляющими часть земли, которые могут быть отделены от нее (растения, деревья, минералы), различается в зависимости от того, с какой целью произведено изъятие чужого имущества – коммерческой или некоммерческой (потребительской). Так, «если лицо, которое не является владельцем чужой земли, срубит дерево или выкопает растение или куст, тогда это – theft. Тем не менее срывание цветов, фруктов или листьев с дикорастущих растений на чужой земле не является theft, за исключением случая, когда это сделано в коммерческих целях…»646646
  Клепицкий И. А. Недвижимость как предмет хищения и вымогательства // Государство и право. 2000. № 12. С. 19.


[Закрыть]. Можно сделать, таким образом, вывод, что британский законодатель дифференцирует охрану имущественных ценностей, во-первых, в зависимости от их происхождения (в более привычной для нас терминологии – приобретены ли права на них через первичные или производные способы); в британском законодательстве также предусмотрены последствия похищения диких существ, прирученных или не прирученных человеком647647
  Подробнее об этом см.: Клепицкий И. А. Недвижимость как предмет хищения и вымогательства // Государство и право. 2000. № 12. С. 19. Автор указывает, в частности, что «дикие существа являются имуществом, но не могут быть украдены, так как не принадлежат кому-нибудь. Тем не менее, если дикое существо содержится в неволе, оно может быть похищено».


[Закрыть]. Во-вторых, возможность привлечения к ответственности различается по целевому назначению имущества (потребительскому или коммерческому). Налицо, таким образом, «родство» юридических конструкций имущественных прав даже притом, что кардинально различаются сами правовые системы.

Следует отметить, что при этом существующее в англосаксонской правовой системе деление имущественных прав на вещественные и личные если не равнозначно традиционному для нас делению прав на вещные и обязательственные, то, в первую очередь, по причине отсутствия в системе континентального права юридических конструкций, так или иначе опосредующих деление вещей (имеются в виду только вещи в узком, телесном смысле) на созданные трудом человека и принадлежащие естественному природному миру. Безусловно, нельзя утверждать, что в континентальной системе права этот факт полностью отрицается – см., например, давно ставшее хрестоматийным деление способов приобретения права собственности на первичные и производные. Правда, здесь есть нюанс: первичный способ приобретения права собственности предполагает не только случаи, когда имущество тем или иным способом выделено из естественного природного мира, но и ситуации, когда предыдущий собственник просто неизвестен. То есть фактор естественности, невыделенности из природы в этом случае не используется. Хотя в социологии эту тему продолжают исследовать, несмотря на смену «идеологических установок»: «Появление личной собственности знаменовало не только осознание человеком того, что некий предмет принадлежит именно ему, что «он, то есть собственный», оно означало также, что другой предмет «не мой, то есть чужой»648648
  Там же. С. 20


[Закрыть]. Становление собственности происходило не как выделение «частной» из «общинной», а как вычленение личной собственности из, если так можно выразиться, «несобственности». Появление личной собственности не только ознаменовало индивидуализацию человека внутри первобытной общины, но в то же самое время породило в этом человеке понимание того, что помимо личной собственности существует и ее антипод…»649649
  Иноземцев В. Л. Собственность в постиндустриальном обществе и исторической ретроспективе // Вопросы философии. 2000. № 12. С. 6.


[Закрыть].

