Текст книги "Снятие самозастроя, узаконивание перепланировки, приватизация без помощи юриста"

Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства.

Объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС, можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства.

Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гослицензию, его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров. Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также предоставлять отчеты в налоговую инспекцию. Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли, будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню.

Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП).

На сегодняшний день все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм. Оформить прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.

Постановление конституционного суда Российской Федерации разрешает прописку на садовых участках.

В соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение, но на нем невозможно зарегистрироваться, оформить прописку.

Строительство на землях сельскохозназначения не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с площадью и назначением строящихся зданий.

Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства.

Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации. Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам.

Но в том случае, если строительство на участке ЛПХ разрешается, у него нет практически никаких ограничений.

Глава 5. Все о дачной амнистии: документы, сроки, порядок оформления

Дачная амнистия – так в народе называют оформление в собственность самовольно (без разрешения на строительство) построенной дачи. В июле 2009 года «дачная амнистия» и связанные с ней ограничения на стоимость услуг БТИ продлены до 2015 года.

Кто-то уже успел оформить землю и дом на ней в собственность, а кто-то еще планирует это сделать.

Разберемся, для регистрации каких объектов собственности какие документы требуются.

Зачем оформлять землю в собственность, ясно, ведь если участок не внесен в Единый государственный реестр права (ЕГРП), то у его фактического хозяина нет прав совершать сделки, заключать договор купли-продажи, сдавать в залог, дарить и передавать по наследству такой участок. Даже если вы построили на этом участке дом, постоянно проживаете в нем или регулярно приезжаете «на дачу», по документам никакой земли и дома у вас нет.

Официальное оформление участка и дома дает много плюсов: получение почтового адреса, проведение в дом телефона и Интернета. Если вы являетесь владельцем обычного садового домика, то при продаже участок с таким домиком будет стоить дороже, потому что вы благоустроили землю, возведя строение.

Есть, конечно, и минусы: очереди в регистрирующем органе и налоги на имущество.

Документы на оформление права собственности на землю и строения на ней нужно подавать в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (бывшая Росрегистрация, теперь – Росреестр) по месту нахождения вашей земли (и дома).

Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закон о «дачной амнистии») в основном касается земли, полученной до 2001 года.

Для регистрации своего права на землю в Росреестр нужно предоставить подтверждение своих прав на конкретный участок земли, т.е. выданные документы на землю разных органов, которые были на это уполномочены. Они приравниваются к записям в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок – также основание для государственной регистрации прав на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства и расположенный в населенном пункте (приусадебный земельный участок) или за пределами населенного пункта (полевой земельный участок).

Если земельный участок был выделен гражданину на бесплатной основе и входит в территорию садоводческого или дачного некоммерческого объединения, дачник может его бесплатно (не выкупая) оформить в собственность.

Для оформления земельного участка в собственность дачники должны предоставить описание этого участка (ст. 28 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») в регистрирующий орган и заключение правления некоммерческого объединения, где указывается, за кем этот участок закреплен.

В качестве описания земельного участка (когда нет кадастрового паспорта) подойдет генеральный план территории, отведенной под садоводческое (или дачное) товарищество.

Если кадастрового паспорта участка нет, и гражданин не собирается проводить межевание, в Росреестр можно обратиться сразу с двумя заявлениями:

1) о получении кадастрового паспорта земельного участка;

2) на получение свидетельства об объекте собственности.

Если же так случилось, что свидетельство о праве на участок есть, а кадастрового паспорта нет, то при обращении в территориальное отделение Росреестра этот паспорт выдадут без межевания земли.

Межевание нужно проводить, если вы собираетесь продавать участок, и требуется подтверждение ваших слов о площади и границах участка.

Межевание объектов землеустройства представляет собой комплекс работ по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений Государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

При проведении любых операций с земельными участками (купля-продажа, дарение, наследование, приватизация, изменение площади и т.п.) необходимо провести землеустроительные работы, которые включают в себя обмеры участка, формирование пакета документов (межевого дела) и последующую сдачу его в соответствующие государственные органы.

Межевание земель включает в себя следующие этапы:

1. Изучение правоустанавливающих, правоудостоверяющих и других исходных документов.

2. Полевое обследование и оценка состояния опорной межевой сети.

3. Полевое обследование границ земельных участков и оценка состояния межевых знаков.

4. Составление технического проекта межевания земель.

5. Согласование границ земельных участков с собственниками, владельцами и пользователями смежных земельных участков.

6. Определение координат пунктов опорной межевой сети и межевых знаков.

7. Определение уточненных площадей земельных участков.

8. Составление карты (плана) границ земельного участка.

9. Сбор материалов и формирование межевого дела.

10. Утверждение материалов межевого дела в Управлении Роснедвижимости.

Список необходимых документов для проведения межевания для физических лиц:

1. Заявление на выполнение работ.

2. Копия паспорта заказчика, копия доверенности представителя заказчика.

3. Постановление администрации о предоставлении земельного участка (заверяется в общем отделе в органах местного самоуправления).

4. Договор купли-продажи земельного участка, договора дарения земельного участка, свидетельство о праве наследства по закону.

5. Свидетельство о государственной регистрации права.

6. Документы БТИ – оригиналы на имеющиеся строения (подлинник).

7. Справка о наличии (отсутствии) коммуникаций.

8. Выписка ЕГРЗ для подготовки описания, оригинал.

После предоставления вышеперечисленных документов геодезистами производиться кадастровая съемка территории земельного участка. Полученные данные передаются в землеустроительный отдел для непосредственного формирования межевого дела. В случае отсутствия правоустанавливающих документов составляется «Проект границ», который является основанием для дальнейшего производства работ. В процессе формирования межевого дела Заказчику передается акт согласования границ земельного участка, который он обязан согласовать с собственниками граничащих с ним землепользований.

Лица, права которых могут быть затронуты при проведении межевания (собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, соответствующие органы государственной власти и (или) органы местного самоуправления), не позднее чем за 7 календарных дней до начала работ извещаются о времени и месте проведения межевания.

Перечень документов, необходимых для регистрации права собственности на земельный участок

Правоустанавливающие документы на земельный участок:

• акт на право пожизненного наследуемого владения (выдавали с 1990-х годов);

• акт на право бессрочного пользования;

• выписка из похозяйственной книги;

• книжка садовода или справка, подтверждающая членство дачника в товариществе или кооперативе;

• кадастровый план земельного участка, где определены площадь и границы участка.

• квитанция об оплате госпошлины (200 рублей на 01.2011 г.) и ее копия (бланк квитанции выдадут в территориальном отделении Росреестра).

Отказ в регистрации права собственности может быть в случаях:

• предоставлены не все положенные документы;

• участок находится в природоохранной (водоохраной) зоне.

Если вы много лет высаживали на ничейном участке картошку и так прикипели душой к этому клочку земли, что хотите оформить его в собственность, обращайтесь в администрацию по месту нахождения этого участка. Администрация выставит землю на аукцион и, если других желающих нет и землю никто не перекупит, покупайте и владейте.

Подать документы на оформление дома можно одновременно с документами на оформление участка. Если же бумаги на землю у вас уже выправлены, дом оформляется отдельно.

Для регистрации самовольно построенного садового домика межевание, «посадка» дома и прочие услуги БТИ не требуются. Полный пакет документов для подачи на оформление домика в собственность состоит из заполненной в двух экземплярах декларации об объекте недвижимого имущества, кадастрового плана земельного участка, оплате пошлины (200 рублей на январь 2011 г.) на выдачу свидетельства об объекте права и ее копии.

При заполнении декларации нужно помнить, что садовый домик считается нежилым строением.

При подаче документов вам выдадут расписку о том, какие документы вы предоставили. В расписке также будет указан срок (не больше месяца), когда нужно прийти за свидетельством о регистрации права.

Закон о продлении «дачной амнистии» сроком до 2015 года (ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») в большей степени касается домов капитального строительства, для постройки которых нужно получать разрешение.

Перечень документов, необходимых для регистрации индивидуального дома по «дачной амнистии»

• Кадастровый паспорт дома (проект дома тоже пригодится) и документы на землю (если участок уже оформлен);

• акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции;

• акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти;

• выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (в случае, если данный земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

• квитанция об уплате государственной пошлины и ее копия.

Глава 6. Оформление прав на земельные участки в порядке наследования по программе «Дачная амнистия»

Вопрос об оформлении прав на жилые дома и земельные участки в порядке наследования является достаточно актуальным для многих землевладельцев и собственников объектов недвижимости.

Учитывая специфику законодательного регулирования, процедура оформления прав на земельные участки и жилые дома в порядке наследования может осуществляться двумя способами:

1. Оформление права на земельный участок в порядке упрощенной процедуры, установленной Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ (в случае, если соответствующие права в установленном законом о государственной регистрации порядке оформлены не были).

2. Принятие наследства после наследодателя.

Суть упрощенной процедуры оформления прав на земельный участок схематично можно свести к следующему:

К гражданину в порядке наследования перешли права на здание (строение), находящееся на оформляемом в собственность участке.

Права на здание (строение) должны подтверждаться либо свидетельством о праве собственности, выданном в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», либо свидетельством о праве на наследство на здание (строение), либо иным документом, который может устанавливать либо удостоверять права наследника на здание (строение), находящееся на оформляемом в собственности земельном участке.

Такими иными документами могут быть, например, соглашение о разделе наследственного имущества, судебный акт о признании факта принятия наследства и др.

Если право собственности на здание (строение) зарегистрировано в установленном законом порядке, то предоставление иных документов для регистрации права собственности на земельный участок не требуется.