Предприятие среди других недвижимых имущественных объектов представляет, если так можно выразиться, промежуточную стадию, «мостик» между системой классических вещных прав на недвижимость и нарождающейся системой сложных, расщепленных вещных прав на объекты технологического цикла. Очевидно, что система юридического оформления имущественного оборота предприятий в будущем претерпит изменения, обусловленные обстоятельствами, которые мы рассмотрим ниже. Применительно к столь специфичному объекту недвижимости, каковым является предприятие, можно выделить несколько категорий имущественных объектов, являющихся его составными частями. Конечно, наиболее ценную часть имущества предприятия составляют здания, сооружения, земельные участки, то есть собственно недвижимые объекты. Однако в состав предприятия как имущественного комплекса входят и запасы сырья, готовой продукции, ценные бумаги, права требования, долги и т. д. В этой связи возникает вопрос: насколько правомерно приравнивать эти имущественные объекты к другим категориям имущества? Или в данном случае речь все-таки идет не о приравнивании одних категорий имущества к другим, а о несколько ином правовом явлении? Ранее мы уже говорили о трансформации правового статуса недвижимости в условиях технократического прорыва последнего десятилетия. Появились примеры коммерческих организаций, всё имущество которых составляют не традиционные объекты недвижимости, а ценности другого рода: многочисленные виртуальные магазины, центры, службы заказов и т. д. Строго говоря, в активе подобных структур стандартные объекты недвижимости (здания, производственные объекты, земельные участки) могут отсутствовать. Насколько правомерно при отчуждении таких объектов относить их к недвижимым и требовать их государственной регистрации? С точки зрения формально-юридической, конечно, требование о государственной регистрации полностью правомерно и обоснованно: статья 130 Гражданского кодекса РФ, а также статья 22 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает обязательную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним, более того, является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Однако с теоретической точки зрения вопрос не так однозначен. Если составные части предприятия недвижимым имуществом в строгом смысле слова (с учетом главного, системообразующего критерия недвижимости – неотделимой связи с землей) не являются, более того, только эти объекты и составляют актив предприятия, регистрация здесь необходима, но уместнее, думается, было бы говорить не о регистрации недвижимых объектов, а регистрации имущества.

Ранее упоминавшееся нами предложение некоторых исследователей ввести в РФ категорию регистрируемого имущества650650
  Латыев А. Н. Недвижимость как объект вещных прав // Гражданин и закон. 2003. № 6. С. 58.


[Закрыть], думается, можно признать обоснованным, ведь в этом случае потребуется объединить разнородные системы регистрации (регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и т. д.), существующие в настоящее время в стране. Выяснение теоретической природы тех или иных объектов потребует длительного анализа и разрешения массы организационных вопросов, в то время как создание единого органа, который бы взял на себя все виды регистрации, во многом облегчило бы положение субъектов российской экономики и помогло бы устранить массу противоречий в законодательстве.

Не случайно после введения в действие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество неоднократно, в том числе на самом высоком уровне, высказывались предложения ликвидировать многочисленные регистрирующие органы в разных сферах и на разных уровнях управления (органы технической инвентаризации, земельные комитеты и т. д.), тем самым в этой части снизив административную нагрузку на экономику.

Отдельного рассмотрения требует методологический вопрос о допустимости относить к вещам материальные объекты. И хотя применительно к недвижимому имуществу простор для возможного обсуждения ограничивается прямым указанием законодателя, относящего землю и связанные с ней объекты – здания, сооружения и т. д. к объектам права, с точки зрения теории цивилистики вопрос не решается столь однозначно. Для рассмотрения этого вопроса необходимо разграничить материальный объект и те права и обязанности, которые с ним связаны. Разделение материального носителя и юридической оболочки недвижимости позволяет изначально отчетливее разграничить элементы правоотношения по поводу конкретного объекта недвижимости.

Говоря о недвижимом имуществе как объекте права, пожалуй, самом распространенном в данной области термине, нельзя не отметить известную его условность и определенный элемент допущения, присутствующий в нем (строго говоря, не только в нем, но в любом имуществе – объекте права). Очевидно, что безотносительно к отношениям в социуме объектом права оно стать не сможет: именно отношения между людьми делают его частью права. В теории цивилистики абсолютному праву лица противостоят, как известно, множество субъективных обязанностей третьих лиц воздерживаться от нарушений его права (сам по себе данный постулат также служит предметом дискуссии, но мы в настоящий момент вмешиваться в нее не будем: он приводится нами в других целях и в узком значении применительно к нашему примеру). Хотят ли эти лица посягнуть на чужое имущество в действительности, но их сдерживает имеющееся у владельца право, или им это имущество просто безразлично, – при формально-позитивистском подходе такие нюансы нивелируются.