Если право собственности на здание (строение) подтверждается иными документами, нежели свидетельство о праве собственности, выданное в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то для регистрации права собственности на земельный участок дополнительно необходимо представить документ, удостоверяющий права любого прежнего собственника здания (строения) на земельный участок. Перечень данных документов идентичен перечню документов, которые могут быть представлены при первичном оформлении прав на земельный участок.

Если никаких зданий, строений, сооружений, полученных в порядке наследования, на участке нет, то оформление права на земельный участок необходимо осуществлять путем принятия наследства.

Существуют два основных способа принятия наследства:

1. Путем подачи заявления о принятии наследства нотариусу по последнему месту жительства наследодателя, а если таковое неизвестно – по месту нахождения земельного участка (либо здания или сооружения).

Заявление о принятии наследства должно быть подано в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя. В случае подачи заявления о принятии наследства нотариус по истечении шести месяцев с момента смерти наследодателя выдает свидетельство о праве на наследство. Если наследуемый земельный участок ранее был оформлен в собственность наследодателя и права на него были зарегистрированы в установленном законом порядке, то свидетельство о праве на наследство является основанием для регистрации права собственности наследника на земельный участок. Если земельный участок не был оформлен наследодателем в собственность, то свидетельство о праве на наследство является основанием для приватизации земельного участка в льготном порядке.

2. Путем фактического принятия наследства.

В соответствии с действующим законодательством, если наследник в течение шестимесячного срока после смерти наследодателя принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц, произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества, оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства, считается, что такой наследник фактически принял наследство.

Закон предполагает, что наследник, фактически принявший наследство, является собственником имущества, входящего в наследственную массу, в том числе объектов недвижимого имущества.

Однако, как известно, любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и считаются возникшими с момента ее осуществления.

Поэтому полноценное оформление прав на недвижимое имущество, в том числе жилые дома и земельные участки, возможно только путем их регистрации.

Существует два основных способа «легализации» фактического принятия наследства.

Вариант первый: наследник собирает пакет документов, подтверждающий фактическое вступление в наследство (документы об оплате долгов наследодателя, о несении расходов на содержание имущества, входящего в наследственную массу, и т.д.) и предоставляет их нотариусу по месту жительства наследодателя. В теории, нотариус, изучив представленные документы, обязан выдать свидетельство о праве на наследство, которое будет являться основанием для регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, перешедший по наследству (дом, участок и т.д.).

На практике данная норма работает крайне редко.

Вариант второй: наследник обращается в суд с заявлением о признании факта принятия наследства либо о признании права собственности на имущество, входящее в состав наследственной массы. Решение суда в данном случае становится подтверждением фактического вступления в наследство и впоследствии является основанием для регистрации права собственности наследника.

В случае, если имеет место цепочка наследований путем фактического принятия наследства, необходимо доказать фактическое принятие наследства каждым из наследников, входящих в цепочку наследований.

Глава 7. Способы легализации самовольно построенных объектов

Проблема легализации самовольных объектов строительства, то есть снятия самозастроя, стоит очень остро. О регистрации права собственности и всех связанных с этим процессом трудностях и затратах каждый думает с ужасом, поскольку Градостроительный Кодекс четко регламентирует порядок действий, которые необходимо произвести лицу, желающему возвести ту или иную индивидуальную постройку.

Однако на практике узаконить самозастрой оказывается совсем нетрудно. Сегодня юристы гарантируют положительный результат: т.е. фактически через несколько месяцев вы станете полноправным собственником того или иного самовольно возведенного объекта. Исключения составляют только случаи вопиющей «строительной неграмотности» – грубые нарушения градостроительных норм. За услуги опытного адвоката по снятию самозастроя, если вы не хотите вникать в суть вопроса и возиться с «бумажками», вам, конечно, придется заплатить.

На сегодняшний день существуют следующие способы легализации самовольно построенного объекта:

1. Вся необходимая документация на возведенный объект недвижимости оформляется задним числом: ИРД (исходно-разрешительная документация), оформление разрешения на строительство объекта, получение акта Госкомиссии и других документов, выданных как на еще не построенный объект.

2. Лицо, ответственное за возведение постройки, официально обращается в специальную Комиссию по пресечению самовольного строительства с заявлением о возможности сохранения самовольно возведенного объекта недвижимости. В случае положительного решения Комиссии оформляется разрешение на строительство, а также все необходимые для ввода здания в эксплуатацию документы.

3. Легализация через суд.

Для признания права собственности через суд на самовольную постройку должно быть выполнено следующее условие: вы должны быть собственником земельного участка, на котором совершена постройка, либо участок должен находиться в пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании.

Для этого вам необходимо предоставить в суд следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на дом и землю;

2) технический паспорт.

Процедура признания права собственности на самовольную постройку и его государственная регистрация занимает примерно 4–6 месяцев и состоит из трех этапов:

• сбор доказательств на владение и пользование жилым домом (постройкой) для судебного процесса;

• обращение в суд с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку;

• регистрация права собственности на дом в территориальном отделении Управления регистрационной службы.