Когда имущество отчуждается, права и обязанности сторон предполагают лишь долженствование, возможность или управомоченность определенного описанного нормой поведения, но никак не его наличное существование. Поскольку любая норма права ориентирована на человека с его сознанием и волей, то применительно к любому его поведению можно говорить исключительно об актах воли. Таким образом, общеобязательные правила поведения (права и обязанности лиц), установленные теми или иными социальными институтами в отношении материального объекта, и потенциально сами правоотношения составляют лишь желательную для публично-правовых институтов модель поведения, но еще не само поведение651651
  Подробнее об этом см., напр.: Сенчищев В. И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1999. С. 123–131.


[Закрыть]. Таким образом, применительно к имуществу вообще и недвижимому имуществу в частности можно сделать вывод об известной степени условности, допущения права как в отношении их правового статуса, так и возникающих по поводу их правоотношений. Замечательно этот принцип проиллюстрирован В. И. Синайским в двух его коротких замечаниях: «для обозначения объекта права наши законы пользуются652652
  Выделено нами. – Н. Ш.


[Закрыть] термином “имущество”; а также: «наконец, термин “имущество” употребляется653653
  Выделено нами. – Н. Ш.


[Закрыть] часто в наших законах в смысле совокупности имуществ как особого объекта права»654654
  Синайский В. И. Русское гражданское право. Вып. 1. Общая часть и вещное право. Киев, 1914. С. 116–126.


[Закрыть]. То есть уже в самой формулировке заложена некоторая условность («законы пользуются», «термин употребляется» и т. д.). О пределах воздействия права на отношения по обороту недвижимого имущества речь пойдет далее.

Представляется, что на основании всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы. К настоящему моменту не завершена дискуссия о категориях объектов, относимых в гражданском праве к вещам. Вместе с тем, по нашему мнению, нельзя смешивать между собой содержание двух взаимосвязанных, но все же самостоятельных правовых категорий: «вещи» и «имущество». Последняя по своему содержанию намного шире и включает в себя как объекты материального мира, так и имущественные права и любые другие ценности, связанные с недвижимостью, которые включены в гражданский оборот. Оговорка о включении их в оборот сделана нами не случайно, поскольку речь все же идет о гражданско-правовом институте. Представляется, что большинство дискуссий на эту тему вызваны именно смешением двух этих терминов. Конечно, сохраняется возможность обсуждения в отношении самой категории «вещи». Если исходить из предположения, что объектом права могут выступать только права и обязанности субъектов, то есть юридическая «оболочка», охватывающая участие материальных объектов в правоотношениях, то расширительное понимание этого термина не становится таким невозможным.

В этой связи нельзя также не прийти к выводу, что и имущество становится объектом права с известной долей допущения. Поскольку все правовые нормы пропускаются через волю и сознание людей, то-правовое воздействие далеко не всегда может достигнуть изначально предполагавшегося эффекта. Безусловно, для практики применения норм такие нюансы особого значения не имеют, однако с точки зрения стройной теории сбрасывать их со счета нельзя. Для удобства и во избежание путаницы в наименованиях термин «недвижимая вещь» понимается нами в значении материальных объектов, связанных с землей (содержание этого критерия см. выше), термин же «недвижимое имущество» – в значении материальных и нематериальных объектов, то есть в более широком значении. Термин «недвижимое имущество» применительно к нетрадиционным объектам недвижимости используется не только как допущение, но как юридическая фикция, прямо предусмотренная законодателем. В этой связи мы полностью поддерживаем предложение включить в законодательство новую категорию регистрируемого имущества по аналогии с тем, как это сделано в законодательстве некоторых стран (например, во Франции). Представляется также необходимым закрепление этой категории в отдельном нормативном акте, который бы устанавливал единый стандартный механизм регистрации, который в необходимых случаях конкретизировался бы в специализированных документах (законах и подзаконных актах) применительно к случаям, когда специфика того или иного имущества и связанных с ним отношений этого требует.